【正文】 暗訪 利用關(guān)系資源以及其他一些必要渠道了解競爭個案的營銷戰(zhàn)略和競爭策略。在本小區(qū)，立體綠化、花園車庫、無障礙設(shè)計、人車分流等妥帖細致的細微設(shè)計構(gòu)成 , 使你生活的每一點滴之處 ,都體現(xiàn)出人性關(guān)懷。 [園藝景觀與現(xiàn)代居住文明的和諧共融，方能映襯出揚州新城生活的休閑寫意。當(dāng)“藍調(diào)”遭遇“城市”，生活的精致優(yōu)雅便可輕易地完美體現(xiàn)。音樂廣場、音樂噴泉、音樂走廊、音樂雕塑、音樂沙龍、音樂幼兒園 …… 我們可以輕易地找到切合項目需求的豐富題材，既巧妙地體現(xiàn)產(chǎn)品特制，又賦予極高的人文價值。 75 戶型設(shè)計建議 子母戶型 設(shè)計、可分可合 —— 和諧社會的 和居時代 —— 父母和子女既相對獨立居住享受兩代人不同的生活方式， 又便于互相照顧和看望 —— 便于滿足“國六條”細則的要求 套型設(shè)計的靈活性，樓層間、分戶間預(yù)留隔板式隔墻，根據(jù)家庭人口的變化，上下、左右兩套可并為一套；套內(nèi)墻體可根據(jù)需要靈活拆除。 海倫香島 —— 精致洋房居住區(qū) 拜倫街區(qū) —— 小高層住區(qū) 英倫特區(qū) —— 商業(yè)街 倫勃朗 開發(fā)商憑借自身的雄厚實力，通過 強強聯(lián)合 ，融合各方實力與經(jīng)驗，整合優(yōu)勢資源，不但要將本項目做成功，更重要的是要把項目品牌推向市場 積極引進 公交?？空军c ， 同時根據(jù)周邊缺少生活設(shè)施的情況，建議引進 社區(qū)超市 ，也可以帶動沿街商鋪銷售。 ● 外墻應(yīng)用性能耐久的、高絕熱性的擠塑型聚苯板保溫材料。 房地產(chǎn)市場分析之 西北板塊 海德公園 29 西北區(qū)板塊重點樓盤掃描 案名 海德公園 地理位臵 外觀 戶數(shù) 882戶 （ 樓盤總戶數(shù) ） 41戶 （ 在售戶數(shù) ） 售價： 3900元 /平方米 （ 低層公寓 ） 主力戶型圖（在售） 景觀實景圖 銷售情況 客戶群 政府公務(wù)員 目前在售的位于項目北部的 5層公寓，主打套型為兩房兩廳和三房兩廳，面積在 85130平方米。 130平米以上套型銷售速度緩慢，戶型較大項目整體特色不顯著成為滯銷主要原因。 ?揚州 2023年雖然受到國家宏觀調(diào)控不同程度的影響，但房地產(chǎn)仍然經(jīng)歷了跨越式發(fā)展 類別 市區(qū)數(shù)據(jù) 同比增幅房地產(chǎn)投資（億元） 1(其中住宅) 竣工面積 住宅 商業(yè) 辦公 面積（萬平方米） 金額（億元） 面積（萬平方米） 金額（億元） 指標(biāo)名稱施工面積（萬平方米）商品房供應(yīng)增量房存量房房地產(chǎn)市場交易其中13 全市住宅板塊掃描 —— 各板塊已經(jīng)形成明顯差異化的價值分級 西北板塊 東區(qū)板塊 老城區(qū)板塊 北區(qū)板塊 西區(qū)板塊 ?揚州目前的房地產(chǎn)市場已經(jīng)形成以西區(qū)強勢的價值標(biāo)桿區(qū)，各區(qū)域價值屬性對在售代表樓盤有著非常大的強勢限制性； ?受政府政策引導(dǎo)，房產(chǎn)開發(fā)傾西發(fā)展集中特征逐漸顯現(xiàn)。 本項目所在區(qū)域是揚州的熱點城建板塊，其發(fā)展前景已經(jīng)得到了市民廣泛的認口，但同時也存在目前人氣不夠旺、配套不夠完善的現(xiàn)實不足。 客戶群 揚州本地客戶為主 ， 部分揚州周邊城鎮(zhèn)和其他外地臵業(yè)者 18 西區(qū)板塊重點樓盤掃描 案名 保集半島 地理位臵 外觀 戶數(shù) 770戶 （ 樓盤總戶數(shù) ） 191戶 （ 在售戶數(shù) ） 售價： 3500元 /平方米 （ 小高層 ） 3700元 /平方米 （ 多層 ， 二期僅 1幢 ） 主力戶型圖（在售） 景觀實景圖 銷售情況 在售是二期 7幢小高層和 1幢多層 ， 主打套型為兩房兩廳和三房兩廳 ， 面積在 90120平方米 ， “ 朝南雙臥室 ” 戶型贏得消費者口碑 。 ?揚州購房者容易受到市場誘導(dǎo)，跟風(fēng)現(xiàn)象嚴重，在某種程度上可以說城北價值并沒有完全被市場所發(fā)現(xiàn) 房地產(chǎn)市場分析之 城北板塊 陽光水岸 御河苑 26 案名 陽光水岸 地理位臵 外觀 戶數(shù) 總戶數(shù) 216套 ,可售 57套 售價： 多層均價 4300— 3600元 /m2 小高層均價 3380元 /m2 疊加 4600元 /m2 主力戶型 98~244m2 主力戶型圖（在售） 景觀實景圖 銷售情況 客戶群 工薪階層 ， 外來人口為主 疊加別墅面積 ~ 100~137m2 疊加已經(jīng)基本售完 ， 多層 ， 小高層面積偏大 ， 樓間距偏小 北區(qū)板塊重點樓盤掃描 27 北區(qū)板塊重點樓盤掃描 案名 御河苑 地理位臵 外觀 戶數(shù) 一期 292戶 （ 樓盤總戶數(shù)） 141戶 （ 在售戶數(shù) ） 售價： 均價 3300元 /平米 主力戶型圖（在售） 景觀實景圖 銷售情況 客戶群 工薪階層 ， 外來人口為主 目前在售的 05年 12月 10日開盤的住宅樓是 3棟多層和 5棟小高層，本期房屋套數(shù)共有 292套，主打套型為三室一廳和三室二廳，面積在80136平方米。 ● 自辦公司注冊資金 50萬元以下的客戶，享受 20元 /㎡的優(yōu)惠；注冊資金 50萬元以上的客 戶，享受 50元 /㎡的優(yōu)惠。 30～ 40歲年齡段的市民，其中有一部分為外來商人，他們大多數(shù)以批發(fā)、零售、住宿、餐飲、沐浴、娛樂為主業(yè)， 有 1～ 2個子女，家庭經(jīng)濟較好。 58 三、推廣總精神 西城樣板 學(xué)院生活 依托文教區(qū)的書香門第 ， 引導(dǎo)一種新城市健康人文生活 。 5） 戶型設(shè)計更貼近人性化 。用音樂主題作為總開發(fā)理念，可極大豐富項目的人文價值，同時他有最寬泛的適應(yīng)面，最強大的號召力。 和諧 流動水景 現(xiàn)代園林中，水是景觀的生命力所在，是園藝綠地中的鋼琴家，是靈動和清新以及富貴的象征。 在大戶型中考慮工人房設(shè)臵，并設(shè)獨立衛(wèi)生間。 ? 30萬 50萬的典型消費者。 購買 必要時以公開或不公開形式購買一些所需的資料（主要是營銷模式與效果方面的資料）。 生態(tài)健康園林 種植抗污染的綠化植被：丁香、松柏、月季、桂花等。 ] 項目主題策劃建議 之 方案二 107 四、項目定位 三）產(chǎn)品設(shè)計建議 可考慮部分推出“自由空間”戶型，保留廚、衛(wèi)、剪力墻，其余空間，可變性較 大（在可能的前提下嘗試調(diào)整剪力墻位臵，盡量保證客廳、主人房靠戶內(nèi)一側(cè)不 是剪力墻），建立個性空間觀念。 鮮明識別性 —— 音樂主題社區(qū)，凸顯項目個性化和差異性。揚州是全國文化中心，既有高雅音樂文化如廣陵琴派，也有俗音樂文化，如揚州清音、民歌、十番鼓等，這些俗文化等能代表揚州獨特的地方風(fēng)格、藝術(shù)特色。 84 1)、住宅部分 控制小高層層數(shù) 。 六大思想 第一篇章 教育思想家 ：在浸透書香的空氣中呼吸生活 文教新區(qū)的學(xué)術(shù)氣息 ， 世界名校的淵源人文精神 ， 自然接受人文氛圍熏陶 ， 生活的精華所在 ， 不是形式，而是細節(jié)；不在外表，而是自內(nèi)而外流露的氣質(zhì)內(nèi)涵。 第二要充分利用 差異化競爭策略 ， 產(chǎn)品差異化、營銷差異化、服務(wù)差異化，打造揚州西城第一樣板社區(qū)。 ● 運動主題：奧都體育館、近萬平米奧林匹克中心花園、奧林匹克城跑道。 物業(yè)類型多樣，小高層正在逐漸被消費群接受 特征 1 31 揚州住宅市場特征的啟示 —— 快速入市 、取勢造勢 將是本項目制勝的關(guān)鍵之道 城市發(fā)展地傾城西，通過造勢，本項目可最大化利用新城區(qū)的區(qū)域價值 ?以新政府大樓為核心的新城發(fā)展將成為揚州未來 10年城市發(fā)展的熱點區(qū)域，為眾多購房者提供了大量的參與機會，而本項目正位于新城區(qū)核心 本項目應(yīng)該順應(yīng)揚州房地產(chǎn)市場做“好”產(chǎn)品的發(fā)展趨勢 ?揚州土地市場持續(xù)放量，市場供應(yīng)量充足。 中、青年人置業(yè)者為主導(dǎo)，老年人占少數(shù) 建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡約 21 西區(qū)板塊重點樓盤掃描 案名 金都匯 地理位臵 外觀 戶數(shù) 394戶 （ 住宅總戶數(shù) ） 268戶 （ 住宅在售戶數(shù) ） 售價： 住宅 3500元 /平方米 主力戶型圖（在售） 景觀實景圖 銷售情況 目前在售的 06年 6月 21日開盤的二棟住宅樓均是小高層 ，本期房屋套數(shù)共有 200套 ， 主打套型為一室一廳 ， 面積在2972平方米 。 北區(qū)瘦西湖西邊由于緊鄰西區(qū)，受西區(qū)發(fā)展影響，也帶動了西北片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展。 區(qū)位： 地處蘇中區(qū)域，承接蘇南、蘇中與蘇北 經(jīng)濟活躍度： 在蘇中城市中較好 定位：長三角經(jīng)濟、物質(zhì)積聚基地， 承南啟北 服務(wù)型 城市 弊端：自身造血功能一般 揚州地處蘇中沿江經(jīng)濟帶 蘇南經(jīng)濟輻射蘇北的關(guān)鍵傳承點 6 揚州城市發(fā)展板塊 西部發(fā)展關(guān)鍵詞： 行政副中心： 在西部分區(qū)城市中心區(qū)附近預(yù)留市級行政中心區(qū)一處 商業(yè)服務(wù)副中心： 分別設(shè)置西部分區(qū)和河?xùn)|分區(qū) 市級文化、體育中心： 市級展覽中心、博物館、市體育中心等大型休閑設(shè)施布置在西部分區(qū)新城西區(qū) 教育中心 ： 西部建設(shè)揚大職大、電大新校區(qū) 備注： 2023年沿江開發(fā)區(qū)占全市 GDP的 %；財政總收入 ，占全市的 %；出口 美元，占全市的 87%； 項目區(qū)域 揚州 老城區(qū) 城市 CLD中心 沿江工業(yè)區(qū) 文化風(fēng)景區(qū) 7 揚州市域經(jīng)濟社會發(fā)展指標(biāo) 序號 名稱 單位 年份 2023 2023 2023 2023 2023 1 國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元 505 559 922 1380(12%) 3330(9%) 2 市域戶籍總?cè)丝? 萬人 456 458 462 3 市域外來人口 萬人 12 15 20 4 人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 美元 /人 1350 1490 2468 3500 8250 5 市區(qū)居民可支配收入 美元 840 945 1404 2023 4800 6 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比 __ :48:38 ::38 ： ： 8:53:39 5:47:48 7 城市化水平 % 備注：經(jīng)過城市化進程發(fā)展 ,揚州市區(qū)（主城區(qū)）人口約 60萬人左右 8 揚州市域經(jīng)濟社會發(fā)展指標(biāo) ?人均 GDP2468美元 /人，根據(jù)國際慣例，健康房地產(chǎn)高速發(fā)展時期人均 GDP（美元 /人）在 3000— 8000之間 ?市區(qū)人均可支配收入 11379元 /年，每個家庭按照 3人計算，每年可支配收入為 34137元 與周邊城市經(jīng)濟發(fā)展指數(shù)與房價指數(shù)類比 經(jīng)濟發(fā)展： 蘇州： 50% 上海： 20% 南京： 60% 鎮(zhèn)江： 100% 淮安： 120% 房價指數(shù)： 蘇州： 80% 上海： 30% 南京： 70% 鎮(zhèn)江： 110% 淮安： 200% 與周邊城市數(shù)據(jù)類比分析： 9 揚州城市化發(fā)展 2023年城市規(guī)模 ： 城市人口規(guī)模： 64萬 用地規(guī)模： 77平方公里左右 中期（ 2023年）： 75萬人 用地規(guī)模： 90萬平方公里 遠期（ 2023年）： 100萬 用地規(guī)模： 120萬平方公里 特別關(guān)注： 揚州市區(qū)土地投放量每年約在 5平方公里 左右，其中 左右用于住宅建設(shè) 2023年 ,市區(qū)出讓供地 10800畝 ，通過土地市場公開招拍掛出讓供地 3106畝 （南京 2023年出讓土地 6900畝） 揚州 主城區(qū) 未來揚州城區(qū) 10 揚州市宏觀特征小結(jié) 特征 1 揚州的地理位臵優(yōu)越，是長江三角洲重要的承南啟北服務(wù)型城市，得天獨厚的綜合條件為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了有力的支撐， 揚州是沿江“城市帶”上一個重要的城市。 ?總價較低的樓盤受到了市場的追捧，控制面積是樓盤銷售關(guān)鍵所在 ?整個西區(qū)板塊，以西區(qū)中心區(qū)域成交最為活躍。 名都華庭 ]地理位置優(yōu)越，戶型豐富，價格相比凱運具有優(yōu)勢，以“大潤發(fā)”超市為代表的商業(yè)設(shè)施，銷售情況良好，小面積已經(jīng)銷售一空，目前只剩下 130~140面積的大戶型。目前匯集了小區(qū)景觀配套精華的壓軸高層正處于認 購中，預(yù)計八月中旬正式開盤，銷售較好?？?