東白倉商業(yè)綜合體項目商業(yè)計劃書(文件)
【正文】 洋房1500018002700電梯公寓3600015005400小計5100081002A區(qū)步行街31213800024970金融機構7006000420兒童城28383000851通訊市場189180001512家電市場21323000639大型餐飲21674000866小計40941292583B區(qū)餐飲面積363340001453合計4地下商城210250001051合 計9767639862項目總收入，按510年一個經營周期計算，出租固定資產的平均收益周期選擇10年計算，出租收益為85201萬元。但為了規(guī)避風險，在項目規(guī)劃定位時，根據(jù)周邊市場情況，對各物業(yè)的面積總量進行了合理分配，商業(yè)7萬多平方米，已在一定程度上超越了市場的需求現(xiàn)狀，如何引導市場消費和有效的挖掘市場潛在需求是解決市場容量風險的重要途徑。但關鍵是能不能開發(fā)市場需要的產品，能不能走市場差異化道路，為此，我們瞄準廣大的中小投資戶，開發(fā)低總價、小面積的商業(yè)步行街系統(tǒng)，從而規(guī)避商業(yè)物業(yè)市場銷售風險。第九章 總體評價一、 本項目是一個投資風險較小的項目。三、 通過分析論證，我們認為本項目是一個投資較大、回報率較高、風險相對較小、具有可操作性，符合我公司商業(yè)地產投資開發(fā)的可行性項目。盡管本項目的開發(fā)存在一定風險，但這些風險都可以預先估計并在實際操作中加以規(guī)避。居民收入低，消費支出小，投資者可接受的商業(yè)門面價格偏低。第八章 風險分析本項目是一個涵蓋商業(yè)、住宅兩種物業(yè)的綜合性大型項目，存在一定的不確定因素，具有一定的投資風險。第五章 投資估算及資金籌措計劃一、投資估算項目總投資15億元，平均成本1882元/㎡。產品設計中的步行街道應考慮以直線為主，少用或者不用曲線和弧線式的步行街設計方式。適當表現(xiàn)以主力店，精品專賣店特色區(qū)為結構形態(tài)的集合式商業(yè)區(qū)，力求在此地開發(fā)出一種全新的購物中心。外立面顏色橙色與咖啡紅的合理運用。街鋪及面積分割商鋪布局主要沿街道和主力主題店布置，面積分割為912米進深。步行街寬度：凈寬12米◆構成：圓石小徑組合藍色的瑪賽克拼圖、白色的沙灘、柔和的燈光、中世紀風格的油畫。在項目B區(qū)域內，設大型網吧、電玩城、KTV歌城，和一個電影城，豐富多彩的娛樂活動吸引本地區(qū)的消費者，以提升和鞏固商業(yè)區(qū)的人氣。商業(yè)區(qū)內設一個中型的綜合百貨店和一個中型購物超市，這個百貨由超市、百貨和一個家電賣場組成，提供當?shù)鼐用窕镜娜粘Ｉ钚枰?；設一個特色的品牌家居、家俱和裝飾的綜合店，滿足購物者的特定需求；三條主題主步行街和一個中心廣場構成項目的主要人流動線和休閑場所，內設“名品店”、“精品店”、“書城”“運動城”、“少女天地”和“兒童中心”等主題區(qū)域，時尚與繁華匯聚，讓購物者充分享受“逛街”購物的樂趣。 23 23 第三章 項目定位與經營主題一、項目定位及規(guī)劃依據(jù)u 獨有的絕版地段優(yōu)勢u 快速發(fā)展的長壽地區(qū)經濟u 現(xiàn)有產品的市場稀缺u 城市功能規(guī)劃定位u 日均8000人的客流量往返購物、休閑于此u 傍依傳統(tǒng)、固有的商業(yè)中心地位u 傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)的升級換代二、項目定位◆ 以特色店、酒吧廊、美食街、精品區(qū)、娛樂城、休閑帶為主題的特色區(qū)；◆ 具有現(xiàn)代都市時尚風情的街區(qū)型/開放式商業(yè)步行街；物業(yè)形態(tài)：商鋪：街區(qū)型的獨立臨街商鋪，半開放式與全開放式的商業(yè)步行街系統(tǒng)；住宅：電梯觀景小高層住宅，三、目標市場商鋪主要目標市場◆ 以濮陽市華龍區(qū)城鎮(zhèn)居民為主體的商業(yè)物業(yè)投資者；◆ 本區(qū)域拆遷的臨街商鋪經營者；◆ 鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城發(fā)展置業(yè)的新城市居民；◆ 濮陽及周邊地
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