東白倉(cāng)商業(yè)綜合體項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)-wenkub
2022-08-30 23:15:04 本頁(yè)面
【正文】 形勢(shì)不斷趨好的大環(huán)境中，濮陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)今年將繼續(xù)呈現(xiàn)良好的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。與此相應(yīng)，開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模也逐步擴(kuò)大，1996年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工、新開(kāi)、竣工面積分別為1424萬(wàn)平方米、348萬(wàn)平方米、351萬(wàn)平方米；而2002年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工、新開(kāi)、竣工面積是3653萬(wàn)平方米、1661萬(wàn)平方米、1020萬(wàn)平方米。1998年，濮陽(yáng)房市實(shí)現(xiàn)年銷(xiāo)售416萬(wàn)多平方米；。 經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，濮陽(yáng)市主城區(qū)基本形成了頗有影響的五大商圈：沙坪壩商圈、解放碑商圈、楊家坪商圈、南坪商圈和觀(guān)音橋商圈。（2） 次級(jí)商業(yè)中心在悄然崛起。（四）濮陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景分析盡管直轄后的濮陽(yáng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，但擺在我們面前的現(xiàn)實(shí)是城市化率還相對(duì)較低。提高城市化率，就是推進(jìn)城市化。如果平均下來(lái)，僅新增量這一塊，濮陽(yáng)每年需求住宅的面積將達(dá)到2000萬(wàn)平方米。當(dāng)濮陽(yáng)達(dá)到這一規(guī)模，濮陽(yáng)的寫(xiě)字樓、酒店以及大型商場(chǎng)等物業(yè)的需求市場(chǎng)也會(huì)迅速膨脹，這也預(yù)示著濮陽(yáng)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商正面臨著千載難逢的發(fā)展良機(jī)。目前，濮陽(yáng)市華龍區(qū)已全面實(shí)現(xiàn)村村通公路目標(biāo)，區(qū)域骨干公路和鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要公路基本硬化完畢，水泥公路近300公里，實(shí)現(xiàn)了全區(qū)75%的鄉(xiāng)鎮(zhèn)通水泥公路?！v史悠久?！≠Y源豐富?！∥锂a(chǎn)富饒。政府已對(duì)商業(yè)步行街有了初步規(guī)劃：要按照“在休閑中購(gòu)物，在購(gòu)物中休閑”的現(xiàn)代購(gòu)物理念建設(shè)，按500米左右長(zhǎng)度重建一條商業(yè)步行街，該規(guī)劃構(gòu)思對(duì)于本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)在政策層面具有了一定的指導(dǎo)作用。（3） 景觀(guān)優(yōu)勢(shì)：區(qū)委地塊現(xiàn)有植被良好，可以很好地利用，地塊南側(cè)較高，有一定江景資源。3 面臨的機(jī)遇濮陽(yáng)市華龍區(qū)房地產(chǎn)業(yè)欠發(fā)達(dá)，城鎮(zhèn)居民居住條件不好，現(xiàn)有住宅項(xiàng)目較少，存在較大的住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)空間；而且大部分濮陽(yáng)市華龍區(qū)人民都希望在綠城路修建高檔商場(chǎng)和引進(jìn)中高檔餐館及娛樂(lè)設(shè)施，這些都有利于本項(xiàng)目的發(fā)展?！艟C述為長(zhǎng)壽最高端的20%消費(fèi)人群四、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)主題 經(jīng)營(yíng)主題定位本項(xiàng)目是集綜合購(gòu)物、傳統(tǒng)美食餐飲、都市娛樂(lè)休閑、日常生活服務(wù)為主體，同時(shí)建有大量休閑非購(gòu)物功能區(qū)，并以現(xiàn)代都市時(shí)尚商業(yè)步行街為主體表現(xiàn)形式的長(zhǎng)壽都市中心商業(yè)區(qū)?！魥蕵?lè)休閑：本項(xiàng)目設(shè)酒吧一條街，經(jīng)營(yíng)有小型特色酒吧?！糁行膹V場(chǎng)構(gòu)成：紫薇樹(shù)、桂花樹(shù)、移動(dòng)的鮮花車(chē)、休閑椅和露天的音樂(lè)角、項(xiàng)目購(gòu)物指示。步行街寬度：凈寬12米項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃以一個(gè)綜合性百貨店（百貨、超市、家電三位一體）和一個(gè)特色的家居、家俱裝飾材料的綜合性大賣(mài)場(chǎng)做為核心店，圍繞著中心廣場(chǎng)分布有一個(gè)餐飲區(qū)，快餐店、書(shū)城、運(yùn)動(dòng)城、兒童中心和一個(gè)陽(yáng)光休閑地帶，并輔助以多個(gè)商業(yè)步行街系統(tǒng)共同構(gòu)成。人流/物流/車(chē)流/信息流等交通動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)商業(yè)區(qū)內(nèi)的商鋪采用單一循環(huán)人流步行路線(xiàn)，少量設(shè)置機(jī)械交通輔助工具；物流設(shè)置獨(dú)立出入口，與外圍主要交通大街連接；車(chē)流統(tǒng)一由現(xiàn)有壽星廣場(chǎng)東北角引入地下，由西南出；適當(dāng)考慮智能系統(tǒng)在項(xiàng)目中的運(yùn)用。標(biāo)志建筑物與迎賓大道的有機(jī)呼應(yīng)，在項(xiàng)目北邊規(guī)劃建設(shè)大型形象視覺(jué)標(biāo)識(shí)“長(zhǎng)壽精神柱”，如雕塑。設(shè)計(jì)壓縮現(xiàn)有向陽(yáng)街商業(yè)氛圍，減少向陽(yáng)街主要人流，降低對(duì)現(xiàn)有街道的依賴(lài)性。只做3個(gè)臨街面層，設(shè)計(jì)3個(gè)主題廣場(chǎng)，如陽(yáng)光活力廣場(chǎng)，都市生活廣場(chǎng)和兒童游樂(lè)廣場(chǎng)，分布置于主要街道交匯處，其中生活廣場(chǎng)為主要景觀(guān)制造點(diǎn)。二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)出租收益可出租總面積34906平方米，主力百貨店按平均每平方米22元測(cè)算，中型超市按19元/平方米測(cè)算，其他詳見(jiàn)下表： 項(xiàng)目出租收益估算表序號(hào)物業(yè)類(lèi)型出租面積（㎡）月租金（元/㎡）年出租收益（萬(wàn)元/年）A區(qū)1主力百貨9024222綜合超市5047193家具店3884134地下商場(chǎng)8406(出租6304)105大型餐飲4334(出租2167)25656B區(qū)12113(出租8480)25合 計(jì)34906銷(xiāo)售收入可售面積為97676平方米，合理收入測(cè)算如下： 項(xiàng)目合理銷(xiāo)售收入估算表序號(hào)物業(yè)類(lèi)型可售面積（㎡）售價(jià)（元/㎡）銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）備注1住宅花園
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