東白倉商業(yè)綜合體項目商業(yè)計劃書-在線瀏覽
2024-09-12 23:15本頁面
【正文】 濮陽的經(jīng)濟環(huán)境，帶旺了人氣，為濮陽經(jīng)濟的迅速發(fā)展提供了大量的機遇和條件。這為房地產(chǎn)市場營造了很好的大環(huán)境。在1996年，濮陽用于房地產(chǎn)開發(fā)的投資為55億多元，之后每年以10%以上的速度增長，到2002年。濮陽的房地產(chǎn)交易也保持著高速增長。之后每年以50%左右的速度增長。在投資和交易量都逐年呈上升的情況下，房地產(chǎn)市場已逐步實現(xiàn)了兩個轉(zhuǎn)變：房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)由粗放型的生產(chǎn)方式向集約型的生產(chǎn)方式轉(zhuǎn)變，也叫做由速度規(guī)模型向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變；住房消費由單位購房為主向個人消費為主轉(zhuǎn)變，消費者更趨于理性消費。由此可知濮陽的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展還很不夠截至到2002年底，濮陽商業(yè)設(shè)施總經(jīng)營面積達到2200㎡，主城區(qū)商業(yè)營業(yè)面積預(yù)計在400－500萬㎡，其中渝中區(qū)商業(yè)營業(yè)面積近130萬㎡。2 濮陽商業(yè)設(shè)施的供求趨勢（1） 五大商圈會更進一步發(fā)展。因此這些核心商圈還有較大的發(fā)展空間，開發(fā)商會充分利用剩余的為數(shù)不多的地塊進行商業(yè)物業(yè)開發(fā)，爭取贏得最后一塊蛋糕。五大商圈的競爭日益激烈，開發(fā)商已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向次級商業(yè)中心尋找投資的機會，因此大坪、巴南、北碚等地的商業(yè)設(shè)施供應(yīng)量正在急劇增長。隨著經(jīng)濟的進一步發(fā)展，人們的收入水平不斷提高，城市人口會不斷向郊區(qū)轉(zhuǎn)移；同時由于城市中央商業(yè)區(qū)的競爭日益激烈，從經(jīng)營成本角度考慮，投資者將會更愿意把握城郊的投資機會。目前濮陽的城市化率為33%，足足比全國城市化率低了4個百分點。這種增長意味著：到2010年，濮陽城市化人口將達到600萬人，新增城市化人口將達到600萬人。而城市化的核心產(chǎn)業(yè)就是房地產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。加上現(xiàn)有城鎮(zhèn)人口人均提高4平方米住宅，在未來8年的時間里。由此可見濮陽的房地產(chǎn)還將繼續(xù)保持高速發(fā)展的趨勢。這大體相當(dāng)于現(xiàn)在的上海。二、濮陽市華龍區(qū)房地產(chǎn)市場分析（一）濮陽市華龍區(qū)的背景資料1 濮陽市華龍區(qū)的交通、地理狀況華龍區(qū)位于河南省東北部，冀魯豫三省交界處，成立于1986年，總面積119平方公里，人口34。是集國家衛(wèi)生城、國家園林城、國家文明城、國家歷史文化名城、國際花園城市、中國優(yōu)秀旅游城、中國人居環(huán)境范例獎于一體和國家、省石油化工基地的濮陽市唯一轄區(qū)，是濮陽市政治、經(jīng)濟、文化中心和中原油田總部所在地，是冀魯豫三省人流、物流、資金流、信息流的匯集地。境內(nèi)渝長、長涪、長梁三條高速公路交匯，五座互通式立交橋使地方路網(wǎng)與高速公路融為一體，三個即將建成的渝懷鐵路?？空?，規(guī)劃建設(shè)中的深水港碼頭可成為三峽庫區(qū)建成后濮陽市重要水路替代港，這些使長壽實實在在成為濮陽的交通樞紐。是集國家衛(wèi)生城、國家園林城、國家文明城、國家歷史文化名城、 中國優(yōu)秀旅游城、國際花園城市、中國人居環(huán)境范例獎于一體和國家、省石油化工基地的濮陽市唯一轄區(qū)，是濮陽市政治、經(jīng)濟、文化中心和中原油田總部所在地，是冀魯豫三省交界處人流、物流、資金流、信息流的匯集地。濮陽是河南省歷史文化名城，中華民族的發(fā)祥地之一。1987年，濮陽西水坡出土距今6400年的蚌殼龍形圖案，被稱為“中華第一龍”，濮陽市也因而被世界稱為“龍鄉(xiāng)”?？偛课挥谌A龍區(qū)的中原油田有著豐富的石油、天然氣資源，現(xiàn)已探明石油地質(zhì)儲量6億噸,天然氣儲量遠景資源為20003000億立方米?！〕青l(xiāng)道路四通八達。華龍區(qū)地勢平坦，土地肥沃，氣候溫和，四季分明，盛產(chǎn)小麥、花生、優(yōu)質(zhì)林果等農(nóng)林作物三、項目綜合分析（一）項目背景分析1 華龍區(qū)的經(jīng)濟在高速發(fā)展。2 濮陽市華龍區(qū)區(qū)委、區(qū)政府對本項目高度重視。（二）項目的SWOT分析1 項目優(yōu)勢（1） 基礎(chǔ)優(yōu)勢。從地理位置上看，該地塊屬濮陽市華龍區(qū)最繁華地段，商業(yè)價值較大。2 項目劣勢（1） 資金壓力。（2） 開發(fā)量巨大。4 面臨的挑戰(zhàn)濮陽市華龍區(qū)屬區(qū)域性中心城市，對周邊城市輻射力較差，但本地居民的收入及消費水平與主城區(qū)相比存在較大差距，項目所在平街一層租售狀況較好，但二樓情況堪憂，故如何消化大規(guī)模的商業(yè)面積是本項目的一大挑戰(zhàn)；此外，如何引導(dǎo)長壽的消費者接受高品質(zhì)的住宅也是本項目所面臨的挑戰(zhàn)。住宅主要目標(biāo)市場◆區(qū)域內(nèi)各類成功的個體老板階層；◆政府高官、企業(yè)家；◆灰色需求者?！糍徫铮罕卷椖可虡I(yè)功能齊全、從提供物品豐富、多層次、全方位的購物內(nèi)容，以滿足濮陽市華龍區(qū)不同層次的購物者的消費需求?！舨惋嫞罕卷椖繉⒁M1
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