【正文】 10名清潔人員 10名財務部：出納 1名會計 1名人事行政部：人事檔案資料管理 1名 行政事務管理兼公共關系協(xié)調(diào) 1名三、職能職責總經(jīng)理職能職責1）負責公司總體業(yè)務，執(zhí)行和代表公司進行業(yè)務活動。2）代表公司簽訂各種合同，掌握公司經(jīng)營管理權利。3）負責處理有關公司發(fā)展的全局性、長遠性及各職能相互之間對外關系等方面問題。4）制定公司長遠發(fā)展計劃、年度綜合計劃和公司經(jīng)營方針、經(jīng)營目標。5）決定公司人事任免、獎懲和人員調(diào)配，并組織協(xié)調(diào)公司的統(tǒng)一管理，保證公司的生產(chǎn)經(jīng)營任務全面完成。6）負責公司的經(jīng)濟關系和財務結算。7）負責各級職能機構的調(diào)整、公司人事管理，以及制定和修改公司各項規(guī)章制度。經(jīng)營管理部職能職責1）收集有關的行業(yè)信息，準確調(diào)整公司的經(jīng)營管理方向，根據(jù)市場情況調(diào)整相應的各項工作。2）定期組織業(yè)主委員會(商戶管理委員會)聯(lián)誼與溝通交流,保證商場的統(tǒng)一經(jīng)營管理的執(zhí)行.3)根據(jù)需要制定鄉(xiāng)的相應的管理制度及條例,并組織實施.4)負責商場的營業(yè)管理、招商、廣告宣傳推廣的執(zhí)行。5）負責商場的經(jīng)營戶服務及顧客服務、投訴處理。物業(yè)管理部職能職責1）負責商場的保衛(wèi)、清潔、交通組織、消防系統(tǒng)的管理，2）負責商場公共設備設施的維修維護，確保其正常使用。3）負責為商戶提供必要的物業(yè)服務。4）全面協(xié)助經(jīng)營管理部的工作，全力保障商場的統(tǒng)一經(jīng)營管理執(zhí)行。財務部職責（由總經(jīng)理組織制定）人事行政部職能職責1）負責員工的培訓與人事、勞資及招聘工作，協(xié)助公司各部的銜接和溝通。2）建立健全業(yè)主、租戶的檔案，加強與業(yè)主的溝通和聯(lián)系。3）協(xié)助組織召開業(yè)主大會，處理業(yè)主，商戶的投訴及處理。4）組織建立商場良好的社會形象。5）組織業(yè)主及商戶與管理公司的聯(lián)誼活動，全面保證商場的正常營運。四、運作機制 全面質(zhì)量管理商業(yè)物業(yè)管理也需要建立一套質(zhì)量管理體系、手段和方法，并根據(jù)ISO9002國際標準的質(zhì)量保證有關要求，全面推行質(zhì)量管理，綜合運作現(xiàn)代科學管理技術成果，從調(diào)動員工積極性出發(fā)，實現(xiàn)全員性的質(zhì)量管理。把質(zhì)量目標落實到各部門、各環(huán)節(jié)直到個人，并通過質(zhì)量管理小組監(jiān)督檢查，使工作質(zhì)量不斷提高，提供住戶滿意的系列管理活動。 計劃目標管理 本項目需要按照商場管理的標準制定各項管理指標，并作出在規(guī)定時間內(nèi)成為商場管理優(yōu)秀典范的具體創(chuàng)建方案。以此為目標，對項目管理公司（處）各職能管理人員明確責任，授予權利，在實施過程中抓好權限入放和自我控制及實施過程中的檢查和控制，并將目標實施的各項進展情況，存在問題及時用圖表和文字表述出來，實現(xiàn)目標動態(tài)控制，以進行目標成果評價，確定成果和考績，并與個人利益待遇相結合。 協(xié)調(diào)管理運用協(xié)調(diào)管理的方法，解決在管理服務過程中經(jīng)常發(fā)生的各部門之間、部門與員工之間、員工與員工之間、員工與業(yè)主（經(jīng)營戶）之間的矛盾或沖突。A. 行政促動力，以行政職務權利為依托，以行政命令為基本形式，以獎懲為 后盾的 強制性促動力。B. 競爭促動力，運用競爭手段促使相關方面關系的協(xié)調(diào)，如通過競爭，以先 進帶動后進，共同完成任務。C. 輿論促動力，因勢利導利用輿論達到協(xié)調(diào)的目的。D. 管理者的凝聚力，具體情況為領導者或一名管理人員對于下屬的吸引力、 影響力，這將是本區(qū)今后促進日常物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)的核心力量。督導管理管理公司（處）在管理現(xiàn)場采用商業(yè)企業(yè)廣泛使用的督導管理方式，對各職能部門實施指揮和指導管理。A. 經(jīng)濟管理，通過制定員工崗位和工作成績掛鉤的工資制度，調(diào)動員工積極性。B. 法規(guī)管理，制定一整套完整的規(guī)章制度和工作程序，以此規(guī)范員工言行，提高工作質(zhì)量和工作效率。C. 宣傳教育管理，通過各種宣傳教育手段培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神、職業(yè)道德；加強員工培訓，不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平。物業(yè)公司業(yè)主和上級業(yè)務機關管理運作機制圖 指標 指令 反饋計算機輔助管理系統(tǒng)總經(jīng)理中央智能調(diào)度中心服務地點 反饋 命令部門部門員工 督導重大突發(fā)事件五、激勵機制激勵機制是激勵活動要素在進行過程中的相互聯(lián)系、相互作用、相互制約及激勵效果之間內(nèi)在聯(lián)系的綜合機體。其作用旨在提高“內(nèi)聚力”。實施管理日常目標責任制，增強管理層的工作主動性，按照商場標準制訂各項管理指標，管理年將按此標準嚴格做好每項工作，明確獎懲。實施獎金、破格晉級制度，調(diào)動全員工作熱情。管理處員工實施獎懲制度，獎金標準與工作表現(xiàn)和業(yè)績掛鉤，并可根據(jù)具體情況，對先進給予存貯格晉級，以形成競爭激勵機制，提高中工工作積極性。依法管理，管教結合，融情于管。管理處依法與員工簽訂勞務合同，關心員工生活，幫助其解決家庭困難，使其無后顧之憂，保持良好工作情緒，給業(yè)主（經(jīng)營戶）提供優(yōu)質(zhì)服務。六、監(jiān)督機制監(jiān)督機制是實現(xiàn)物業(yè)管理各項工作順利開展的必要外在約束條件，防止或糾正工作中出現(xiàn)偏差，保證商場管理機構及其工作人員依法辦事。管理者對機構內(nèi)部工作人員進行監(jiān)督。投資客與經(jīng)營商戶對管理機構及工作人員是否依法從事管理活動進行廣泛監(jiān)督，形成多方面綜合的監(jiān)督體系。同進通過反饋監(jiān)督、實行監(jiān)督等各種手段及實現(xiàn)監(jiān)督管理的閉環(huán)機制來保證商場物業(yè)管理監(jiān)督機制的有效實現(xiàn)。七、自我約束機制管理公司（處）建立決策實施過程中的自我約束機制，以便各項物業(yè)管理工作得以順利進行。經(jīng)濟利益促動引導自我約束機制，充分適用經(jīng)濟措施去誘發(fā)管理對象對利益敏感的動機，由這種動機去對行為作自我約束。目標結構與責任相聯(lián)系的促動機制。權力鏈條相互制約機制，建立管理對象之間相互制約的權力鏈條，造成相關機構、相關員工相互制約的自我約束機制。八、信息反饋及控制機制信息反饋渠道業(yè)主、經(jīng)營戶意見調(diào)查程序新聞媒介物業(yè)主管部門管理處員工意見箱商業(yè)管理公司集權中興跟蹤檢查發(fā)布命令執(zhí)行結果相關人員執(zhí)行命令信息反饋控制方式1）、各部門管理人員，通過投訴電話、閉路電視、各專業(yè)組配備的無線對講機等現(xiàn)代化工具，及時反饋每個營業(yè)區(qū)域發(fā)生的任何情況。2）、嚴格的崗位責任制和完善的管理規(guī)章，實行規(guī)范化運作。3）、流暢嚴密的運作流程，一環(huán)扣一環(huán)，一環(huán)監(jiān)督一環(huán)。4）、管理公司（處、部、隊）和主任的每月（日）檢查，通過總結評比來獲取反饋信息。5）、通過反饋信息的總結評比，及時發(fā)現(xiàn)管理服務上的缺點、盲點，以便 改進工作，提高服務質(zhì)量。九、量化管理及標準化運作量化管理每年根據(jù)ISO9002質(zhì)量方針，確定年度質(zhì)量目標，對業(yè)主及客戶滿意率、機電設備運作完好率、消防隱患處理率等作出量化要求。實行目標經(jīng)營管理責任制，對管理處管理目標進行細化和量化，作出具體要求。管理公司（處）對全體員工培訓指標進行量化，確定培訓課程、內(nèi)容及課時。實行年度考核量化、年度崗位輪換制，并實行末位淘汰制。財務運作量化，制定詳細的年度財務預算方案，對管理處各項目采取計劃的控制成本的財務指標量化管理，提高效益。運作標準化管理1）、貫徹公司企業(yè)文化，包括企業(yè)精神、經(jīng)營管理理念和發(fā)展目標。2）、貫徹公司ISO9002物業(yè)管理質(zhì)量體系，導入ISO14000環(huán)境管理質(zhì)量體系管理規(guī)程和操作要求。3）、運用公司《員工手冊》，規(guī)范管理處員工的行為，提倡專業(yè)、規(guī)范、文明的行為表率。4）、發(fā)揮公司計算機管理系統(tǒng)的作用，提高物業(yè)管理工作效率。5）、實施公司企業(yè)形象系統(tǒng)。第七部分 經(jīng)營管理收益分析一、收入分析收入來源n 租賃押金n 管理費收入 n 租金收入n 其他業(yè)務收入（廣告位、非營業(yè)面積的租賃）相關因素n 物業(yè)出租率 n 物業(yè)出租模式n 租金價格n 其他業(yè)務的開展n 經(jīng)營管理水平二、支出分析 支出項目 1）經(jīng)營費用n 公共水電費 n 清潔費等n 物業(yè)設備維修維護費n 廣告推廣費2）管理費用n 辦公費n 交通、通訊費n 公關費n 工資n 福利費n 累計折舊n 其他費用3）財務費用4）稅金及附加 相關因素n 物業(yè)設備設施配備n 員工人數(shù)n 經(jīng)營管理水平 三、利潤分析(按照基本租金價格計算)（一）、租金定價（基本租金價格定位分析祥見《招商策劃報告》）A、步行街基本租金定價 區(qū) 域樓 層A區(qū)B區(qū)C區(qū)D區(qū)E區(qū)合計一層面 積305221646040352075915535租金（元/m2/月）9878615657二層面 積194113994190263616810334租金（元/m2/月）6442314126B、綜合體基本租金定價 項目現(xiàn)有樓層價格梯度修正后梯度價格體系均價租金(元/㎡/月)1：：一層13221二層三層（二）租金收益A、步行街月租賃收入 區(qū)域樓層A區(qū)B區(qū)C區(qū)D區(qū)E區(qū)合計一層面積305221646040352075915535租金（元/m2/月）9878615657合計299096168792368440197120432631076707二層面積194113994190263616810334租金（元/m2/月）6442314126合計124224587581298901080764368425316備 注指標：總建筑面積約25869㎡每月租金：1502023元B、綜合體月租賃收入物業(yè)形態(tài)區(qū)域樓層一層二層三層合計綜合體專業(yè)市場面積（㎡）2000265026507300租金（元/㎡/月）32總價（元/月）640005512027560146680元大型餐飲娛樂面積（㎡）1800180018005400租金（元/㎡/月）32總價（元/月）576003744018720113760合計260400元備 注指標：總建筑面積約12700㎡，一層租金32元/㎡/月，㎡/月，㎡/月。每月租金：260400元（三） 收入預算總計 步行街租金收入（零租） 租賃押金：月租金2＝15020232＝3004046元 月租金：1502023元綜合體租金收入（整租）租賃押金：月租金2＝2604002＝520800元月租金：260400元物業(yè)管理費收入 押金按一個月收取：385690元 月收入：總建筑面積10元/㎡/月＝3856910＝385690元月收入總計為：步行街收入+綜合體收入+管理費收入=2148113元租賃押金總計: 步行街押金+綜合體押金+管理費押金=3910536元招商時共計可收回資金：6058649元月經(jīng)營回報：經(jīng)營管理收入1762423元 物業(yè)管理收入385690元（不包含廣告位收入及其他業(yè)務收入）（四）主要支出預算按照成本控制法，以收益總額為標準，最大化預算主要支出費用。經(jīng)營費用n 公共水電費 120000元/月n 清潔費 8000元/月n 物業(yè)設備維修維護費 10000元/月n 廣告推廣費 115707元/月管理費用n 辦公費 3000元/月n 交通、通訊費 1500元/月n 公關費 1000元/月n 員工工資 50000元/月n 其他費用 15000元/月合計：324207元/月以項目實現(xiàn)100%銷售，不產(chǎn)生經(jīng)營管理收益計算，物業(yè)管理每月可實現(xiàn)利潤（稅前）：61483元。 深圳市圓滿咨詢顧問有限公司二零零四年八月二十日