【正文】 上重要支點(diǎn)城市216。呼包鄂經(jīng)濟(jì)圈：指呼和浩特、包頭、鄂爾多斯三地為核心的特色經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)，被譽(yù)為內(nèi)蒙古的 “ 金三角 ” 地區(qū) .216。交通樞紐地位對(duì)私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的聚集作用明顯，將帶動(dòng)生意緣客戶在包頭置業(yè)北京呼和浩特包頭鄂爾多斯烏蘭察布盟巴彥淖爾天津?yàn)鹾０⒗?0216。第三產(chǎn)業(yè)以 交通運(yùn)輸業(yè)、商貿(mào)業(yè)（批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)、住宿和餐飲業(yè)）等傳統(tǒng)服務(wù)型行業(yè)為主【 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 】 產(chǎn)業(yè)以二產(chǎn)重工業(yè)為主，三產(chǎn)為輔；以資源型重工為依托，形成七大支柱產(chǎn)業(yè)，相關(guān)產(chǎn)業(yè)人群構(gòu)成城市人口主體2023－ 2023年包頭市產(chǎn)業(yè)構(gòu)成2023年包頭市產(chǎn)業(yè)增加值比重11【 區(qū)域概況 】 昆區(qū)作為包頭城市核心區(qū)域，市行政中心和商務(wù)中心，城市配套完善216。定位： 包頭市黨政機(jī)關(guān)和內(nèi)蒙古自治區(qū)最大的企業(yè)包鋼（集團(tuán)）所在地，是包頭市的 政治、經(jīng)濟(jì)、文化 、教育、信息中心 ；216。居?。?南部成為城市熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，保利、華發(fā)等知名品牌開發(fā)商紛紛入市；北部以城中村改造為主，經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)集中；216。配套： 區(qū)域內(nèi)有包百、神華兩大商圈，包鋼一中、三中等優(yōu)質(zhì)教育資源。昆區(qū)概況： 包頭市的中心城區(qū)， 是包頭政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、教育的中心 ；自治區(qū)最大的企業(yè) 包鋼也在本區(qū) ；216。人口： 人口 65萬人；216。—— 包頭資深房地產(chǎn)媒體人鋼鐵大街昆區(qū)青山區(qū)高新區(qū)2公里包百商圈神華商圈13【 交通狀況 】 地塊通達(dá)性良好；南北方向主要依靠市府西路，東西方向主要依靠少先路216。東西向主要道路 —— 鋼鐵大街、少先路、友誼大街，216。公共交通狀況 ：有 4 132路公交站位于項(xiàng)目所在地北側(cè)和南側(cè)，另外可上鋼鐵大街乘坐公交，較為便利民族西路阿爾丁北大街昆北路已有路少先路友誼大街市府西路鋼鐵大街14【 資源盤點(diǎn) 】 處于包頭核心商業(yè)區(qū)及政務(wù)區(qū)之間，北側(cè)阿爾丁廣場(chǎng)、西鄰八一公園，居住成熟度較高，區(qū)域認(rèn)知好昆區(qū)青山區(qū)高新區(qū)包鋼集團(tuán)包百商圈阿爾丁植物園銀河廣場(chǎng)八一公園神華商圈包鋼三中阿爾丁廣場(chǎng)王府井百貨神華商場(chǎng)八一公園15【 項(xiàng)目四至 】 項(xiàng)目地塊位于阿爾丁廣場(chǎng)的西南角，西鄰包頭市阿爾丁工商所，東臨聚龍美食娛樂廣場(chǎng)，南鄰少線路216。地塊內(nèi)現(xiàn)狀： 地塊地勢(shì)平整，地塊周圍多以娛樂場(chǎng)所和老舊住宅為主。內(nèi)部現(xiàn)狀路：216。聚龍美食娛樂廣場(chǎng)少先路西側(cè)空置房屋市府西路16主體完工酒店空地216。整個(gè)地塊在產(chǎn)權(quán)上被拆分為兩個(gè)，右上角為農(nóng)房公司產(chǎn)權(quán)，左下角為新陽光公司產(chǎn)權(quán)；216?！?項(xiàng)目現(xiàn)狀 】 項(xiàng)目地塊位于阿爾丁廣場(chǎng)的西南角，西鄰包頭市阿爾丁工商所，東臨聚龍美食娛樂廣場(chǎng)，南鄰少先路北部圍墻 酒店主體在建工程裙房在建工程裙房?jī)?nèi)部西部圍墻17【 規(guī)劃指標(biāo) 】 項(xiàng)目總用地面積 7826平米，規(guī)劃指標(biāo)上限不可調(diào)216。限高： 99米；216。總體指標(biāo)上限固定，在此指標(biāo)之內(nèi)可根據(jù)設(shè)計(jì)定位進(jìn)行調(diào)整。 回現(xiàn)目標(biāo)：項(xiàng)目在滿足優(yōu)先出售原有酒店項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)資金快速周轉(zhuǎn)情況下追求資金安全回現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)合理開發(fā)利潤(rùn)216。 啟動(dòng)期原有酒店項(xiàng)目如何消除不利因素，實(shí)現(xiàn)快速回現(xiàn)216。 項(xiàng)目整體物業(yè)功能組合及定位216。項(xiàng)目周邊老舊小區(qū)和老舊商業(yè)較多，東邊是一個(gè)空置多年的餐館，南面（少先路南側(cè)）是包鋼員工宿舍，西側(cè)也是老舊小區(qū)少線路老舊住宅西邊空置房屋西邊老舊住宅訪談?wù)?16。片區(qū)整體給人的印象相對(duì)于其他區(qū)域來說較為破舊、落后；—— 某地產(chǎn)媒體制片人24限制二：市場(chǎng)視角 未來除與本項(xiàng)目同期入市的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)外，還有目前已有入市的樓盤未來繼續(xù)推出新盤也將與本項(xiàng)目產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)216?？圃创髲B建造時(shí)間不長(zhǎng)，從 2023年竣工 2023年開始出售至今已經(jīng)有大部分銷售完畢216。 內(nèi)蒙古電視臺(tái)新聞制作中心216。 動(dòng)漫網(wǎng)游制作中心216。 內(nèi)蒙古文化傳媒創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)示范基地 216。集文體、娛樂、餐飲、醫(yī)療、大型超市為一體的配套建筑 216。項(xiàng)目建成后，河北省政府駐內(nèi)蒙古辦事處、內(nèi)蒙古河北商會(huì)將入駐于此 25通過研究發(fā)現(xiàn)，其中項(xiàng)目本體未來發(fā)展還面臨四大問題：面積及容積率、啟動(dòng)資金、產(chǎn)權(quán)交易性質(zhì)和項(xiàng)目形象等限制性條件啟動(dòng)資金有限項(xiàng)目形象地塊面積及容積率本體限制性條件項(xiàng)目地塊面積較小，不便于建筑排布，同時(shí)高容積率將影響到住宅類產(chǎn)品的舒適度啟動(dòng)資金十分有限，需要依靠出售原有酒店項(xiàng)目回籠資金，滾動(dòng)開發(fā)為擱置十年的酒店項(xiàng)目，目前已取得房產(chǎn)證，但形象進(jìn)度僅為主體結(jié)構(gòu)封頂，存在一定負(fù)面形象產(chǎn)權(quán)交易性質(zhì)原有酒店項(xiàng)目因已取得房屋產(chǎn)權(quán)多年，如辦理產(chǎn)權(quán)過戶屬于二手房買賣，會(huì)涉及相應(yīng)交易契稅26研究?jī)?nèi)容1. 屬性界定與核心問題 項(xiàng)目本體解析項(xiàng)目目標(biāo)解析背景限制條件核心問題提出2. 市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究27運(yùn)用 SCQ模型界定項(xiàng)目的核心問題S（ Situation)=項(xiàng)目背景事實(shí)C（ Complication)=R1 vs R2的沖突或矛盾Q（ Question)=如何從 R1到 R2？非期望結(jié)果 ——由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果期望結(jié)果 ——不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果R1R2 ？ 核心問題 Q28 “ 我們一切研究都要以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，以共同目標(biāo)為導(dǎo)向 ”本體背景：p包頭作為內(nèi)蒙第一大城市，有著較高的經(jīng)濟(jì)水平和較強(qiáng)的投資消費(fèi)實(shí)力；p昆區(qū)經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展水平及區(qū)域認(rèn)知度較高，商業(yè)等市政配套完善。p原有酒店項(xiàng)目十年前已主體結(jié)構(gòu)封頂，但因種種原因尚未投入使用，是名副其實(shí)的 “ 爛尾 ” 項(xiàng)目。鋼鐵大街是昆區(qū)的主動(dòng)脈，大街兩旁是包頭最重量級(jí)的企事業(yè)單位和各種商業(yè)中心，市政府就坐落在鋼鐵大街的中心位置216。而本項(xiàng)目就坐落在市政府西側(cè)的市府西路，距鋼鐵大街僅300米【 區(qū)位交通 】 本項(xiàng)目處于包頭中心的中心，交通 四通八達(dá)34包頭市委餐飲娛樂教育資源生活休閑商務(wù)酒店綠色包頭本項(xiàng)目本體機(jī)會(huì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)【 周邊資源 】 本項(xiàng)目周邊匯聚了包頭經(jīng)濟(jì)、政治、文化、商務(wù)、教育、生活多種豐富資源216。本項(xiàng)目周邊遍布各種小學(xué)和中學(xué)，這種資源對(duì)居住在周邊的人有積極的作用216。鋼鐵大街與市府西路交界處即包頭市政府西側(cè)，集中了兩座五星級(jí)酒店和兩座高級(jí)寫字樓及一些商務(wù)休閑娛樂綜合體216。該地段車水馬龍，人氣興旺。中心區(qū)域核心地段，地位難以動(dòng)搖216。周邊各種資源豐富，不受任何限制，開發(fā)綜合性強(qiáng)，提升樓盤整體價(jià)值216。受國家 2023年房地產(chǎn)交易稅收優(yōu)惠政策調(diào)整影響， 2023年底新建商品房銷售量激增，成交價(jià)同步走高；216。包頭市房地產(chǎn)市場(chǎng)新政效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)，市場(chǎng)供應(yīng)整體偏緊，成交量同比持續(xù)下降，房?jī)r(jià)略有增長(zhǎng)；216。2023年 5月 2023年 4月包頭市商品住房的銷售總套數(shù)（單位：套）2023年 5月 2023年 4月包頭市商業(yè)用房的銷售總套數(shù)（單位：套）2023年國家政策調(diào)控將直接影響包頭住宅市場(chǎng)成交，客戶購買趨于理性41321 為抑制房?jī)r(jià)過快上漲及控制投資需求，樓市調(diào)控政策正處于一個(gè)逐步收緊的快行道包頭住宅市場(chǎng)經(jīng)過去年下半年的成交高峰期之后，暫時(shí)進(jìn)入了觀望盤整期；包頭商業(yè)市場(chǎng)成交自今年 2月以來出現(xiàn)強(qiáng)勁反彈，成為包頭房地產(chǎn)市場(chǎng)新的交易熱點(diǎn)。包頭市 2023年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) 16%。2023年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)25862元，比上年增長(zhǎng) ％。第一產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長(zhǎng)%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。 2023－ 2023年包頭市國民生產(chǎn)總值 (億元 )050010001500202325003000包頭 呼和浩特 鄂爾多斯 銀川包頭呼和浩特鄂爾多斯銀川43216。二產(chǎn)的比例大大領(lǐng)先，也為三產(chǎn)的發(fā)展提供了良好的空間2023－ 2023年包頭市產(chǎn)業(yè)構(gòu)成2023年包頭市產(chǎn)業(yè)增加值比重【 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 】 城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，三產(chǎn)發(fā)展步伐滯后于二產(chǎn)44【 人口結(jié)構(gòu) 】 人口持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，城市人口集中在昆區(qū)、青山區(qū)及東河三區(qū)，其中昆、青兩區(qū)合計(jì)占比約 40%216。216。以第二產(chǎn)業(yè)、重工為主，資源型為主導(dǎo)的 產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，藏富于民 。城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)促進(jìn)高素質(zhì)人口導(dǎo)入；資源型企業(yè)、公務(wù)員、高科技類企業(yè)員工收入水平良好216。本項(xiàng)目主要的本地客群主要會(huì)面對(duì)這類客群核心商務(wù)區(qū)人均年收入 35萬二三產(chǎn)就業(yè)人口約 30萬居住區(qū)稀土高新區(qū)人均年收入4萬二三產(chǎn)就業(yè)人口 6萬西部鋼鐵、煤化工、電力產(chǎn)業(yè)基地人均年收入 45萬產(chǎn)業(yè)人口 8萬 居住區(qū)鄂呼包北部裝備制造業(yè)人均年收入 35萬產(chǎn)業(yè)人口約 23萬46216。包頭市城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出總額逐年增長(zhǎng) ，增長(zhǎng)率變動(dòng)幅度均衡， 2023年包頭市城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出20994元，增長(zhǎng) %， 置業(yè)的支付能力在逐漸增加 。 根據(jù) 20232023年 《 包頭城市總體規(guī)劃 》 包頭市面積將由 885平方公里增至1901平方公里， 城市骨架進(jìn)一步拉大 。強(qiáng)化 “ 一市兩城、多組團(tuán)、多中心 ” 的城市布局，突出山、城、河、綠的城市格局特色。216。規(guī)劃：指出在城市新舊區(qū)之間建設(shè)集商務(wù)、政務(wù)、金融、會(huì)展、體育、文化、休閑、總部經(jīng)濟(jì)等為一體的城市中心區(qū)。位置：位于賽汗塔拉公園周邊地區(qū)，北到青山路、南到鐵路；216。組團(tuán)：包括東部的政務(wù)商務(wù)區(qū)、北部的中央公園、中部的博覽公園、南部的體育公園和賽汗塔拉公園五部分。50【 城市生態(tài)體系規(guī)劃 】 構(gòu)建生態(tài)城市是未來發(fā)展大趨勢(shì)；通過 “ 一心、兩帶、三楔、多園、多廊道 ” 重要舉措構(gòu)建綠地系統(tǒng)，凸顯城市綠肺216。216。216。216。216。 昆都侖河大青山帶狀的生態(tài)山林帶黃河生態(tài)保護(hù)綠化隔離帶沿岸防護(hù)綠地一楔城市綠心東興間隔離綠地三楔賽汗塔拉公園風(fēng)景帶二楔51321 包頭經(jīng)濟(jì)連續(xù)多年的飛速發(fā)展也將當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)帶入了高速發(fā)展期以資源型為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)不僅帶動(dòng)了私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)也使得包頭人均可支配收入在自治區(qū)中獨(dú)占鰲頭從包頭的城市規(guī)劃及城市化進(jìn)程看，包頭正處于從 城市多極化向大都市化形成的過渡階段，各區(qū)域間的功能、聯(lián)系也將更加完善與協(xié)調(diào)城市背景研究小結(jié) ——52【 房地產(chǎn)市場(chǎng) 】 城市房地產(chǎn)發(fā)展快速，且市場(chǎng)支持明顯包頭近年房地產(chǎn)市場(chǎng)投資額 包頭近年房地產(chǎn)銷售面積與銷售總額萬平方米 億元 億元數(shù)據(jù)來源：包頭市統(tǒng)計(jì)局%216。53【 土地市場(chǎng) 】 隨著城市版圖擴(kuò)張， 202 2023年包頭土地成交大幅放量，潛在房地產(chǎn)供應(yīng)巨大，住宅供應(yīng)將出現(xiàn)井噴期，商服用地供應(yīng)正常216。 商服用地成交 ；216。2023年，東河區(qū)對(duì)河?xùn)|鎮(zhèn)大力推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，對(duì)城中村進(jìn)行重點(diǎn)改造，并將 40公頃土地投入市場(chǎng)；216。2023年前 3月土地成交極度萎靡，市場(chǎng)進(jìn)入謹(jǐn)慎觀望期資料來源：中國土地市場(chǎng)網(wǎng)54【 土地分區(qū)成交 】 隨著昆青區(qū)城中村改造， 2023年昆青兩區(qū)所占比例過半，以上兩區(qū)后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)激烈216。2023年昆區(qū)城中村進(jìn)度加快，市場(chǎng)新增設(shè)了中低價(jià)位、中小戶型普通商品房用地供應(yīng) 100多公頃，且主要集中在昆青兩區(qū)；216。凱旋中央公園大概 400萬 /畝，倒了幾次手。相比土地多次轉(zhuǎn)讓，一手地的價(jià)格會(huì)更便宜。n宏觀政策 —— 宏觀調(diào)控力度不斷加大的背景下，包頭住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)會(huì)迎來盤整期，而商業(yè)市場(chǎng)成交將保持強(qiáng)勁反彈態(tài)勢(shì)，成為包頭房地產(chǎn)市場(chǎng)新的交易熱點(diǎn)。第一圈層 —— 城市核心區(qū)域（昆、青中心區(qū)）l配套完善 /部分生態(tài)資源 /交通便利216。第三圈層 —— 政府主導(dǎo)新區(qū)（九原，青區(qū)邊緣區(qū)）l配套不足 /交通不便 /部分生態(tài)資源 /第一圈層第二圈層第三圈層146532序號(hào) 1 2 3 4 5 6項(xiàng)目 凱旋中央公園 諾德國際花園 保利拉菲 華發(fā)新城 三江尊園 恒大華府競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度排序 :昆、青中心區(qū) 昆南 高新區(qū)、青山邊緣區(qū) 九原 東河板塊分級(jí)回顧 —— 各板塊價(jià)值排序依次為昆區(qū) 青山 高新區(qū) 九原區(qū) 東河6015000900080007000600010000第一圈層 第二圈層 第三圈層23456凱旋中央公園三江尊園別墅華發(fā)新城保利拉菲諾德國際花園恒大華府110001km 7km5km3km 11km9km序號(hào) 項(xiàng)目 均價(jià) 項(xiàng)目走俏 戶型 性質(zhì) 銷售情況1 凱旋中央公園 6300元 /平米 140m2 毛坯 售完2 諾德國際花園 11000元 /平米 180m2 精裝 在售不暢銷3 保利拉菲 5700元 /平米 120m2 毛坯 在售暢銷4 華發(fā)新城 8000元 /平米 150m2 精裝 在售不暢銷5 三江尊元?jiǎng)e墅 12400元 /平米 180m2 精裝 在售暢銷6 恒大華府 7500元 /平米 230m2 精裝 在售速度一 般包頭住宅市場(chǎng)總體銷售情況很好，特別是靠近第一