【正文】 城市創(chuàng)造價值的目的，同時為企業(yè)樹立品牌為企業(yè)贏得市場 打政府牌： ?通過形象工程、就業(yè)工程，、稅收工程、百年工程，四大工程宣傳與打造，發(fā)揮商業(yè)項目的這一強力優(yōu)勢，將會為發(fā)展提供相當?shù)谋憷?1) 共同選址： 對每一個店址由戰(zhàn)略伙伴提出意見，書面確認。?2) 技術對接： 通過對高度，出入口、交通體系等技術對接，實現(xiàn)項目在開發(fā)之前就獲得了合作伙伴尤其是主力店的認可。?3) 平均租金： 與所有加入合作的伙伴，都約定一個前提條件，就是接受平均租金這個概念。全國的城市分三等租金。這樣做的好處是，每個店的租金具體多少不用再談判，速度快。?4) 先租后建： 選址、規(guī)劃、租金都確定了，開工之前先簽一個協(xié)議，然后再投入建設。標桿商業(yè)運營模式研究 項目篇 大拇指廣場第三部分 借 鑒 篇標桿商業(yè)運營模式研究 項目篇 大拇指廣場第三部分 借 鑒 篇標桿商業(yè)運營模式研究 項目篇 大拇指廣場第三部分 借 鑒 篇標桿商業(yè)運營模式研究 項目篇 大拇指廣場第三部分 借 鑒 篇標桿商業(yè)運營模式研究 項目篇 海上海第三部分 借 鑒 篇標桿商業(yè)運營模式研究 項目篇 海上海第三部分 借 鑒 篇標桿商業(yè)運營模式研究 項目篇 海上海第三部分 借 鑒 篇標桿商業(yè)運營模式研究 項目篇 海上海第三部分 借 鑒 篇一、充分研究商業(yè)地產運行規(guī)律二、圍繞價值鏈組建利益共同體三、實施專業(yè)化團隊管理四、培育三大關鍵能力五、產權銷售與統(tǒng)一經營相平衡六、創(chuàng)新投融資機制七、二、三線城市的城市運營商 壹 理論篇 貳 市場篇 叁 借鑒篇 肆 建議篇我司商業(yè)發(fā)展的若干思考？？■ 地段的問題？■ 規(guī)模的問題？■ 投資和回報的問題？■ 招商的策略和時機問題？■ 業(yè)態(tài)和功能布局的問題？■ 建筑設計和經營需求的問題？■ 主力店引進與整體收益的問題？■ 前期規(guī)劃與后期經營管理的問題？■ 專業(yè)的市場調研是解決一系列問題的開端？■ 慎密的商業(yè)規(guī)劃是商業(yè)地產開發(fā)的必須步驟？■ 專業(yè)團隊的加入是商業(yè)地產開發(fā)成功的保障？對商業(yè)地產運行規(guī)律的充分研究第四部分 建 議 篇我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 科學設立開發(fā)程序第四部分 建 議 篇項 目 選址獲 取土地項 目設計1項 目招商選擇融 資渠道項 目 規(guī)劃項 目施工6 7開 業(yè)經營8國際成熟商業(yè)地產開發(fā)的基本流程32 4 5市場調查 規(guī)劃 設計 商業(yè)項目工程建設1 業(yè)態(tài)設計與主力店招商商業(yè)分割5 招商策劃與招商工作目前中國商業(yè)地產開發(fā)的基本流程2 4 63商業(yè)經營管理7我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 在專業(yè)調研分析基礎上確定項目定位 第四部分 建 議 篇商業(yè)開發(fā)的第一要素是地段，第二要素是定位。目標市場定位兩個要求 —— 準確、全面目標消費群定位與區(qū)域功能緊密關聯(lián)目標投資小業(yè)主定位應明確目標市場區(qū)域項目目標商戶群單位的三個原則原則 主力商戶優(yōu)先原則 以核心商戶提升商圈價值原則 經營者與租戶達成 “利益共同體 ”項目競爭定位 —— 實行差異化項目功能定位流行全面一體式購物項目經營主題特色定位 —— 主題突出、結構合理項目經營方式定位 —— 因時制宜、因時而變項目經營業(yè)態(tài)定位 —— 最優(yōu)化業(yè)態(tài)布置原則 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 圍繞運營價值鏈，組建利益共同體 1234開發(fā)商開發(fā)商與政府 作為商業(yè)地產的開發(fā)運營商 ,必須充分與政府溝通 ,盡量符合政府城市規(guī)劃的要求 ,并動用一切資源說服政府的政策支持 . 強強聯(lián)合 銀行對商業(yè)地產項目的貸款非常謹慎，進行長期價值運作可以考慮與資本或其他企業(yè)合作共同開發(fā)項目。與大型零售商 國內許多實力雄厚的地產商與國內外知名優(yōu)勢零售企業(yè)結成戰(zhàn)略聯(lián)盟，分別借助對方的力量大舉擴張各自的市場規(guī)模 與小業(yè)主 /租戶 房地產商可以借助商業(yè)巨頭的品牌效應提高鋪位售價和加快中小店的招商進度。 第四部分 建 議 篇我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 實施專業(yè)團隊管理 外腦介入式 開發(fā)商在不懂商業(yè)經營管理或不愿花費人力經營管理的情況下，可以聘請經營管理公司專門經營項目。 方案一 外腦植移式 開發(fā)商與經營管理公司合作共同經營項目，各自承擔相應的職能，發(fā)展商一般承擔商場的物業(yè)管理部分，商業(yè)部分交給經營管理公司負責。 方案二 內生經營式 第三種方式就是發(fā)展商自己成立經營管理公司經營項目。 方案三√√第四部分 建 議 篇我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 培育運營管理能力，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展第四部分 建 議 篇以可持續(xù)發(fā)展為目標培育運營管理能力第一，嚴格控制商家的品牌和經營實力；嚴進嚴出。大的方面指整個商場管理機構的品牌和經營實力，小的方面指進駐商戶的品牌和實力 ， ?第二，租金要與市場行情保持一致并給予經營商家一定利潤空間；?第三，宣傳推廣要能做到持續(xù)不斷，做到永續(xù)經營 ，售后服務要確保消費者利益； 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 產權銷售與統(tǒng)一經營相平衡 多產品開發(fā) 可以配合寫字樓、公寓等回報率高且利于銷售的物業(yè)一同開發(fā)，相互之間作為資金的補充和物業(yè)功能上的互動。 策略一 賣小留大 將主力店、品牌店等能夠大力拉升商業(yè)物業(yè)氛圍和價值的店鋪自行持有，而將小店鋪銷售，并同時簽訂后期統(tǒng)一經營的合約。 策略二 售后返租 多考慮對預售的中小商鋪實行售后返租，以使眾多商鋪在經營上形成合力。售后返租應做到三個統(tǒng)一：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷管理、統(tǒng)一服務與監(jiān)督。 策略三第四部分 建 議 篇我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 創(chuàng)新商業(yè)地投融資機制 基金 /信托 在美國 199家基金和 171家公開上市基金中擁有全國購物中心一半以上的投資，進行基金化及房地產信托運作，將會是未來開發(fā)資金籌措的一個重要渠道。 渠道一 產權式銷售 大面積類型的商業(yè)地產進行產權式分割銷售，這種方式一直以來都是國內運作商業(yè)地產的主流模式，也獲得極大成功，但該模式對返租結束后的投資方與經營方矛盾未能找到完善的解決方式。渠道二 證券化 最終解決方式則必須依賴于未來商業(yè)地產投資運營的發(fā)展方向 ——“ 商業(yè)產證券化 ” 。即是將所有權進行證券化，委托專業(yè)機構統(tǒng)一行使經營管理權。具體方式就是商業(yè)地產基金及商業(yè)地產產權信托。 渠道三第四部分 建 議 篇我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 定位于二、三城市運營商身份戰(zhàn)略定位 定位于城市運營商的高度 區(qū)域布局： 二、三線城市 ■重點關注具有顯著的人口導入型特點的城市 區(qū)域，占領區(qū)域中心城市的商業(yè)發(fā)展制高點 ■通過優(yōu)化商業(yè)模式，豐富現(xiàn)代商業(yè)產品和服 務供應，截流一線城市消費 ■三線城市商業(yè)地產項目發(fā)展要注意控制風險，維護商業(yè)開發(fā)效果，體量不宜過大、檔次不宜過高、選址不宜過遠、建筑不宜過長、不宜一賣了之 第四部分 建 議 篇我司商業(yè)發(fā)展的若干思考第四部分 建 議 篇通過商業(yè)地產的四大工程的宣傳，積極達政府牌■一是形象工程，樹立企業(yè)行業(yè)強者的形象，奠定在區(qū)域定位房地產企業(yè)中的地位；■二是就業(yè)工程，每個城市的商業(yè)項目能提供相當多的就業(yè)崗位，一個較大的項目能讓 1萬人上崗就業(yè)；■三是稅收工程，每個小型的商業(yè)項目可以提供每年六七千萬元的稅收，一個大型項目可以達到 2億元，僅商業(yè)地產一項，可以每年給國家新增稅收；■四是百年工程，中國企業(yè)平均壽命只有７年，長期穩(wěn)定的租金收入讓企業(yè)立于不敗之地。與政府溝通，打好政府牌 　 THANKS靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 三月 21三月 21Monday, March 29, 2023雨中黃葉樹，燈下白頭人。 22:14:2522:14:2522:143/29/2023 10:14:25 PM1以我獨沈久，愧君相見頻。 三月 2122:14:2522:14Mar2129Mar211故人江海別，幾度隔山川。 22:14:2522:14:2522:14Monday, March 29, 20231乍見翻疑夢，相悲各問年。 三月 21三月 2122:14:2522:14:25March 29, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 29 三月 202310:14:25 下午 22:14:25三月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 三月 2110:14 下午 三月 2122:14March 29, 20231行動出成果，工作出財富。 2023/3/29 22:14:2522:14:2529 March 20231做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 10:14:25 下午 10:14 下午 22:14:25三月 21沒有失敗，只有暫時停止成功！。 三月 21三月 21Monday, March 29, 2023很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 22:14:2522:14:2522:143/29/2023 10:14:25 PM1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 三月 2122:14:2522:14Mar2129Mar211世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 22:14:2522:14:2522:14Monday, March 29, 20231不知香積寺，數(shù)里入云峰。 三月 21三月 2122:14:2522:14:25March 29, 20231意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 29 三月 202310:14:25 下午 22:14:25三月 211楚塞三湘接，荊門九派通。 三月 2110:14 下午 三月 2122:14March 29, 20231少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023/3/29 22:14:2522:14:2529 March 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 10:14:25 下午 10:14 下午 22:14:25三月 21楊柳散和風，青山澹吾慮。 三月 21三月 21Monday, March 29, 2023閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 22:14:2522:14:2522:143/29/2023 10:14:25 PM1越是沒有本領的就越加自命不凡。 三月 2122:14:2522:14Mar2129Mar211越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 22:14:2522:14:2522:14Monday, March 29, 20231知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 三月 21三月 2122:14:2522:14:25March 29, 20231意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 29 三月 202310:14:25 下午 22:14:25三月 211最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 三月 2110:14 下午 三月 2122:14March 29, 20231業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/3/29 22:14:2522:14:2529 March 20231一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 10:14:25 下午 10:14 下午 22:14:25三月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. 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