東白倉商業(yè)綜合體項目商業(yè)計劃書-wenkub
2022-08-30 23:15:04 本頁面
【正文】 形勢不斷趨好的大環(huán)境中，濮陽市經(jīng)濟今年將繼續(xù)呈現(xiàn)良好的運行態(tài)勢。與此相應(yīng)，開發(fā)建設(shè)規(guī)模也逐步擴大，1996年房地產(chǎn)開發(fā)施工、新開、竣工面積分別為1424萬平方米、348萬平方米、351萬平方米；而2002年房地產(chǎn)開發(fā)施工、新開、竣工面積是3653萬平方米、1661萬平方米、1020萬平方米。1998年，濮陽房市實現(xiàn)年銷售416萬多平方米；。 經(jīng)過幾十年的發(fā)展，濮陽市主城區(qū)基本形成了頗有影響的五大商圈：沙坪壩商圈、解放碑商圈、楊家坪商圈、南坪商圈和觀音橋商圈。（2） 次級商業(yè)中心在悄然崛起。（四）濮陽市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景分析盡管直轄后的濮陽經(jīng)濟快速發(fā)展，但擺在我們面前的現(xiàn)實是城市化率還相對較低。提高城市化率，就是推進城市化。如果平均下來，僅新增量這一塊，濮陽每年需求住宅的面積將達(dá)到2000萬平方米。當(dāng)濮陽達(dá)到這一規(guī)模，濮陽的寫字樓、酒店以及大型商場等物業(yè)的需求市場也會迅速膨脹，這也預(yù)示著濮陽的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商正面臨著千載難逢的發(fā)展良機。目前，濮陽市華龍區(qū)已全面實現(xiàn)村村通公路目標(biāo)，區(qū)域骨干公路和鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要公路基本硬化完畢，水泥公路近300公里，實現(xiàn)了全區(qū)75%的鄉(xiāng)鎮(zhèn)通水泥公路?！v史悠久?！≠Y源豐富。 物產(chǎn)富饒。政府已對商業(yè)步行街有了初步規(guī)劃：要按照“在休閑中購物，在購物中休閑”的現(xiàn)代購物理念建設(shè)，按500米左右長度重建一條商業(yè)步行街，該規(guī)劃構(gòu)思對于本項目的開發(fā)在政策層面具有了一定的指導(dǎo)作用。（3） 景觀優(yōu)勢：區(qū)委地塊現(xiàn)有植被良好，可以很好地利用，地塊南側(cè)較高，有一定江景資源。3 面臨的機遇濮陽市華龍區(qū)房地產(chǎn)業(yè)欠發(fā)達(dá)，城鎮(zhèn)居民居住條件不好，現(xiàn)有住宅項目較少，存在較大的住宅項目開發(fā)空間；而且大部分濮陽市華龍區(qū)人民都希望在綠城路修建高檔商場和引進中高檔餐館及娛樂設(shè)施，這些都有利于本項目的發(fā)展。◆綜述為長壽最高端的20%消費人群四、項目經(jīng)營主題 經(jīng)營主題定位本項目是集綜合購物、傳統(tǒng)美食餐飲、都市娛樂休閑、日常生活服務(wù)為主體，同時建有大量休閑非購物功能區(qū)，并以現(xiàn)代都市時尚商業(yè)步行街為主體表現(xiàn)形式的長壽都市中心商業(yè)區(qū)?！魥蕵沸蓍e：本項目設(shè)酒吧一條街，經(jīng)營有小型特色酒吧?！糁行膹V場構(gòu)成：紫薇樹、桂花樹、移動的鮮花車、休閑椅和露天的音樂角、項目購物指示。步行街寬度：凈寬12米項目商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃以一個綜合性百貨店（百貨、超市、家電三位一體）和一個特色的家居、家俱裝飾材料的綜合性大賣場做為核心店，圍繞著中心廣場分布有一個餐飲區(qū)，快餐店、書城、運動城、兒童中心和一個陽光休閑地帶，并輔助以多個商業(yè)步行街系統(tǒng)共同構(gòu)成。人流/物流/車流/信息流等交通動線設(shè)計商業(yè)區(qū)內(nèi)的商鋪采用單一循環(huán)人流步行路線，少量設(shè)置機械交通輔助工具；物流設(shè)置獨立出入口，與外圍主要交通大街連接；車流統(tǒng)一由現(xiàn)有壽星廣場東北角引入地下，由西南出；適當(dāng)考慮智能系統(tǒng)在項目中的運用。標(biāo)志建筑物與迎賓大道的有機呼應(yīng)，在項目北邊規(guī)劃建設(shè)大型形象視覺標(biāo)識“長壽精神柱”，如雕塑。設(shè)計壓縮現(xiàn)有向陽街商業(yè)氛圍，減少向陽街主要人流，降低對現(xiàn)有街道的依賴性。只做3個臨街面層，設(shè)計3個主題廣場，如陽光活力廣場，都市生活廣場和兒童游樂廣場，分布置于主要街道交匯處，其中生活廣場為主要景觀制造點。二、財務(wù)評價出租收益可出租總面積34906平方米，主力百貨店按平均每平方米22元測算，中型超市按19元/平方米測算，其他詳見下表： 項目出租收益估算表序號物業(yè)類型出租面積（㎡）月租金（元/㎡）年出租收益（萬元/年）A區(qū)1主力百貨9024222綜合超市5047193家具店3884134地下商場8406(出租6304)105大型餐飲4334(出租2167)25656B區(qū)12113(出租8480)25合 計34906銷售收入可售面積為97676平方米，合理收入測算如下： 項目合理銷售收入估算表序號物業(yè)類型可售面積（㎡）售價（元/㎡）銷售收入（萬元）備注1住宅花園
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