【正文】 區(qū)別 發(fā)展快第二部分 市 場 篇同發(fā)達國家 連鎖商店 的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時的重要參考起步階段 發(fā)展階段 成熟階段美國 1859－ 1900（ 40年） 1901－ 1970（ 70年） 1970后法國 1866－ 1900（ 35年） 1901－ 1960（ 60年） 1960后日本 1926－ 1960（ 35） 1961－ 1971（ 10） 1972年后中國 1990－ 2023（ 20年） 2023－ 2023（ 10年） 2023年后中國與西方國家的差別距美、法 100年，距日 40年 距美、法、日 50年 同發(fā)展階段商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 以長期投資的思路進行操作投資者與經(jīng)營者嘗試分離，開發(fā)商開始重視招商工作，但普遍缺少成熟的招商運營團隊。12 產(chǎn)權(quán)分割出售 商業(yè)地產(chǎn)成功的必要條件是統(tǒng)一招商和經(jīng)營，前幾年流行的產(chǎn)權(quán)式商鋪模式在實踐中幾乎是全軍覆沒，鮮有成功案例。 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長期看好定位同質(zhì)化、品牌同質(zhì)化、融資渠道單一化、經(jīng)營水平不足仍然是困擾商業(yè)地產(chǎn)整體水平提高和持續(xù)健康發(fā)展的的瓶頸。三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長期看好第二部分 市 場 篇 中國城市化進程和城市群聯(lián)動發(fā)展步伐的加快是商業(yè)地產(chǎn)總量發(fā)展的另一 個契機商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 開發(fā)主體：集團化開發(fā) ,連鎖經(jīng)營將成主流展望二并購整合推動行業(yè)內(nèi)上市公司外延擴張，優(yōu)質(zhì)物業(yè)成為并購主要對象展望三富力的住宅小區(qū)都沒有單純的全部建成住宅，而是利用其中部分地面建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)配套，從而使得住宅小區(qū)的商業(yè)價值最大化，尤其是專業(yè)市場，富力都是利用小區(qū)住宅的裙樓來建設(shè)，其商業(yè)價值比通常的超市、餐飲要大得多。至于專業(yè)市場的商貿(mào)物流，其主要是依托住宅小區(qū)的區(qū)位，如果周邊有成熟商圈，就發(fā)展裙樓式的小型項目，如果沒有就不會專業(yè)建立獨立的大型商貿(mào)物流項目，所以其主線還是寫字樓酒店，這也是國際公認成熟的商業(yè)地產(chǎn)項目，能為其將來分拆為 REITs海外上市作好準備。達到 ， 09年運營面積將達到 米， TOWN項目、科創(chuàng)大廈（北苑）標桿商業(yè)運營模式研究 企業(yè)篇 萬達地產(chǎn)第三部分 借 鑒 篇（ 5）每個主力店都為一個單體盒子4080萬平，其中商業(yè)規(guī)模在 1520萬平 – 用住宅開發(fā)手法做商業(yè)地產(chǎn)。 – 萬達同時密切了商業(yè)地產(chǎn)的資本屬性，不再單打獨斗，而是廣泛與資本市場聯(lián)系，直接建立自己的百貨主力店，培育百貨商業(yè)板塊，減少主力店招租的物業(yè)租金壓力。這樣做的好處是，每個店的租金具體多少不用再談判，速度快。難點剖析標桿商業(yè)運營模式研究 項目篇 Sunnytown商業(yè)街第三部分 借 鑒 篇 提升商業(yè)層級，由社區(qū)商業(yè)提升到街區(qū)商業(yè)，脫離三環(huán)新城社區(qū)，有意識的拔高商業(yè)層級，通過商業(yè)級次變化，提高商業(yè)價值。小商品商業(yè)街模塊重點功能在于錨固業(yè)態(tài)，實現(xiàn)對淘寶街引導定位的作用主題定位中央商街 定位深化標桿商業(yè)運營模式研究 項目篇 Sunnytown商業(yè)街第三部分 借 鑒 篇操盤模式首先，確定部分持有原則，考慮到商業(yè)體量較大，板塊商業(yè)環(huán)境差，僅靠概念承接賣點對成熟的商業(yè)投資者來說，不具有投資吸引力，必須持有部分進行主題定位，錨固主力商業(yè)，占領(lǐng)市場至高點來托 “ 勢 ”其次：持有比例，通過和發(fā)展商溝通，考慮到市場去化速度，我部建議主題定位餐飲街全部持有，中央休閑廣場商業(yè)獨立部分全部持有，持有銷售比例大致 1： 1.再次：通過西南第一餐飲街招商強勢營銷，來拉動市場關(guān)注度，通過行業(yè)（餐飲）營銷來進行圈內(nèi)造 “ 勢 ” ，通過聯(lián)動營銷（萬年花城）強化區(qū)位價值，通過有效控盤機制，在投資者中營造 “ 虛幻 ” 投資價值最后：放盤策略，租賃、銷售穿插進行，互相襯托。在無外界因素影響的前提下，一個商業(yè)項目的內(nèi)在商業(yè)價值保持一種階段性動態(tài)平衡商業(yè)項目的相關(guān)利益方總價值保持穩(wěn)定的平衡狀態(tài)，一方獲得的過多，必定以攫取另一方價值為前提。平衡價值論觀點需求管理 商業(yè)地產(chǎn)成功關(guān)鍵第四部分 建 議 篇商業(yè)房地產(chǎn)商 承租戶、投資者社會需求結(jié)構(gòu)和變化趨勢商圈結(jié)構(gòu)、相互關(guān)系分析通過發(fā)現(xiàn)、順應(yīng)、引導需求來吸引商業(yè)經(jīng)營者和商鋪投資者商業(yè)業(yè)態(tài)分析商戶特點分析商圈具有潛在的盈利性制造商氣、買氣發(fā)現(xiàn)市場需求順應(yīng)市場需求引導市場需求需求管理消費者規(guī)劃、設(shè)計、制造商圈商業(yè)房地產(chǎn)的核心商業(yè)地產(chǎn)運行規(guī)律研究競爭優(yōu)勢 關(guān)鍵影響因素第四部分 建 議 篇商業(yè)地產(chǎn)運行規(guī)律研究戰(zhàn)略目標 行業(yè)發(fā)展特征企業(yè)內(nèi)部、外部資源整合產(chǎn)業(yè)核心從戰(zhàn)略的角度來講，競爭優(yōu)勢來自兩方面，成本領(lǐng)先和差異化。與大型零售商 國內(nèi)許多實力雄厚的地產(chǎn)商與國內(nèi)外知名優(yōu)勢零售企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，分別借助對方的力量大舉擴張各自的市場規(guī)模 與小業(yè)主 /租戶 房地產(chǎn)商可以借助商業(yè)巨頭的品牌效應(yīng)提高鋪位售價和加快中小店的招商進度。售后服務(wù)要確保消費者利益； 即是將所有權(quán)進行證券化，委托專業(yè)機構(gòu)統(tǒng)一行使經(jīng)營管理權(quán)。8:56:0412,218:56 8:56:048:56:0412,218:56 8:56:048:56:04 五月 21五月 2120:56:0420:56:04May218:56 8:56:04adipiscingac,cursus.iaculisurnadolor 2023/5/12五月 MayMay 2023/5/1220238:56:04MayMay 2023/5/1220238:56:04MayMay售后返租應(yīng)做到三個統(tǒng)一：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷管理、統(tǒng)一服務(wù)與監(jiān)督。 戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)的同質(zhì)化 開發(fā)概念 營銷策劃?價值提升最大的環(huán)節(jié)商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展優(yōu)勢定位價值鏈 商業(yè)地產(chǎn)核心基礎(chǔ)第四部分 建 議 篇商業(yè)地產(chǎn)運行規(guī)律研究 商業(yè)地產(chǎn)商商戶 消費者產(chǎn)業(yè)價值客戶價值價值承諾 價值實現(xiàn) 價值溢出規(guī)劃設(shè)計定位策劃招商銷售商業(yè)管理投資策劃商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)平臺商業(yè)產(chǎn)業(yè)平臺房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)平臺商業(yè)企業(yè)商業(yè)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈關(guān)鍵增值環(huán)節(jié)第四部分 建 議 篇商業(yè)地產(chǎn)運行規(guī)律研究商業(yè)管理投資策劃規(guī)劃設(shè)計市場營銷 客戶價值價值增值金三角核心競爭力構(gòu)建指南第四部分 建 議 篇商業(yè)地產(chǎn)運行規(guī)律研究v不同地域商業(yè)圈、機會分析能力v具有普遍化意義的需求把握能力v品牌經(jīng)營商研究、關(guān)系管理能力v信息資料采集、分析、共享能力v商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)增值管理能力v需求和價值鏈創(chuàng)新能力對內(nèi)：需求管理能力 對外：產(chǎn)業(yè)運作能力v投資策劃的融資、決策能力v規(guī)劃設(shè)計的指導能力v營銷指導、效果評價能力v招商、銷售的實操能力v商業(yè)管理指導、評價能力v學習和知識經(jīng)營能力第四部分 建 議 篇不僅是商業(yè)物業(yè)和地產(chǎn)開發(fā)的成功商業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略商業(yè)房地產(chǎn)商成功商圈設(shè)計運營成功商業(yè)需求的把握和管理迎合哪種消費時尚服務(wù)定位與哪一類消費者打造什么樣的消費主題和開發(fā)概念適合消費者和消費主題的商業(yè)業(yè)態(tài)是哪些與誰合作獲得所需的品牌和資金資源?需求的發(fā)現(xiàn)、順應(yīng)和滿足?文化的研究和創(chuàng)新消費者 商戶商業(yè)房地產(chǎn)投資決策商業(yè)需求的預(yù)期房地產(chǎn)收益商業(yè)房地產(chǎn)投資開發(fā)資本商業(yè)房地產(chǎn)商消費者商戶“圖 ”解構(gòu)規(guī)律商業(yè)地產(chǎn)運行規(guī)律研究我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 發(fā)展模式 綜合組織戰(zhàn)略構(gòu)建第四部分 建 議 篇我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 發(fā)展模式第四部分 建 議 篇中心 營銷中心部門 商業(yè)服務(wù)部 項目專案部 顧問服務(wù)部平臺 上下游得信息收集整理，建立系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫 項目平臺 專業(yè)研究研究方向 基于商戶、投資人的非系統(tǒng)性研究 以項目為核心的操盤 研究 以項目展開進行系統(tǒng)性研究工作內(nèi)容 承攬個體商業(yè)租售服務(wù)工作 尾盤服務(wù) 供需信息收 集發(fā)布 代理招商銷售 提供接案服務(wù) 及顧問服務(wù)傭金形式 代理傭金 代理傭金 信息服務(wù)費 租售代理費 顧問費我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 發(fā)展模式第四部分 建 議 篇中心 運營中心 金融服務(wù)中心部門 專案運營部 品推及標準化部 商業(yè)金融服務(wù)部門 金融產(chǎn)品銷售部平臺 運營平臺 運營平臺 金融服務(wù)平臺 證券化的產(chǎn)品研究方向商業(yè)運營實務(wù)研究及產(chǎn)業(yè)、行業(yè)研究運營流程研究工作 進行商業(yè)地產(chǎn)資本證券化的工作 對證券化產(chǎn)品承銷工作傭金形式 運營傭金 管理輸出品牌加盟費 金融服務(wù)咨詢費 承銷傭金我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 發(fā)展圖解模式第四部分 建 議 篇以項目為核心的專業(yè)化研究機制需求管理能力 資源整合能力和諧共贏的商業(yè)觀系統(tǒng)性思維模式商業(yè)部標準化擴張模式商業(yè)地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 平臺建設(shè)第四部分 建 議 篇零售知名品牌娛樂知名品牌休閑知名品牌餐飲知名品牌酒店知名品牌………選擇標準各品牌資料整理分析商業(yè)品牌需求分析品牌及品牌組合研究依托品牌的產(chǎn)業(yè)研究資源平臺營銷策劃運營管理投資策劃金融服務(wù)………操作標準符合需求標準流程標準化成本控制最優(yōu)化產(chǎn)業(yè)平臺需求管理知識經(jīng)營我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 在專業(yè)調(diào)研分析基礎(chǔ)上確定項目定位 應(yīng)對策略標桿商業(yè)運營模式研究 項目篇 Sunnytown商業(yè)街第三部分 借 鑒 篇商業(yè)級次屬性：社區(qū)級商業(yè) 商業(yè)形態(tài)：多線型商業(yè)街定位策略：主題化定位 +便捷性定位板塊商業(yè)地位：商業(yè)副中心消費者定位：滿足居民日常消費需求為基礎(chǔ)，通過主題性定位的輻射作用，吸引周邊消費者定向消費，并由此產(chǎn)生交叉消費的多元消費格局。而本項目短期來看，消費主力以社區(qū)居民為主，消費力缺口較大。?1) 共同選址： 對每一個店址由戰(zhàn)略伙伴提出意見，書面確認。– 萬達開始尊重商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的客觀規(guī)律，建立了專門的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計院。 萬達一度只顧借助沃爾瑪主力店的優(yōu)勢，全力促銷商鋪，賣完不管或亂管，不明白城市綜合體的整體產(chǎn)品及其投資配制 ,造成早期項目的商戶造反 ,吃了大虧 – 沒有堅實的資金實力。區(qū)等組成 。第三代產(chǎn)品2023年后多產(chǎn)品綜合體 （ 1）選擇省會或中心城市布局 。（ 2）選址都在城市最核心商圈 。?（ 6）建筑形態(tài)都為單個盒子式。年納稅超過 30億元，開業(yè) 40個萬達廣場、 16家五星級酒店、 70家影城 600塊電影銀幕、 25家連鎖百貨，持有的收租物業(yè)面積超過600萬平方米，成為中國一流的企業(yè)集團。 早期出售為主，現(xiàn)逐步轉(zhuǎn)為出租為主 。其專業(yè)市場與其說是一個獨立的商業(yè)地產(chǎn)項目，不如理解為住宅小區(qū)的一部分。具有顯著的人口導入型特點的城市區(qū)域是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展值得期待的區(qū)域，潛在著較大商機 一線城市的商業(yè)地產(chǎn)部正由開發(fā)時代轉(zhuǎn)向運營時代展望四政府政策、規(guī)劃是城市發(fā)展的一個指導方向4商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 交通系統(tǒng)的建立和完善為城市變遷提供支持3住房開發(fā)的規(guī)模、分布和價格是導致商業(yè)格局變化的主要因素2■國內(nèi)二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)呈蓄勢待發(fā)之勢■缺乏創(chuàng)新的商業(yè)概念和差異化的業(yè)態(tài)、整體資金實力不強和中長期資金品種幾乎空白、系統(tǒng)和長期運營能力偏弱、專業(yè)細分化和跨界人才的匱乏和流動性加快，包括以銷售商鋪為主的模式依然占主導地位，仍然是現(xiàn)在及未來中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的問題。 盲目拷貝模式 我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程盲目照搬照抄國際概念，殊不知區(qū)域的不同、地段的不同、消費者習慣和偏好的不同、人口密度的不同、經(jīng)濟收入的不同、經(jīng)濟增長數(shù)據(jù)的不同，都會對項目的造成影響。不斷創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。三個階段 問題眾多 短期調(diào)整長期看好發(fā)展概況第二部分 市 場 篇國家和地區(qū)人均 GDP水平城市化比重 商業(yè)業(yè)態(tài)狀況1100美金以下 25% 商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟相匹配的原始狀態(tài)；主要業(yè)態(tài)為廟會、地攤、集貿(mào)市場1100~2023美金 25%~45% 商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升級，商品為工業(yè)化下的城市生活提供基本保障； 主要業(yè)態(tài)為百貨商場、商業(yè)街、批發(fā)市場等傳統(tǒng)商業(yè)2023~4400美金 45%~70% 商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，多樣化、規(guī)?；默F(xiàn)代商業(yè)應(yīng)運而生； 主要業(yè)態(tài)為大型購物中心、超市、專賣店、精品店等4400美金以上 70%以上 商業(yè)成為推動城市發(fā)展和區(qū)域進步的新動力，綜合商業(yè)開始涌現(xiàn)； 主要業(yè)態(tài)為超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)，如SHOP