【正文】 城市創(chuàng)造價值的目的，同時為企業(yè)樹立品牌為企業(yè)贏得市場 打政府牌： ?通過形象工程、就業(yè)工程，、稅收工程、百年工程，四大工程宣傳與打造，發(fā)揮商業(yè)項目的這一強(qiáng)力優(yōu)勢，將會為發(fā)展提供相當(dāng)?shù)谋憷?1) 共同選址： 對每一個店址由戰(zhàn)略伙伴提出意見，書面確認(rèn)。?2) 技術(shù)對接： 通過對高度，出入口、交通體系等技術(shù)對接，實現(xiàn)項目在開發(fā)之前就獲得了合作伙伴尤其是主力店的認(rèn)可。?3) 平均租金： 與所有加入合作的伙伴，都約定一個前提條件，就是接受平均租金這個概念。全國的城市分三等租金。這樣做的好處是，每個店的租金具體多少不用再談判，速度快。?4) 先租后建： 選址、規(guī)劃、租金都確定了，開工之前先簽一個協(xié)議，然后再投入建設(shè)。標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究 項目篇 大拇指廣場第三部分 借 鑒 篇標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究 項目篇 大拇指廣場第三部分 借 鑒 篇標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究 項目篇 大拇指廣場第三部分 借 鑒 篇標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究 項目篇 大拇指廣場第三部分 借 鑒 篇標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究 項目篇 海上海第三部分 借 鑒 篇標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究 項目篇 海上海第三部分 借 鑒 篇標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究 項目篇 海上海第三部分 借 鑒 篇標(biāo)桿商業(yè)運營模式研究 項目篇 海上海第三部分 借 鑒 篇一、充分研究商業(yè)地產(chǎn)運行規(guī)律二、圍繞價值鏈組建利益共同體三、實施專業(yè)化團(tuán)隊管理四、培育三大關(guān)鍵能力五、產(chǎn)權(quán)銷售與統(tǒng)一經(jīng)營相平衡六、創(chuàng)新投融資機(jī)制七、二、三線城市的城市運營商 壹 理論篇 貳 市場篇 叁 借鑒篇 肆 建議篇我司商業(yè)發(fā)展的若干思考？？■ 地段的問題？■ 規(guī)模的問題？■ 投資和回報的問題？■ 招商的策略和時機(jī)問題？■ 業(yè)態(tài)和功能布局的問題？■ 建筑設(shè)計和經(jīng)營需求的問題？■ 主力店引進(jìn)與整體收益的問題？■ 前期規(guī)劃與后期經(jīng)營管理的問題？■ 專業(yè)的市場調(diào)研是解決一系列問題的開端？■ 慎密的商業(yè)規(guī)劃是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的必須步驟？■ 專業(yè)團(tuán)隊的加入是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成功的保障？對商業(yè)地產(chǎn)運行規(guī)律的充分研究第四部分 建 議 篇我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 科學(xué)設(shè)立開發(fā)程序第四部分 建 議 篇項 目 選址獲 取土地項 目設(shè)計1項 目招商選擇融 資渠道項 目 規(guī)劃項 目施工6 7開 業(yè)經(jīng)營8國際成熟商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本流程32 4 5市場調(diào)查 規(guī)劃 設(shè)計 商業(yè)項目工程建設(shè)1 業(yè)態(tài)設(shè)計與主力店招商商業(yè)分割5 招商策劃與招商工作目前中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本流程2 4 63商業(yè)經(jīng)營管理7我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 在專業(yè)調(diào)研分析基礎(chǔ)上確定項目定位 第四部分 建 議 篇商業(yè)開發(fā)的第一要素是地段，第二要素是定位。目標(biāo)市場定位兩個要求 —— 準(zhǔn)確、全面目標(biāo)消費群定位與區(qū)域功能緊密關(guān)聯(lián)目標(biāo)投資小業(yè)主定位應(yīng)明確目標(biāo)市場區(qū)域項目目標(biāo)商戶群單位的三個原則原則 主力商戶優(yōu)先原則 以核心商戶提升商圈價值原則 經(jīng)營者與租戶達(dá)成 “利益共同體 ”項目競爭定位 —— 實行差異化項目功能定位流行全面一體式購物項目經(jīng)營主題特色定位 —— 主題突出、結(jié)構(gòu)合理項目經(jīng)營方式定位 —— 因時制宜、因時而變項目經(jīng)營業(yè)態(tài)定位 —— 最優(yōu)化業(yè)態(tài)布置原則 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 圍繞運營價值鏈，組建利益共同體 1234開發(fā)商開發(fā)商與政府 作為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運營商 ,必須充分與政府溝通 ,盡量符合政府城市規(guī)劃的要求 ,并動用一切資源說服政府的政策支持 . 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合 銀行對商業(yè)地產(chǎn)項目的貸款非常謹(jǐn)慎，進(jìn)行長期價值運作可以考慮與資本或其他企業(yè)合作共同開發(fā)項目。與大型零售商 國內(nèi)許多實力雄厚的地產(chǎn)商與國內(nèi)外知名優(yōu)勢零售企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，分別借助對方的力量大舉擴(kuò)張各自的市場規(guī)模 與小業(yè)主 /租戶 房地產(chǎn)商可以借助商業(yè)巨頭的品牌效應(yīng)提高鋪位售價和加快中小店的招商進(jìn)度。 第四部分 建 議 篇我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 實施專業(yè)團(tuán)隊管理 外腦介入式 開發(fā)商在不懂商業(yè)經(jīng)營管理或不愿花費人力經(jīng)營管理的情況下，可以聘請經(jīng)營管理公司專門經(jīng)營項目。 方案一 外腦植移式 開發(fā)商與經(jīng)營管理公司合作共同經(jīng)營項目，各自承擔(dān)相應(yīng)的職能，發(fā)展商一般承擔(dān)商場的物業(yè)管理部分，商業(yè)部分交給經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)。 方案二 內(nèi)生經(jīng)營式 第三種方式就是發(fā)展商自己成立經(jīng)營管理公司經(jīng)營項目。 方案三√√第四部分 建 議 篇我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 培育運營管理能力，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展第四部分 建 議 篇以可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)培育運營管理能力第一，嚴(yán)格控制商家的品牌和經(jīng)營實力；嚴(yán)進(jìn)嚴(yán)出。大的方面指整個商場管理機(jī)構(gòu)的品牌和經(jīng)營實力，小的方面指進(jìn)駐商戶的品牌和實力 ， ?第二，租金要與市場行情保持一致并給予經(jīng)營商家一定利潤空間；?第三，宣傳推廣要能做到持續(xù)不斷，做到永續(xù)經(jīng)營 ，售后服務(wù)要確保消費者利益； 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 產(chǎn)權(quán)銷售與統(tǒng)一經(jīng)營相平衡 多產(chǎn)品開發(fā) 可以配合寫字樓、公寓等回報率高且利于銷售的物業(yè)一同開發(fā)，相互之間作為資金的補(bǔ)充和物業(yè)功能上的互動。 策略一 賣小留大 將主力店、品牌店等能夠大力拉升商業(yè)物業(yè)氛圍和價值的店鋪自行持有，而將小店鋪銷售，并同時簽訂后期統(tǒng)一經(jīng)營的合約。 策略二 售后返租 多考慮對預(yù)售的中小商鋪實行售后返租，以使眾多商鋪在經(jīng)營上形成合力。售后返租應(yīng)做到三個統(tǒng)一：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷管理、統(tǒng)一服務(wù)與監(jiān)督。 策略三第四部分 建 議 篇我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 創(chuàng)新商業(yè)地投融資機(jī)制 基金 /信托 在美國 199家基金和 171家公開上市基金中擁有全國購物中心一半以上的投資，進(jìn)行基金化及房地產(chǎn)信托運作，將會是未來開發(fā)資金籌措的一個重要渠道。 渠道一 產(chǎn)權(quán)式銷售 大面積類型的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)式分割銷售，這種方式一直以來都是國內(nèi)運作商業(yè)地產(chǎn)的主流模式，也獲得極大成功，但該模式對返租結(jié)束后的投資方與經(jīng)營方矛盾未能找到完善的解決方式。渠道二 證券化 最終解決方式則必須依賴于未來商業(yè)地產(chǎn)投資運營的發(fā)展方向 ——“ 商業(yè)產(chǎn)證券化 ” 。即是將所有權(quán)進(jìn)行證券化，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一行使經(jīng)營管理權(quán)。具體方式就是商業(yè)地產(chǎn)基金及商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信托。 渠道三第四部分 建 議 篇我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 定位于二、三城市運營商身份戰(zhàn)略定位 定位于城市運營商的高度 區(qū)域布局： 二、三線城市 ■重點關(guān)注具有顯著的人口導(dǎo)入型特點的城市 區(qū)域，占領(lǐng)區(qū)域中心城市的商業(yè)發(fā)展制高點 ■通過優(yōu)化商業(yè)模式，豐富現(xiàn)代商業(yè)產(chǎn)品和服 務(wù)供應(yīng)，截流一線城市消費 ■三線城市商業(yè)地產(chǎn)項目發(fā)展要注意控制風(fēng)險，維護(hù)商業(yè)開發(fā)效果，體量不宜過大、檔次不宜過高、選址不宜過遠(yuǎn)、建筑不宜過長、不宜一賣了之 第四部分 建 議 篇我司商業(yè)發(fā)展的若干思考第四部分 建 議 篇通過商業(yè)地產(chǎn)的四大工程的宣傳，積極達(dá)政府牌■一是形象工程，樹立企業(yè)行業(yè)強(qiáng)者的形象，奠定在區(qū)域定位房地產(chǎn)企業(yè)中的地位；■二是就業(yè)工程，每個城市的商業(yè)項目能提供相當(dāng)多的就業(yè)崗位，一個較大的項目能讓 1萬人上崗就業(yè)；■三是稅收工程，每個小型的商業(yè)項目可以提供每年六七千萬元的稅收，一個大型項目可以達(dá)到 2億元，僅商業(yè)地產(chǎn)一項，可以每年給國家新增稅收；■四是百年工程，中國企業(yè)平均壽命只有７年，長期穩(wěn)定的租金收入讓企業(yè)立于不敗之地。與政府溝通，打好政府牌 　 THANKS靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 三月 21三月 21Monday, March 29, 2023雨中黃葉樹，燈下白頭人。 22:14:2522:14:2522:143/29/2023 10:14:25 PM1以我獨沈久，愧君相見頻。 三月 2122:14:2522:14Mar2129Mar211故人江海別，幾度隔山川。 22:14:2522:14:2522:14Monday, March 29, 20231乍見翻疑夢，相悲各問年。 三月 21三月 2122:14:2522:14:25March 29, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 29 三月 202310:14:25 下午 22:14:25三月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 三月 2110:14 下午 三月 2122:14March 29, 20231行動出成果，工作出財富。 2023/3/29 22:14:2522:14:2529 March 20231做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 10:14:25 下午 10:14 下午 22:14:25三月 21沒有失敗，只有暫時停止成功！。 三月 21三月 21Monday, March 29, 2023很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 22:14:2522:14:2522:143/29/2023 10:14:25 PM1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 三月 2122:14:2522:14Mar2129Mar211世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 22:14:2522:14:2522:14Monday, March 29, 20231不知香積寺，數(shù)里入云峰。 三月 21三月 2122:14:2522:14:25March 29, 20231意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 29 三月 202310:14:25 下午 22:14:25三月 211楚塞三湘接，荊門九派通。 三月 2110:14 下午 三月 2122:14March 29, 20231少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023/3/29 22:14:2522:14:2529 March 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 10:14:25 下午 10:14 下午 22:14:25三月 21楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 三月 21三月 21Monday, March 29, 2023閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 22:14:2522:14:2522:143/29/2023 10:14:25 PM1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 三月 2122:14:2522:14Mar2129Mar211越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 22:14:2522:14:2522:14Monday, March 29, 20231知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 三月 21三月 2122:14:2522:14:25March 29, 20231意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 29 三月 202310:14:25 下午 22:14:25三月 211最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 三月 2110:14 下午 三月 2122:14March 29, 20231業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/3/29 22:14:2522:14:2529 March 20231一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 10:14:25 下午 10:14 下午 22:14:25三月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感謝您的下載觀看專家告