【正文】 2023/3/29 22:14:2522:14:2529 March 20231一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 29 三月 202310:14:25 下午 22:14:25三月 211最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強。 三月 2122:14:2522:14Mar2129Mar211越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 三月 21三月 21Monday, March 29, 2023閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/3/29 22:14:2522:14:2529 March 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 29 三月 202310:14:25 下午 22:14:25三月 211楚塞三湘接，荊門九派通。 22:14:2522:14:2522:14Monday, March 29, 20231不知香積寺，數(shù)里入云峰。 22:14:2522:14:2522:143/29/2023 10:14:25 PM1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 10:14:25 下午 10:14 下午 22:14:25三月 21沒有失敗，只有暫時停止成功！。 三月 2110:14 下午 三月 2122:14March 29, 20231行動出成果，工作出財富。 三月 21三月 2122:14:2522:14:25March 29, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 三月 2122:14:2522:14Mar2129Mar211故人江海別，幾度隔山川。 三月 21三月 21Monday, March 29, 2023雨中黃葉樹，燈下白頭人。 渠道三第四部分 建 議 篇我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 定位于二、三城市運營商身份戰(zhàn)略定位 定位于城市運營商的高度 區(qū)域布局： 二、三線城市 ■重點關(guān)注具有顯著的人口導(dǎo)入型特點的城市 區(qū)域，占領(lǐng)區(qū)域中心城市的商業(yè)發(fā)展制高點 ■通過優(yōu)化商業(yè)模式，豐富現(xiàn)代商業(yè)產(chǎn)品和服 務(wù)供應(yīng)，截流一線城市消費 ■三線城市商業(yè)地產(chǎn)項目發(fā)展要注意控制風(fēng)險，維護商業(yè)開發(fā)效果，體量不宜過大、檔次不宜過高、選址不宜過遠(yuǎn)、建筑不宜過長、不宜一賣了之 第四部分 建 議 篇我司商業(yè)發(fā)展的若干思考第四部分 建 議 篇通過商業(yè)地產(chǎn)的四大工程的宣傳，積極達政府牌■一是形象工程，樹立企業(yè)行業(yè)強者的形象，奠定在區(qū)域定位房地產(chǎn)企業(yè)中的地位；■二是就業(yè)工程，每個城市的商業(yè)項目能提供相當(dāng)多的就業(yè)崗位，一個較大的項目能讓 1萬人上崗就業(yè)；■三是稅收工程，每個小型的商業(yè)項目可以提供每年六七千萬元的稅收，一個大型項目可以達到 2億元，僅商業(yè)地產(chǎn)一項，可以每年給國家新增稅收；■四是百年工程，中國企業(yè)平均壽命只有７年，長期穩(wěn)定的租金收入讓企業(yè)立于不敗之地。即是將所有權(quán)進行證券化，委托專業(yè)機構(gòu)統(tǒng)一行使經(jīng)營管理權(quán)。 渠道一 產(chǎn)權(quán)式銷售 大面積類型的商業(yè)地產(chǎn)進行產(chǎn)權(quán)式分割銷售，這種方式一直以來都是國內(nèi)運作商業(yè)地產(chǎn)的主流模式，也獲得極大成功，但該模式對返租結(jié)束后的投資方與經(jīng)營方矛盾未能找到完善的解決方式。售后返租應(yīng)做到三個統(tǒng)一：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷管理、統(tǒng)一服務(wù)與監(jiān)督。 策略一 賣小留大 將主力店、品牌店等能夠大力拉升商業(yè)物業(yè)氛圍和價值的店鋪自行持有，而將小店鋪銷售，并同時簽訂后期統(tǒng)一經(jīng)營的合約。售后服務(wù)要確保消費者利益； 大的方面指整個商場管理機構(gòu)的品牌和經(jīng)營實力，小的方面指進駐商戶的品牌和實力 ， 方案一 外腦植移式 開發(fā)商與經(jīng)營管理公司合作共同經(jīng)營項目，各自承擔(dān)相應(yīng)的職能，發(fā)展商一般承擔(dān)商場的物業(yè)管理部分，商業(yè)部分交給經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)。與大型零售商 國內(nèi)許多實力雄厚的地產(chǎn)商與國內(nèi)外知名優(yōu)勢零售企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，分別借助對方的力量大舉擴張各自的市場規(guī)模 與小業(yè)主 /租戶 房地產(chǎn)商可以借助商業(yè)巨頭的品牌效應(yīng)提高鋪位售價和加快中小店的招商進度。目標(biāo)市場定位兩個要求 —— 準(zhǔn)確、全面目標(biāo)消費群定位與區(qū)域功能緊密關(guān)聯(lián)目標(biāo)投資小業(yè)主定位應(yīng)明確目標(biāo)市場區(qū)域項目目標(biāo)商戶群單位的三個原則原則 主力商戶優(yōu)先原則 以核心商戶提升商圈價值原則 經(jīng)營者與租戶達成 “利益共同體 ”項目競爭定位 —— 實行差異化項目功能定位流行全面一體式購物項目經(jīng)營主題特色定位 —— 主題突出、結(jié)構(gòu)合理項目經(jīng)營方式定位 —— 因時制宜、因時而變項目經(jīng)營業(yè)態(tài)定位 —— 最優(yōu)化業(yè)態(tài)布置原則 選擇融 資渠道項 目 規(guī)劃項 目施工6 7開 業(yè)經(jīng)營8國際成熟商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本流程32 4 5市場調(diào)查 規(guī)劃 設(shè)計 商業(yè)項目工程建設(shè)1 業(yè)態(tài)設(shè)計與主力店招商商業(yè)分割5 招商策劃與招商工作目前中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本流程2 4 63商業(yè)經(jīng)營管理7我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 在專業(yè)調(diào)研分析基礎(chǔ)上確定項目定位 ?4) 先租后建： 選址、規(guī)劃、租金都確定了，開工之前先簽一個協(xié)議，然后再投入建設(shè)。全國的城市分三等租金。?2) 技術(shù)對接： 通過對高度，出入口、交通體系等技術(shù)對接，實現(xiàn)項目在開發(fā)之前就獲得了合作伙伴尤其是主力店的認(rèn)可。打政府牌： ?通過形象工程、就業(yè)工程，、稅收工程、百年工程，四大工程宣傳與打造，發(fā)揮商業(yè)項目的這一強力優(yōu)勢，將會為發(fā)展提供相當(dāng)?shù)谋憷? – 盡管受制于自身物業(yè)投資收益率的培育期和中國金融政策的限制，但萬達在為最終建立 CDMA保障下的 REITs資產(chǎn)包而努力！“訂單地產(chǎn) ” 的四要素標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究 企業(yè)篇 萬達地產(chǎn)第三部分 借 鑒 篇為城市代言標(biāo)準(zhǔn)化基礎(chǔ)上的可復(fù)制性 – 在商業(yè)管理公司人力資源管理和項目團隊管理上，萬達開始花重金注重培育一支復(fù)合型的商業(yè)運營管理隊伍，建立總部管控和項目統(tǒng)籌制度，這是萬達了不起的進步。 – 萬達開始加大對商業(yè)物業(yè)自己持有的比例，在建的 10多個項目甚至幾乎全部持有，散售和持有的比重達到 50%： 50%– 將房管（物業(yè)）公司與商業(yè)發(fā)展公司合并成立商業(yè)管理公司，加強對開業(yè)項目物業(yè)的長期專業(yè)化托管，強化收益權(quán)運營機制，避免了物業(yè)和商業(yè) “兩張皮 ”的問題，加大了統(tǒng)一招商、經(jīng)營、管理、服務(wù)的力度，從而有效的保障了項目后期的商業(yè)秩序和商戶的利益。 。標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究 企業(yè)篇 萬達地產(chǎn)第三部分 借 鑒 篇?萬達商業(yè)地產(chǎn)管理在教訓(xùn)基礎(chǔ)上的積極改進措施 ： 商業(yè)地產(chǎn)的長期運營性質(zhì)決定了商業(yè)地產(chǎn)項目需要一個長期的市場培育期，需要長期的收益獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，商業(yè)地產(chǎn)的命脈是物業(yè)的使用價值，所以，這是萬達花了幾十億大價錢買的教訓(xùn)。招商工作中過于強調(diào)資金的回籠， 特別是項目經(jīng)理在本位利益基礎(chǔ)上過分追求銷售數(shù)量、快速的現(xiàn)金回報和速度，而缺乏對投資類型、經(jīng)營品類、已售未售商鋪的控制，過于追求商鋪銷售利潤的最大化，而忽視了商鋪投資者和商業(yè)租戶利益的保護。 – 對 “訂單地產(chǎn) ”寄予了過高的非理性的期待。– 不了解商業(yè)地產(chǎn)投資的規(guī)律，對風(fēng)險估計不足，更沒有資本支撐中長期投資，對商業(yè)地產(chǎn)后期運營風(fēng)險估計不足。標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究 企業(yè)篇 萬達地產(chǎn)第三部分 借 鑒 篇?萬達商業(yè)地產(chǎn)的前期經(jīng)驗和教訓(xùn)： （ 5）商業(yè)的主力店一般為百貨、超市、專業(yè)賣場、影院、美食等 。（ 4）產(chǎn)品一般涵蓋了星級酒店、寫字樓、酒店式公寓（ SOHO）、商業(yè)街區(qū)、廣場及高尚居住社 左右 。積在 （ 2）選址在城市副中心或新區(qū)的中心 。廣場。由多個盒子組成商業(yè)廣場。、建材家電專業(yè)賣場、影院 。建筑面積在 15萬平左右 。（ 3）占地面積在 5萬平左右， （ 1）選擇省會或中心城市布局 。 2023年純商業(yè) 組合式 案例：長沙萬達商業(yè)廣場、南昌萬達商業(yè)廣場 （ 5） 1層為精品、服飾， 3層為超市， 4層為專業(yè)賣場和影院 。（ 3）占地面積在 ，建筑面積在 46萬平左右 。（ 2）選址都在城市最核心商圈 。 萬達集團計劃到 2023年，資產(chǎn)超過600億元，年銷售收入超過 400億元，年利潤超過60億元， 大連萬達集團成立于 1988年，已發(fā)展成為以商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨為四大支柱產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團，資產(chǎn) 400億元，年銷售額300億元，年納稅 20億元。同時， “ 投資物業(yè)的建設(shè)速度將適當(dāng)放緩 ” ，計劃在 2023年底前將凈資產(chǎn)負(fù)債率降至 80％以內(nèi)。2023年底，富力被迫修正其發(fā)展策略。危機二： 收益甚少集中、巨量的商業(yè)項目開發(fā)富力從其持有的商業(yè)項目中獲得的收益甚少（除了物業(yè)重估增值帶來的帳面收益外），卻要背負(fù)巨大的開發(fā)資金投入。 2023年富力繼續(xù)激進式拿地，共獲得 20個項目，合計 1030萬平方米。 06年富力獲得 21幅土地，僅重慶一個項目的土地就達到 739萬平方米，共擁有土地儲備 1789萬平方米。其他商鋪：在洋華堂以外的區(qū)域引入一些餐飲及其他生活配套店鋪，典型項目： 如北京的陽光大廈（除寫字樓部分）、正在建設(shè)中的朝陽十里堡 AZ主力店： 引入伊藤洋華堂經(jīng)營的綜合小型百貨為主力店，商場地下也是由洋華堂經(jīng)營的面積約 500010000平方米的超市。不僅覆蓋周邊居住人口，也可吸引小部分流動的非居住人口。典型項目 ：位于通州的宜商嘉和項目，沈陽世達物流項目。主力店及其他商鋪 ：以家樂福或者沃爾瑪為主力店，引入餐飲、服裝及其他生活配套店鋪，由陽光股份招商的客戶相對較多，需要對整個項目進行整體定位和規(guī)劃。模式二：社區(qū)商業(yè)中心模式 選址： 位于相對較遠(yuǎn)的人口聚居區(qū)。標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究 企業(yè)篇 陽光股份第三部分 借 鑒 篇＊ 區(qū)域選址： 立足于北京及環(huán)渤海區(qū)域，同時兼顧其他有潛力或者有合適項目的區(qū)域＊ 開發(fā)模式 ，形成區(qū)位優(yōu)勢 根據(jù)位置和引入的主力店不同已有兩種比較成熟的運營模式 。09年的租金收入達到 ， 08年運營面積 項目區(qū)位市區(qū)核心地段，尤其是 CBD區(qū)域 富力地產(chǎn)的發(fā)源起步于對廣州市區(qū)內(nèi)廠房的拆遷后建設(shè)住宅小區(qū)，在廣州拆遷數(shù)個工廠后奠定了它在房地產(chǎn)行業(yè)中的基礎(chǔ)，所以富力很長時間一直遵行這樣的項目區(qū)位選擇，目前富力的項目基本上都位于市區(qū)核心地段，尤其是 CBD區(qū)域，廣州珠江新城 CBD富力擁有多達 10塊土地，包括最新獲得的獵德村地塊，在市區(qū)核心地段的地塊，相對來說無論是建設(shè)寫字樓、酒店 /公寓還是商貿(mào)城專業(yè)市場，都擁有相當(dāng)?shù)牡乩麅?yōu)勢，從這點來說，富力商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)位選擇是較成功的。富力早期并非實力雄厚的房地產(chǎn)商，但其又早在 2023年就開始切入商業(yè)地產(chǎn)項目，比很多當(dāng)時大型的地產(chǎn)公司都早，所以他講究的是快的策略，采取的是 “快魚吃慢魚 ”的方式，搶占先機，獲得市場，先求快，到后來再逐步建設(shè)大型的商業(yè)地產(chǎn)項目如 55層的富力中心、卡爾頓酒店、君悅酒店等，以求穩(wěn)定發(fā)展，先快后穩(wěn)，非常適合于富力這樣由小型地產(chǎn)商快速成長為一線大型地產(chǎn)商的策略，當(dāng)然在其現(xiàn)在發(fā)展?fàn)畲蠛?，其商業(yè)地產(chǎn)項目明顯呈現(xiàn)大型化。至于其它類型的項目如工業(yè)園等，也不排除其未來會進入。發(fā)展方向主推成熟的寫字樓、酒店 /公寓，因地制宜適量發(fā)展小型商貿(mào)物流富力雖然首個商業(yè)地產(chǎn)項目是專業(yè)市場兒童城，但從其在建和規(guī)劃的項目來說，主推是成熟穩(wěn)定的寫字樓和酒店 /公寓，其目前在建的酒店數(shù)量達到 7個，寫字樓 9個，這在國內(nèi)一線房地產(chǎn)公司里面應(yīng)是規(guī)模最大的。富力在 2023年開始建設(shè)第一個商業(yè)地產(chǎn)項目富力兒童城時，公司的資金并不雄厚，所以其早期的商業(yè)地產(chǎn)項目如兒童城、愛丁堡公寓、盈隆大廈、科訊大廈、鞋城、珠寶城等，除保留底商外，全部出售以盡快回籠資金，到現(xiàn)在其已經(jīng)擁有雄厚的實力，故其商業(yè)地產(chǎn)