【正文】 規(guī)模分析近年來濮陽商業(yè)地產的開發(fā)有了很大的發(fā)展，無論是在開發(fā)投資規(guī)模方面還是施工面積方面都有了明顯的增長，但是通過比較我們可以發(fā)現(xiàn)：無論是商業(yè)用房的開發(fā)投資占房地產開發(fā)總投資的的比例還是商業(yè)用房施工面積占房地產總施工面積的比例都有下降的趨勢。（二）濮陽市房地產投資與交易情況分析據(jù)有關方面最新統(tǒng)計顯示，濮陽市的房地產市場已保持了連續(xù)七年的高速增長，為業(yè)內人士所驚嘆。 東白倉商業(yè)綜合體商業(yè)計劃書東白倉商業(yè)綜合體項目商業(yè)計劃書目錄第一章 總 論 3一、項目概況 3二、項目業(yè)主簡介 3三、編制依據(jù) 4第二章 市場需求分析 5一、濮陽市房地產市場環(huán)境 5二、濮陽市華龍區(qū)房地產市場分析 8三、項目綜合分析 10第三章 項目定位與經(jīng)營主題 12一、項目定位及規(guī)劃依據(jù) 12二、項目定位 12三、目標市場 12四、項目經(jīng)營主題 13第四章 項目總體規(guī)劃 16一、 功能劃分及技術標準 16二、整體平面布局規(guī)劃 16三、建筑風格及外觀風格 17四、平面組合及規(guī)劃 18第五章 投資估算及資金籌措計劃 20一、投資估算 20二、資金籌資及使用計劃 20第七章 經(jīng)濟效益評價 21一、基本假設前提 21二、財務評價 21第八章 風險分析 24第九章 總體評價 25第一章 總 論一、項目概況項目名稱： 東白倉商業(yè)綜合體項目項目地址： 任丘路與濱河路西南角項目業(yè)主： 注冊資金： 5000萬元經(jīng)營范圍： 房地產開發(fā)、物業(yè)管理、項目規(guī)模及內容：項目占地面積75畝；擬建建筑面積49500平方米；建設商業(yè)綜合體。這為房地產市場營造了很好的大環(huán)境。在投資和交易量都逐年呈上升的情況下，房地產市場已逐步實現(xiàn)了兩個轉變：房地產開發(fā)建設由粗放型的生產方式向集約型的生產方式轉變，也叫做由速度規(guī)模型向質量效益型轉變；住房消費由單位購房為主向個人消費為主轉變，消費者更趨于理性消費。五大商圈的競爭日益激烈，開發(fā)商已經(jīng)開始轉向次級商業(yè)中心尋找投資的機會，因此大坪、巴南、北碚等地的商業(yè)設施供應量正在急劇增長。而城市化的核心產業(yè)就是房地產業(yè)和基礎產業(yè)。二、濮陽市華龍區(qū)房地產市場分析（一）濮陽市華龍區(qū)的背景資料1 濮陽市華龍區(qū)的交通、地理狀況華龍區(qū)位于河南省東北部，冀魯豫三省交界處，成立于1986年，總面積119平方公里，人口34。濮陽是河南省歷史文化名城，中華民族的發(fā)祥地之一。華龍區(qū)地勢平坦，土地肥沃，氣候溫和，四季分明，盛產小麥、花生、優(yōu)質林果等農林作物三、項目綜合分析（一）項目背景分析1 華龍區(qū)的經(jīng)濟在高速發(fā)展。2 項目劣勢（1） 資金壓力?！糍徫铮罕卷椖可虡I(yè)功能齊全、從提供物品豐富、多層次、全方位的購物內容，以滿足濮陽市華龍區(qū)不同層次的購物者的消費需求?！魳嫵桑悍▏嗤?、鮮花、古樸的石磚路、法式的街燈和休閑椅經(jīng)營：主營：精品女裝、女鞋、女包次營：少量的精品配飾、珠寶；12家品牌飲料小店步行街寬度：凈寬15米◆構成：瑪賽克彩拼的步行道、部分圓石小徑和部分玻璃走廊經(jīng)營：品牌的中性休閑服飾、少女裝、牛仔裝。三、建筑風格及外觀風格建筑外觀的平整墻面外墻及部分立面多采用鮮色涂料，適當使用玻璃幕墻，達到節(jié)約成本與有效營造商業(yè)氛圍。A地塊內設計2條主要街區(qū)大道，制造新的街區(qū)人流動線，實施動線大手術。項目靜態(tài)財務分析 項目主要財務指標項目名稱金額（萬元）一銷售收入39862減：開發(fā)成本32903 營業(yè)稅費2292二 經(jīng)營利潤4667減：期間費用850三 營業(yè)利潤3817加：其他業(yè)務收入凈值8521四利潤總額12338五稅前投資回報率%六投資凈回報率%注：經(jīng)營期間費用按經(jīng)營收入的10%計算，%。同時以商業(yè)步行街系統(tǒng)為依托,利用優(yōu)良的自然景觀,打造濮陽市華龍區(qū)首屈一指