東白倉商業(yè)綜合體項目商業(yè)計劃書-免費閱讀
【正文】 二、 本項目是一個投資回報較高的項目。產(chǎn)品銷售風(fēng)險：商業(yè)需求具有不可預(yù)測性，規(guī)劃設(shè)計難度大。地下商場1處，約10000平方米，連接3大主題廣場，并在3大廣場處形成下沉式的商場出入口；半地下商場20003000平方米，考慮與現(xiàn)有的壽星廣場休閑購物中心的精品專賣店一條街和項目的住宅群相呼應(yīng)。四、平面組合及規(guī)劃充分利用舊城改造契機，項目建筑應(yīng)考慮沿用本城建筑的傳統(tǒng)風(fēng)格；同時著力體現(xiàn)以“街道”為主動線的街區(qū)型建筑規(guī)劃布局。第四章 項目總體規(guī)劃一、 功能劃分及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 商業(yè)物業(yè)功能規(guī)劃面積分配表物業(yè)功能面積（㎡）層高物業(yè)功能面積（㎡）層高主力百貨9000車庫及設(shè)備用房120004米主力超市5000兒童樂園30004米臨街門面30000IT通訊市場40004地下商場8000步行街店鋪30000餐飲70004米家具店4000金融超市700綜合家電2000還建商業(yè)2513還建辦公11976二、整體平面布局規(guī)劃步行街形態(tài)考慮到項目所處的市場層面，盡管主力店需要大面積空間，但本項目以大街組成步行街商業(yè)線索，以此組織獨立街鋪分布的主要布局。在頂層設(shè)有陽光休閑地,設(shè)有陽光茶樓、西餐廳、美容、美體。4 面臨的挑戰(zhàn)濮陽市華龍區(qū)屬區(qū)域性中心城市，對周邊城市輻射力較差，但本地居民的收入及消費水平與主城區(qū)相比存在較大差距，項目所在平街一層租售狀況較好，但二樓情況堪憂，故如何消化大規(guī)模的商業(yè)面積是本項目的一大挑戰(zhàn)；此外，如何引導(dǎo)長壽的消費者接受高品質(zhì)的住宅也是本項目所面臨的挑戰(zhàn)。（二）項目的SWOT分析1 項目優(yōu)勢（1） 基礎(chǔ)優(yōu)勢?？偛课挥谌A龍區(qū)的中原油田有著豐富的石油、天然氣資源，現(xiàn)已探明石油地質(zhì)儲量6億噸,天然氣儲量遠(yuǎn)景資源為20003000億立方米。境內(nèi)渝長、長涪、長梁三條高速公路交匯，五座互通式立交橋使地方路網(wǎng)與高速公路融為一體，三個即將建成的渝懷鐵路?？空?，規(guī)劃建設(shè)中的深水港碼頭可成為三峽庫區(qū)建成后濮陽市重要水路替代港，這些使長壽實實在在成為濮陽的交通樞紐。由此可見濮陽的房地產(chǎn)還將繼續(xù)保持高速發(fā)展的趨勢。目前濮陽的城市化率為33%，足足比全國城市化率低了4個百分點。2 濮陽商業(yè)設(shè)施的供求趨勢（1） 五大商圈會更進一步發(fā)展。濮陽的房地產(chǎn)交易也保持著高速增長。三、編制依據(jù)《濮陽市華龍區(qū)市場調(diào)查報告》《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》1993年，國家計委。3《濮陽市建筑工程99基價表》一、濮陽市房地產(chǎn)市場環(huán)境（一）濮陽市經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r濮陽是一座具有三千多年歷史和璀璨文化的名城，以其獨特的地理位置形成了具有濃郁的地方特色及繁榮的內(nèi)陸商貿(mào)經(jīng)濟。據(jù)了解，在1996年，濮陽房地產(chǎn)年銷售面積才166萬平方米。根據(jù)IRS指數(shù)推算，即使是商業(yè)最發(fā)達的解放碑商圈和沙坪壩商圈，其商業(yè)設(shè)施仍未飽和，其他的諸如楊家坪商圈、南坪商圈和觀音橋商圈更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達到飽和程度。按照規(guī)劃，到2010年，全國城市化率將達到47%，濮陽將達到50%。同時，根據(jù)濮陽政府經(jīng)濟的發(fā)展計劃，到2010年，濮陽GDP產(chǎn)值將達到4700億元。2 濮陽市華龍區(qū)商貿(mào)發(fā)展?fàn)顩r華龍區(qū)總面積119平方公里。年產(chǎn)30萬噸合成氨的中原大華集團和年產(chǎn)9萬噸的中原乙烯，以其產(chǎn)品、人才、技術(shù)資源優(yōu)勢，為企業(yè)發(fā)展提供了廣闊的平臺。濮陽市華龍區(qū)是濮陽市重要工業(yè)基地，職工購買力相對較強，現(xiàn)有商業(yè)門類雖齊全，但較分散，缺乏整體規(guī)劃，商業(yè)物業(yè)有一定創(chuàng)新、整合空間（2） 地段優(yōu)勢。 23 23 第三章 項目定位與經(jīng)營主題一、項目定位及規(guī)劃依據(jù)u 獨有的絕版地段優(yōu)勢u 快速發(fā)展的長壽地區(qū)經(jīng)濟u 現(xiàn)有產(chǎn)品的市場稀缺u 城市功能規(guī)劃定位u 日均8000人的客流量往返購物、休閑于此u 傍依傳統(tǒng)、固有的商業(yè)中心地位u 傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)的升級換代二、項目定位◆ 以特色店、酒吧廊、美食街、精品區(qū)、娛樂城、休閑帶為主題的特色區(qū)；◆ 具有現(xiàn)代都市時尚風(fēng)情的街區(qū)型/開放式商業(yè)步行街
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