【正文】 5日前支付 全額貨款。以當月結束日起算(End of Month：EOM) 例：某一玩具店接獲一帳單，帳單開具時間為6月5日，金額為$3000,而其現(xiàn)金折扣的條件為4/10 N/30 EOM。由上述條件，玩具店若在7月10日以前支付貨款，則可享有4％折扣的優(yōu)待，金額為$3000*=$2880，并且在 7月30日以前應付清全額貨款$3000。附加成本附加成本表示商品在擬定零售價格時，考慮其與進貨成本間必須的差異，其表示的方法可以金額大小或百分比 差異兩種方式來表達，其計算公式如下：零售價格=附加成本 進貨成本當附加成本是以百分比差異的方式表達時，其基礎可以商品零售價格或進貨成本作基準，然而絕大多數(shù)零售商 則是以零售價格作基準，其公式為：附加成本百分比(MU％)=(零售價格進貨成本)/零售價格*100％ 例：毛線衣零售價格為$80，而其進貨成本為$50，則其附加成本百分比（MU％）為多少? ($80$50)/$80*100％=％ 原始附加成本百分比(Initial Markup) 附加成本的多寡受不同的銷售折扣暨成本因子的影響，例如員工折扣、商品短缺、商品修繕費用、現(xiàn)金支付貨 款折扣利潤等等，是用來計算衡量商品零售價格的高低，其計算式如下：原始附加成本百分比(IMU％)=(操作費用 利潤 修繕成本 給予顧客折扣支付貨款折扣)/凈銷售額維持性附加成本百分比(Maintained Markup) 維持性附加成本百分比為原始附加成本百分比乘以1加上給予顧客的折扣百分比，而后以此值減去前述給予顧 客的折扣百分比，其公式：維持性附加成本百分比(MMU％)=IMU％*(1 顧客折扣百分比(Reduction))－顧客折扣百分比例：百貨公司經(jīng)營者期望在下一季對其消費者有5％的折扣，其原始附加成本為40％，則其維持性附加成本百 分比的值為何? 40％*(1 5％)5％＝37％ 折扣百分比（Markdown) 零售商為達一定程度的維持性附加成本百分比，而且必須對消費者作折扣活動，則其與原始附加成本百分比間 相互的關系如下：折扣百分比(Markdown)＝(IMU％MMU％)/(1IMU％) 例：某一販售玩具百貨公司期望的維持性附加成本百分比為40％，當其原始附加成本百分比為45％，則其最大 可能的折扣百分比為何? (45％—40％)/(1—45％)＝9％ 最終附加成本百分比(Gross Margin) 最終附加成本百分比(GM％)=維持性附加成本百分比(MMU％)修繕費用百分比 支付貨款現(xiàn)金折扣百分比例：某一男性服飾店其給顧客的折扣百分比(Markdown)為7％，而其支付貨款現(xiàn)金折扣百分比為2％，修繕費用 百分比1％，原始附加成本百分比為38％，則其最終附加成本百分比為何? MMU％＝IMU％*(1 Markdown)－Markdown ＝38％*(1 7％)－7％＝％ GM％＝MMU％－修繕費 貨款現(xiàn)金折扣百分比＝％—1％ 2％＝％ 存貨年周轉(zhuǎn)率(Stock Turnover) 存貨周轉(zhuǎn)量為衡量零售商存貨與零售商品銷售間變動程度的關系，也就是商品進出商家或百貨公司的速度，其 值可以商品的單位表示，不過一般是以金額為單位，其公式：存貨周轉(zhuǎn)率(單位)＝商品出售單位總數(shù)/該期間內(nèi)存貨平均數(shù)存貨周轉(zhuǎn)率(金額)=商品銷售金額總值/該期間內(nèi)存貨平均總值平均存貨（Average Inventory) 計算存貨轉(zhuǎn)換速率，首先須決定每月平均存貨，其公式：平均存貨（Average Inventory)＝(BOM(月初存貨) EDM(月底存貨))/2 例：某一玩具店月初有50只動物娃娃，而至月底時剩下20只，則其平均存貨為何? （50＋20）/2=35 若是計算季平均存貨，則可將每月月初存貨數(shù)量加總后除以月份數(shù)即可，唯半年應注意前后是以7個月計的。存貨周轉(zhuǎn)率對銷售的影響(Impact of Stock on Sales) 存貨周轉(zhuǎn)率與銷售金額間的關系可以以下列公式表示的：存貨周轉(zhuǎn)率(Stock Turnover)=營業(yè)額凈值(Net Sale)/平均存貨價值例：某一設施用品店其平均年存貨價值為$300,000，而其計劃存貨周轉(zhuǎn)率為3，則其預估年營業(yè)額為：$300,000*3=$900,000 反之若一滑雪用品店其年營業(yè)額為$200,000，而其計劃存貨周轉(zhuǎn)率3，則其年均存貨價值為$200,000/3=$66,667 貨周轉(zhuǎn)率對零售業(yè)的利潤有極大的影響，對商家而言，有時年周轉(zhuǎn)率能提高一塊，可能就是轉(zhuǎn)虧為盈，下列案 例比較甲乙兩店，假設他們有相同的成本架構？甲店 乙店存貨周轉(zhuǎn)次數(shù) 4 3 年營業(yè)額 1，000，000 750，000 平均存貨價值 250，000 250，000 最終附加成本(40％) 400，000 300，000 其他管銷費用 350，000 350，000 利潤 50，000 (50，000) 利潤（Profits）利潤(Gross Profit)可由附加成本百分比直接乘以零售價格，例如某襯衫其零售價格為$15，其附加成本百分 比(Markup)為50％，則其利潤$。凈利潤(Net Profit)則須將所有營運所需費用納入考慮(人事、租金、進貨、折扣、廣告、保險)，才能獲得真 正的凈利潤。財務報告(Financial Statements) 了解零售商營運現(xiàn)況是否良好，可經(jīng)由檢視下列兩項財務報表：(1）資產(chǎn)負債表(Balance Sheet)與(2)現(xiàn)金流量 表(Ine Statement)，以及由上述報表數(shù)字所延伸的百分比關系，這些百分比關系可給予管理單位足夠的資訊， 評估過去營運的效率以及目前的策略是否正確，經(jīng)由前述財務報表暨其延伸的百分比關系可以提供零售商有關營運 和市場定位較具深度的見解。資產(chǎn)負債表(The Balance Sheet) 資產(chǎn)負債表用以顯示零售商在特定日期時其當時的財務狀況，簡言之，資產(chǎn)負債表可用下列公式表達：資產(chǎn)凈值(Assets)＝負債(Liabilities) 營業(yè)凈值(Net Worth) 資產(chǎn)凈值(Assets)：資產(chǎn)凈值表示零售商真正所有，包括流動資產(chǎn)（Current Assets)與固定資產(chǎn)(Fixed Assets)，流動資產(chǎn)是指可以在12個月內(nèi)轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金的資產(chǎn)(如現(xiàn)金、應收帳款、存貨)，而固定資產(chǎn)則是營業(yè)上所需 的生財器具（如不動產(chǎn)、租賃裝璜與設備)。負債（Liabilities)：表示零售商所有應付款項，包括短期負債(在12個月應支付款項、如應支付銀行或投資人 票貼(Notes))，應付帳款(Account Payable：積欠廠商的供貨款項)，營業(yè)所得稅(Ine Tax：須支付政府的稅負)， 以及長期負債（債務支付期限在12個月以上者)。資產(chǎn)凈值(Net Worth)：零售商生意(Business)真正的市場價值?，F(xiàn)金流量報表(The Ine Statement) 現(xiàn)金流量表是表示零售商現(xiàn)階段的財務狀況，經(jīng)由現(xiàn)金收入與費用支出的控制可表示零售商在此一階段其營運 的表現(xiàn)，現(xiàn)金流量表亦可表達零售商資產(chǎn)投資策略在此一階段的執(zhí)行是否成功，簡言之，現(xiàn)金流量的計算式如下：凈利（損)=營業(yè)收人營業(yè)費用其他必要費用現(xiàn)金流量表上的重要項目包括：營業(yè)收入(Sales)：在此一階段內(nèi)零售商的營業(yè)收入。營業(yè)費用(Cost of Sales)：在此一階段內(nèi)零售商須支付廠商的直接成本暨各項費用。 附加成本(Gross Margin)：經(jīng)折扣與各項直接費用調(diào)整后商品零售價格與進貨成本的差異。其他費用(Expenses)：因業(yè)務經(jīng)營所延伸的成本，包括變動費用(Variable Expenses)或稱之為直接成本如薪資 傭金，和固定成本(Fixed Cost)或稱之為間接成本如租金、水電、購物中心管理費用等。凈利（損)：當期營業(yè)收入與費用相減后的成果數(shù)字。營運收入與費用的比例關系(Key Business Ratios) 下列各項收入與費用的比例關系可協(xié)助零售商對其營運表現(xiàn)暨財務狀況有更進一步的了解，當資產(chǎn)負債表暨現(xiàn) 金流量表所有計算式子建立并計算后，其結果可以與該業(yè)種在產(chǎn)業(yè)的平均值相比較(在美國這些比值可由Dun＆ Bradstreet等公司取得)，底下為較重要的參考指標：資產(chǎn)負債比(Current Assets to Current Liabilities)：對資金流動性的檢測，檢視公司將資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金的能 力，亦表示公司營運的穩(wěn)健性(計算時假設存貨可以快速變現(xiàn))。速動化(Quick Ratio or Acid Test)：對零售商營運資金流動性較嚴謹?shù)囊环N檢視方式，在計算時將一些項目 予以扣除如存貨及預先支付的保險費，而后將現(xiàn)階段資金除以負債，若其比值接近或小于1即表示其償債能力尚合 理。凈利與營業(yè)凈額比值(Net Profit to Net Sales)：此項指標為檢視零售商當期的獲利能力。凈利與資產(chǎn)凈值的比值(Net profit to Net worth)：另外一項檢視零售商獲利能力的方式，在零售業(yè)大部份 會計師期望此一比值至少14％，當然必須同時考慮該零售商進入此一行業(yè)經(jīng)營的時間，有時一較小的比值對剛成立 的零售商已經(jīng)是一項了不起的成就，反之對成立許久的公司則不然。凈利與凈操作資金比值(Net Profits to Net Working Capital)：對操作資金流動性的檢測工具之一，凈操 作資金為當期資產(chǎn)凈值減去負債，此一比值是檢測當期資金運用狀況的有用數(shù)據(jù)，可以進一步了解未來凈利轉(zhuǎn)換為 操作資金的能力。營業(yè)額凈值與資產(chǎn)凈值比值(Net Sales to Net Worth)：一個衡量零售商經(jīng)多久時間可以將資本回收的參考指 標。營業(yè)額凈值與凈操作資金比值(Net Sales to Net Working Capital)：檢視公司資金調(diào)度的能力，作為評估資金轉(zhuǎn) 變?yōu)椴僮髻Y金的評估指標。負債總值與資產(chǎn)凈值比值(Current Liabilities to Net Worth)：檢視零售商財務杠桿使用程度的工具，而當其 比值超過100％時，債權人對資產(chǎn)較所有權人將有較高的權力。存貨價值與凈操作資金比值(Inventory to Net Working Capital)：用來表達作業(yè)資金是否足夠的指標，若此一 比值超過80％，則表示營業(yè)所需的周轉(zhuǎn)金將呈現(xiàn)較為吃緊的現(xiàn)象。實施租賃策略及運用方式租賃招商是將零售市場的開發(fā)從營建方案階段轉(zhuǎn)變成零售營 運個體階段的中間步驟。租賃招商是人與人間的關系，它是一項選擇，也是一項替選 方案的評估，它擁有的產(chǎn)品使零售商希望成為它的一部份，它創(chuàng) 造了一個零售的焦點，使消費者愿意前往。租賃招商是一項藝術也是一項技巧，它包括了客觀的資料、 經(jīng)驗與直覺反映，對于市場、消費者、零售商及購物中心本身的 分析將是成功的租賃招商得以達成的主要關鍵。最重要的，租賃招商的關鍵在于了解如何促成一樁交易及了 解如何執(zhí)行這一交易，創(chuàng)造力與資料可說是租賃招商的門檻。下面的資料將幫助解釋許多有關招商作業(yè)的重點，在很多方面而言，租賃招商是自發(fā)性直覺的反映，且就像是 軼聞趣事一般，其規(guī)則常常不是片斷而枯燥的，而且成功的捷徑常隨著不同的購物中心而有所不同。當你繼續(xù)往前 閱讀本部份就會發(fā)現(xiàn)許多觀念和基本原則都將幫助你更進一步了解租賃招商的真諦。招商租賃是任何購物中心經(jīng)營成功與否最重要的要件之—，如何將空間招商出租，如何將空間分割適當以適用 不同業(yè)種，而與各承租戶達成協(xié)議，也就是（1）將他們引入購物中心，（2）創(chuàng)造—零售商與業(yè)主雙贏的財務安 排，但是所有以上成功的要點對于不同的購物中心并非全然相同。一般而言，下列所述綜合在一起通?？梢哉f明為什么租賃是如此的重要：沒有租賃購物中心將沒有收入：假使零售商不愿簽訂租約承租購物中心內(nèi)部營業(yè)空間，則購物中心將沒有收 入產(chǎn)生。租賃決定購物中心市場價值：例如，假使你有一座一百萬平方尺購物中心，有400,000平方尺可出租空間 (GLA)，而你能夠?qū)⒚恳蛔饧s每平方尺提高US$1租金，則表示每年將有$400,000額外年收入。沒有出租空間表示空間閑置，而高空置率通常轉(zhuǎn)變成購物中心管理與市場行銷頭痛的課題：空置空間不僅僅 不具生產(chǎn)力，它亦影響了其它進駐店家的生產(chǎn)力，較少的商店表示較少的客源，也表示較少的營業(yè)額，也就是每一 個人的收入降低了。成功的租賃不僅表達購物中心的現(xiàn)況且反映市場未來的驅(qū)勢：它可以預測市場改變并在空置發(fā)生前已有因應 對策。假如你的招商租賃非常的成功，你將可預測許多事情，包括：－商家是否需更多空間。－商家是否需減少空間。－商家是否即將面臨破產(chǎn)。－是否應放棄某—商家并趨離之。－是否應將某一商家引進。架構有效的招商租賃招商租賃計劃需要完善的計劃與組織，仔細研究購物中心所有的特色，及集中運用所有的招商工具，如此才能 夠迎接成功的挑戰(zhàn)，達成租賃的目的。招商租賃是一項引進最強與最佳的承租戶進駐購物中心的過程，為達成這一目標，必須對購物中心本身及其既 有的業(yè)種組成先進行了解，在尋找合適的零售商進駐閑置空間前，必須先了解你所經(jīng)營購物中心的類型為何以及其 主要的客源為何。資料收集經(jīng)由自我專業(yè)的分析后，將可告訴你如下所述：哪里存在著業(yè)種業(yè)態(tài)組成的落差。誰是最適合去彌補這一落差的業(yè)種。哪些零售商進駐最能夠與目前的店家產(chǎn)生最佳的互補效應。研究業(yè)種業(yè)態(tài)組成(Study Your Tenant Mix) 仔細研究購物中心目前的業(yè)種業(yè)態(tài)組成是否能正確反映市場定位：深入了解購物中心業(yè)種業(yè)態(tài)組合和商品組成是否能夠反映所處市場環(huán)境及其定位。決定購物中心定位是屬高檔次、中層次、工廠直營或其它型式。決定前述組成的運作是否能如預定目標一般順暢。例如，在你所經(jīng)營的購物中心內(nèi)美食廣場的份量可能太過于強化，女裝(時裝部份)或許太過松散，業(yè)種的組成 或許太過