【正文】 乾盛世”時期，揚州作為世界上人口超過 50萬的十大城市之一，其城市建設(shè)、經(jīng)濟發(fā)展、文化教育及社會各行各業(yè)都呈現(xiàn)著繁榮的景象。 ?西區(qū)屬于中央生活區(qū)，更多的產(chǎn)品是符合大眾消費需求的物業(yè)類型，而高端物業(yè)類型別墅在揚州受到了消費者的認(rèn)同，所以建議項目在中心景觀區(qū)可以出現(xiàn)花園洋房或者四層疊加別墅等高端產(chǎn)品，進一步拉高項目產(chǎn)品品質(zhì)。 3） 室內(nèi)各功能分區(qū)的明顯合理 ， 要求動靜分開 ， 工作與生活空間分開 ， 公 共與私密空間分開 。 賽博數(shù)碼廣場； ?浙江義烏商貿(mào)發(fā)展局 99 一、開發(fā)概念 —— 以音樂主題作為本案開發(fā)的主題概念 音樂作為人類文明七大藝術(shù)之一，適應(yīng)面寬，號召力強。 藍調(diào)新生活： 傳達一種“精致生活 “三級一層”的景觀布局，使整個社區(qū)形成多層次的綠化空間體系，突出溫馨、親情的私人情趣天地，保證社區(qū)住戶寬松的公共空間和休閑的私密空間的和諧統(tǒng)一。 考慮在主臥，客廳雙向采光通風(fēng)，在頂層設(shè)臵采光天窗。 項目主題策劃建議 之 方案二 111 四、項目定位 六）物業(yè)命名建議 物業(yè)命名 案名建議： 藍調(diào) 同時，大量單位的推出，可有效增加廣告宣傳效應(yīng)，并集中鎖定所有意向客戶。 樓宇配套 進口名牌高速電梯，如進口三菱，超國家標(biāo)準(zhǔn)配臵數(shù)量、地下車庫、實際車位大于 1：1， IC卡一卡通智能管理、國際衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、雙路供電系統(tǒng)、變頻供水系統(tǒng)、戶式中央空調(diào)系統(tǒng)、以安防和商務(wù)信息化為主的智能化配套、裝修套餐計劃。 大戶型考慮豪宅功能的可能性：如主臥進入式衣帽間、主臥衛(wèi)生間（雙面盆、雙 馬桶、盆浴淋浴獨立設(shè)臵、化妝洗浴如廁空間分設(shè)、管道可變性）。 ] 項目主題策劃建議 之 方案二 105 四、項目定位 二）園林景觀設(shè)計建議 共享性是園林景觀設(shè)計所必須遵循的原則，在中庭、廣場、花園、架空層等公共及半公共空間內(nèi)大量設(shè)臵可駐留的場所，滿足鄰里交往需求，營造更多情感空間。 項目主題策劃建議 之 方案二 100 [建筑是凝固的音樂，音樂是流動的建筑，當(dāng)石頭的史詩與絢麗的藝術(shù)完美的結(jié)合并創(chuàng)造時，生活的意境和居住的真意便可以被我們輕易的發(fā)現(xiàn)和體味。 定價影響因素分析 任何物業(yè)的價格在市場中并非獨立存在，從客戶需求角度看，市場比較原則在定價中處于相當(dāng)重要的地位，必須遵從“同質(zhì)同價、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”的操作方法，由此必須盡量挖掘市場空白，提高物業(yè)的附加值。 【倫勃朗小城 學(xué)院派情景社區(qū)，小城生活風(fēng)情】 68 項目整體概念建議－ 劍橋?qū)嵕? 69 【 主題社區(qū) 】 ☉ 用充滿人文精神的名校主題營造一種學(xué)院般的居住情景 用歐美人文大師的名字命名街區(qū)主題 南加州學(xué)區(qū)：多層花園洋房；常春藤學(xué)區(qū)：多層公寓街區(qū) 北美學(xué)區(qū)：小高層格調(diào)住宅 【 鄰里空間與泛會所 】 ☉ 結(jié)合本項目特點，充分營造組團景觀、架空層景觀和小品景觀的參與性 ☉ 會所設(shè)施建議添加具“人文、休閑” 功能的設(shè)施，如書吧、音樂茶吧、雕塑展示、圖書室、畫廊等，突顯主題或概念，提高附加值 ； ☉ 休閑商業(yè)街區(qū)與中心小廣場的可形成不同街區(qū)溝通、交流的節(jié)點。 圍繞市場，利潤最大化 打造項目、企業(yè)雙品牌 扎根揚州，理念超前 針對客戶需求做產(chǎn)品 整體開發(fā)理念 保障現(xiàn)金流，逐步分解風(fēng)險 46 本報告的研究思維導(dǎo)圖 客戶分析 項目界定 市場分析 項目定位 整體發(fā)展戰(zhàn)略 項目定位47 區(qū)域整體形象定位 項目區(qū)位特征 項目地塊特征 消費者需求 競爭分析 ?連接上海、蘇南的樞紐地帶 ?蘇北經(jīng)濟領(lǐng)頭羊 ?未來揚州行政、文化和居住的新城市中心 ?規(guī)模相對周邊地塊較小，所以在細(xì)節(jié)處理上要精致 ?西區(qū)大盤離主城較遠，周邊配套生活配套相對稀缺，建議我們在配套建設(shè)上針對性解決。項目占地 2023多畝（其中二期總建筑面積就達 40萬平方米），大手筆、大投入，規(guī)劃有金融商貿(mào)中心、長三角 CBD、Living Mall全生活廣場、高層住宅、疊加別墅等物業(yè)形態(tài)。 ?揚州住宅市場上“好產(chǎn)品”開始被消費者接受和青睞，社區(qū)品質(zhì)開始成為購房決策的一大標(biāo)準(zhǔn)，特別對于城西競爭激烈的市場更始如此。 ?城東住宅樓盤分布不均，價格也有很大的差異。另外一方面說明政府均衡發(fā)展的目標(biāo)。揚州倫勃朗小城項目定位與發(fā)展戰(zhàn)略 謹(jǐn)呈：揚州市安廈正太房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 5/23/2023 規(guī)劃用地面積： 容積率： 總建筑面積： 建筑高度： 不大于 36米 建筑日照間距： 不小于 1： 配套商業(yè)： 避免沿城市道路帶狀布置 技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 學(xué)院地塊 2 我們的工作都必須以現(xiàn)實條件為基礎(chǔ)，以共同的目標(biāo)為導(dǎo)向 我們的目標(biāo) ?打造揚州樣板性示范項目 ?控制投資風(fēng)險、實現(xiàn)投資利潤的可兌現(xiàn)和最大化 ?塑造企業(yè)品牌 ?實現(xiàn)房產(chǎn)與地產(chǎn)、近期與中期項目運作良性互動 3 項目背景與約束條件 ?所在版塊形象好 ?住宅市場供大于求 ?地塊控規(guī)政策導(dǎo)向性強 ?市場局部泡沫 ?認(rèn)知程度較高的城西房地產(chǎn)版塊，區(qū)域整體檔次較高 ?政府大量出讓土地， 2023年市場供應(yīng)量顯著增加，導(dǎo)致市場供大于求。遠期來看，隨著西區(qū)發(fā)展，政府通過地塊轉(zhuǎn)讓帶動北區(qū)發(fā)展， 西北區(qū)也將成為政府重點發(fā)展區(qū)域。 ?凱運天地和名都華庭代表著城東樓盤重點板塊 ?城東樓盤大多靠水，水文化的發(fā)掘是其推廣主旋律。 未來供應(yīng)量將持續(xù)放量，本項目應(yīng)抓住該契機快速進入市場 區(qū)域價值的取勢造勢將是本項目完全超越競爭市場的差異化關(guān)鍵 ?傳統(tǒng)的封閉式純居住性小區(qū)，核心賣點以產(chǎn)品 —— 社區(qū)景觀環(huán)境為主 32 基準(zhǔn)競爭個案針對性分析 競爭重點個案之 —— 奧都花城 項目規(guī)劃 ：由成功開發(fā)過棲月苑、月亮園等小區(qū)的本土開發(fā)商揚州新能源虎豹房屋開發(fā)有限責(zé)任公司打造，開發(fā)商塑造了一定的品牌知名度，對奧都花城的銷售產(chǎn)生了較好的影響。 戶型設(shè)計 ： 面積： 60～ 300㎡，主導(dǎo)面積 85～ 135㎡ 特征：超短進深 、超寬 、南北雙陽臺、超寬 臺、次衛(wèi)生間干濕分離、主臥豪華套房、衛(wèi)浴四件套、更衣室、八角景觀落地 窗、客臥全飄窗設(shè)計 價格手段 ：小高層 3600元 /㎡ 高層 3800元 /㎡ 疊加 4500元 /㎡左右 聯(lián)排 5000元 /㎡左右 37 基準(zhǔn)競爭個案針對性分析 競爭重點個案之 —— 京華城中城 開發(fā)進度 ：項目一期已交付，二期于四月八日開盤，銷售良好。 新城市核心 成熟配套 ?認(rèn)政府 ?內(nèi)心深處有很強的融入蘇南及上海都市圈的渴望 ?追求有城市魅力和內(nèi)涵的生活 ?對社區(qū)環(huán)境和社區(qū)氛圍關(guān)注程度不斷提高 新城市魅力 ?以京華城中城為代表的國際化項目出現(xiàn) ?周邊資源共享，可復(fù)制性較強，需要在自身產(chǎn)品細(xì)節(jié)如環(huán)保與人性功能上作出考慮。 【 會所與商業(yè)街 】 70 項目總形象命名 示范揚州西城的未來 揚州 ● 西城學(xué)院生活樣板 Urban new town metropolis model quarters 71 樣板社區(qū)十大學(xué)院生活標(biāo)準(zhǔn) 國家 3A住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) 國家級環(huán)保住宅建材標(biāo)準(zhǔn) 揚州第一個采用藥用植物的生態(tài)養(yǎng)生社區(qū) 揚州第一個提倡合居生活標(biāo)準(zhǔn)的社區(qū)（子母戶型設(shè)計，考慮兩代人的和諧居?。? 揚州第一家國家級專家團隊擔(dān)任顧問團的高尚社區(qū) 揚州第一個推出全裝修試點的高尚小區(qū)（可以推出一個全裝修組團） 揚州第一個推出實屋樣板區(qū)的高尚小區(qū) 揚州第一個推出教育長線 VIP服務(wù)的學(xué)院住宅（名校教育顧問服務(wù)策略） 揚州第一個推出家庭社區(qū)醫(yī)療高級保障體系的社區(qū)（名醫(yī)院定期醫(yī)療服務(wù)） 揚州第一家提出住宅 DIY的高尚小區(qū)（針對部分花園洋房產(chǎn)品，可以客戶意見介入） （以上建議的實施在于充分考慮成本和效益，以及開發(fā)商的政府社會資源整合） 72 項目產(chǎn)品定位 —— 物業(yè)類型建議 物業(yè)類型 多層 小高層 退臺式花園洋房 ＋四層疊加別墅 配套商業(yè) 體量（比例 ) 約 40% 約 45% 約 10% 約 5% 物業(yè)目的 一期熱銷物業(yè)，帶動人氣，回籠資金 ,形成口碑 ,降低投資風(fēng)險 一期輔推物業(yè)，利用容積率，增加可售建筑面積 提升社區(qū)檔次和銷售價格 ,補充周邊市場階段性供應(yīng)缺口 更好地促進住宅銷售和人氣入住 ,同時形成銷售額 73 項目產(chǎn)品定位 —— 戶型面積建議 戶型 面積 （ M2） 比例 廳 （ M2） 主臥 （ M2） 次臥 （ M2） 衛(wèi) （ M2） 廚 （ M2） 儲藏 （ M2） 經(jīng)典二房 7595 35％ 2535 1320 10 7 7 2 精致三房 100115 30％ 2535 1320 13+10 主衛(wèi) 7 次衛(wèi) 5 7 3 舒適三房半 120135 25％ 3040 1625 16+13+8 主衛(wèi) 7 次衛(wèi) 5 7 5 豪華四房 140160 5％ 3040 1625 16+13+10 主衛(wèi) 7 次衛(wèi) 5 10 5 其它 閣樓 4080 5％ 1530 1525 57 03 目前揚州房價逐漸透支，消費者在總價承受力相對有限的情況下，市場上經(jīng)濟戶型出現(xiàn)了脫銷，但大面積卻在滯銷，兩級分化非常明顯，針對目前周邊樓盤剩余面積過大的特點，以精致小面積上市的本案，將會引起市場的關(guān)注。 本案定價的影響因素，主要受以下幾個因素影響： 戶型 /小區(qū)規(guī)模 /景觀 /開發(fā)商品牌 /物業(yè)類型 /地理位臵 /形象宣傳 90 本案項目銷售價格模擬 價格模擬 遵循以上原則，結(jié)合西部其它的樓盤的競爭因素以及價格，項目可參照的樓盤主要有項目 A“保集半島”，項目 B“奧都花城”，項目 C“京華城中城”，項目D“富麗康城”。 ] 項目主題策劃建議 之 方案二 101 二、音樂主題的概念延伸 結(jié)合揚州地域文化的地域特征，以及本案的發(fā)展規(guī)劃設(shè)想，我們對音樂主題的進行概念的延伸提煉 —— 藍調(diào)新生活 藍調(diào)： 即藍調(diào)音樂（ BLUSE布魯斯），是爵士音樂的一種形式。 基本描述 總體環(huán)境規(guī)劃在強調(diào)整體性和協(xié)調(diào)性的基礎(chǔ)上，體現(xiàn)相對的均好性，追求自然、樸實的風(fēng)格。 客、餐廳隔離設(shè)臵，廚房設(shè)臵冷熱飲水裝臵，餐廳更多考慮與廚房的關(guān)聯(lián)性，中 西廚分離，廚房功能多樣化等，避免氣味干擾。 項目主題策劃建議 之 方案二 110 四、項目定位 四）個性化主題配套 智能化 綜合布線系統(tǒng)、信息智能化系統(tǒng)，局域網(wǎng)和寬帶接入、為住戶提供便捷的 Inter寬帶上網(wǎng)、小區(qū)管理和溝通、安防智能化系統(tǒng)，包括自動和手動報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講門禁系統(tǒng)、 IC卡一卡通、車庫管理系統(tǒng)、小區(qū)管理智能化系統(tǒng)，包括局域網(wǎng)網(wǎng)上溝通、遠程超表、小區(qū)集控中心。此種操作的前提便是整個推出區(qū)域的統(tǒng)一規(guī)劃，整合策劃以及整體推出，同時需有大量的客戶積累。嚴(yán)格的管理制度，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)、突出歐洲風(fēng)格：包括大堂布臵、功能安排、禮儀程序、工服式樣等、結(jié)合東方式人情管理。 隔音門，隔音換氣窗。 景觀布局 “三層景觀體驗”的立體景觀綠化： 第一層：社區(qū)中心集中景觀綠化 第二層：組團中庭景觀綠化 第三層：鄰里樓間景觀綠化 首 層：建筑首層可考慮架空 ，將室外景觀綠化延至樓體內(nèi)。其意境與本案的特征非常符合 —— 舒適的環(huán)境、優(yōu)雅的生活，閑散慵懶生活氛圍。 98 針對該項目同致行公司的核心資源優(yōu)勢 招商資源 ?法國雅高酒店集團 （ 宜必思經(jīng)濟型酒店 ） ?美國格林豪泰 Green Hotel連鎖酒店 ?上海錦江之星連鎖酒店 ?美國 RUBY TUESDAY餐飲品牌 ?意大利 illy咖啡品牌 、 臺灣元山咖啡 ?美國 SLIM AND TONE健身品牌 ?泰國正大集團 易初蓮花超市 ?臺灣樂購 （ 世界 500強英國 tesco超市 ） 超市 ?中國華聯(lián)超市連鎖機構(gòu) ?臺灣富士康集團 2） 按三個空間理念設(shè)計戶型 第一空間：建筑面積 層高 第二空間：景觀空間 第三空間：智慧 、 信息空間 ， 注入高科技 。 ?區(qū)域項目競爭激烈已是事實，眾多開發(fā)商已經(jīng)認(rèn)識到此問題，不論是上海的保集集團還是本地的新能源，在產(chǎn)品內(nèi)部景觀以及微觀細(xì)節(jié)方面是下足了功夫 戶型產(chǎn)品 ?隨著揚州房地產(chǎn)發(fā)展，房價不斷上揚，在缺少客戶群外力支持的情況下，揚州本地需求成為主導(dǎo)力量，在經(jīng)歷過長時間地產(chǎn)發(fā)展高峰期，目前經(jīng)濟型總價相對較低的戶型熱銷