【正文】 方米福州房地產(chǎn)板塊分析 2板塊劃分 發(fā)展原因及現(xiàn)狀 代表樓盤(pán)中心西區(qū)（鼓樓區(qū)西部）原因：福州西拓，自然資源與城市資源相結(jié)合，集休閑、度假、運(yùn)動(dòng)、居住于一體。該板塊以中低價(jià)位房為主，多層、小高層為主要的產(chǎn)品形態(tài)，隨著市政配套建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施投入，該板塊房產(chǎn)升值的空間顯然 江南水都 受政府扶持極大。房?jī)r(jià)平穩(wěn)，上漲空間不大房?jī)r(jià)偏低房?jī)r(jià)收入比12房?jī)r(jià)過(guò)高警戒線房?jī)r(jià)收入比 是指住房總價(jià)與居民家庭年收入的比值，用于判斷居民住房消費(fèi)需求的可持續(xù)性。閩侯長(zhǎng)樂(lè)福州連江近幾年福州市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資額、施工量、銷售量逐年增長(zhǎng)單位：億元單位：萬(wàn)平u 20232023年福州市房地產(chǎn)投資額、施工量、銷售量快速增加 2023年上半年福州房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行穩(wěn)健u 市場(chǎng)供求總量基本平衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行穩(wěn)健u 自去年 10月以來(lái)，房?jī)r(jià)一直游走在 3000上方；從今年 15月的福房指數(shù)整體來(lái)看，跌漲幅度都在 %以下，房?jī)r(jià)走勢(shì)平穩(wěn)2023年 16月份數(shù)據(jù)批準(zhǔn)商品房上市預(yù)售面積（萬(wàn)平方米） 商品房銷售面積（萬(wàn)平方米） 求略大于供，供需比為 1： ，市場(chǎng)需求旺盛，市場(chǎng)消費(fèi)潛力巨大銷售成交 29544宗，總金額 福房指數(shù)福州市區(qū)房?jī)r(jià)收入比偏高，周邊郊縣購(gòu)買支撐房?jī)r(jià)u 根據(jù)世界銀行經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展中國(guó)家的家庭年均收入與房?jī)r(jià)的比值在 1： 4～ 9之間為合理狀態(tài)，若比值在此區(qū)間內(nèi)則表明該地區(qū)商品住宅有效需求度高，商品住宅與居民生活水平協(xié)調(diào)發(fā)展。 u 城市 “ 東擴(kuò)南進(jìn)西拓 ” 發(fā)展戰(zhàn)略 “ 東擴(kuò)南進(jìn)西拓 ” 戰(zhàn)略是福州城市化發(fā)展的重點(diǎn)?，樶?jīng)濟(jì)區(qū)；北翼地區(qū)：以羅源、連江為中心城市福州市烏龍江閩江福州城市發(fā)展戰(zhàn)略 —— 城市 “ 東擴(kuò)南進(jìn)西拓 ” 戰(zhàn)略東主要開(kāi)發(fā)沿閩江兩岸經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶南西南全面開(kāi)發(fā)南臺(tái)島，加快形成沿福廈高速公路沿線的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶拓展至閩侯的荊溪鎮(zhèn)、上街鎮(zhèn)和甘蔗鎮(zhèn)等 市場(chǎng)背景216。地塊解析結(jié)論u 距福州、長(zhǎng)樂(lè)市主城區(qū)交通距離較遠(yuǎn)u 空港、高速、省道，對(duì)外交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)u 臨近大型工業(yè)集中區(qū)u 未開(kāi)發(fā)的原生態(tài)海灘資源u 缺乏基礎(chǔ)配套設(shè)施u 大規(guī)模、低容積率別墅用地216。 項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定地塊區(qū)位—— 位于長(zhǎng)樂(lè)郊區(qū)，周邊大型工業(yè)區(qū)分布地塊區(qū)位u 本地塊位于福建長(zhǎng)樂(lè)市漳港鎮(zhèn)仙岐村北澳南澳u 處于福州市區(qū)的東南方向，長(zhǎng)樂(lè)市東面臨東海處，長(zhǎng)樂(lè)國(guó)際機(jī)場(chǎng)東南側(cè)u 距長(zhǎng)樂(lè)國(guó)際機(jī)場(chǎng)約 2公里，距長(zhǎng)樂(lè)市區(qū)市標(biāo)位置約 19公里，離福州市區(qū)約 50公里臨近大型工業(yè)集中區(qū)u 在建的長(zhǎng)樂(lè)市空港工業(yè)區(qū)u 濱海工業(yè)集中區(qū)u 金峰工業(yè)集中區(qū)周邊配套u(yù) 僅民航海天大酒店長(zhǎng)樂(lè)漳港鎮(zhèn)19公里50公里福 州地塊交通—— 遠(yuǎn)離主城區(qū)，但地塊外部交通便利陸路交通u 以福州國(guó)際機(jī)場(chǎng)高速公路（局部通車）與長(zhǎng)樂(lè)及福州市區(qū)相連u 以 201省道（局部通車）連通濱海及周邊各縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)u 到長(zhǎng)樂(lè)國(guó)際機(jī)場(chǎng)約 5分鐘車程 到長(zhǎng)樂(lè)市市標(biāo)位置約 20分鐘車程 到福州市區(qū)，約 50分鐘車程（省道）；高速開(kāi)通后約半小時(shí)空港u 長(zhǎng)樂(lè)國(guó)際機(jī)場(chǎng)，通達(dá)國(guó)內(nèi)各大機(jī)場(chǎng)、國(guó)外部分機(jī)場(chǎng)地塊四至—— 沿海岸線不規(guī)則四邊形地塊東臨東海北為項(xiàng)目 3期1000多畝生地南至南澳酒店（爛尾）西至農(nóng)田地塊現(xiàn)狀 —— 大部分為農(nóng)田，未開(kāi)發(fā)的原生態(tài)海灘農(nóng)田 海灘海灘u 水質(zhì)不好，海水不藍(lán)，呈黃灰色u 臨海的沙灘較平坦，地塊起伏不大u 沙灘接近海水部分顏色較暗u 沙粒較細(xì)，易被風(fēng)帶起u 大量礁石分布開(kāi)發(fā)利用情況u 長(zhǎng)樂(lè)市區(qū)及附近居民來(lái)此游泳、燒烤u 有少量村民自間的簡(jiǎn)易小屋提供游客小路地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)—— 大規(guī)模、 低容積率別墅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)u 占地規(guī)模（一期）：u 容積率： ≤u 對(duì)應(yīng)總建筑面積： ≤ 萬(wàn)平方米 （ ＝ ）u 限高，等高線 3米以上，別墅用地，等高線 3米以下，沙灘，無(wú)產(chǎn)權(quán) 地塊解析216。 項(xiàng)目地塊價(jià)值的衡量n 我們認(rèn)為的難點(diǎn) 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)應(yīng)如何啟動(dòng) 在品牌之下，實(shí)現(xiàn)盡快回款和利潤(rùn)最大化n 困惑 通過(guò)項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)，樹(shù)立樓盤(pán)品牌形象 項(xiàng)目一期　　： 3米等高線以上 ，有產(chǎn)權(quán)　　　　　　　　 3米等高線以下 ，海灘可租用 容積率　　?。?≤ 開(kāi)發(fā)商在福建省除本項(xiàng)目外，在廈門(mén)、泉州有土地儲(chǔ)備n 項(xiàng)目概況4/5/2023某地產(chǎn)公司福州項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略 謹(jǐn)呈：廈門(mén)翔安新城投資開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目背景n 開(kāi)發(fā)商背景 廈門(mén)翔安新城投資開(kāi)發(fā)有限公司是山東魯能集團(tuán)在廈門(mén)設(shè)立的房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)公司，公司實(shí)力雄厚 用地性質(zhì)　?。簞e墅用地 限高　　　?。河邢薷?，具體數(shù)據(jù)不明確 項(xiàng)目二、三期：原規(guī)劃為海洋公園和旅游服務(wù)項(xiàng)目，共 1200畝 (該部分暫不確定 )客戶目標(biāo)及困惑n 目標(biāo) 以項(xiàng)目品牌帶動(dòng)企業(yè)品牌，提升魯能品牌 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)如何把握 項(xiàng)目銷售價(jià)值如何實(shí)現(xiàn) 如何面對(duì) 1200畝的體量項(xiàng)目研究工作的階段劃分2023/8/3 2023/8/10 2023/8/29第一階段市場(chǎng)調(diào)研第二階段項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略 ?區(qū)域經(jīng)濟(jì)背景研究?房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研?政府官員訪談?專業(yè)人士訪談?客戶訪談?相關(guān)資料收集?市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)的挖掘和分析?項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略?項(xiàng)目定位及深化?項(xiàng)目物業(yè)功能分區(qū)建議?項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)?項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)判研項(xiàng)目報(bào)告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖項(xiàng)目界定 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目定位 功能布局建議問(wèn)題界定 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)地塊解析市場(chǎng)背景項(xiàng)目界定案例研究需求分析競(jìng)爭(zhēng)分析發(fā)展戰(zhàn)略客戶定位產(chǎn)品定位形象定位功能分區(qū)及比例劃分功能布局啟動(dòng)區(qū)建議開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)研判216。 市場(chǎng)背景216?？勺庥?地塊解析216。 項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定福州市概況u 福州是福建省省會(huì)城市，與臺(tái)灣一水相望，是我國(guó)首批對(duì)外開(kāi)放的沿海港口城市u 福州現(xiàn)轄五區(qū)、六縣、兩個(gè)縣級(jí)市和一個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)，全市土地總面積 11968平方公里， 2023年末市區(qū)內(nèi)建成區(qū)面積 平方公里u 2023年末，全市常住人口為 660萬(wàn)人，其中市區(qū)人口 243萬(wàn)人u 2023年福州市生產(chǎn)總值達(dá) ，財(cái)政收入 u 在全國(guó) 26個(gè)省會(huì)城市中，福州經(jīng)濟(jì)總量排名第十u 與廈門(mén)、泉州相比，福州在經(jīng)濟(jì)總量、人口總量上并不占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，雖為省會(huì)，經(jīng)濟(jì)輻射力有限 福州市近年 GDP及固定資產(chǎn)投資額高速增長(zhǎng)u 根據(jù) GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系，可以看出房地產(chǎn)處于高速發(fā)展期u 資料來(lái)源：《 2023年福州市統(tǒng)計(jì)年鑒》福州全市歷年經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷 ——GDP 增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系4%5% 5%8% 大于 8%小于 4%萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展省會(huì)城市 成都 西安 廣州 南京 福州人均 GDP（元） 21282 15553 47900 30009 23443較上年增速 13% % % % %福州城市發(fā)展規(guī)劃 —— 由濱江型城市向?yàn)I海型城市發(fā)展u 未來(lái) 20年，福州將完成濱江型城市 —— 跨江型城市 —— 濱海型城市的發(fā)展u 資料來(lái)源背景：在福建省政府提出 “ 海峽西岸經(jīng)濟(jì)圈 ” 宏觀藍(lán)圖的背景下，福州市政府向國(guó)務(wù)院上報(bào)《閩江口城鎮(zhèn)群發(fā)展規(guī)劃》2023—2023 完成閩江時(shí)代 從三山時(shí)代到閩江時(shí)代的延伸，從城市老城區(qū)到江濱沿線的開(kāi)發(fā)2023—2023 開(kāi)始烏龍江時(shí)代 從閩江時(shí)代到烏龍江時(shí)代的飛躍，完成對(duì)臺(tái)南島的開(kāi)發(fā)2023—2023 實(shí)現(xiàn)濱海時(shí)代 從烏龍江時(shí)代到濱海時(shí)代的提升，對(duì)閩江口、長(zhǎng)樂(lè)沿線的開(kāi)發(fā)“雙城雙翼 ”的城鎮(zhèn)群經(jīng)濟(jì)圈的規(guī)劃構(gòu)想雙城 —— 指福州中心城區(qū)與長(zhǎng)樂(lè)濱海城區(qū)兩個(gè)城區(qū)雙翼 —— 南翼地區(qū)：以福清市區(qū)為中心北岸是鼓山新區(qū)、快安新區(qū)、馬尾、長(zhǎng)安至閩江口的潭頭鎮(zhèn)、 南岸沿峽南一帶向長(zhǎng)樂(lè)市區(qū)、長(zhǎng)樂(lè)國(guó)際航空港、松下港拓展；u 市區(qū)總體規(guī)劃布局 以閩江為發(fā)展軸線，以中心城為依托，以海港、機(jī)場(chǎng)為導(dǎo)向，東擴(kuò)南進(jìn)，兩岸呼應(yīng)，依山傍海，以優(yōu)良綠色空間分隔，以快速便捷交通相聯(lián)系的帶狀組團(tuán)城市，形成 “ 一城 ” （中心城） “ 三組團(tuán) ” （馬尾、長(zhǎng)安、瑯岐）沿江發(fā)展的空間布局。總體目標(biāo)是將閩侯、連江、長(zhǎng)樂(lè)等縣、市的一些地域以及瑯岐經(jīng)濟(jì)區(qū)全部納入中心城市規(guī)劃區(qū)。2023年數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)收入比 （ 3262*） /（ 12326*） =房?jī)r(jià)收入比小于 4房?jī)r(jià)收入比 4～ 9房?jī)r(jià)收入比9～ 12房?jī)r(jià)仍然有較大上漲潛力 房地產(chǎn)投資（億元） GDP（億元） 房地產(chǎn)投資 / GDP 14％合理區(qū)間10％～ 14％福州房地產(chǎn)格局u 福州市區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展可以分為 6大板塊金山板塊五四北板塊江濱板塊中心西區(qū) 市中心板塊東區(qū)板塊福州房地產(chǎn)板塊分析 1板塊劃分 發(fā)展原因及現(xiàn)狀 代表樓盤(pán) 金山板塊（整個(gè)金山新區(qū)）原因：福州擴(kuò)張，但東、北、西受山脈制約，惟有向南。以快速發(fā)展小型工業(yè)拉動(dòng)住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀：中低價(jià)格、未來(lái)城市新中心區(qū)與南江濱風(fēng)景是該板塊上商品房的三大賣點(diǎn)。 名筑 閩江南岸，尤溪洲大橋以西，閩江大道以北 均價(jià)： 2900～ 3000元 /平方米 五四北板塊（鼓樓區(qū)北部）原因：福州 “CBD 后花園 ” 5000 畝土地儲(chǔ)備、 80%綠化空間、超低地價(jià)、距市中心八分鐘車程、城市輕軌和三環(huán)路的匯集現(xiàn)狀： 作為城市次中心生活區(qū)的特質(zhì) ，中大型低密度住宅確立該板塊以別墅為核心定位的住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā) ?，F(xiàn)狀：價(jià)格較低下，多層、小高層產(chǎn)品為主，使西區(qū)板塊在近乎萎縮的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中重現(xiàn)蓬勃?dú)庀?，將集中一些中高端定位、面向城市白領(lǐng)的明星級(jí)樓盤(pán) 仁文 現(xiàn)狀：總體價(jià)格不高，但中高低檔產(chǎn)品應(yīng)有盡有，產(chǎn)品形態(tài)豐富多樣，同時(shí)由于許多實(shí)力開(kāi)發(fā)商進(jìn)軍該板塊地產(chǎn)市場(chǎng)，地產(chǎn)升值的前景看好 匯誠(chéng) 便捷的購(gòu)物和交通環(huán)境等，使之既是福州人氣旺盛的商業(yè)圈重地，又是城市CBD的核心地帶， 現(xiàn)狀：住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)則多以小戶型、高層為主，與此同時(shí)，高端價(jià)位也是特點(diǎn)之一。濱海、閩江口、金峰等３個(gè)工業(yè)集中區(qū)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，并陸續(xù)進(jìn)入倍增式跨越發(fā)展。金峰、潭頭的染整，鶴上的電子、棉紡、食品，松下的經(jīng)編、染整、鋼鐵，漳港的化纖，營(yíng)前、首占的冶金，航城的建筑、建材，文嶺的醫(yī)藥等特色產(chǎn)業(yè)逐漸隆起 …… 這些已形成長(zhǎng)樂(lè)市的產(chǎn)業(yè)集群，并迅速發(fā)展起來(lái)從產(chǎn)業(yè)輻射來(lái)看長(zhǎng)樂(lè)產(chǎn)業(yè)格局已經(jīng)基本形成，紡織、冶金兩大支柱產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯，電子、電力、建材等新興產(chǎn)業(yè)也頗具規(guī)模且發(fā)展迅速，具備承接福州產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的基礎(chǔ)； 金峰鎮(zhèn)濱海新城長(zhǎng)樂(lè)市空港工業(yè)區(qū)規(guī)劃建設(shè)u 福州長(zhǎng)樂(lè)空港工業(yè)集中區(qū)總體規(guī)劃 區(qū)位優(yōu)勢(shì) —— 位于長(zhǎng)樂(lè)國(guó)際機(jī)場(chǎng)西側(cè)，機(jī)場(chǎng)高速公路南進(jìn)場(chǎng)線北側(cè)，距福州市區(qū) 42公里，松下港區(qū) 26公里。 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 —— 空港工業(yè)集中區(qū)主要發(fā)展與機(jī)場(chǎng)相配套的無(wú)污染、高科技含量、高附加值、體積小、重量輕、交貨期短的產(chǎn)業(yè)，如電子通訊、計(jì)算機(jī)元器件、生物制造等，同時(shí)，鼓勵(lì)發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，包括運(yùn)輸、包裝、物流配送，并適度發(fā)展直接或間接為航空運(yùn)輸業(yè)服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，包括零售業(yè)、航空食品業(yè)、航空維修業(yè)、金融保險(xiǎn)、旅游會(huì)展、商務(wù)貿(mào)易等。 ” 長(zhǎng)樂(lè)市房地產(chǎn)處于高速發(fā)展階段GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系4%5% 5%8% 大于 8%小于 4%萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展長(zhǎng)樂(lè) 2023年人均 GDP： 16919元 完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 ，總施工面積 商品房銷售面積 ，銷售金額達(dá) 地塊解析216。 項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定 —— 處于遠(yuǎn)郊，位于城市發(fā)展方向上，臨近工業(yè)集中區(qū)的，擁有原生態(tài)海灘資源的大規(guī)模、低密別墅項(xiàng)目 問(wèn)題結(jié)構(gòu)化分析問(wèn)題界定？R1非期望結(jié)果 ——由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果R2期望結(jié)果 —— 不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果S=情境C=R1,R2Q=如何從 R1到 R2通過(guò) SCQ金字塔基本結(jié)構(gòu)來(lái)界定和分析問(wèn)題S：情境（ situation） —— 項(xiàng)目背景事實(shí)（項(xiàng)目、客戶、市場(chǎng)）u 大規(guī)模、低密限高別墅用地u 地處遠(yuǎn)郊u 無(wú)生活配套u(yù) 自身資源不具備絕對(duì)優(yōu)勢(shì)u 產(chǎn)業(yè)支撐明顯u 區(qū)域規(guī)劃發(fā)展遠(yuǎn)景明朗，但有待時(shí)日u 區(qū)域形象有待改善249。 離長(zhǎng)樂(lè)市區(qū) 19公里，離福州市區(qū) 50公里，對(duì)外交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)2