【正文】 價格也有很大的差異。 ?凱運天地和名都華庭代表著城東樓盤重點板塊 ?城東樓盤大多靠水，水文化的發(fā)掘是其推廣主旋律。 房地產市場分析之 城東板塊 凱運天地 名都華庭 23 東區(qū)板塊重點樓盤掃描 案名 凱運天地 地理位臵 外觀 戶數 774戶 （ 樓盤總戶數 ） 106戶 （ 在售戶數 ） 酒店式公寓暫未公開 售價： 4200元 /平米 ~4300元 /平米 93207平米 （ 戶型達十余種 ） 主力戶型圖（在售） 景觀實景圖 銷售情況 目前 二期別墅已售完 ， 在售類型有 多層 、 小高層住宅 ，商鋪 ， 項目位于揚州老城區(qū) ， 商業(yè)區(qū) ， 環(huán)境優(yōu)美 ， 面向中產及以上階級 ， 銷售情況位居前列 。 客戶群 私營業(yè)主 ， 教師 ， 醫(yī)生 ， 公務員等物質條件較好的 24 東區(qū)板塊重點樓盤掃描 案名 名都華庭 地理位臵 外觀 戶數 726戶 （ 樓盤總戶數） 146戶 （ 在售戶數 ） 售價： 3300元 /平米起售 ， 均價 3500元/平米 ， 主力戶型 90~140m2 主力戶型圖（在售） 景觀實景圖 銷售情況 客戶群 私營業(yè)主 ， 公務員 ， 教師等經濟基礎較好的客層 ， 揚州本地人及經商者優(yōu)先選擇這里 。 名都華庭 ]地理位置優(yōu)越，戶型豐富，價格相比凱運具有優(yōu)勢，以“大潤發(fā)”超市為代表的商業(yè)設施，銷售情況良好，小面積已經銷售一空，目前只剩下 130~140面積的大戶型。 25 ?城北區(qū)域緊鄰老城區(qū)，配套成熟 ?城北屬于檔次較低的老居住區(qū)，在市民心目中形象較差。 ?目前老城北不屬于政府重點開發(fā)板塊，購房者主要是本區(qū)域人群。 ?揚州購房者容易受到市場誘導，跟風現象嚴重，在某種程度上可以說城北價值并沒有完全被市場所發(fā)現 房地產市場分析之 城北板塊 陽光水岸 御河苑 26 案名 陽光水岸 地理位臵 外觀 戶數 總戶數 216套 ,可售 57套 售價： 多層均價 4300— 3600元 /m2 小高層均價 3380元 /m2 疊加 4600元 /m2 主力戶型 98~244m2 主力戶型圖（在售） 景觀實景圖 銷售情況 客戶群 工薪階層 ， 外來人口為主 疊加別墅面積 ~ 100~137m2 疊加已經基本售完 ， 多層 ， 小高層面積偏大 ， 樓間距偏小 北區(qū)板塊重點樓盤掃描 27 北區(qū)板塊重點樓盤掃描 案名 御河苑 地理位臵 外觀 戶數 一期 292戶 （ 樓盤總戶數） 141戶 （ 在售戶數 ） 售價： 均價 3300元 /平米 主力戶型圖（在售） 景觀實景圖 銷售情況 客戶群 工薪階層 ， 外來人口為主 目前在售的 05年 12月 10日開盤的住宅樓是 3棟多層和 5棟小高層，本期房屋套數共有 292套，主打套型為三室一廳和三室二廳，面積在80136平方米。由于整體片區(qū)認可度等方面原因，銷售情況一般。 28 ?西北板塊雖然屬于城北板塊，但由于緊鄰城西板塊，市場熱度遠遠超越城北板塊 ?緊鄰瘦西湖風景區(qū)，本區(qū)域高檔樓盤在局部范圍內吸引很大部分政府公務員來購買 ?城西北是 2023年政府地塊重點出讓區(qū)域 ?本區(qū)域的 111地塊前期炒作已經引起了購房者的高度關注。 房地產市場分析之 西北板塊 海德公園 29 西北區(qū)板塊重點樓盤掃描 案名 海德公園 地理位臵 外觀 戶數 882戶 （ 樓盤總戶數 ） 41戶 （ 在售戶數 ） 售價： 3900元 /平方米 （ 低層公寓 ） 主力戶型圖（在售） 景觀實景圖 銷售情況 客戶群 政府公務員 目前在售的位于項目北部的 5層公寓，主打套型為兩房兩廳和三房兩廳，面積在 85130平方米。由于面積控制較好，加之別墅級怡人環(huán)境及配套服務，銷售情況良好。 建筑風格： 新古典主義 30 揚州房地產市場特征小結 房地產發(fā)展成熟，從概念營銷過渡到產品營銷 特征 2 特征 3 各區(qū)域板塊已經形成明顯差異化的價值分級 特征 4 區(qū)域內屬性挖掘較弱，無差異性，可復制性強，而且競爭激烈，貼身肉搏戰(zhàn)在局部板塊體現。 物業(yè)類型多樣，小高層正在逐漸被消費群接受 特征 1 31 揚州住宅市場特征的啟示 —— 快速入市 、取勢造勢 將是本項目制勝的關鍵之道 城市發(fā)展地傾城西，通過造勢，本項目可最大化利用新城區(qū)的區(qū)域價值 ?以新政府大樓為核心的新城發(fā)展將成為揚州未來 10年城市發(fā)展的熱點區(qū)域，為眾多購房者提供了大量的參與機會，而本項目正位于新城區(qū)核心 本項目應該順應揚州房地產市場做“好”產品的發(fā)展趨勢 ?揚州土地市場持續(xù)放量，市場供應量充足。 ?房價爬升迅速：以揚州市區(qū)在售樓盤為研判基礎， 2023年銷售量在 120萬平米，其中價格在 3500元 /平米的中高檔樓盤占到 70%以上；隨著供應量的放量，未來競爭將越發(fā)激烈 ?目前揚州房地產市場已經屬于持續(xù)發(fā)展階段，在該層面上本項目機遇與挑戰(zhàn)并存。 ? 經過歸納總結，揚州住宅市場有以下特點： ? 地傾城西 ? 產品營銷開始顯現 ? 物業(yè)類型“多彩紛呈” ? 中高檔住宅市場競爭激烈 ? 客戶來源相對封閉 ? 戶型面積走向分化 ? 銷售手段豐富化，概念炒作多元化 ? 控制總價已經成為熱點樓盤處理好的關鍵點 ? 市民對小高層的抗性逐漸減小。 ?揚州住宅市場上“好產品”開始被消費者接受和青睞，社區(qū)品質開始成為購房決策的一大標準，特別對于城西競爭激烈的市場更始如此。 未來供應量將持續(xù)放量，本項目應抓住該契機快速進入市場 區(qū)域價值的取勢造勢將是本項目完全超越競爭市場的差異化關鍵 ?傳統(tǒng)的封閉式純居住性小區(qū)，核心賣點以產品 —— 社區(qū)景觀環(huán)境為主 32 基準競爭個案針對性分析 競爭重點個案之 —— 奧都花城 項目規(guī)劃 ：由成功開發(fā)過棲月苑、月亮園等小區(qū)的本土開發(fā)商揚州新能源虎豹房屋開發(fā)有限責任公司打造，開發(fā)商塑造了一定的品牌知名度，對奧都花城的銷售產生了較好的影響。項目占地 208畝，總建筑面積約 26萬平方米，以“運動、健康、教育”為開發(fā)理念，區(qū)內有社區(qū)素質教育中心、健身指導中心、體育館、網球場、游泳池、中庭水景花園等配套。 物業(yè)類型 ：多層（ 5＋ 1），其中在中心水景花園周邊有 7幢為退臺式花園洋房設計 小高層（ 11＋ 1） 高層（ 19＋ 1），其中一個單元為 30～ 60㎡的公寓設計（ 153套）， 半個單元的 300多㎡的 1＋ 1復式設計（ 10套） 戶型設計 ： 面積： 30～ 300㎡，主導面積 100～ 130㎡ 特征：正南正北、入戶花園、雙露臺、弧形觀景飄窗 33 基準競爭個案針對性分析 競爭重點個案之 —— 奧都花城 價格手段 ： 多層 3800元 /㎡ 高層 3600元 /㎡ 花園洋房 4880元 /㎡ 開發(fā)進度 ：項目首期多層于元月十六日開盤，二期花園洋房于三月二日開盤，三期小 高層于四月八日開盤。目前匯集了小區(qū)景觀配套精華的壓軸高層正處于認 購中，預計八月中旬正式開盤，銷售較好。 物管費用 ： 1元 /㎡ (其中包括電梯費 /㎡ ) 34 基準競爭個案針對性分析 競爭重點個案之 —— 奧都花城 促銷措施 ： ● 2023年 9月 10日（教師節(jié)）前，凡專職教師本人購買奧都花城高層住宅的，憑有效證 件，給予 20元 /㎡的購房補貼； ● 2023年 9月 1日前，購買奧都花城高層住宅的客戶本人或其子女憑 2023年大學錄取通知 書原件及有效身份證件，給予 20元 /㎡的購房補貼。 ● 持中級職稱的消費者可享受 30元 /㎡的優(yōu)惠，高級職稱的消費者可享受 50元 /㎡的優(yōu)惠。 ● 自辦公司注冊資金 50萬元以下的客戶，享受 20元 /㎡的優(yōu)惠；注冊資金 50萬元以上的客 戶，享受 50元 /㎡的優(yōu)惠。 35 基準競爭個案針對性分析 競爭重點個案之 —— 奧都花城 亮點打造 ： ● 開發(fā)商在項目銷售到 70%時拿出 1000萬元，作為 15年后電梯的更換費用（執(zhí)行方式： 1000 萬元購買本項目鋪面，所有權為全體業(yè)主所有，暫時由物業(yè)辦代管，其租金用于補貼電 梯運營費用）。 ● 高層住宅 13層以上可以裝太陽能。 ● 外墻應用性能耐久的、高絕熱性的擠塑型聚苯板保溫材料。 ● 高層豪華大堂，增加物業(yè)品質。 ● 物業(yè)公司提前介入，提升服務形象。 ● 運動主題：奧都體育館、近萬平米奧林匹克中心花園、奧林匹克城跑道。 ● 細節(jié)把握：外墻面磚、樓梯貼大理石、電梯直達地下車庫、豪華大堂、空調外機采用鋁合金百葉窗統(tǒng)一安裝處、物業(yè)提前進駐。 36 基準競爭個案針對性分析 競爭重點個案之 —— 京華城中城 項目規(guī)劃 ：由揚州京華城中城生活臵業(yè)有限公司開發(fā)、臺北京華城 /臺北元宏建筑師事務所規(guī)劃設計的新藝術古典主義風格大型社區(qū)。項目占地 2023多畝（其中二期總建筑面積就達 40萬平方米），大手筆、大投入，規(guī)劃有金融商貿中心、長三角 CBD、Living Mall全生活廣場、高層住宅、疊加別墅等物業(yè)形態(tài)。 戶型設計 ： 面積： 60～ 300㎡，主導面積 85～ 135㎡ 特征：超短進深 、超寬 、南北雙陽臺、超寬 臺、次衛(wèi)生間干濕分離、主臥豪華套房、衛(wèi)浴四件套、更衣室、八角景觀落地 窗、客臥全飄窗設計 價格手段 ：小高層 3600元 /㎡ 高層 3800元 /㎡ 疊加 4500元 /㎡左右 聯(lián)排 5000元 /㎡左右 37 基準競爭個案針對性分析 競爭重點個案之 —— 京華城中城 開發(fā)進度 ：項目一期已交付，二期于四月八日開盤，銷售良好。 物管費用 ： /㎡ (含電梯費 ) 促銷措施 ： 定時總房款直接優(yōu)惠 1萬元 1樓送花園 樣板房展示 38 基準競爭個案針對性分析 競爭重點個案之 —— 京華城中城 亮點打造： ● 3500㎡中央湖景 ● 4300㎡半島會所 ● 左擁 40萬㎡中央水景公園、右抱 19萬㎡全生活廣場 Living Mall ● 雙層玻璃窗、室內紅外線監(jiān)控系統(tǒng)、廚房火災報警系統(tǒng)、多功能 可視對講系統(tǒng) ● 國際標準水道溫水游泳池、英式壁球館、美式攀沿運動場、球類 競技館、法式休閑餐廳等 ● 打造揚州第一座國家級 AAA智能化小區(qū)： ① 24小時集中供熱水系統(tǒng) ② 24小時集中直飲水系統(tǒng) ③網絡式管家服務系統(tǒng) ④全程酒店式物業(yè)管理 ● 新毛坯房概念，水、電、氣、網絡、通訊、電視插座等以裝修設 計帶頭配臵到位。 39 消費群針對性分析 揚州有著 2500多年的歷史?？登⑹馈睍r期，揚州作為世界上人口超過 50萬的十大城市之一，其城市建設、經濟發(fā)展、文化教育及社會各行各業(yè)都呈現著繁榮的景象。近五十年改革開發(fā)發(fā)展以來，揚州逐漸向旅游城市的方向發(fā)展，老城區(qū)以古韻為特色，批發(fā)、零售、餐飲業(yè)比較發(fā)達，西城區(qū)將發(fā)展為現代化的中國未來國際會議中心。 目前老城區(qū)的地位還是比較顯著，城市絕大多數人口都集中在此，環(huán)境優(yōu)美、商業(yè)繁榮，周邊地區(qū)游人絡繹不絕，零售、餐飲比較發(fā)達，市民享受著一種悠閑的生活。 30～ 40歲年齡段的市民，其中有一部分為外來商人，他們大多數以批發(fā)、零售、住宿、餐飲、沐浴、娛樂為主業(yè)， 有 1～ 2個子女，家庭經濟較好。因此他們對自己的居住條件也希望得到很好的改善，加之一些公務員、教師、公司企業(yè)白領，形成了一支對住房二次臵業(yè)的主力軍， 要求戶型面積在 100～ 130㎡之間 ， 兩個臥室和客廳朝南，并且客廳開闊寬敞，小區(qū)的規(guī)劃和戶型設計比較有特色，彰顯身份！ 40 本報告的研究思維導圖 客戶分析 項目界定 市場分析 基地價值分析 項目定位 整體發(fā)展戰(zhàn)略 41 基地價值分析 項目四周示意圖 42 項目 SWOT分析 S（優(yōu)勢） ?西區(qū)屬于政府重點發(fā)展板塊 ?西區(qū)在揚州市民心目中已經有了非常高的認知度 ?周邊知名學校云集，教育資源較好