【正文】 的價值，故無法及時入住來應對需求變化，造成商業(yè)供給不足。全國的城市分三等租金。– 在商業(yè)管理公司人力資源管理和項目團隊管理上，萬達開始花重金注重培育一支復合型的商業(yè)運營管理隊伍，建立總部管控和項目統(tǒng)籌制度，這是萬達了不起的進步。商業(yè)地產(chǎn)的長期運營性質(zhì)決定了商業(yè)地產(chǎn)項目需要一個長期的市場培育期，需要長期的收益獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，商業(yè)地產(chǎn)的命脈是物業(yè)的使用價值，所以，這是萬達花了幾十億大價錢買的教訓。標桿商業(yè)運營模式研究 企業(yè)篇 萬達地產(chǎn)第三部分 借 鑒 篇?萬達商業(yè)地產(chǎn)的前期經(jīng)驗和教訓： 積在 、建材家電專業(yè)賣場、影院 。建筑面積在 15萬平左右 。 2023年純商業(yè) 組合式 （ 2）選址都在城市最核心商圈 。其他商鋪：在洋華堂以外的區(qū)域引入一些餐飲及其他生活配套店鋪，典型項目： 如北京的陽光大廈（除寫字樓部分）、正在建設(shè)中的朝陽十里堡 AZ主力店及其他商鋪 ：以家樂?；蛘呶譅柆敒橹髁Φ?，引入餐飲、服裝及其他生活配套店鋪，由陽光股份招商的客戶相對較多，需要對整個項目進行整體定位和規(guī)劃。08年運營面積 發(fā)展方向主推成熟的寫字樓、酒店 /公寓，因地制宜適量發(fā)展小型商貿(mào)物流富力雖然首個商業(yè)地產(chǎn)項目是專業(yè)市場兒童城，但從其在建和規(guī)劃的項目來說，主推是成熟穩(wěn)定的寫字樓和酒店 /公寓，其目前在建的酒店數(shù)量達到 7個，寫字樓 9個，這在國內(nèi)一線房地產(chǎn)公司里面應是規(guī)模最大的。第二部分 市場 篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長期看好第二部分 市 場 篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 6 區(qū)域市場競爭過度 當前區(qū)域市場競爭過度，已經(jīng)導致超市等商業(yè)倒閉事件頻繁出現(xiàn)；因不適應市場競爭而導致超市倒閉的案例，在全國各地并不顯見；布點過于密集的另一個不良后果就是造成同業(yè)之間的惡性競爭。 非專業(yè)操作 商業(yè)地產(chǎn)需求投資者、經(jīng)營者、物業(yè)經(jīng)營者三者相結(jié)合，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，大部分由住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)變而來，對商業(yè)規(guī)律不了解，普遍存在漠視專業(yè)人才，進行非專業(yè)化運作開發(fā)經(jīng)營商場所設(shè)計的業(yè)態(tài)組合不合理或不切實際 ，采用非專業(yè)操作給商業(yè)地產(chǎn)帶來了巨大的投資風險。其銷售模式主要有兩種：一是只管賣不管租，二是包租十年銷售。 二是商業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)變化上看。模式六：證券化模式邏輯認識篇第一部分 理 論 篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 對于開發(fā)商而言，風險方面的考慮也決定了證券化模式的優(yōu)勢，證券化 一方面是緩解了現(xiàn)金流的危機，另一方面又可以將風險融入資本市場 。模式五：與商家聯(lián)營邏輯認識篇第一部分 理 論 篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價值 租售模式/特點描述 ：房地產(chǎn)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)之前，就 先與知名商業(yè)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟 ，在明確了主力店的情況下，再對商圈進行準確的分析、合理的市場定位和業(yè)態(tài)組合。 /匹配項目 ：多出現(xiàn)于 大型百貨中心 的商業(yè)項目。 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價值 租售模式/特點描述 ： 這種模式由 開發(fā)商自己進行市場培育 ，營造商業(yè)氛圍，并承擔經(jīng)營風險，通過持續(xù)有效的經(jīng)營管理提升商業(yè)價值。/優(yōu)勢分析 ：開發(fā)商可以 快速回收投資 ，進而實現(xiàn)短期套現(xiàn)，減輕資金壓力，并且無需承擔后期經(jīng)營的壓力和風險，同時投資者也具備完全的經(jīng)營自主權(quán)。商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)價值 租售模式 邏輯認識篇五方主體（生物鏈）受益來源（價值鏈）影響因素（價值支撐） 備注投資者 物業(yè)投資回報 商業(yè)增值能力 /物業(yè)升值能力（增值力） 大小業(yè)主開發(fā)商 房地產(chǎn)開發(fā)利潤 物業(yè)質(zhì)素 /營銷推廣 /售價水平（產(chǎn)品力 /銷售力）營運商 租金差價及管理費等 商業(yè)規(guī)劃 /業(yè)態(tài)業(yè)種 /租金水平（招商運營力） 管理公司 大商家經(jīng)營者 商品差價 人流 /環(huán)境 /商品 /服務 /價格水平（經(jīng)營力） 小商戶終端消費者 商品價值 /消費體驗 消費觀念 /消費行為 /購買水平（消費力）第一部分 理 論 篇商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 客戶第一部分 理 論 篇商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)價值 租售模式 邏輯認識篇/住宅 ： 住宅地產(chǎn)開發(fā)部分采用滾動開發(fā)、滾動銷售的分期的模式，自有資金的要求不是很高，資金大部分來源于銀行貸款 李嘉誠先生關(guān)于決定商業(yè)地產(chǎn)投資最重要的考量因素的論斷，那就是 “ 地段，地段，還是地段 商業(yè)建筑不但是購物場所，而且可能結(jié)合休閑、娛樂和餐飲等功能。 按照空間形式 。 泛商業(yè)類型（旅游、休閑、運動等）第一部分 理 論 篇商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價值 租售模式溫泉度假村項目邏輯認識篇商業(yè)分類 酒店第一部分 理 論 篇商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價值 租售模式 邏輯認識篇商業(yè)分類 寫字樓第一部分 理 論 篇商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價值 租售模式 邏輯認識篇 商業(yè)分類 soho商住 商業(yè)分類 交通設(shè)施商鋪 交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機場等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。地段商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 資金要求/住宅 ： 而且每種銷售模式還可以繼續(xù)細分，復雜程度更高。/商業(yè)地產(chǎn) ： 銷售只能獲取短期的資金回籠或者解決開發(fā)商后續(xù)開發(fā)的資金問題，而經(jīng)營收益和物業(yè)升值才是商業(yè)地產(chǎn)投資回報的最主要形式。未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運作更多會依托基金的進入或?qū)崿F(xiàn)證券化，有獨立的投資主體。 茂業(yè)國際實現(xiàn)百貨與地產(chǎn)的無鏠對接，走出了茂業(yè)特色的商業(yè)模式，取得巨大成功。/經(jīng)營要點 ：要點一，以 優(yōu)惠的租金引進零售的主力店 、次主力店，盡管他們的租金一般都很低，但這些大品牌的進駐，將聚集人氣，帶旺該商場，總的來說還是得大于失；要點二， 通過主力店提升輔營區(qū)的銷售價值 ，同時必須找到輔營區(qū)的準確定位，真正利用主力店的人流。 而對于新開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項目，可以采用為資產(chǎn)證券化定制商業(yè)地產(chǎn) ” ★ 20世紀 80年代以前，中國沒有商業(yè)房地產(chǎn)，商業(yè)形態(tài)為各種類型的供銷社、百貨大樓，而且其產(chǎn)權(quán)屬于國家或集體，經(jīng)營與場所的投入沒有嚴格的經(jīng)濟關(guān)系。三個階段 問題眾多 短期調(diào)整長期看好發(fā)展概況第二部分 市 場 篇百貨商店與購物中心共存商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)開始導入 “ 定位 —招商 — 銷售 — 經(jīng)營管理 ” 全方位市場經(jīng)營理念。 3商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 7商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 ■城市副中心和區(qū)域商業(yè)中心的發(fā)展速度有加速發(fā)展的趨勢。三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長期看好類型 明細項目零售商業(yè)地產(chǎn) 購物中心、百貨、大賣場、商業(yè)街、各類專業(yè)市場 ……主題式商業(yè)地產(chǎn) 奢侈品主題商業(yè)、女性主題商業(yè)、青年主題商業(yè) 兒童主題商業(yè)、家庭主題商業(yè)城市綜合體 融購物中心、酒店、寫字樓、服務公寓、住宅為一體的綜合型 商業(yè)建筑體復合式商業(yè)地產(chǎn)以休閑公園、溫泉、高爾夫、旅游、文化藝術(shù)等為帶動，將購 物中心、商業(yè)街、寫字樓、酒店、服務公寓、會展中心、藝術(shù) 中心、文化中心、娛樂中心、體育館、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務 業(yè)等多種商業(yè)體與住宅開發(fā)復合式發(fā)展中國城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將由過去的單一模式向多種功能為一體的現(xiàn)代綜合開發(fā)模式轉(zhuǎn)變展望一未來展望未來展望第二部分 市 場 篇其實富力除珠江新城外，并不直接單獨去建任何商業(yè)地產(chǎn)項目， 它的商業(yè)地產(chǎn)項目實際上都是利用住宅小區(qū)為依托進行的配套開發(fā)， 如富力兒童城是富力廣場住宅樓的裙樓、富力鞋城是富力環(huán)市西苑住宅的配套、北京富力萬麗酒店是北京富力城住宅小區(qū)的配套、北京富力商業(yè)中心是北京富力城住宅小區(qū)的配套、天津富力萬麗酒店是天津富力城住宅小區(qū)的配套、富力珠寶城是富力信然廣場住宅的配套等等 標桿商業(yè)運營模式研究 企業(yè)篇 富力地產(chǎn)運營管理收益模式運營管理第三部分 借 鑒 篇利用專業(yè)運營機構(gòu)，出讓部分營業(yè)收入，以求雙贏。標桿商業(yè)運營模式研究 企業(yè)篇 富力地產(chǎn)發(fā)展策略 運營管理第三部分 借 鑒 篇小規(guī)?？焖偾腥?，搶占先機，先快后穩(wěn)。07年 GIC的入主促使陽光股份產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型單傳的房地產(chǎn)開發(fā)商由自有物業(yè)租賃業(yè)務與房地產(chǎn)并舉逐步向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型07年年報指出，公司未來新的戰(zhàn)略目標是，成為 “中國領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)集團 ”，并將 2023年確立為 “戰(zhàn)略基礎(chǔ)年 ”。模式一：城市區(qū)域商業(yè)中心模式 選址： 位于市中心或城市副中心較近區(qū)域。萬達集團在全國四十多個城市投資項目，已在全國開業(yè) 19個萬達廣場， 6家五星級酒店，持有的收租物業(yè)面積達到 300萬平方米。（ 4）主力店一般 3家，沃爾瑪超市、家具家電專業(yè)賣場及萬達影院 。– 分割出售產(chǎn)權(quán)商鋪，造成難以統(tǒng)一經(jīng)營。– 萬達開始改變過去追求銷售收益最大化的模式，轉(zhuǎn)而注重獲取長期的租金收益和資產(chǎn)升值的收益，變銷售贏利模式為租金贏利模式。?通過模式的標準化和可復制化實現(xiàn)品牌價值，同時宏觀層面有具有特定主題?每一個政府都與政府高度的溝通合作，達到為為城市代言為城市創(chuàng)造價值的目的，同時為企業(yè)樹立品牌為企業(yè)贏得市場 標桿商業(yè)運營模式研究 項目篇 大拇指廣場第三部分 借 鑒 篇標桿商業(yè)運營模式研究 項目篇 大拇指廣場第三部分 借 鑒 篇標桿商業(yè)運營模式研究 項目篇 大拇指廣場第三部分 借 鑒 篇標桿商業(yè)運營模式研究 項目篇 大拇指廣場第三部分 借 鑒 篇標桿商業(yè)運營模式研究 項目篇 Sunnytown商業(yè)街第三部分 借 鑒 篇項目名稱： SunnyTown商業(yè)街開發(fā)商： 北京 懋源 房屋有限公司項目地址： 北京市豐臺區(qū)豐橋路三環(huán)新城小區(qū)項目性質(zhì)：社區(qū)商業(yè)區(qū)域環(huán)境 : 位于北京三環(huán)沿線最后一塊待開發(fā)區(qū)域，是目前北京房地產(chǎn)熱點區(qū)域，區(qū)域內(nèi)有兩個超過百萬平米的城市大盤，未來將是以大型居住功能為主的綜合性區(qū)域，區(qū)域內(nèi)正在進行道路改擴建，規(guī)劃有地鐵，預計2023年后將投入運營，目前，該區(qū)域價值被低估，綜合配套商業(yè)基礎(chǔ)比較薄弱，隨著新移民入住，帶來了潛在的市場商機，值得關(guān)注；商業(yè)體量： 66,000平方米； 　銷售面積 :32600平米，招商面積： 33400平米項目定位： 集餐飲、 購物 、休閑娛樂于一體的大型商業(yè)街業(yè)態(tài) 規(guī)劃 ： 一期：餐飲街（２2023平米，租賃為主）、二期：淘寶街（銷售為主）、三期：中央休閑廣場（租賃為主），以餐飲街拉動客流，帶來交叉消費；標桿商業(yè)運營模式研究 項目篇 Sunnytown商業(yè)街第三部分 借 鑒 篇SWOT分析標桿商業(yè)運營模式研究 項目篇 Sunnytown商業(yè)街第三部分 借 鑒 篇其一：商業(yè)體量過大和消費力的矛盾：根據(jù) 06年北京市人均商業(yè)面積 /人測算， 平米的商業(yè)面積需要 63360人的日常消費客流，基本與該輻射區(qū)域成熟人口持平，但考慮到交通可達性，視覺可視性極差，外來客流注入難。 針對需求與供給的矛盾，強化熱點板塊，強勢消費，稀缺供給的問題。根據(jù)市場信息，適時放盤。差異化則是擁有獨特的技能和資源從而可以獲得優(yōu)厚收益的能力。 方案一 外腦植移式 開發(fā)商與經(jīng)營管理公司合作共同經(jīng)營項目，各自承擔相應的職能，發(fā)展商一般承擔商場的物業(yè)管理部分，商業(yè)部分交給經(jīng)營管理公司負責。策略一 賣小留大 將主力店、品牌店等能夠大力拉升商業(yè)物業(yè)氛圍和價值的店鋪自行持有，而將小店鋪銷售，并同時簽訂后期統(tǒng)一經(jīng)營的合約。 渠道三第四部分 建 議 篇? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 五月 2120:56:0420:56May2112May21? 1故人江海別，幾度隔山川。 1212,下午 20:56:04五月 21? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 五月 2120:56:0420:56May2112May21? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 1212,下午 20:56:04五月 21? 楊柳散和風，青山澹吾慮。 五月 2120:56:0420:56May2112May21? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。2023? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。12,下午 20:56:04五月 21MOMODA POWERPOINTLoremFuscepurus.