【正文】 10名清潔人員 10名財(cái)務(wù)部：出納 1名會(huì)計(jì) 1名人事行政部：人事檔案資料管理 1名 行政事務(wù)管理兼公共關(guān)系協(xié)調(diào) 1名三、職能職責(zé)總經(jīng)理職能職責(zé)1）負(fù)責(zé)公司總體業(yè)務(wù)，執(zhí)行和代表公司進(jìn)行業(yè)務(wù)活動(dòng)。2）代表公司簽訂各種合同，掌握公司經(jīng)營(yíng)管理權(quán)利。3）負(fù)責(zé)處理有關(guān)公司發(fā)展的全局性、長(zhǎng)遠(yuǎn)性及各職能相互之間對(duì)外關(guān)系等方面問題。4）制定公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展計(jì)劃、年度綜合計(jì)劃和公司經(jīng)營(yíng)方針、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。5）決定公司人事任免、獎(jiǎng)懲和人員調(diào)配，并組織協(xié)調(diào)公司的統(tǒng)一管理，保證公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)任務(wù)全面完成。6）負(fù)責(zé)公司的經(jīng)濟(jì)關(guān)系和財(cái)務(wù)結(jié)算。7）負(fù)責(zé)各級(jí)職能機(jī)構(gòu)的調(diào)整、公司人事管理，以及制定和修改公司各項(xiàng)規(guī)章制度。經(jīng)營(yíng)管理部職能職責(zé)1）收集有關(guān)的行業(yè)信息，準(zhǔn)確調(diào)整公司的經(jīng)營(yíng)管理方向，根據(jù)市場(chǎng)情況調(diào)整相應(yīng)的各項(xiàng)工作。2）定期組織業(yè)主委員會(huì)(商戶管理委員會(huì))聯(lián)誼與溝通交流,保證商場(chǎng)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的執(zhí)行.3)根據(jù)需要制定鄉(xiāng)的相應(yīng)的管理制度及條例,并組織實(shí)施.4)負(fù)責(zé)商場(chǎng)的營(yíng)業(yè)管理、招商、廣告宣傳推廣的執(zhí)行。5）負(fù)責(zé)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶服務(wù)及顧客服務(wù)、投訴處理。物業(yè)管理部職能職責(zé)1）負(fù)責(zé)商場(chǎng)的保衛(wèi)、清潔、交通組織、消防系統(tǒng)的管理，2）負(fù)責(zé)商場(chǎng)公共設(shè)備設(shè)施的維修維護(hù)，確保其正常使用。3）負(fù)責(zé)為商戶提供必要的物業(yè)服務(wù)。4）全面協(xié)助經(jīng)營(yíng)管理部的工作，全力保障商場(chǎng)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理執(zhí)行。財(cái)務(wù)部職責(zé)（由總經(jīng)理組織制定）人事行政部職能職責(zé)1）負(fù)責(zé)員工的培訓(xùn)與人事、勞資及招聘工作，協(xié)助公司各部的銜接和溝通。2）建立健全業(yè)主、租戶的檔案，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通和聯(lián)系。3）協(xié)助組織召開業(yè)主大會(huì)，處理業(yè)主，商戶的投訴及處理。4）組織建立商場(chǎng)良好的社會(huì)形象。5）組織業(yè)主及商戶與管理公司的聯(lián)誼活動(dòng)，全面保證商場(chǎng)的正常營(yíng)運(yùn)。四、運(yùn)作機(jī)制 全面質(zhì)量管理商業(yè)物業(yè)管理也需要建立一套質(zhì)量管理體系、手段和方法，并根據(jù)ISO9002國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量保證有關(guān)要求，全面推行質(zhì)量管理，綜合運(yùn)作現(xiàn)代科學(xué)管理技術(shù)成果，從調(diào)動(dòng)員工積極性出發(fā)，實(shí)現(xiàn)全員性的質(zhì)量管理。把質(zhì)量目標(biāo)落實(shí)到各部門、各環(huán)節(jié)直到個(gè)人，并通過質(zhì)量管理小組監(jiān)督檢查，使工作質(zhì)量不斷提高，提供住戶滿意的系列管理活動(dòng)。 計(jì)劃目標(biāo)管理 本項(xiàng)目需要按照商場(chǎng)管理的標(biāo)準(zhǔn)制定各項(xiàng)管理指標(biāo)，并作出在規(guī)定時(shí)間內(nèi)成為商場(chǎng)管理優(yōu)秀典范的具體創(chuàng)建方案。以此為目標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目管理公司（處）各職能管理人員明確責(zé)任，授予權(quán)利，在實(shí)施過程中抓好權(quán)限入放和自我控制及實(shí)施過程中的檢查和控制，并將目標(biāo)實(shí)施的各項(xiàng)進(jìn)展情況，存在問題及時(shí)用圖表和文字表述出來，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動(dòng)態(tài)控制，以進(jìn)行目標(biāo)成果評(píng)價(jià)，確定成果和考績(jī)，并與個(gè)人利益待遇相結(jié)合。 協(xié)調(diào)管理運(yùn)用協(xié)調(diào)管理的方法，解決在管理服務(wù)過程中經(jīng)常發(fā)生的各部門之間、部門與員工之間、員工與員工之間、員工與業(yè)主（經(jīng)營(yíng)戶）之間的矛盾或沖突。A. 行政促動(dòng)力，以行政職務(wù)權(quán)利為依托，以行政命令為基本形式，以獎(jiǎng)懲為 后盾的 強(qiáng)制性促動(dòng)力。B. 競(jìng)爭(zhēng)促動(dòng)力，運(yùn)用競(jìng)爭(zhēng)手段促使相關(guān)方面關(guān)系的協(xié)調(diào)，如通過競(jìng)爭(zhēng)，以先 進(jìn)帶動(dòng)后進(jìn)，共同完成任務(wù)。C. 輿論促動(dòng)力，因勢(shì)利導(dǎo)利用輿論達(dá)到協(xié)調(diào)的目的。D. 管理者的凝聚力，具體情況為領(lǐng)導(dǎo)者或一名管理人員對(duì)于下屬的吸引力、 影響力，這將是本區(qū)今后促進(jìn)日常物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)的核心力量。督導(dǎo)管理管理公司（處）在管理現(xiàn)場(chǎng)采用商業(yè)企業(yè)廣泛使用的督導(dǎo)管理方式，對(duì)各職能部門實(shí)施指揮和指導(dǎo)管理。A. 經(jīng)濟(jì)管理，通過制定員工崗位和工作成績(jī)掛鉤的工資制度，調(diào)動(dòng)員工積極性。B. 法規(guī)管理，制定一整套完整的規(guī)章制度和工作程序，以此規(guī)范員工言行，提高工作質(zhì)量和工作效率。C. 宣傳教育管理，通過各種宣傳教育手段培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神、職業(yè)道德；加強(qiáng)員工培訓(xùn)，不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平。物業(yè)公司業(yè)主和上級(jí)業(yè)務(wù)機(jī)關(guān)管理運(yùn)作機(jī)制圖 指標(biāo) 指令 反饋計(jì)算機(jī)輔助管理系統(tǒng)總經(jīng)理中央智能調(diào)度中心服務(wù)地點(diǎn) 反饋 命令部門部門員工 督導(dǎo)重大突發(fā)事件五、激勵(lì)機(jī)制激勵(lì)機(jī)制是激勵(lì)活動(dòng)要素在進(jìn)行過程中的相互聯(lián)系、相互作用、相互制約及激勵(lì)效果之間內(nèi)在聯(lián)系的綜合機(jī)體。其作用旨在提高“內(nèi)聚力”。實(shí)施管理日常目標(biāo)責(zé)任制，增強(qiáng)管理層的工作主動(dòng)性，按照商場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)制訂各項(xiàng)管理指標(biāo)，管理年將按此標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格做好每項(xiàng)工作，明確獎(jiǎng)懲。實(shí)施獎(jiǎng)金、破格晉級(jí)制度，調(diào)動(dòng)全員工作熱情。管理處員工實(shí)施獎(jiǎng)懲制度，獎(jiǎng)金標(biāo)準(zhǔn)與工作表現(xiàn)和業(yè)績(jī)掛鉤，并可根據(jù)具體情況，對(duì)先進(jìn)給予存貯格晉級(jí)，以形成競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)機(jī)制，提高中工工作積極性。依法管理，管教結(jié)合，融情于管。管理處依法與員工簽訂勞務(wù)合同，關(guān)心員工生活，幫助其解決家庭困難，使其無(wú)后顧之憂，保持良好工作情緒，給業(yè)主（經(jīng)營(yíng)戶）提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。六、監(jiān)督機(jī)制監(jiān)督機(jī)制是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理各項(xiàng)工作順利開展的必要外在約束條件，防止或糾正工作中出現(xiàn)偏差，保證商場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)及其工作人員依法辦事。管理者對(duì)機(jī)構(gòu)內(nèi)部工作人員進(jìn)行監(jiān)督。投資客與經(jīng)營(yíng)商戶對(duì)管理機(jī)構(gòu)及工作人員是否依法從事管理活動(dòng)進(jìn)行廣泛監(jiān)督，形成多方面綜合的監(jiān)督體系。同進(jìn)通過反饋監(jiān)督、實(shí)行監(jiān)督等各種手段及實(shí)現(xiàn)監(jiān)督管理的閉環(huán)機(jī)制來保證商場(chǎng)物業(yè)管理監(jiān)督機(jī)制的有效實(shí)現(xiàn)。七、自我約束機(jī)制管理公司（處）建立決策實(shí)施過程中的自我約束機(jī)制，以便各項(xiàng)物業(yè)管理工作得以順利進(jìn)行。經(jīng)濟(jì)利益促動(dòng)引導(dǎo)自我約束機(jī)制，充分適用經(jīng)濟(jì)措施去誘發(fā)管理對(duì)象對(duì)利益敏感的動(dòng)機(jī)，由這種動(dòng)機(jī)去對(duì)行為作自我約束。目標(biāo)結(jié)構(gòu)與責(zé)任相聯(lián)系的促動(dòng)機(jī)制。權(quán)力鏈條相互制約機(jī)制，建立管理對(duì)象之間相互制約的權(quán)力鏈條，造成相關(guān)機(jī)構(gòu)、相關(guān)員工相互制約的自我約束機(jī)制。八、信息反饋及控制機(jī)制信息反饋渠道業(yè)主、經(jīng)營(yíng)戶意見調(diào)查程序新聞媒介物業(yè)主管部門管理處員工意見箱商業(yè)管理公司集權(quán)中興跟蹤檢查發(fā)布命令執(zhí)行結(jié)果相關(guān)人員執(zhí)行命令信息反饋控制方式1）、各部門管理人員，通過投訴電話、閉路電視、各專業(yè)組配備的無(wú)線對(duì)講機(jī)等現(xiàn)代化工具，及時(shí)反饋每個(gè)營(yíng)業(yè)區(qū)域發(fā)生的任何情況。2）、嚴(yán)格的崗位責(zé)任制和完善的管理規(guī)章，實(shí)行規(guī)范化運(yùn)作。3）、流暢嚴(yán)密的運(yùn)作流程，一環(huán)扣一環(huán)，一環(huán)監(jiān)督一環(huán)。4）、管理公司（處、部、隊(duì)）和主任的每月（日）檢查，通過總結(jié)評(píng)比來獲取反饋信息。5）、通過反饋信息的總結(jié)評(píng)比，及時(shí)發(fā)現(xiàn)管理服務(wù)上的缺點(diǎn)、盲點(diǎn)，以便 改進(jìn)工作，提高服務(wù)質(zhì)量。九、量化管理及標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作量化管理每年根據(jù)ISO9002質(zhì)量方針，確定年度質(zhì)量目標(biāo)，對(duì)業(yè)主及客戶滿意率、機(jī)電設(shè)備運(yùn)作完好率、消防隱患處理率等作出量化要求。實(shí)行目標(biāo)經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任制，對(duì)管理處管理目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化和量化，作出具體要求。管理公司（處）對(duì)全體員工培訓(xùn)指標(biāo)進(jìn)行量化，確定培訓(xùn)課程、內(nèi)容及課時(shí)。實(shí)行年度考核量化、年度崗位輪換制，并實(shí)行末位淘汰制。財(cái)務(wù)運(yùn)作量化，制定詳細(xì)的年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案，對(duì)管理處各項(xiàng)目采取計(jì)劃的控制成本的財(cái)務(wù)指標(biāo)量化管理，提高效益。運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)化管理1）、貫徹公司企業(yè)文化，包括企業(yè)精神、經(jīng)營(yíng)管理理念和發(fā)展目標(biāo)。2）、貫徹公司ISO9002物業(yè)管理質(zhì)量體系，導(dǎo)入ISO14000環(huán)境管理質(zhì)量體系管理規(guī)程和操作要求。3）、運(yùn)用公司《員工手冊(cè)》，規(guī)范管理處員工的行為，提倡專業(yè)、規(guī)范、文明的行為表率。4）、發(fā)揮公司計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)的作用，提高物業(yè)管理工作效率。5）、實(shí)施公司企業(yè)形象系統(tǒng)。第七部分 經(jīng)營(yíng)管理收益分析一、收入分析收入來源n 租賃押金n 管理費(fèi)收入 n 租金收入n 其他業(yè)務(wù)收入（廣告位、非營(yíng)業(yè)面積的租賃）相關(guān)因素n 物業(yè)出租率 n 物業(yè)出租模式n 租金價(jià)格n 其他業(yè)務(wù)的開展n 經(jīng)營(yíng)管理水平二、支出分析 支出項(xiàng)目 1）經(jīng)營(yíng)費(fèi)用n 公共水電費(fèi) n 清潔費(fèi)等n 物業(yè)設(shè)備維修維護(hù)費(fèi)n 廣告推廣費(fèi)2）管理費(fèi)用n 辦公費(fèi)n 交通、通訊費(fèi)n 公關(guān)費(fèi)n 工資n 福利費(fèi)n 累計(jì)折舊n 其他費(fèi)用3）財(cái)務(wù)費(fèi)用4）稅金及附加 相關(guān)因素n 物業(yè)設(shè)備設(shè)施配備n 員工人數(shù)n 經(jīng)營(yíng)管理水平 三、利潤(rùn)分析(按照基本租金價(jià)格計(jì)算)（一）、租金定價(jià)（基本租金價(jià)格定位分析祥見《招商策劃報(bào)告》）A、步行街基本租金定價(jià) 區(qū) 域樓 層A區(qū)B區(qū)C區(qū)D區(qū)E區(qū)合計(jì)一層面 積305221646040352075915535租金（元/m2/月）9878615657二層面 積194113994190263616810334租金（元/m2/月）6442314126B、綜合體基本租金定價(jià) 項(xiàng)目現(xiàn)有樓層價(jià)格梯度修正后梯度價(jià)格體系均價(jià)租金(元/㎡/月)1：：一層13221二層三層（二）租金收益A、步行街月租賃收入 區(qū)域樓層A區(qū)B區(qū)C區(qū)D區(qū)E區(qū)合計(jì)一層面積305221646040352075915535租金（元/m2/月）9878615657合計(jì)299096168792368440197120432631076707二層面積194113994190263616810334租金（元/m2/月）6442314126合計(jì)124224587581298901080764368425316備 注指標(biāo)：總建筑面積約25869㎡每月租金：1502023元B、綜合體月租賃收入物業(yè)形態(tài)區(qū)域樓層一層二層三層合計(jì)綜合體專業(yè)市場(chǎng)面積（㎡）2000265026507300租金（元/㎡/月）32總價(jià)（元/月）640005512027560146680元大型餐飲娛樂面積（㎡）1800180018005400租金（元/㎡/月）32總價(jià)（元/月）576003744018720113760合計(jì)260400元備 注指標(biāo)：總建筑面積約12700㎡，一層租金32元/㎡/月，㎡/月，㎡/月。每月租金：260400元（三） 收入預(yù)算總計(jì) 步行街租金收入（零租） 租賃押金：月租金2＝15020232＝3004046元 月租金：1502023元綜合體租金收入（整租）租賃押金：月租金2＝2604002＝520800元月租金：260400元物業(yè)管理費(fèi)收入 押金按一個(gè)月收?。?85690元 月收入：總建筑面積10元/㎡/月＝3856910＝385690元月收入總計(jì)為：步行街收入+綜合體收入+管理費(fèi)收入=2148113元租賃押金總計(jì): 步行街押金+綜合體押金+管理費(fèi)押金=3910536元招商時(shí)共計(jì)可收回資金：6058649元月經(jīng)營(yíng)回報(bào)：經(jīng)營(yíng)管理收入1762423元 物業(yè)管理收入385690元（不包含廣告位收入及其他業(yè)務(wù)收入）（四）主要支出預(yù)算按照成本控制法，以收益總額為標(biāo)準(zhǔn)，最大化預(yù)算主要支出費(fèi)用。經(jīng)營(yíng)費(fèi)用n 公共水電費(fèi) 120000元/月n 清潔費(fèi) 8000元/月n 物業(yè)設(shè)備維修維護(hù)費(fèi) 10000元/月n 廣告推廣費(fèi) 115707元/月管理費(fèi)用n 辦公費(fèi) 3000元/月n 交通、通訊費(fèi) 1500元/月n 公關(guān)費(fèi) 1000元/月n 員工工資 50000元/月n 其他費(fèi)用 15000元/月合計(jì)：324207元/月以項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)100%銷售，不產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)管理收益計(jì)算，物業(yè)管理每月可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)（稅前）：61483元。 深圳市圓滿咨詢顧問有限公司二零零四年八月二十日