【正文】 像會(huì)議中心。 公寓 —— 東方豪庭公寓 共有四幢住宅大廈（尊萃豪庭、君匯豪庭、金悅豪庭、匯賢豪庭），提供豪華服務(wù)式公寓。 東方經(jīng)貿(mào)城 成為各行業(yè)龍頭公司之匯聚點(diǎn)： ? 金融界翹楚 :摩根史丹利、蒙特利爾銀行、中國(guó)銀行及南方證券外 ? 律師樓 :的近律師事務(wù)所、胡關(guān)李羅律師行、高露云律師事務(wù)所； ? 會(huì)計(jì)師樓 :安永、德勤華永會(huì)計(jì)師事務(wù)所； ? 科技信息 :思科系統(tǒng)、朗訊科技、英特爾；旅游運(yùn)輸業(yè)有中旅、國(guó)旅運(yùn)通、通用汽車； ? 化工醫(yī)藥 :陶氏化學(xué)、羅氏診斷； ? 消費(fèi)品 :可口可樂、 Nike；日資公司包括東芝、松下電工及資生堂等等。 31 東方經(jīng)貿(mào)城寫字樓： 共約 28萬平 ,目前已租出 18萬平 ,每期推出 35萬 「東方經(jīng)貿(mào)城」 _已成為各行業(yè)龍頭公司之匯聚點(diǎn) 整體及寫字樓大堂直接建在二層平臺(tái)上， 人通過階梯，車通過上行道，均可直接上二層。目前已推出 3期。 東方豪庭公寓 ——共享酒店管理和配套資源 “東方豪庭公寓”提供一房至四房的豪華府第，每個(gè)單位均布置華麗，家具精挑細(xì)選，世界級(jí)的生活藝術(shù)，體現(xiàn)于每個(gè)細(xì)節(jié)，還有“東方君悅大酒店”所提供之五星級(jí)酒店式家務(wù)管理、洗衣和24小時(shí)送餐服務(wù)。 商業(yè)部分 ——東方新天地： 首層及地鐵層共 10萬平 ?位置至關(guān)重要 恒基、新世界基本都臨長(zhǎng)安街，但東方廣場(chǎng)所處的位置是王府井，而恒基南靠的是火車站，新世界靠的是崇文門，雖然離的近，但經(jīng)營(yíng)狀況的差別很大 ； ?商業(yè)業(yè)態(tài)和規(guī)模： 東方廣場(chǎng)的形成時(shí)間較晚，所以其商業(yè)業(yè)態(tài)新，類似于上海新天地，比較符合城市新銳階層的口味，而其規(guī)模比恒基和新世界要大得多，也符合商業(yè)的聚集原則。 ? 餐飲： 東方新天地的環(huán)球美食坊是目前京城商店中最大也是種類最多的美食廣場(chǎng)，提供中國(guó)各地及亞洲不同國(guó)家的風(fēng)味食品，此外店內(nèi)還有一組專為“家庭”服務(wù)的主題餐廳。兩家的產(chǎn)品都基本是只展不賣，展出的是他們公司最新研制的代表著未來高科技的產(chǎn)品。 ? 娛樂： 東方新天地有一家含有 6個(gè)電影廳的電影院，一家大型兒童娛樂城，根據(jù)兒童的年齡段及不同的游樂內(nèi)容劃分出了 8到 10個(gè)游樂區(qū)域，帶孩子的家長(zhǎng)到這里可以小孩玩耍、大人購(gòu)物兩不誤。 內(nèi)因： ?利用高檔次的寫字樓和引入五星級(jí)酒店帶動(dòng)整體形象； ?商業(yè)依靠巨大的規(guī)模取勝，寫字樓通過對(duì)客戶的嚴(yán)格控制而樹立形象； ?寫字樓為酒店和公寓帶來高素質(zhì)的客源，而其為寫字樓形成良好配套； ?投資商強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力保證大型商業(yè) 35年的經(jīng)營(yíng)困難期； ?利用其較長(zhǎng)臨街面，各部分功能設(shè)置獨(dú)立的入口和廣場(chǎng)，以減低相互影響。 39 案例（ 3/3） —— 北京華貿(mào)中心 定位為 構(gòu)筑國(guó)際大都市生活的巨擘級(jí)建筑綜合體 5A智能寫字樓 +國(guó)際商業(yè)區(qū) +國(guó)際公寓 +五星級(jí)酒店 +體育中心 +展示中心 40 案例（ 3/3） —— 北京華貿(mào)中心 寫字樓部分地上建筑面積約 23萬平方米。 41 案例（ 3/3） —— 北京華貿(mào)中心 國(guó)際商業(yè)區(qū) 總體規(guī)劃面積 20萬平米，多處商業(yè)設(shè)施有機(jī)分布于百萬平米建筑集群里。 42 案例（ 3/3） —— 北京華貿(mào)中心 國(guó)際公寓 公寓區(qū)占地 ，總建筑面積 20萬平米。 五星級(jí)酒店 引進(jìn)萬豪酒店集團(tuán)下屬兩大頂級(jí)品牌 超豪華酒店里茲 43 案例（ 3/3） —— 北京華貿(mào)中心 體育中心 占地約 15公頃的華貿(mào)中心運(yùn)動(dòng)主題公園，以網(wǎng)球運(yùn)動(dòng)為主題，擁有超大規(guī)模的健身場(chǎng)地和專業(yè)的健身教練， SPA、游泳、桑拿和保健設(shè)施均為世界一流。 展示中心 電力科技展示中心是國(guó)家級(jí)的電力科普教育基地。 經(jīng)營(yíng)方式 公寓租售并舉，其余均自行經(jīng)營(yíng)。 內(nèi)因： ?超大規(guī)模，形成建筑集群效應(yīng)，成為名符其實(shí)的“城中城”； ?利用高檔次的寫字樓和引入豪華五星級(jí)酒店帶動(dòng)整體形象； ?各功能物業(yè)均以完善的服務(wù)體系為先導(dǎo)； ?體育中心、展示中心提升社會(huì)形象。 占地面積： 23,000平方米 總建筑面積： 320,000平方米 廣場(chǎng)組成： 由一幢樓高 80層的商業(yè)大樓和兩幢38層的酒店式公寓組 成，是集寫字樓、公寓、商場(chǎng)于一體的甲級(jí)綜合智能型大廈。 寫字樓部分平面圖 52 案例（ 1/2） —— 廣州中信廣場(chǎng) 公寓部分 中信廣場(chǎng)公寓樓位于中信廣場(chǎng)寫字樓的左右兩翼，由兩幢 38層的大樓組成，總建筑面積達(dá) 69054平方米。單元內(nèi)提供全套名優(yōu)家私和家電，廚房?jī)?nèi)的用品一應(yīng)俱全。一層經(jīng)營(yíng)世界品牌精品，二層以流行、時(shí)尚的品牌為主。 內(nèi)因： ?利用超高層寫字樓樹立頂級(jí)形象，迅速成為區(qū)域的標(biāo)志和領(lǐng)袖； ?以寫字樓功能為核心，其他功能均為寫字樓服務(wù)； ?公寓為寫字樓提供較好的配套； ?舍棄了較大的裙樓商業(yè)利益，保證高檔寫字樓所需大堂的昭示性。 物業(yè)高度： 384米 土地面積： 18,734平方米 地庫(kù)車位：兩層共 900個(gè)車位 物業(yè)管理：深圳熊谷物業(yè)管理有限公司 管理顧問：梁振英測(cè)量師行 建成日期： 1996年 56 案例（ 2/2） —— 深圳信興廣場(chǎng) 69層甲級(jí)寫字樓 (單位面積由 127平方米起，全層共 2,161平方米 ) 34部進(jìn)口 三菱 升降機(jī)及 2部運(yùn)貨升降機(jī) 樓高 33層，提供 332個(gè)豪華服務(wù)公寓單位，面積由 68200平方米 實(shí)用率約 80% 每個(gè)單位均配備全套豪華家俬及電器 6部進(jìn)口 三菱 客用升降機(jī) 樓高五層，提供達(dá) 22,013平方米的商鋪面積 3部觀光升降機(jī)及 10部扶手電梯，方便游人穿梭各層 名店云集如 MaxMara、 Escada、 Bally、 HugoBoss、 Episode等 寫字樓 公寓 商場(chǎng) 57 案例（ 2/2） —— 深圳信興廣場(chǎng) 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 外因： ?優(yōu)越的地理位置，深圳金融商務(wù)區(qū)中心； ?金融業(yè)駐商形成產(chǎn)業(yè)的支撐。 58 模式二的 KPI體系（關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)體系） KPI體系 外因 內(nèi)因 客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐 —— 已形成產(chǎn)業(yè)簇群 /引入核心客戶帶來相關(guān)簇群 /未來商務(wù)核心區(qū) 強(qiáng)制性的視覺沖擊 —— 超高層 /建筑群 寫字樓大堂昭示性 功能化體系 —— 寫字樓帶動(dòng)其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次 配套完善 —— 商場(chǎng)、公寓 59 模式二的收益方式特征 60 模式三案例 模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式 shopping plex = hotel(主 ) +apartment(次 ) + office …… 上海商城 61 案例 —— 上海商城 上海商城位于南京西路，是成熟的商務(wù)、酒店區(qū)域。 由一個(gè)五星級(jí)酒店、擁有 472間豪華公寓、國(guó)際水準(zhǔn)的辦公大樓、25000平方米世界知名品牌的購(gòu)物商場(chǎng)、以及其它各種設(shè)施組成。 ?功能配比： 酒店：公寓：寫字樓：商業(yè) 約為 45%： 30%：15%： 10%。酒店內(nèi)有上海最大的、最高檔國(guó)際化健康中心，并與公寓共享。公寓只租不賣，租金較辦公樓略高。 案例 —— 上海商城 66 最高檔的店鋪、劇院、 7個(gè)不同國(guó)家風(fēng)格的餐廳 67 案例 —— 上海商城 項(xiàng)目特色 一、建筑特色 追求空間含蘊(yùn)，體現(xiàn)中西交融 2. 外墻不加粉刷，保持水泥本色，呈現(xiàn)光澤 3. 庭院四周設(shè)置一組組商店和中西并蓄的餐廳 4. 庭院和大廳：從庭院登上自動(dòng)扶梯或樓梯，可直達(dá)寬敞的大廳。展廳占地 5500平方米。 68 案例 —— 上海商城 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 外因： ? 處在 CBD區(qū)邊緣，以五星級(jí)酒店、頂級(jí)商場(chǎng)及高檔娛樂中心使綜合體在南京西路上形成地標(biāo)和中心化區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ? ? 區(qū)域內(nèi)已形成酒店經(jīng)濟(jì)和會(huì)展經(jīng)濟(jì)的氛圍。 69 模式三的 KPI體系（關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)體系） KPI體系 外因 內(nèi)因 強(qiáng)制性的視覺沖擊 —— 超高層 /建筑群 功能化體系 —— 五星級(jí)酒店帶動(dòng)公寓、寫字樓，并定位其的規(guī)模與檔次 配套設(shè)施 —— 頂級(jí)商場(chǎng) 地理位置 —— 不遠(yuǎn)離城市核心區(qū) 交通可達(dá)性 —— 主干道沿線 客戶支持 —— 商務(wù)客戶 定位差異化 —— 通過提供頂級(jí)差異化服務(wù)而非直面競(jìng)爭(zhēng)建立其核心地位 70 模式三的收益方式特征 71 模式四案例 深圳華潤(rùn)中心 模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式 office plex =shopping (主 ) +hotel apartment …… 日本福岡博多運(yùn)河城 72 案例（ 1/2） —— 深圳華潤(rùn)中心 華潤(rùn)中心是一座以大型購(gòu)物中心為核心，集商業(yè)、辦公、居住、酒店等諸多功能于一體的綜合性、現(xiàn)代化、標(biāo)志性、高品質(zhì)的建筑群體。 華潤(rùn)中心項(xiàng)目分北、中、南三個(gè)部分，涵蓋了不同功能特點(diǎn)的寫字樓、購(gòu)物及娛樂中心、五星級(jí)酒店以及服務(wù)式公寓。 項(xiàng)目區(qū)位： 深圳金融中心區(qū)，與地王大廈相對(duì)而立 時(shí)機(jī)： 區(qū)域可開發(fā)用地極少 項(xiàng)目使命： 作為隆重登場(chǎng)的華潤(rùn)集團(tuán)，作為如此大規(guī)模的項(xiàng)目開發(fā)， 必須由受區(qū)域發(fā)展限制的框框中跳出來，領(lǐng)導(dǎo)區(qū)域發(fā)展、創(chuàng)造市場(chǎng)。 萬象城 —— ，包含零售、餐飲、娛樂休閑、文化、康體等諸多消費(fèi)元素，由超級(jí)市場(chǎng)、大型百貨商店、時(shí)尚零售商店、電影院、真冰溜冰場(chǎng)及各類餐飲等近 300家零售店面組成。 二期規(guī)劃 占地 ，總建筑面積達(dá) 25萬平方米，提供約 2023個(gè)車位 開放式購(gòu)物空間、五星級(jí)酒店和服務(wù)式公寓的組成。 內(nèi)因： ?超強(qiáng)的實(shí)力與品牌號(hào)召力； ?集購(gòu)物、娛樂等為一體的體驗(yàn)式； ?項(xiàng)目立意高，與深圳人內(nèi)心的價(jià)值觀相符； ?一流的精英團(tuán)隊(duì)。 商業(yè)、酒店和辦公的配比約為 4： 4： 1。 功能配比： 寫字樓 商場(chǎng) 福岡劇院 及商場(chǎng) 商業(yè)區(qū)主入口 酒店 81 案例（ 2/2） —— 日本福岡博多運(yùn)河城 項(xiàng)目立意 —— 「化都市為劇場(chǎng)」 猶如都市中的一個(gè)多元化未來都市。 是當(dāng)?shù)嘏e辦大型節(jié)日慶典、商品市場(chǎng)推廣及社區(qū)公益表演的最佳場(chǎng)所。 無論內(nèi)容還是規(guī)模都是空前無比的。 2）空間的處理： 水平體系設(shè)置了三個(gè)節(jié)點(diǎn) 一太陽廣場(chǎng)、星星庭院和海洋庭院 ,三者通過月亮街和地球街相連，并形成 5大主題區(qū)域； 豎直體系包括“運(yùn)間”和“百老匯街” ，是創(chuàng)造節(jié)日氣氛的地方。 4）不同主題區(qū)提供不同的風(fēng)格的購(gòu)物廊，增強(qiáng)觀光性。 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃： 業(yè)主與建筑師一起確定了項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)、規(guī)劃、運(yùn)作和出租的計(jì)劃。 專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司運(yùn)營(yíng)。 內(nèi)因： ?超強(qiáng)的實(shí)力與品牌號(hào)召力； ?獨(dú)特的建筑設(shè)計(jì)，觀光與商業(yè)結(jié)合成為其核心功能； ?多項(xiàng)高規(guī)格的體驗(yàn)式娛樂設(shè)施； ?一流的精英團(tuán)隊(duì)。 模式一： 酒店、寫字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 plex =hotel+office+shopping+apartment+……