【正文】 規(guī)模分析近年來濮陽商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)有了很大的發(fā)展，無論是在開發(fā)投資規(guī)模方面還是施工面積方面都有了明顯的增長，但是通過比較我們可以發(fā)現(xiàn)：無論是商業(yè)用房的開發(fā)投資占房地產(chǎn)開發(fā)總投資的的比例還是商業(yè)用房施工面積占房地產(chǎn)總施工面積的比例都有下降的趨勢。（二）濮陽市房地產(chǎn)投資與交易情況分析據(jù)有關(guān)方面最新統(tǒng)計(jì)顯示，濮陽市的房地產(chǎn)市場已保持了連續(xù)七年的高速增長，為業(yè)內(nèi)人士所驚嘆。 東白倉商業(yè)綜合體商業(yè)計(jì)劃書東白倉商業(yè)綜合體項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書目錄第一章 總 論 3一、項(xiàng)目概況 3二、項(xiàng)目業(yè)主簡介 3三、編制依據(jù) 4第二章 市場需求分析 5一、濮陽市房地產(chǎn)市場環(huán)境 5二、濮陽市華龍區(qū)房地產(chǎn)市場分析 8三、項(xiàng)目綜合分析 10第三章 項(xiàng)目定位與經(jīng)營主題 12一、項(xiàng)目定位及規(guī)劃依據(jù) 12二、項(xiàng)目定位 12三、目標(biāo)市場 12四、項(xiàng)目經(jīng)營主題 13第四章 項(xiàng)目總體規(guī)劃 16一、 功能劃分及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 16二、整體平面布局規(guī)劃 16三、建筑風(fēng)格及外觀風(fēng)格 17四、平面組合及規(guī)劃 18第五章 投資估算及資金籌措計(jì)劃 20一、投資估算 20二、資金籌資及使用計(jì)劃 20第七章 經(jīng)濟(jì)效益評價 21一、基本假設(shè)前提 21二、財務(wù)評價 21第八章 風(fēng)險分析 24第九章 總體評價 25第一章 總 論一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱： 東白倉商業(yè)綜合體項(xiàng)目項(xiàng)目地址： 任丘路與濱河路西南角項(xiàng)目業(yè)主： 注冊資金： 5000萬元經(jīng)營范圍： 房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、項(xiàng)目規(guī)模及內(nèi)容：項(xiàng)目占地面積75畝；擬建建筑面積49500平方米；建設(shè)商業(yè)綜合體。這為房地產(chǎn)市場營造了很好的大環(huán)境。在投資和交易量都逐年呈上升的情況下，房地產(chǎn)市場已逐步實(shí)現(xiàn)了兩個轉(zhuǎn)變：房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)由粗放型的生產(chǎn)方式向集約型的生產(chǎn)方式轉(zhuǎn)變，也叫做由速度規(guī)模型向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變；住房消費(fèi)由單位購房為主向個人消費(fèi)為主轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者更趨于理性消費(fèi)。五大商圈的競爭日益激烈，開發(fā)商已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向次級商業(yè)中心尋找投資的機(jī)會，因此大坪、巴南、北碚等地的商業(yè)設(shè)施供應(yīng)量正在急劇增長。而城市化的核心產(chǎn)業(yè)就是房地產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。二、濮陽市華龍區(qū)房地產(chǎn)市場分析（一）濮陽市華龍區(qū)的背景資料1 濮陽市華龍區(qū)的交通、地理狀況華龍區(qū)位于河南省東北部，冀魯豫三省交界處，成立于1986年，總面積119平方公里，人口34。濮陽是河南省歷史文化名城，中華民族的發(fā)祥地之一。華龍區(qū)地勢平坦，土地肥沃，氣候溫和，四季分明，盛產(chǎn)小麥、花生、優(yōu)質(zhì)林果等農(nóng)林作物三、項(xiàng)目綜合分析（一）項(xiàng)目背景分析1 華龍區(qū)的經(jīng)濟(jì)在高速發(fā)展。2 項(xiàng)目劣勢（1） 資金壓力?！糍徫铮罕卷?xiàng)目商業(yè)功能齊全、從提供物品豐富、多層次、全方位的購物內(nèi)容，以滿足濮陽市華龍區(qū)不同層次的購物者的消費(fèi)需求。◆構(gòu)成：法國梧桐、鮮花、古樸的石磚路、法式的街燈和休閑椅經(jīng)營：主營：精品女裝、女鞋、女包次營：少量的精品配飾、珠寶；12家品牌飲料小店步行街寬度：凈寬15米◆構(gòu)成：瑪賽克彩拼的步行道、部分圓石小徑和部分玻璃走廊經(jīng)營：品牌的中性休閑服飾、少女裝、牛仔裝。三、建筑風(fēng)格及外觀風(fēng)格建筑外觀的平整墻面外墻及部分立面多采用鮮色涂料，適當(dāng)使用玻璃幕墻，達(dá)到節(jié)約成本與有效營造商業(yè)氛圍。A地塊內(nèi)設(shè)計(jì)2條主要街區(qū)大道，制造新的街區(qū)人流動線，實(shí)施動線大手術(shù)。項(xiàng)目靜態(tài)財務(wù)分析 項(xiàng)目主要財務(wù)指標(biāo)項(xiàng)目名稱金額（萬元）一銷售收入39862減：開發(fā)成本32903 營業(yè)稅費(fèi)2292二 經(jīng)營利潤4667減：期間費(fèi)用850三 營業(yè)利潤3817加：其他業(yè)務(wù)收入凈值8521四利潤總額12338五稅前投資回報率%六投資凈回報率%注：經(jīng)營期間費(fèi)用按經(jīng)營收入的10%計(jì)算，%。同時以商業(yè)步行街系統(tǒng)為依托,利用優(yōu)良的自然景觀,打造濮陽市華龍區(qū)首屈一指