【正文】 分策略之三： 以各功能的頂級組合構建項目的頂級形象； 頂級寫字樓 +五星級酒店 +服務式公寓 +高檔商場 107 項目整體發(fā)展戰(zhàn)略的形成 分策略之四： 以各功能的特色定位，確立差異化的競爭優(yōu)勢，并有效減弱各功能規(guī)模偏小的影響； 酒店 ——國際化五星級酒店 寫字樓 ——頂級酒店服務式 公寓 ——服務式、功能模糊，使用彈性化，宜商宜住 商場 ——景觀型 分策略之五： 創(chuàng)造附加值，增大溢價空間，使物業(yè)的價值最大化； 分策略之六： 以標志性的超高層建筑確立整體形象，并形成強制性視覺沖擊，增強昭示性； 108 戰(zhàn)略形成價值體系 價值體系 高形象 生態(tài) 景觀型商業(yè) 服務為先導 功能彈性化 綜合體資源共享 超高層 五星級酒店 標志性雕塑及廣場 109 項目整體定位 110 形象定位 紐約 TIMES SQUARE ? 欲望、渴求、刺激在方寸土地上被壓縮成高濃度的都市體驗，都市經(jīng)驗。 ? 最輝煌的都市娛樂中心。 ? 室外信息的教堂、霓虹燈的天堂。 ? 多媒體表演的舞臺。 ? 納斯達克指數(shù)撥動著全世界的財富。 我們的客戶： 他們是這樣一群人：不停的在世界殊多都市中穿梭， 因此，他們理解這兒 ——都市的核心、經(jīng)濟高度聚集的細胞核； 他們熱愛都市，都市的價值造就了他們的價值，當一些富人進入郊區(qū)時，他們卻住進都市最繁華最核心的區(qū)域，因為他們需要緊緊抓住都市的萬千變化。 他們在這里，并代表著一個階層：富有、榮譽而且更年輕、求變的活力階層。 111 TIMES SQUARE 112 NAGAOCenter ? 來自于印度的海神傳說，半身為人，半身為蛇。 ? 代表了融合、非此即彼的現(xiàn)象。 ? 意指東方與西方融合、傳統(tǒng)與現(xiàn)代的融合。 ? 是豐富的、多元的、可變化的。 ? 廣州 24小時不打烊的都市生活與時尚區(qū)；廣州第一個觀光性商業(yè)街區(qū)，不是最大的，但是最有特色的 ShoppingMall； 備選案名 ：東一時區(qū) 城市走廊 備選案名 113 生意、工作 西方、時尚的 中國的、傳統(tǒng)的 生活、娛樂 3 1 4 2 NAGAOCenter（ 融合文化） 示意 甲級辦公樓 人文 EMBA學校 游戲中心 日本 mega web （汽車文化） 高級音樂廳 茶文化區(qū) 吃在廣州 …… 雙年展 健康館 五星級酒店 共享空間 粵曲館 與 科技 觀光型購物中心 酒店式公寓 互輝映 書店 CEO俱樂部 商務會所 酒吧 各國餐飲 114 備選案名： “ HOPSCA” （豪布斯卡） “ 新都市商業(yè)集合體 ” ? 全新的商業(yè)模式 Hotel+Office+Parking+Shopping+Convention+Apartment ? 城市綜合體 ——效益最大化 ——資源整合化 115 項目在開發(fā)發(fā)的不同階段， 定位應有三個層次的深化 第一個階段 第二階段 最后階段 目前廣州、環(huán)市東沒有一個地方能夠將餐飲、娛樂、購物和旅游、文化等等全部集在一起。這類時尚、有特色的如北京路，是很多不同的個體組成，沒有一個整體的投資者和管理者，這應該是本項目的一個明確的吸引力。 ★ 強調都市文化性、可游覽性； ★ 強調綜合性 ★ 一個國際交流、人們聚會的地點； 進展到一定時候，希望項目成為廣州具有文化特色的都市旅游景點，到廣州的人，一定要來看看。 里面會有很多的活動，很多人在此聚會。 這樣層層深化的定位，將使項目穿上時尚文化眩目的外衣，抓住人們的眼球，脫穎而出 116 購買者分析 寫字樓 ——銷定為本地大型企業(yè)、銀行及外地或外資公司在廣州的分公司（總部） 客戶劃分 交易方式 對價格的承受能力 對物業(yè)的核心要求 面積需求 對項目形象的影響 本地大型企業(yè) 自建、購買或租賃 較高 形象 較大 提升 本地中小公司 購買或租賃 不明顯 使用率、位置 較小 降低 外地公司分公司 租賃或購買 不明顯 設施、服務 不明顯 無 外地公司辦事處 租賃 較低 不明顯 較小 降低 外資企業(yè)分公司（總部） 租賃或購買 較高 形象、設施、服務 較大 提升 外資企業(yè)辦事處 租賃 較高 形象、設施、服務 較小 無 117 購買者分析 公寓 客戶類型 交易方式 對價格的承受能力 對物業(yè)的核心要求 對項目形象的影響 高級白領 購買或租賃 較高 服務、設施 提升 外籍人士 租賃或購買 最高 服務、設施 提升 投資客 購買 不明顯 有升值潛力 無 118 客戶定位 功能 核心客戶 重要客戶 寫字樓 本地大型企業(yè) 外資企業(yè)分公司（總部） 外地公司分公司 公寓 外藉人士 SOHO一族 寫字樓客戶 高級白領 投資客 酒店 商務人士 寫字樓客戶 旅游客 商場 寫字樓、公寓、酒店客戶 周邊中高收入階層 全市中高收入階層 119 功能分區(qū)及規(guī)劃指標建議 120 規(guī)劃指標及功能配比 總建筑面積約 34萬㎡。 規(guī)劃指標： 建議功能配比調整： 注：我們僅提出基于市場的示意性功能配比，沒有唯一性；實際根據(jù)政府規(guī)定、公司策略、建筑設計要求進行調整。 地庫及其它 商業(yè) 寫字樓 公寓A 地段 33,910 26,760 148,050 B 地段 30,605 45,270 20,010 30,870 連接地段 4,380 共計 68,895 72,030 168,060 30,870 20% 21% 49% 9%合計 339,855 地庫及其它 商業(yè) 寫字樓 五星級酒店 酒店式公寓標準 原量不變 地上五層地下一層連接地鐵 剩余部分全部為寫字樓 經(jīng)營適宜的400間房計 經(jīng)營適宜的400間房計面積 68,895 58,650 132,310 40,000 40,000 比例 20% 17% 39% 12% 12%合計 339,855 原有功能配比： 建議功能配比： 121 功能布局示意 寫字樓 酒店 服務式公寓 商業(yè) 商務會所 休閑會所、共享空間 地下停車場 超高層 2層 高層 1至 5層 122 物業(yè)發(fā)展建議 123 建議原則 我們給出的物業(yè)發(fā)展建議并不是設計方案，而是對設計提出的建設性意見，即市場接受的產(chǎn)品特征和驅動客戶購買的因素。 124 物業(yè)發(fā)展建議基本思路 KPI體系 人文符號 功能化體系 國際 生活 標志性 ——娛樂型 BoxShopping/雕像 /超高層 高適應性（彈性空間 /α —room） 超標準服務 室內(nèi)外共享空間 /風格化建筑 智能化管理 完善的交通 /停車 /會議系統(tǒng) 高針對性（服務式公寓 /寫字樓） 娛樂型 Boxshopping 125 超高層 小高層 商業(yè) 服務式公寓 studio soho 個性空間 多層次園林 頂級寫字樓 商務會所 五星級酒店 休閑會所 大堂 共享空間 娛樂型購物中心 Box Shopping 集中展示區(qū) 信息發(fā)布站 品牌櫥窗 主題推廣區(qū) 標志性等候點 TAXI直達大堂 與商業(yè)融合 產(chǎn)品解構 我們的 “中心化” 舉措之一 商業(yè) 娛樂中心 建筑群 標志性 借鑒地區(qū)性總部 丹佛（美國）的中心化舉措 愷撒大拇指 主軸線 新凱旋門 步行道 我們的“中心化” 舉措之二 ?有些功能是產(chǎn)生經(jīng)營回收的，有些功能僅為區(qū)別于其它的標識。 借鑒全國性總部 拉德方斯（巴黎）中心化舉措 標志性 128 整體建筑風格 建筑造型處理應考慮能從周邊的物業(yè)中躍然而出 ， 予人以強烈的視覺沖擊力 ， 又要適合現(xiàn)代人的審美需要 。 標志性 我們的“中心化” 舉措之三 129 元素一：主樓超高層建筑 標志性建筑群 ——超高層 /豪華酒店 超高層建筑增添了環(huán)市東路又一道風景線 超高層位于環(huán)市東與建設大馬路交叉口處，進入性與昭示性良好。主入口設在環(huán)市東路上。 130 德意志商業(yè)銀行總部 ，位于法蘭可福，總建筑面積 10萬平米。大樓是世界上第一座高層生態(tài)建筑。 整棟大樓全部采用自然通風和溫度調節(jié)，將運行能耗降到最低，同時也最大程度的減少了空氣調節(jié)設備對大氣的污染。 建筑物的生態(tài)設計 若干 4層高的空中花園沿著中庭螺旋而上， 不僅為辦公人員提供了舒適的綠色景觀，還避免了全封閉式辦公建筑的昂貴開支。每間辦公室也都采用自然通風。 131 電梯、樓梯間和服務用房被成組放置在大樓的三個角部，使村落般散置的 辦公室和花園更具整體性。成組的巨柱支撐著橫梁，辦公室和空中花園都不受結構構件的干擾。 中庭的頂部 德意志商業(yè)銀行總部 132 雙層呼吸幕墻： ?利用自然光實現(xiàn)照明 ?減少空調的使用 ?通過開啟窗實現(xiàn)自然通風 ?通過遮陽百葉防止日曬 ?室內(nèi)無眩光 呼吸式玻璃幕墻 133 超高層主入口 大堂入口氣派且具有較強的展示性 134 導示牌示意 135 建筑大堂 便利性、融合性、安全私密性 —— ?設于二層平臺，與商業(yè)入口區(qū)分 ?可以打 TAXI的大堂 ?設置獨立訪客停車的車庫 ?與商業(yè)停車完全區(qū)隔 136 商務會所 ? 會客吧：在辦公場合不便接待時可與朋友上會客吧小坐 ， 或獨自去飲一杯咖啡 ， 盡顯逍遙 。 ? 商務中心：設立公務秘書間 ，翻譯服務 ， 秘書服務 ， 辦公系統(tǒng)自動化服務 。 ?商務會議室 、 洽談室 、 培訓室租賃服務 、 會務安排 137 休閑會所 ——酒店同公寓共享 功能包括多功能影視中心、美容廳、健身房、兒童天地等。 138 共享空間 ?商業(yè)頂部、公寓頂部園林與超高層室內(nèi)生態(tài)空間融合，結合空中花園與架空層花園形成多層次園林 139 元素二：服務式公寓 服務式公寓為板式高層。通過建筑設計，使公寓達到戶戶光線充足、視野開闊的效果。同時公寓又是個性空間， soho場所。 BoxLiving 服務式公寓 140 room α ?釋放小空間的多種可能 ?建筑無限可能的場所 BoxLiving的定位 ——彈性空間 141 滿足變化性需求 多樣的選擇 自由設計 順應型 ?菜單式平面（ menu plan) ?個性化平面（ character plan) ?滿足不同生活方式的平面（ lifestyle plan) ?大空間平面（ free plan) ?具有可變性住宅 （ flex housing) ?可自行設計的住宅 (DIY) ?開放式廚房 （ open kitchen) ?多功能室 (? room) α—room BoxLiving的定位 ——彈性空間 滿足 α—room（居住魔方） 個性化和適應變化性要求 142 α —room （生活魔方） 大空間無限分隔的戶型設計 從傳統(tǒng)的 menu plan模式 ——大空間平面（ free plan）模式 143 + = + = + = or or 單一的組合模式 ——具有可變性住宅 （ flex housing） 模式