東白倉(cāng)商業(yè)綜合體項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(文件)
【正文】 洋房1500018002700電梯公寓3600015005400小計(jì)5100081002A區(qū)步行街31213800024970金融機(jī)構(gòu)7006000420兒童城28383000851通訊市場(chǎng)189180001512家電市場(chǎng)21323000639大型餐飲21674000866小計(jì)40941292583B區(qū)餐飲面積363340001453合計(jì)4地下商城210250001051合 計(jì)9767639862項(xiàng)目總收入，按510年一個(gè)經(jīng)營(yíng)周期計(jì)算，出租固定資產(chǎn)的平均收益周期選擇10年計(jì)算，出租收益為85201萬(wàn)元。但為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，在項(xiàng)目規(guī)劃定位時(shí)，根據(jù)周邊市場(chǎng)情況，對(duì)各物業(yè)的面積總量進(jìn)行了合理分配，商業(yè)7萬(wàn)多平方米，已在一定程度上超越了市場(chǎng)的需求現(xiàn)狀，如何引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)和有效的挖掘市場(chǎng)潛在需求是解決市場(chǎng)容量風(fēng)險(xiǎn)的重要途徑。但關(guān)鍵是能不能開發(fā)市場(chǎng)需要的產(chǎn)品，能不能走市場(chǎng)差異化道路，為此，我們瞄準(zhǔn)廣大的中小投資戶，開發(fā)低總價(jià)、小面積的商業(yè)步行街系統(tǒng)，從而規(guī)避商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)。第九章 總體評(píng)價(jià)一、 本項(xiàng)目是一個(gè)投資風(fēng)險(xiǎn)較小的項(xiàng)目。三、 通過分析論證，我們認(rèn)為本項(xiàng)目是一個(gè)投資較大、回報(bào)率較高、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小、具有可操作性，符合我公司商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)的可行性項(xiàng)目。盡管本項(xiàng)目的開發(fā)存在一定風(fēng)險(xiǎn)，但這些風(fēng)險(xiǎn)都可以預(yù)先估計(jì)并在實(shí)際操作中加以規(guī)避。居民收入低，消費(fèi)支出小，投資者可接受的商業(yè)門面價(jià)格偏低。第八章 風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目是一個(gè)涵蓋商業(yè)、住宅兩種物業(yè)的綜合性大型項(xiàng)目，存在一定的不確定因素，具有一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。第五章 投資估算及資金籌措計(jì)劃一、投資估算項(xiàng)目總投資15億元，平均成本1882元/㎡。產(chǎn)品設(shè)計(jì)中的步行街道應(yīng)考慮以直線為主，少用或者不用曲線和弧線式的步行街設(shè)計(jì)方式。適當(dāng)表現(xiàn)以主力店，精品專賣店特色區(qū)為結(jié)構(gòu)形態(tài)的集合式商業(yè)區(qū)，力求在此地開發(fā)出一種全新的購(gòu)物中心。外立面顏色橙色與咖啡紅的合理運(yùn)用。街鋪及面積分割商鋪布局主要沿街道和主力主題店布置，面積分割為912米進(jìn)深。步行街寬度：凈寬12米◆構(gòu)成：圓石小徑組合藍(lán)色的瑪賽克拼圖、白色的沙灘、柔和的燈光、中世紀(jì)風(fēng)格的油畫。在項(xiàng)目B區(qū)域內(nèi)，設(shè)大型網(wǎng)吧、電玩城、KTV歌城，和一個(gè)電影城，豐富多彩的娛樂活動(dòng)吸引本地區(qū)的消費(fèi)者，以提升和鞏固商業(yè)區(qū)的人氣。商業(yè)區(qū)內(nèi)設(shè)一個(gè)中型的綜合百貨店和一個(gè)中型購(gòu)物超市，這個(gè)百貨由超市、百貨和一個(gè)家電賣場(chǎng)組成，提供當(dāng)?shù)鼐用窕镜娜粘Ｉ钚枰?；設(shè)一個(gè)特色的品牌家居、家俱和裝飾的綜合店，滿足購(gòu)物者的特定需求；三條主題主步行街和一個(gè)中心廣場(chǎng)構(gòu)成項(xiàng)目的主要人流動(dòng)線和休閑場(chǎng)所，內(nèi)設(shè)“名品店”、“精品店”、“書城”“運(yùn)動(dòng)城”、“少女天地”和“兒童中心”等主題區(qū)域，時(shí)尚與繁華匯聚，讓購(gòu)物者充分享受“逛街”購(gòu)物的樂趣。 23 23 第三章 項(xiàng)目定位與經(jīng)營(yíng)主題一、項(xiàng)目定位及規(guī)劃依據(jù)u 獨(dú)有的絕版地段優(yōu)勢(shì)u 快速發(fā)展的長(zhǎng)壽地區(qū)經(jīng)濟(jì)u 現(xiàn)有產(chǎn)品的市場(chǎng)稀缺u 城市功能規(guī)劃定位u 日均8000人的客流量往返購(gòu)物、休閑于此u 傍依傳統(tǒng)、固有的商業(yè)中心地位u 傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)的升級(jí)換代二、項(xiàng)目定位◆ 以特色店、酒吧廊、美食街、精品區(qū)、娛樂城、休閑帶為主題的特色區(qū)；◆ 具有現(xiàn)代都市時(shí)尚風(fēng)情的街區(qū)型/開放式商業(yè)步行街；物業(yè)形態(tài)：商鋪：街區(qū)型的獨(dú)立臨街商鋪，半開放式與全開放式的商業(yè)步行街系統(tǒng)；住宅：電梯觀景小高層住宅，三、目標(biāo)市場(chǎng)商鋪主要目標(biāo)市場(chǎng)◆ 以濮陽(yáng)市華龍區(qū)城鎮(zhèn)居民為主體的商業(yè)物業(yè)投資者；◆ 本區(qū)域拆遷的臨街商鋪經(jīng)營(yíng)者；◆ 鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城發(fā)展置業(yè)的新城市居民；◆ 濮陽(yáng)及周邊地
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