【正文】 周末，與朋友一起回到郊區(qū)的家，駕駛悍馬在山地中過(guò)把癮，晚上在公園舉行小型酒會(huì)。 廣州郊區(qū)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)位為花都、番禺南沙、蘿崗 增城等區(qū)域，而本區(qū)域規(guī)劃前景相對(duì)較差 城市規(guī)劃前景與利好 268128764874303830100200300400500蘿崗 白云 番禺 花都 南沙 從化億元2023 年 1 3 季度 G D P2 3 . 6 61 4 9 . 2 55 2 . 4 47 9 . 98 0 . 6 98 1 . 6 5050100150蘿崗 白云 番禺 花都 南沙 從化億元2023 年 1 3 季度固定資產(chǎn)投資廣州 蘿崗 番禺 花都 南沙 88 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 所有組團(tuán)無(wú)生活配套 第二部分：發(fā)展方向研判 區(qū)域價(jià)值研究 發(fā)展模式反思 大盤(pán)特征 1 75 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?現(xiàn)在所謂的度假樓盤(pán)已隨著周邊的開(kāi)發(fā)建設(shè)漸漸失去的度假的氛圍。 發(fā)展方向研判 區(qū)域價(jià)值研究 發(fā)展模式反思 第二部分 60 首先，我們需要清醒認(rèn)識(shí)區(qū)域的價(jià)值 4/2/2023 61 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 其中住宅用地面積為 萬(wàn) 平方米，占總出讓面積的% 182。 廣州為珠三角城市群中心城市，城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，輻射范圍廣 廣州城市地位 ? 珠三角為中國(guó)三大都市群之一，廣州為珠三角區(qū)域中心 廣州輻射力 ? 珠三角的輻射中心，連接珠三角腹地 廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ? 廣州城市發(fā)展迅猛，經(jīng)濟(jì)發(fā)展極具潛力 ? 2023年城市 GDP5000多億 大事件 ? 亞運(yùn)會(huì)，廣州在 2023年亞運(yùn)會(huì)之前，城市基礎(chǔ)設(shè)施投入 2023億 ? 一年兩屆的廣交會(huì)，中國(guó)第一展 第一部分：定位之前的思考 項(xiàng)目屬性界定 核心問(wèn)題聚焦 36 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 征地資金投入 ≤ 取得土地的市場(chǎng)價(jià)值 舉 例 26 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 從去年以來(lái)政策控制逐漸上升到土地利用的源頭，大大增加土地征用的不確定性 2023年 “新八條 ”和七部委關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn) 2023年 3月 關(guān)于堅(jiān)持依法依規(guī)管理節(jié)約集約用地支持社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的通知 2023年 5月 30日 關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知 2023年 8月 31日 國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知 2023年 9月 18日 關(guān)于做好報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)建設(shè)用地審查報(bào)批有關(guān)工作的通知 2023年 11月 20日《財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問(wèn)題的通知》 加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。 佛岡項(xiàng)目 啟動(dòng)區(qū)物業(yè)發(fā)展建議 本項(xiàng)目顧問(wèn)工作分三階段完成，本報(bào)告是第一階段：項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位的研究 工作內(nèi)容 佛岡項(xiàng)目 發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位 模塊 1 發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位研究 模塊 2 啟動(dòng)模式研究 第一階段工作 ◇ 項(xiàng)目屬性界定 ◇ 類(lèi)似國(guó)內(nèi)外案例研究 ◇ 發(fā)展模式研究 ◇ 城市發(fā)展研究 ◇ 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析和競(jìng)爭(zhēng)分析 ◇ 項(xiàng)目發(fā)展模式選擇 ◇ 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位 ◇ 項(xiàng)目規(guī)劃建議 ◇ 類(lèi)似案例啟動(dòng)模式研究分析 ◇ 項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)選擇 ◇ 項(xiàng)目啟動(dòng)產(chǎn)品和配套建議 主要工作 最終成果 ? 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位 ? 項(xiàng)目規(guī)劃建議 ? 項(xiàng)目啟動(dòng)模式研究 佛岡項(xiàng)目 營(yíng)銷(xiāo) 10 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 經(jīng)濟(jì)比較薄弱，目前承接珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移： ?2023年全縣 GDP約 30億元 ?本地基本無(wú)產(chǎn)業(yè)支撐，農(nóng)業(yè)在佛岡縣占據(jù)著十分重要的地位，工業(yè)以金屬加工和機(jī)械制造為主。 我們認(rèn)為本項(xiàng)目在取地過(guò)程中，風(fēng)險(xiǎn)也是項(xiàng)目的難點(diǎn)主要集中在以下三個(gè)環(huán)節(jié) 規(guī)劃 與土地控制 用地指標(biāo) 土地增值 收益流轉(zhuǎn) 15 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。嚴(yán)格控制申請(qǐng)占用基本農(nóng)田項(xiàng)目范圍，控制占用基本農(nóng)田數(shù)量和比例，并要求補(bǔ)劃基本農(nóng)田的措施到位。 世聯(lián)關(guān)于發(fā)展商與政府簽訂協(xié)議，保障失敗的案例 案例一：簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)交地價(jià)５９００萬(wàn)元 ?項(xiàng)目位臵： 江西省南昌市 規(guī)模： １平方公里 ?概況 ：與政府簽訂建設(shè)框架協(xié)議，低價(jià)取地 ?結(jié)果： 待土地開(kāi)發(fā)時(shí)，區(qū)域升值，政府強(qiáng)硬簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)交地價(jià)５９００萬(wàn)元 案例二：政府協(xié)議取地１萬(wàn)畝，后僅取得３０００畝 ?項(xiàng)目位臵： 山東省青島市 規(guī)模： １萬(wàn)畝 ?概況 ：發(fā)展商與政府簽訂建設(shè)框架協(xié)議，保證１萬(wàn)畝用地 ?結(jié)果： 發(fā)展商前期投入巨資進(jìn)行區(qū)域運(yùn)營(yíng)，待區(qū)域成熟，政府以防止國(guó)有資產(chǎn)流失為由，拍賣(mài)后期土地，該發(fā)展商僅取得３０００畝的土地使用權(quán) 29 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 依附城市處于向郊區(qū)化過(guò)渡的發(fā)展階段 182。 多倚重私人交通，內(nèi)部道路功能單一，社區(qū)活動(dòng)集中到配套中心，缺乏街區(qū)活動(dòng)和社區(qū)活力 道路功能： 私人汽車(chē)交通通道 街區(qū)功能： 社會(huì)交往；兒童玩耍；步行和自行車(chē)交通 提供服務(wù)，街景豐富，具有吸引力，氣氛活躍 街區(qū) vs道路 網(wǎng)絡(luò)狀道 路結(jié)構(gòu) 線性或曲線 不規(guī)則結(jié)構(gòu) 線性或曲線不規(guī)則結(jié)構(gòu)： 容易造成交通堵塞，不方便行走和居民交往 網(wǎng)絡(luò)道路結(jié)構(gòu)： 更符合多功能社區(qū)要求，給居住人出行多樣性的選擇，方便 步行和交往 VS 50 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?從化被認(rèn)為具有良好的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件和優(yōu)秀的旅游資源，可利用其獨(dú)特的環(huán)境和旅游資源優(yōu)勢(shì)，發(fā)展三高農(nóng)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)。 距離北京 12小時(shí)車(chē)程的山水自然環(huán)境良好的懷柔、門(mén)頭溝和房山等遠(yuǎn)郊區(qū)縣已經(jīng)形成了山水居住板塊 ?資源型別墅集中區(qū)域有三個(gè)重要特征 （ 1）所在區(qū)域具有較高的認(rèn)知價(jià)值；（ 2）與度假生活相匹配的生活配套；（ 3）良好甚至稀缺的自然資源。 廣州已經(jīng)形成具有相當(dāng)影響力和品牌號(hào)召力的大盤(pán)開(kāi)發(fā)商，在陌生區(qū)域進(jìn)行區(qū)域運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較低 品牌發(fā)展商 產(chǎn)品特色 社區(qū)文化 代表樓盤(pán) 碧桂園 大眾豪宅 滿足大眾心態(tài)的豪宅社 區(qū) 鳳凰城 假日半島 僑鑫 集團(tuán) 尊貴、內(nèi)斂、講求藝術(shù)品味的豪宅 看不見(jiàn)的名流生活 匯景新城 合生（珠江） 集團(tuán) 凸顯拉丁風(fēng)格的建筑風(fēng)情 溫馨的家庭、和諧的社區(qū) 夏灣拿 富力 集團(tuán) 以中低檔高層產(chǎn)品為主 營(yíng)造一種小康人家的社區(qū) 碧濤灣、富力半島花園 雅居樂(lè) 雍容、華貴的洋房 和別墅為主 平民化豪宅 廣州雅居樂(lè) 奧園 集團(tuán) 現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔的多層和小高層為主 營(yíng)造健康、教育文化社區(qū) 南國(guó)奧林匹克花園 保利 集團(tuán) 以精致園林、精致產(chǎn)品為賣(mài)點(diǎn) 文化韻味濃及較為柔和的人文氣氛 保利 92 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 配套齊全、盡享生活便利 ?零售店、教堂、幼兒園、學(xué)校等一應(yīng)俱全，步行尺度到達(dá)。 大都市從城市化到郊區(qū)化階段演變過(guò)程中的關(guān)鍵特征 城市化 → 郊區(qū)化 1 2 4 3 城市邊緣形成多個(gè)新城 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 城市病的產(chǎn)生，知富階層趨向郊區(qū)居住和度假 產(chǎn)生大量的知富階層 ?城市由單中心向多中心都市演變 ?產(chǎn)業(yè)由于成本的壓力，開(kāi)始外遷 ?城市大力發(fā)展通往城市郊區(qū)的快捷交通 ?在城市郊區(qū)依據(jù)不同的資源和區(qū)位形成多個(gè)副中心：機(jī)場(chǎng)、科學(xué)城 、港口、產(chǎn)業(yè)基地等 ?城市第三產(chǎn)業(yè)（金融、保險(xiǎn)、會(huì)計(jì)、法律等）的發(fā)展和聚集產(chǎn)生了大量的知富階層 ?受過(guò)良好教育、綜合素質(zhì)高、有生活品位 ?城市集中的部門(mén)并非直接生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有形產(chǎn)品、而是涉及無(wú)形產(chǎn)品 —— 信息 ?二次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向郊區(qū) ?零售、度假以及由休閑和居住相關(guān)的三次服務(wù)成為郊區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)特征 ?城市環(huán)境、交通、治安等惡化、開(kāi)始使人逃離城市 ?知富階層依附于城市、又厭煩城市，因此郊區(qū)度假和休閑成為選擇 98 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 按照廣州目前的大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式，我們應(yīng)該采取的戰(zhàn)略與策略 戰(zhàn)略 體系 走低價(jià)路線，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng) 強(qiáng)大的品牌號(hào)召力 大規(guī)模起勢(shì) ?與廣州其他大盤(pán)進(jìn)行低價(jià)競(jìng)爭(zhēng) ?利用品牌號(hào)召力和影響力，吸引客戶 挖掘城市規(guī)劃前景 ?充分挖掘城市規(guī)劃的前景、利好 平民化別墅定位 ?客戶定位城市中產(chǎn)階級(jí)，走平民化路線 ?1000畝以上規(guī)模起勢(shì) 低成本運(yùn)作 ?控制成本 第二部分：發(fā)展方向研判 區(qū)域價(jià)值研究 發(fā)展模式反思 83 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 北部獨(dú)特的區(qū)位和資源，隨著城市的發(fā)展，必將形成廣州大盤(pán)板塊的第四極 花都板塊 華南板塊 本項(xiàng)目 廣園東板塊 山 水 溫泉 新鮮 空氣 靜謐 遠(yuǎn)離 都市 無(wú)產(chǎn)業(yè) 山 水 產(chǎn)業(yè) 海 山 水 產(chǎn)業(yè) 產(chǎn)業(yè) 山 水 資源 板塊 72 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?大規(guī)模的基礎(chǔ)建設(shè)和工業(yè)開(kāi)發(fā)不僅帶來(lái)了城市的發(fā)展，同時(shí)也對(duì)環(huán)境造成了難以挽回的破壞。 佛岡處于韶關(guān)、清遠(yuǎn)、從化黃金旅游三角的中心，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，理想的居住地 旅游價(jià)值： ?廣州北部旅游資源豐富，其中較為成熟的有清遠(yuǎn)、從化和韶關(guān)。 廣州大盤(pán)目前已經(jīng)形成了番禺、花都和廣園東三大板塊的布局，項(xiàng)目處于三大板塊之外 華南板塊： 廣州雅居樂(lè) 廣地花園 星河灣 錦繡香江 華南碧桂園 南國(guó)奧園 華南新城 南沙濱海 祈福新村 廣園東： 鳳凰城 翡翠綠洲 山前大道： 假日半島 南航碧花園 金碧御水山莊 雅寶新城 從化： 夏灣拿 逸泉山莊 Q1：如何確保本項(xiàng)目 10～ 15年開(kāi)發(fā)周期的順利運(yùn)作的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的 成功戰(zhàn)略布局 ？ 43 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 董事長(zhǎng) 董事 A 董事 B 董事 C 董事 D 董事會(huì) 總經(jīng)理 時(shí)代地產(chǎn)擔(dān)任 90% 流轉(zhuǎn)到時(shí)代 10% 流轉(zhuǎn)到政府 政府控股 10% ?保證時(shí)代對(duì)佛岡新城開(kāi)發(fā)股份公司的控制權(quán) ?保證該公司的政府背景和進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)的權(quán)利 31 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提高一倍 2 006年 11月 20日《財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問(wèn)題的通知》 25 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 建議 1：參照以往成功的模式，以建設(shè)“佛岡新城”的名義，成立建設(shè)管理委員會(huì) 主任 副主任 委員 佛岡縣縣長(zhǎng) 時(shí) 代 佛 岡 縣 國(guó)土局 規(guī)劃局 建設(shè)局 土地儲(chǔ)備中心 佛岡新城建設(shè)管理委員會(huì) 審批 招商 資金 出讓 管理本項(xiàng)目用地的一切事宜 政府與時(shí)代捆綁，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行管理和開(kāi)發(fā) 屏蔽 20 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 但佛岡縣總體規(guī)劃尚未審批，正在調(diào)整，項(xiàng)目規(guī)劃尚未完全納入土地利用總體規(guī)劃，土地性質(zhì)全部為集體土地 佛岡總體規(guī)劃情況： ?佛岡總體規(guī)劃目前正在調(diào)整 ?整個(gè)縣城規(guī)劃面積擴(kuò)大 ?現(xiàn) 106國(guó)道調(diào)整為城市市政道路，原 106國(guó)道分為環(huán)繞縣城的兩個(gè)方向 ?與縣政府簽訂的建設(shè)框架協(xié)議，規(guī)定文明路口 2023年上半年修通等 本項(xiàng)目研究的規(guī)劃基礎(chǔ)： 本項(xiàng)目的研究基礎(chǔ)為現(xiàn)狀規(guī)劃，但地塊內(nèi)全部按照建設(shè)用地考慮 京珠高速 文明路口 縣城現(xiàn)狀 縣城規(guī)劃 106國(guó)道 規(guī)劃 106國(guó)道 106國(guó)道 項(xiàng)目概況 4 5 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?位于縣城老城區(qū)南側(cè) ?從廣州出發(fā)，不經(jīng)過(guò)任何縣城和村鎮(zhèn)，直接達(dá)到本地塊 地塊現(xiàn)狀： ?目前地塊內(nèi)有少量村莊以及森林用地 ?地塊周邊存在兩個(gè)規(guī)模比較小的村莊 地塊規(guī)劃： ?目前地塊規(guī)劃為城市建設(shè)用地和森林公園 佛岡縣總體規(guī)劃 項(xiàng)目概況 3 4 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 世聯(lián)關(guān)于后期土地成功控制的案例 案例一：組織保證 ?項(xiàng)目位臵： 河北省 ╳╳ 縣 規(guī)模： ３０平方公里 ?概況 ：發(fā)展商參與土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)，賺取土地增值利潤(rùn)，控制部分土地用于二級(jí)開(kāi)發(fā) ?操作手法： 與縣政府成立管理委員會(huì)，縣長(zhǎng)為主任，發(fā)展商一管理層為副主任，主要管理實(shí)權(quán)比如：資金、審批和招商等歸副主