【正文】 中國(guó)最大管理資源中心 第 1 頁(yè) 共 61 頁(yè) 目 錄 前言 第一節(jié) 市場(chǎng)調(diào)查 北京綜合商業(yè)區(qū)概況 北京主要大型購(gòu)物商場(chǎng)概況 北京室民消費(fèi)需求、習(xí)慣及趨勢(shì) 北京市民消費(fèi)力概況 —— 北京中產(chǎn)階層概況 調(diào)查分析綜合總結(jié) 與目標(biāo)合作伙伴的洽談和討論 第二節(jié) 布局思維 布局基本思維 布局機(jī)動(dòng)和目的 布局基礎(chǔ) 布局特式及“主動(dòng)拉動(dòng)”概念 1 場(chǎng)地環(huán)境因素 1 布局概述 12． 1 南區(qū) —— 國(guó)際時(shí)尚休閑區(qū) 12． 2 中心區(qū) —— 娛樂(lè)動(dòng)感區(qū) 12． 3 北區(qū)域 —— 過(guò)渡期的臨時(shí)時(shí)尚生活中心 第三節(jié) 布局內(nèi)容 1 布局內(nèi)容 1 商業(yè)布局份量分配 1 地庫(kù) 1 地上一層 1 地上二層 1 地上三層 1 地上四層 地上五層 2銷售與租賃 中國(guó)最大管理資源中心 第 2 頁(yè) 共 61 頁(yè) 中國(guó)最大管理資源中心 第 3 頁(yè) 共 61 頁(yè) 前言 北京朝陽(yáng)區(qū)【世貿(mào) 2 期】項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱本項(xiàng)目），占地 4 公頃，含大型綜合商業(yè)區(qū)域及住宅區(qū)，其中購(gòu)物零售的商業(yè)部分逾 6 萬(wàn)平方米樓面面積，是本項(xiàng)目的成敗關(guān)鍵，需要在競(jìng)爭(zhēng)積激烈的北京商業(yè)中建立地位，才能帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目，獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。 經(jīng)過(guò)多番論證，達(dá)致的共識(shí)，是要?jiǎng)?chuàng)立獨(dú)有的風(fēng)格；大前提是要走在社會(huì)發(fā)展的前面，帶領(lǐng)消費(fèi)者，創(chuàng)造并滿足因社會(huì)環(huán)境轉(zhuǎn)變而形成的新需求。這種新商業(yè) 形態(tài)與目前北京甚至國(guó)內(nèi)的購(gòu)物式商場(chǎng)有截然不同的設(shè)計(jì)和定位、管理模式和招商方式。 落實(shí)的總體方向，是發(fā)展以下的時(shí)尚生活模式 ： ※ 一個(gè)活動(dòng)不息的集時(shí)尚、潮流、康怡、體育、活動(dòng)的休閑購(gòu)物中心 ※ 帶領(lǐng)全北京市的時(shí)尚生活中心 ※ 潮流先行者 ※ 大型活動(dòng)中心 ※ 多元化購(gòu)物、活動(dòng)互動(dòng)的樂(lè)園 ※ 餐飲娛樂(lè)中心 ※ 文化藝術(shù)匯聚氛圍 ※ 體驗(yàn)文化場(chǎng)地 【世貿(mào)】項(xiàng)目應(yīng)是有一個(gè)類似迪士尼主題公園的樂(lè)園，來(lái)訪游客可以在這里玩樂(lè)，休閑和購(gòu)物因此在設(shè)施上，我們亦須有別于一般商場(chǎng)，要配合各類文化娛樂(lè)、康體潮流的活動(dòng)，這些活動(dòng)包括： ※ 露天音樂(lè)會(huì) ※ 體育競(jìng)技賽 ※ 各類演藝活動(dòng) ※ 潮流活動(dòng) ※ 時(shí)尚派對(duì) ※ 時(shí)裝表演 ※ 藝術(shù)展示 中國(guó)最大管理資源中心 第 4 頁(yè) 共 61 頁(yè) ※ 行為藝術(shù) ※ 自由表演空間 此份建議報(bào)告有別于一般的商業(yè)布局文案，不僅僅是將一些商業(yè)元素進(jìn)行分類和擺放，最重要的是充分考慮到整個(gè)項(xiàng)目未來(lái)的長(zhǎng)期宣傳、推廣和運(yùn)營(yíng)，是一個(gè)具帶動(dòng)性的商業(yè)布局方案，亦即每類商業(yè)元素都要與整個(gè)項(xiàng)目互動(dòng)。各個(gè)獨(dú)立租戶亦可配合整體運(yùn)作，與項(xiàng)目整體形成互動(dòng)、互相推廣、長(zhǎng)期運(yùn)作的效應(yīng)。 中國(guó)最大管理資源中心 第 5 頁(yè) 共 61 頁(yè) 第 一 節(jié) 市 場(chǎng) 調(diào) 查 中國(guó)最大管理資源中心 第 6 頁(yè) 共 61 頁(yè) 第一節(jié)：市場(chǎng)調(diào)查 在制定這報(bào)告前，分別進(jìn)行了以下類別的基本調(diào)查，搜集資料。作為各項(xiàng)構(gòu)思策略 部分理論依據(jù)，包括： 北京主要綜合商業(yè)區(qū)概況 北京主要大型購(gòu)物商場(chǎng)概況 北京市民消費(fèi)需求、習(xí)慣及趨向 北京市民消費(fèi)力概況 綜合總結(jié) —— 傳統(tǒng)商業(yè)、各類代表性人士目前的購(gòu)物消費(fèi)習(xí)慣及需求 就北京商場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展模式及需求、與有關(guān)企業(yè)機(jī)構(gòu)餓合作機(jī)會(huì)等，與主要及策略性媒體、潛力租戶、企業(yè)、商品、代理商進(jìn)行的洽談和討論 調(diào)查的目的是了解目前北京的商業(yè)模式和消費(fèi)習(xí)慣，但并非跟隨北京、消費(fèi)者現(xiàn)時(shí)在傳統(tǒng)市場(chǎng)中的一般習(xí)慣，我們希望了解他們的潛在需求，尋找他們對(duì)新模式的接受程度。因?yàn)橄M(fèi)者現(xiàn)時(shí)所喜愛(ài)的模式不一定是他們?nèi)蘸笏矏?ài)的，他們的 消費(fèi)需求要新模式的引導(dǎo)和激帶動(dòng)。 我們認(rèn)為本項(xiàng)目的定位和模式是北京目前商業(yè)中的先行者，先行者是需要領(lǐng)導(dǎo)和帶動(dòng)傳統(tǒng)商業(yè)和傳統(tǒng)的消費(fèi)習(xí)慣。 1． 北京綜合商業(yè)區(qū)概況 地點(diǎn) 位置 商業(yè)設(shè)施 特色 王府井 南向北全長(zhǎng)約800 米 北京唯一步行商業(yè)街 東方廣場(chǎng)、世都百貨、王府井百貨大樓、新東安廣場(chǎng)等 周邊交通方便 客流量大，旅游者集中的地方 曾為北京商場(chǎng)的標(biāo)志 富傳統(tǒng)感情 西單 西城區(qū)中心 西單商場(chǎng)、西單購(gòu)物 多低檔心潮小商 場(chǎng) 中國(guó)最大管理資源中心 第 7 頁(yè) 共 61 頁(yè) 中心、華威大廈、中友百貨、西單賽特等 8 家大型商場(chǎng) 南側(cè)首都時(shí)代廣場(chǎng) 手機(jī)、電腦、電訊產(chǎn)品商場(chǎng) 攤位式市集 吸引十多歲青年、中老年、外地旅游者及低工薪階層人流 東部城區(qū) 朝陽(yáng)區(qū)，主要為 CBD 區(qū)域及周邊 燕莎、太平洋百貨、藍(lán)島、豐聯(lián)、嘉里、國(guó)貿(mào) 除嘉里、國(guó)貿(mào)彼此連接，其他都保持一定距離 燕莎、國(guó)貿(mào)、嘉里屬高檔類 豐聯(lián)、賽特屬中高檔類 南部地區(qū) 宣武區(qū)和崇文區(qū)各有一較大型商場(chǎng) 宣武區(qū)莊勝崇光百貨； 麗晶購(gòu)物中心預(yù)計(jì)明年 4 月開(kāi)業(yè) 崇文區(qū)新世界百貨 崇光百貨主要銷售港、日品牌，屬中高檔，促銷手段較多，較受白領(lǐng)歡迎 新世界商場(chǎng)分南北兩部分，一部分銷售 日用百貨；另一部分分為針對(duì)年輕人的“新世界青春館”，設(shè)溜冰場(chǎng)、售賣運(yùn)動(dòng)用品、少女服飾及電訊產(chǎn)品等。 西部地區(qū) 復(fù)興門(mén)地鐵站 百盛購(gòu)物中心 地理位置獨(dú)特，多吸引比較年輕到三十多歲的消費(fèi)者 西三環(huán)和長(zhǎng)安街延長(zhǎng)線交接處 城鄉(xiāng)貿(mào)易中心 翠微商場(chǎng) 交通方便，既是地鐵出口，也是南北、東西公交線路的交匯點(diǎn) 人流量大 以大眾消費(fèi)為主 周邊有很多小商業(yè) 西北城區(qū) 海淀區(qū)中關(guān)村一帶 當(dāng)代商場(chǎng) 雙安商場(chǎng) 中高檔類商場(chǎng) 周圍聚集眾多科研院所和高新技術(shù)企業(yè) 該區(qū)域亦匯集眾多銷售電子電訊產(chǎn)品的電腦城和 小商業(yè) 北部城區(qū) 亞運(yùn)村附近 北辰購(gòu)物中心 宜家北京 北辰商品較全，針對(duì)大眾消費(fèi)，中低檔類 中國(guó)最大管理資源中心 第 8 頁(yè) 共 61 頁(yè) 宜家的風(fēng)格受年輕人喜愛(ài)，人流較多 總結(jié)分析 ※ 北京主要的商業(yè)區(qū) 除西單、王府井是多個(gè)商場(chǎng)匯集的傳統(tǒng)商業(yè)中心外，北京的其它購(gòu)物商場(chǎng)大多較為孤立； 朝陽(yáng)區(qū)大型商場(chǎng)眾多，另外還分布著數(shù)個(gè)特色市場(chǎng)和娛樂(lè)區(qū)域，如三里屯、秀水、雅寶路等，逐漸形成整個(gè)區(qū)域的商業(yè)氛圍，較之其它區(qū)域，具有慣性匯聚的優(yōu)勢(shì)。 CBD 及周邊區(qū)域更是朝陽(yáng)區(qū)乃至北京的重要的商業(yè)中心之一。 ※ 北京主要的商務(wù)區(qū) 以眾多商務(wù)寫(xiě)字樓匯聚為特點(diǎn)，例 如： CBD 商圈、朝外商圈、金融街商圈、中關(guān)村商圈、燕莎商圈、賽特商圈、東長(zhǎng)安街商圈、亞運(yùn)村商圈、西二環(huán)商圈、公主墳商圈、南部商圈等； 商務(wù)區(qū)與商業(yè)區(qū)基本一致并相互影響，商務(wù)區(qū)的白領(lǐng)亦是商業(yè)區(qū)內(nèi)各大商場(chǎng)和娛樂(lè)設(shè)施的重要客源。 ※ 中央商務(wù)區(qū)（ CBD） 無(wú)論現(xiàn)有的國(guó)貿(mào)中心，嘉里中心，還是今后的北視中心和央視大廈。勿容質(zhì)疑，CBD 區(qū)域的未來(lái)代表著北京及全國(guó)的新商務(wù)，新商業(yè)的形象。新的商務(wù)和商業(yè)設(shè)施的設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)內(nèi)容均應(yīng)超過(guò)現(xiàn)有國(guó)內(nèi)的所有可參照的實(shí)體，并且這樣的商務(wù)商業(yè)設(shè)施存在于 CBD 區(qū)域也是理所當(dāng)然。 ※ 周邊環(huán)境的相 輔性和競(jìng)爭(zhēng)性 本項(xiàng)目位于 CBD 區(qū)內(nèi)，緊鄰第一使館區(qū)和朝外商業(yè)區(qū)，兼?zhèn)渖虡I(yè)環(huán)境和地理優(yōu)勢(shì)等有利條件 華遠(yuǎn)集團(tuán)在藍(lán)島對(duì)面開(kāi)發(fā) 30 萬(wàn)平方米建筑面積的“尚都國(guó)際”，一期建筑面積約 10 萬(wàn)平方米，擁有商業(yè)、辦公、餐飲、及游泳池、會(huì)所等商務(wù)休閑設(shè)施 本項(xiàng)目東面有在建的“以太廣場(chǎng)”“光華國(guó)際”兩個(gè)項(xiàng)目，包括商業(yè)街、寫(xiě)字樓、公寓、酒店服務(wù)式公寓、會(huì)所和文化廣場(chǎng)等 周邊開(kāi)發(fā)者（如香江集團(tuán)、 SOHO 中國(guó)、華遠(yuǎn)等）的雄心勃勃，給本區(qū)域帶來(lái)巨大的發(fā)展?jié)摿?，亦給本項(xiàng)目帶來(lái)了巨大的市場(chǎng)壓力 中國(guó)最大管理資源中心 第 9 頁(yè) 共 61 頁(yè) 如何超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，如何在已有的商業(yè)環(huán) 境中引領(lǐng)風(fēng)騷，如何使本項(xiàng)目既與眾不同，又具有吸引力，因此更加需要本項(xiàng)目在商業(yè)布局上多加考慮，獨(dú)特的商業(yè)布局和運(yùn)營(yíng)模式，才能讓本項(xiàng)目在朝陽(yáng)區(qū)及北京市眾多商業(yè)中凸現(xiàn)出來(lái) 中國(guó)最大管理資源中心 第 10 頁(yè) 共 61 頁(yè) 2． 北京主要大型購(gòu)物商場(chǎng)概況 朝陽(yáng)區(qū) 商場(chǎng) 位置 商場(chǎng)面積 經(jīng)營(yíng)特色 定位 賽特購(gòu)物中心 長(zhǎng)安街 建國(guó)門(mén)外大街地鐵口 地上 5 層 地下 2 層 13， 000 平米 百貨 現(xiàn)代化商城之一 積累大批慣性消費(fèi)者 國(guó)內(nèi)外名牌精品和流行商品 與國(guó)貿(mào)、東方、豐聯(lián)等屬一級(jí)購(gòu)物場(chǎng)所 高檔消費(fèi)群體 國(guó)貿(mào)中心 建國(guó)門(mén)外大街 地上 2 層 地下 2 層 30， 000 平米 國(guó)際精品服裝 餐飲、娛樂(lè)健身 禮品玩具 集購(gòu)物娛樂(lè)多功能于一體 精致、高品位、領(lǐng)率時(shí)代風(fēng)格 跨國(guó)公司、商社首選 高級(jí)雇員，海內(nèi)外人士群體 嘉里中心商城 光華路 CBD 中心區(qū) 地下 3 層 地上 1 層 13， 000 平米 名牌時(shí)裝 工藝品 餐飲、銀行、美容 CBD 標(biāo)志性高檔商業(yè) 高檔次消費(fèi)群，知名跨國(guó)公司和國(guó)內(nèi)公司高級(jí)白領(lǐng) 時(shí)尚、前沿 豐聯(lián)廣場(chǎng) 建外 朝陽(yáng)門(mén) 國(guó)貿(mào)商圈中 地上 4 層 16， 000 平米 名牌時(shí)裝 咖啡廳 餐飲 國(guó)內(nèi)外名牌 中高 檔次 “寫(xiě)字樓族群“ 藍(lán)島大廈 朝外大街 交通樞紐 地上 6 層 地下 1 層 16， 000 平米 百