【正文】 商鋪作基本調(diào)研，如營業(yè)時間、業(yè)績、鋪面狀況等競爭對手研究 包括競爭項目面積、經(jīng)營狀況及競爭者研究等 商圈研究（1）、城市發(fā)展?fàn)顩r：包括GDP指數(shù)、人口分布、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等。（2）、項目所在區(qū)域商貿(mào)狀況：商品交易狀況、恩格爾系數(shù)（恩格爾系數(shù)＝食物支出金額247。總支出金額）、居民收入、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)等。（3）、人流研究：垂直人流和水平人流。研究范圍包括：人流量、停留時間、每次消費對不同類別的需求（吃喝玩樂）等。（4）、交通狀況：途徑本項目的地鐵站、公交車線路、停車場等。（5）、商圈輻射范圍：包括一級商圈、次級商圈輻射范圍，商圈內(nèi)的其他競爭項目等。 終端消費者研究（1）、消費習(xí)慣：考慮南北區(qū)域的差異性，不同宗教，不同民族，不同年齡、性別等。（2）、逛商場頻度：影響商場人流的關(guān)鍵。（3）、偏好商場：包括尋找出消費者偏愛程度高的商場吸引點，及其原因。（4）、對項目商圈評價：包括區(qū)域商品價格，對商場滿意度等。 投資客戶研究（1）、經(jīng)營范圍：找出研究范圍包括百貨店，大連鎖店或快餐集團的個別需要。（2）、投資動向：包括投資類型、租金范圍及交納方式等。（3）、商圈內(nèi)商鋪經(jīng)營狀況：包括經(jīng)營特色、營業(yè)時間、營業(yè)業(yè)績等。 競爭對手研究（1）、競爭者基本狀況：包括資金實力、性質(zhì)、優(yōu)勢、劣勢等。（2）、競爭項目：包括面積、特色、經(jīng)營范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶、輻射范圍等。破解二、點石成金的魔方商業(yè)地產(chǎn)定位操作系統(tǒng)是由以下七個子系統(tǒng)組成：目標市場定位、商場功能定位、商場業(yè)態(tài)定位、商場形象定位、經(jīng)營方式定位、商場特色定位、商場規(guī)模定位。商場定位操作流程（略）系統(tǒng)一、市場定位操作 區(qū)域定位：對區(qū)域商圈范圍的分析，尋找商場需求空白點空間范圍； 客戶群定位：在商圈范圍確定之后，根據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、行業(yè)發(fā)展態(tài)勢，確定客戶群； 超級消費群定位：通過對消費者的市場細分，最終確定消費群。其中商場消費群分析分三個層次：層次顧客的基本情況層次：包括性別、年齡、文化程度、職業(yè)、婚姻狀況及經(jīng)濟收入等自然屬性和社會屬性的特征指標，在統(tǒng)計分析中稱為社會學(xué)因素；層次行為反映層次：主要調(diào)查顧客在商場消費的一般行為狀況；層次動機層次：主要調(diào)查顧客對商場服務(wù)質(zhì)量的認可情況。系統(tǒng)二、功能組合定位操作主要四大功能：購物、休閑、娛樂、服務(wù) 特色定位（1）、大眾化定位：收益穩(wěn)定，經(jīng)營風(fēng)險小。（2）、特色化定位：商場特色主題和特色服務(wù)。商場業(yè)態(tài)定位主要考慮：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費群結(jié)構(gòu)、需求動向等因素。九種商場業(yè)態(tài)：（1）、百貨商場 department store（2）、主題性商場 speciatity store（3）、超級市場 super market（4）、大型綜合商場 general merchandise store（5）、連鎖專賣店 exclusive shop（6）、便利店 convenience store（7）、購物中心 shopping center（8）、倉儲商店 discontent store（9）、家居中心 home center規(guī)模定位（1）、商品品種對商場規(guī)模的制約（我國商品品種約70萬種）（2）、顧客購物疲勞度對商場單店規(guī)模的制約（時間：3小時；休閑步速：3040M/MIN；瀏覽購物步行距離：≤7500M；顧客承受單店面積：。）（3）、商圈購買力對商場規(guī)模的制約（單店極限規(guī)模約等于商圈購買力減去圈內(nèi)競爭店分流的購買力，再除以商場單位面積的保本銷售額。）（商場經(jīng)營企業(yè)的）形象定位（CIS系統(tǒng)）（1）、商場建筑外觀表現(xiàn)；建筑形狀、結(jié)構(gòu)、顏色等；（2）、賣場購物氣氛表現(xiàn)；購物環(huán)境、賣場布局設(shè)計、櫥窗設(shè)計、形象展示、POP廣告等。（3）、通過產(chǎn)品價格、質(zhì)量、服務(wù)、促銷策略等形式表現(xiàn)。系統(tǒng)三、經(jīng)營方式定位操作一、三大主流經(jīng)營方式自營：購銷、保底抽傭、純分成。招租：按面積出租鋪位或?qū)９?，只收取租金。委托管理二、?jīng)營方式定位要點投資資金回收期預(yù)測（流動資金有效運用到下期開發(fā)）項目收益效果預(yù)測（企業(yè)成敗關(guān)鍵）經(jīng)濟走勢分析（利率走勢、投資回報率等分析，判斷選取經(jīng)營方式）風(fēng)險比較分析（分析商場不同經(jīng)營方式所帶來的風(fēng)險概率大小等）統(tǒng)一管理（有效維護商場日常經(jīng)營秩序）。詳細說明 運營模板A成功經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)前期基礎(chǔ)工作模塊 模塊一中國商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)營定位策略全案 Ⅰ21世紀商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)營定位策略全案 （1）善終者慎始 （2）兌現(xiàn)成功的第一塊籌碼 （3）點石成金的魔方 模塊二中國商業(yè)地產(chǎn)項目營銷推廣策略全案 Ⅰ頂級商圈策劃創(chuàng)新操作策略全案 （1）積聚商圈策劃的戰(zhàn)略勢能 （2）筑巢引鳳志在必得 Ⅱ中國商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)營推廣策略全案 （1）一招必殺的商業(yè)地產(chǎn)廣告搏擊方陣 （2）扣人心弦的商業(yè)地產(chǎn)廣告最佳訴求點 （3）商業(yè)地產(chǎn)廣告設(shè)計思維創(chuàng)新 （4）“綿里藏針”的商業(yè)地產(chǎn)廣告模式 （5）建筑裝飾材料市場2001年度廣告策略 Ⅲ中國商業(yè)地產(chǎn)項目銷售策略全案 （1）商業(yè)物業(yè)暢銷“方程式” （2）擊潰投資消費者心理第一道防線 （3）商業(yè)物業(yè)最具攻擊性租售實戰(zhàn)技巧 （4）商業(yè)物業(yè)營銷創(chuàng)意“33計” （5）南大街購物城引爆暢銷“心法” 模塊三現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)項目招商管理策略全案 Ⅰ現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營招商創(chuàng)新模式（1）破解現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)招商拐點 （2）招商前的戰(zhàn)略準備 （3）招商流程 附商場招商管理制度 Ⅱ引爆投資熱潮的招商管理法則 （1）無懈可擊的招商管理戰(zhàn)略 （2）專業(yè)互補，突破招商瓶頸 （3）以大帶小，共產(chǎn)財富 ◇哈客來數(shù)碼廣場“絕處逢生”招商推廣策劃 ◇北京新東方黃金招商組合示范 Ⅲ“一箭中的”選取最佳商家策略（1）洞悉招商失足的“陷阱” （2）商家選取致勝秘訣 （3）萬國廣場招商雙贏機密檔案 ◇幾大最有市場活力的商家索引 運營模板B21世紀商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)營實戰(zhàn)解碼 第一引擎21世紀商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理總報告 Ⅰ中國商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)營管理現(xiàn)狀報告 （1）商業(yè)地產(chǎn)市場經(jīng)營管理現(xiàn)狀總分析 （2）重點區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場經(jīng)營管理調(diào)查情報 （3）商業(yè)地產(chǎn)市場經(jīng)營管理預(yù)測情報 Ⅱ中國商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理警示報告 （1）可怕的“多米諾骨牌” （2）商業(yè)堆積木的前期噴井 （3）戰(zhàn)略短視的紅色信號 （4）無緣戰(zhàn)場的散兵游勇 （5）被遺忘的“雷達” 第二引擎21世紀商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)營管理實戰(zhàn)手冊 Ⅰ如何選取優(yōu)秀專業(yè)經(jīng)營公司（1）專業(yè)管理的三大成功模式 （2）共結(jié)連理的最佳時機 （3）優(yōu)秀專業(yè)管理公司的評判標準 （4）打造鐵軍的專業(yè)軍師 Ⅱ成功商業(yè)項目經(jīng)營策劃實戰(zhàn)流程 a商業(yè)地產(chǎn)項目商家管理核心策略 （1）商家整合套路化繁為簡 （2）效益最大化的商家布陣方略 （3）盛世開業(yè)前的細節(jié)管理 （4）商家優(yōu)化管理保障商氣不衰 b商業(yè)地產(chǎn)項目租金管理策略 （1）“絕對門檻”租金制定策略 （2）“不平等”租金策略 （3）最具可行性的租金收取策略 c“1+1+13”效應(yīng)形象管理攻略 （1）商城形象管理“寶典” （2）環(huán)境管理“變臉術(shù)” d商業(yè)地產(chǎn)項目公共關(guān)系管理攻略 （1）構(gòu)筑八面來風(fēng)關(guān)系“網(wǎng)” （2）攀升“忠誠度階梯”RM營銷絕技 （3）打響成功第一炮商業(yè)物業(yè)招商策劃及實施 （4）驚艷乍現(xiàn)開業(yè)慶典活動的策劃及實施 （5）點擊慶生新法店慶活動策劃及實施 （6）厚積薄發(fā)營銷盤點 e商業(yè)經(jīng)營顧客服務(wù)管理核心攻略 （1）顧客服務(wù)煉金術(shù) （2）“屢試屢勝”的攻心利器 （3）服務(wù)管理“方向盤” （4）顧客服務(wù)管理實施操作要點 （5）擊潰顧客投訴糾紛冰點 f破譯“沙漠——綠島”的人才密碼 （1）新興生力軍職前同化計劃 （2）在職員工能力提升行動 （3）中高管理人員培訓(xùn)要點 （4）“人才綠島效應(yīng)”的創(chuàng)新模式 Ⅲ商業(yè)物業(yè)頂尖經(jīng)營管理模式（1）經(jīng)營型商城管理模式成功解密 （2）管理型商城經(jīng)營模式核心解析 （3）產(chǎn)權(quán)式商城經(jīng)營管理模式贏利秘笈 （4）合作經(jīng)營模式優(yōu)劣勢權(quán)衡操作 （5）連鎖模式獲利操作指導(dǎo) （6）特許經(jīng)營模式特點剖析 （7）“訂單式商業(yè)物業(yè)”創(chuàng)新操作密碼 （8）“商業(yè)+地產(chǎn)”聯(lián)合開發(fā)制勝操作要領(lǐng) Ⅳ現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)可持續(xù)經(jīng)營贏利模式 （1）解構(gòu)商業(yè)物業(yè)可持續(xù)發(fā)展操作要點 （2）規(guī)避商業(yè)地產(chǎn)“空殼經(jīng)營”核心技巧 （3）五大招式鍛造商場品牌忠誠度 （4）商業(yè)物業(yè)“長盛不衰”模式 （5）“五心合一”的聯(lián)動模式 第三引擎21世紀頂級商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)營解碼 ⅠSHOPPINGMALL經(jīng)營管理成功運營解碼aSHOPPINGMALL經(jīng)營管理實戰(zhàn)指導(dǎo) （1）透析ShoppingMall經(jīng)營本質(zhì) （2）秘制ShoppingMall經(jīng)營管理“催化酶” （3）引爆ShoppingMall經(jīng)營管理旺場設(shè)計要訣 （4）剖析ShoppingMall最佳盈利模式 （5）打造中國式ShoppingMall娛樂經(jīng)營走向 （6）掌控ShoppingMall經(jīng)營管理五大必殺技巧 （7）整合制勝的高獲利法門 （8）ShoppingMall的組織結(jié)構(gòu)經(jīng)典要素 bSHOPPINGMALL經(jīng)營管理六大借鑒范本 （1）物業(yè)型Mall經(jīng)營管理模式 （2）百貨公司型Mall經(jīng)營管理模式 （3）連鎖型Mall經(jīng)營管理模式：菲律賓SM　SUPERMALL典范 （4）檔次區(qū)間界定Mall （5）Mall的六種特殊類型借鑒 （6）海外Mall經(jīng)營管理成功借鑒 c華僑城銅鑼灣廣場經(jīng)營管理頂級模式 （1）經(jīng)營策劃要旨零售商與地產(chǎn)商的完美結(jié)合 （2）先定位后規(guī)劃 （3）主打“文化”這支曲 （4）服務(wù)管理心得齊分享 d臺北京華城經(jīng)營管理成功解密 （1）LivingMall的規(guī)劃要點 （2）“四軸”經(jīng)營法的操作密碼 （3）E時代的Living服務(wù)平臺 （4）打造LivingMall的社會附加值 Ⅱ購物中心經(jīng)營管理成功運營解碼a購物中心經(jīng)營管理贏利操作指導(dǎo) （1）購物中心成功經(jīng)營戰(zhàn)略布局 （2）破解現(xiàn)代購物中心三大經(jīng)營“冰點” （3）“金剛不老”的經(jīng)營策略 （4）最前沿經(jīng)營方向指導(dǎo) （5）“商業(yè)管理”模式實戰(zhàn)技巧 （6）百貨公司管理核心引爆 b經(jīng)典購物中心經(jīng)營管理成功模式 ——上海華潤時代廣場經(jīng)營管理實戰(zhàn)解碼 （1）信息化管理魔法 （2）嚴整之師的梯隊方陣 （3）舊瓶新酒——物業(yè)管理承包 （4）打造品牌的文脈手法 Ⅲ主題商業(yè)項目經(jīng)營管理成功運營解碼a主題商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)營管理全程指導(dǎo) （1）主題商城制勝不二法門 （2）先入為主規(guī)避主題商城品牌經(jīng)營風(fēng)險 （3）“反彈琵琶”經(jīng)營管理方略大連汽車城 （4）深圳寶安電子城起死回生解套典范 b家居主題商城經(jīng)營管理贏利模式 ——北京東方家園Homedepot運營模式 （1）首戰(zhàn)必勝的“一站式”經(jīng)營策略 （2）獨辟蹊徑的選址手法 （3）采購“節(jié)流”模式操作 （4）攔腰折殺式推廣手法 （5）奏響“科技”號角的軍團 c休閑主題商業(yè)項目經(jīng)營管理贏利模式 ——上海泛洋城市度假村獲利密碼 （1）破譯成功密碼的鑰匙 （2）創(chuàng)新業(yè)態(tài)引爆經(jīng)營頭炮 （3）經(jīng)營方案整合專家 （4）步步為營的眼球推廣策略 d美妝主題商業(yè)項目頂級贏利模式 ——廣州美博城“美麗風(fēng)暴”成功解碼 （1）釀造熱銷“風(fēng)暴”的三大催化劑 （2）高瞻遠矚的定位決策 （3）高人一籌的“借殼招商”策略 （4）打造美妝行業(yè)經(jīng)營“終點站” （5）把誠信進行到底 （6）另辟奚徑的經(jīng)營推廣戰(zhàn)略 Ⅳ概念型商業(yè)項目經(jīng)營管理成功運營解碼a地鐵概念商業(yè)項目個性化經(jīng)營管理模式 （