【正文】 商鋪?zhàn)骰菊{(diào)研，如營(yíng)業(yè)時(shí)間、業(yè)績(jī)、鋪面狀況等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究 包括競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目面積、經(jīng)營(yíng)狀況及競(jìng)爭(zhēng)者研究等 商圈研究（1）、城市發(fā)展?fàn)顩r：包括GDP指數(shù)、人口分布、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等。（2）、項(xiàng)目所在區(qū)域商貿(mào)狀況：商品交易狀況、恩格爾系數(shù)（恩格爾系數(shù)＝食物支出金額247?？傊С鼋痤~）、居民收入、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)等。（3）、人流研究：垂直人流和水平人流。研究范圍包括：人流量、停留時(shí)間、每次消費(fèi)對(duì)不同類別的需求（吃喝玩樂）等。（4）、交通狀況：途徑本項(xiàng)目的地鐵站、公交車線路、停車場(chǎng)等。（5）、商圈輻射范圍：包括一級(jí)商圈、次級(jí)商圈輻射范圍，商圈內(nèi)的其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目等。 終端消費(fèi)者研究（1）、消費(fèi)習(xí)慣：考慮南北區(qū)域的差異性，不同宗教，不同民族，不同年齡、性別等。（2）、逛商場(chǎng)頻度：影響商場(chǎng)人流的關(guān)鍵。（3）、偏好商場(chǎng)：包括尋找出消費(fèi)者偏愛程度高的商場(chǎng)吸引點(diǎn)，及其原因。（4）、對(duì)項(xiàng)目商圈評(píng)價(jià)：包括區(qū)域商品價(jià)格，對(duì)商場(chǎng)滿意度等。 投資客戶研究（1）、經(jīng)營(yíng)范圍：找出研究范圍包括百貨店，大連鎖店或快餐集團(tuán)的個(gè)別需要。（2）、投資動(dòng)向：包括投資類型、租金范圍及交納方式等。（3）、商圈內(nèi)商鋪經(jīng)營(yíng)狀況：包括經(jīng)營(yíng)特色、營(yíng)業(yè)時(shí)間、營(yíng)業(yè)業(yè)績(jī)等。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究（1）、競(jìng)爭(zhēng)者基本狀況：包括資金實(shí)力、性質(zhì)、優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)等。（2）、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：包括面積、特色、經(jīng)營(yíng)范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶、輻射范圍等。破解二、點(diǎn)石成金的魔方商業(yè)地產(chǎn)定位操作系統(tǒng)是由以下七個(gè)子系統(tǒng)組成：目標(biāo)市場(chǎng)定位、商場(chǎng)功能定位、商場(chǎng)業(yè)態(tài)定位、商場(chǎng)形象定位、經(jīng)營(yíng)方式定位、商場(chǎng)特色定位、商場(chǎng)規(guī)模定位。商場(chǎng)定位操作流程（略）系統(tǒng)一、市場(chǎng)定位操作 區(qū)域定位：對(duì)區(qū)域商圈范圍的分析，尋找商場(chǎng)需求空白點(diǎn)空間范圍； 客戶群定位：在商圈范圍確定之后，根據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)，確定客戶群； 超級(jí)消費(fèi)群定位：通過對(duì)消費(fèi)者的市場(chǎng)細(xì)分，最終確定消費(fèi)群。其中商場(chǎng)消費(fèi)群分析分三個(gè)層次：層次顧客的基本情況層次：包括性別、年齡、文化程度、職業(yè)、婚姻狀況及經(jīng)濟(jì)收入等自然屬性和社會(huì)屬性的特征指標(biāo)，在統(tǒng)計(jì)分析中稱為社會(huì)學(xué)因素；層次行為反映層次：主要調(diào)查顧客在商場(chǎng)消費(fèi)的一般行為狀況；層次動(dòng)機(jī)層次：主要調(diào)查顧客對(duì)商場(chǎng)服務(wù)質(zhì)量的認(rèn)可情況。系統(tǒng)二、功能組合定位操作主要四大功能：購(gòu)物、休閑、娛樂、服務(wù) 特色定位（1）、大眾化定位：收益穩(wěn)定，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)小。（2）、特色化定位：商場(chǎng)特色主題和特色服務(wù)。商場(chǎng)業(yè)態(tài)定位主要考慮：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)群結(jié)構(gòu)、需求動(dòng)向等因素。九種商場(chǎng)業(yè)態(tài)：（1）、百貨商場(chǎng) department store（2）、主題性商場(chǎng) speciatity store（3）、超級(jí)市場(chǎng) super market（4）、大型綜合商場(chǎng) general merchandise store（5）、連鎖專賣店 exclusive shop（6）、便利店 convenience store（7）、購(gòu)物中心 shopping center（8）、倉(cāng)儲(chǔ)商店 discontent store（9）、家居中心 home center規(guī)模定位（1）、商品品種對(duì)商場(chǎng)規(guī)模的制約（我國(guó)商品品種約70萬(wàn)種）（2）、顧客購(gòu)物疲勞度對(duì)商場(chǎng)單店規(guī)模的制約（時(shí)間：3小時(shí)；休閑步速：3040M/MIN；瀏覽購(gòu)物步行距離：≤7500M；顧客承受單店面積：。）（3）、商圈購(gòu)買力對(duì)商場(chǎng)規(guī)模的制約（單店極限規(guī)模約等于商圈購(gòu)買力減去圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)店分流的購(gòu)買力，再除以商場(chǎng)單位面積的保本銷售額。）（商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的）形象定位（CIS系統(tǒng)）（1）、商場(chǎng)建筑外觀表現(xiàn)；建筑形狀、結(jié)構(gòu)、顏色等；（2）、賣場(chǎng)購(gòu)物氣氛表現(xiàn)；購(gòu)物環(huán)境、賣場(chǎng)布局設(shè)計(jì)、櫥窗設(shè)計(jì)、形象展示、POP廣告等。（3）、通過產(chǎn)品價(jià)格、質(zhì)量、服務(wù)、促銷策略等形式表現(xiàn)。系統(tǒng)三、經(jīng)營(yíng)方式定位操作一、三大主流經(jīng)營(yíng)方式自營(yíng)：購(gòu)銷、保底抽傭、純分成。招租：按面積出租鋪位或?qū)９瘢皇杖∽饨稹Ｎ泄芾矶?、?jīng)營(yíng)方式定位要點(diǎn)投資資金回收期預(yù)測(cè)（流動(dòng)資金有效運(yùn)用到下期開發(fā)）項(xiàng)目收益效果預(yù)測(cè)（企業(yè)成敗關(guān)鍵）經(jīng)濟(jì)走勢(shì)分析（利率走勢(shì)、投資回報(bào)率等分析，判斷選取經(jīng)營(yíng)方式）風(fēng)險(xiǎn)比較分析（分析商場(chǎng)不同經(jīng)營(yíng)方式所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)概率大小等）統(tǒng)一管理（有效維護(hù)商場(chǎng)日常經(jīng)營(yíng)秩序）。詳細(xì)說明 運(yùn)營(yíng)模板A成功經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)前期基礎(chǔ)工作模塊 模塊一中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位策略全案 Ⅰ21世紀(jì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位策略全案 （1）善終者慎始 （2）兌現(xiàn)成功的第一塊籌碼 （3）點(diǎn)石成金的魔方 模塊二中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略全案 Ⅰ頂級(jí)商圈策劃創(chuàng)新操作策略全案 （1）積聚商圈策劃的戰(zhàn)略勢(shì)能 （2）筑巢引鳳志在必得 Ⅱ中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)推廣策略全案 （1）一招必殺的商業(yè)地產(chǎn)廣告搏擊方陣 （2）扣人心弦的商業(yè)地產(chǎn)廣告最佳訴求點(diǎn) （3）商業(yè)地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)思維創(chuàng)新 （4）“綿里藏針”的商業(yè)地產(chǎn)廣告模式 （5）建筑裝飾材料市場(chǎng)2001年度廣告策略 Ⅲ中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目銷售策略全案 （1）商業(yè)物業(yè)暢銷“方程式” （2）擊潰投資消費(fèi)者心理第一道防線 （3）商業(yè)物業(yè)最具攻擊性租售實(shí)戰(zhàn)技巧 （4）商業(yè)物業(yè)營(yíng)銷創(chuàng)意“33計(jì)” （5）南大街購(gòu)物城引爆暢銷“心法” 模塊三現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商管理策略全案 Ⅰ現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)招商創(chuàng)新模式（1）破解現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)招商拐點(diǎn) （2）招商前的戰(zhàn)略準(zhǔn)備 （3）招商流程 附商場(chǎng)招商管理制度 Ⅱ引爆投資熱潮的招商管理法則 （1）無(wú)懈可擊的招商管理戰(zhàn)略 （2）專業(yè)互補(bǔ)，突破招商瓶頸 （3）以大帶小，共產(chǎn)財(cái)富 ◇哈客來(lái)數(shù)碼廣場(chǎng)“絕處逢生”招商推廣策劃 ◇北京新東方黃金招商組合示范 Ⅲ“一箭中的”選取最佳商家策略（1）洞悉招商失足的“陷阱” （2）商家選取致勝秘訣 （3）萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)招商雙贏機(jī)密檔案 ◇幾大最有市場(chǎng)活力的商家索引 運(yùn)營(yíng)模板B21世紀(jì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)實(shí)戰(zhàn)解碼 第一引擎21世紀(jì)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理總報(bào)告 Ⅰ中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)狀報(bào)告 （1）商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)狀總分析 （2）重點(diǎn)區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理調(diào)查情報(bào) （3）商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理預(yù)測(cè)情報(bào) Ⅱ中國(guó)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理警示報(bào)告 （1）可怕的“多米諾骨牌” （2）商業(yè)堆積木的前期噴井 （3）戰(zhàn)略短視的紅色信號(hào) （4）無(wú)緣戰(zhàn)場(chǎng)的散兵游勇 （5）被遺忘的“雷達(dá)” 第二引擎21世紀(jì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理實(shí)戰(zhàn)手冊(cè) Ⅰ如何選取優(yōu)秀專業(yè)經(jīng)營(yíng)公司（1）專業(yè)管理的三大成功模式 （2）共結(jié)連理的最佳時(shí)機(jī) （3）優(yōu)秀專業(yè)管理公司的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn) （4）打造鐵軍的專業(yè)軍師 Ⅱ成功商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃實(shí)戰(zhàn)流程 a商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商家管理核心策略 （1）商家整合套路化繁為簡(jiǎn) （2）效益最大化的商家布陣方略 （3）盛世開業(yè)前的細(xì)節(jié)管理 （4）商家優(yōu)化管理保障商氣不衰 b商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目租金管理策略 （1）“絕對(duì)門檻”租金制定策略 （2）“不平等”租金策略 （3）最具可行性的租金收取策略 c“1+1+13”效應(yīng)形象管理攻略 （1）商城形象管理“寶典” （2）環(huán)境管理“變臉術(shù)” d商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目公共關(guān)系管理攻略 （1）構(gòu)筑八面來(lái)風(fēng)關(guān)系“網(wǎng)” （2）攀升“忠誠(chéng)度階梯”RM營(yíng)銷絕技 （3）打響成功第一炮商業(yè)物業(yè)招商策劃及實(shí)施 （4）驚艷乍現(xiàn)開業(yè)慶典活動(dòng)的策劃及實(shí)施 （5）點(diǎn)擊慶生新法店慶活動(dòng)策劃及實(shí)施 （6）厚積薄發(fā)營(yíng)銷盤點(diǎn) e商業(yè)經(jīng)營(yíng)顧客服務(wù)管理核心攻略 （1）顧客服務(wù)煉金術(shù) （2）“屢試屢勝”的攻心利器 （3）服務(wù)管理“方向盤” （4）顧客服務(wù)管理實(shí)施操作要點(diǎn) （5）擊潰顧客投訴糾紛冰點(diǎn) f破譯“沙漠——綠島”的人才密碼 （1）新興生力軍職前同化計(jì)劃 （2）在職員工能力提升行動(dòng) （3）中高管理人員培訓(xùn)要點(diǎn) （4）“人才綠島效應(yīng)”的創(chuàng)新模式 Ⅲ商業(yè)物業(yè)頂尖經(jīng)營(yíng)管理模式（1）經(jīng)營(yíng)型商城管理模式成功解密 （2）管理型商城經(jīng)營(yíng)模式核心解析 （3）產(chǎn)權(quán)式商城經(jīng)營(yíng)管理模式贏利秘笈 （4）合作經(jīng)營(yíng)模式優(yōu)劣勢(shì)權(quán)衡操作 （5）連鎖模式獲利操作指導(dǎo) （6）特許經(jīng)營(yíng)模式特點(diǎn)剖析 （7）“訂單式商業(yè)物業(yè)”創(chuàng)新操作密碼 （8）“商業(yè)+地產(chǎn)”聯(lián)合開發(fā)制勝操作要領(lǐng) Ⅳ現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)贏利模式 （1）解構(gòu)商業(yè)物業(yè)可持續(xù)發(fā)展操作要點(diǎn) （2）規(guī)避商業(yè)地產(chǎn)“空殼經(jīng)營(yíng)”核心技巧 （3）五大招式鍛造商場(chǎng)品牌忠誠(chéng)度 （4）商業(yè)物業(yè)“長(zhǎng)盛不衰”模式 （5）“五心合一”的聯(lián)動(dòng)模式 第三引擎21世紀(jì)頂級(jí)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)解碼 ⅠSHOPPINGMALL經(jīng)營(yíng)管理成功運(yùn)營(yíng)解碼aSHOPPINGMALL經(jīng)營(yíng)管理實(shí)戰(zhàn)指導(dǎo) （1）透析ShoppingMall經(jīng)營(yíng)本質(zhì) （2）秘制ShoppingMall經(jīng)營(yíng)管理“催化酶” （3）引爆ShoppingMall經(jīng)營(yíng)管理旺場(chǎng)設(shè)計(jì)要訣 （4）剖析ShoppingMall最佳盈利模式 （5）打造中國(guó)式ShoppingMall娛樂經(jīng)營(yíng)走向 （6）掌控ShoppingMall經(jīng)營(yíng)管理五大必殺技巧 （7）整合制勝的高獲利法門 （8）ShoppingMall的組織結(jié)構(gòu)經(jīng)典要素 bSHOPPINGMALL經(jīng)營(yíng)管理六大借鑒范本 （1）物業(yè)型Mall經(jīng)營(yíng)管理模式 （2）百貨公司型Mall經(jīng)營(yíng)管理模式 （3）連鎖型Mall經(jīng)營(yíng)管理模式：菲律賓SM　SUPERMALL典范 （4）檔次區(qū)間界定Mall （5）Mall的六種特殊類型借鑒 （6）海外Mall經(jīng)營(yíng)管理成功借鑒 c華僑城銅鑼灣廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理頂級(jí)模式 （1）經(jīng)營(yíng)策劃要旨零售商與地產(chǎn)商的完美結(jié)合 （2）先定位后規(guī)劃 （3）主打“文化”這支曲 （4）服務(wù)管理心得齊分享 d臺(tái)北京華城經(jīng)營(yíng)管理成功解密 （1）LivingMall的規(guī)劃要點(diǎn) （2）“四軸”經(jīng)營(yíng)法的操作密碼 （3）E時(shí)代的Living服務(wù)平臺(tái) （4）打造LivingMall的社會(huì)附加值 Ⅱ購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)管理成功運(yùn)營(yíng)解碼a購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)管理贏利操作指導(dǎo) （1）購(gòu)物中心成功經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略布局 （2）破解現(xiàn)代購(gòu)物中心三大經(jīng)營(yíng)“冰點(diǎn)” （3）“金剛不老”的經(jīng)營(yíng)策略 （4）最前沿經(jīng)營(yíng)方向指導(dǎo) （5）“商業(yè)管理”模式實(shí)戰(zhàn)技巧 （6）百貨公司管理核心引爆 b經(jīng)典購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)管理成功模式 ——上海華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理實(shí)戰(zhàn)解碼 （1）信息化管理魔法 （2）嚴(yán)整之師的梯隊(duì)方陣 （3）舊瓶新酒——物業(yè)管理承包 （4）打造品牌的文脈手法 Ⅲ主題商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理成功運(yùn)營(yíng)解碼a主題商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理全程指導(dǎo) （1）主題商城制勝不二法門 （2）先入為主規(guī)避主題商城品牌經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) （3）“反彈琵琶”經(jīng)營(yíng)管理方略大連汽車城 （4）深圳寶安電子城起死回生解套典范 b家居主題商城經(jīng)營(yíng)管理贏利模式 ——北京東方家園Homedepot運(yùn)營(yíng)模式 （1）首戰(zhàn)必勝的“一站式”經(jīng)營(yíng)策略 （2）獨(dú)辟蹊徑的選址手法 （3）采購(gòu)“節(jié)流”模式操作 （4）攔腰折殺式推廣手法 （5）奏響“科技”號(hào)角的軍團(tuán) c休閑主題商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理贏利模式 ——上海泛洋城市度假村獲利密碼 （1）破譯成功密碼的鑰匙 （2）創(chuàng)新業(yè)態(tài)引爆經(jīng)營(yíng)頭炮 （3）經(jīng)營(yíng)方案整合專家 （4）步步為營(yíng)的眼球推廣策略 d美妝主題商業(yè)項(xiàng)目頂級(jí)贏利模式 ——廣州美博城“美麗風(fēng)暴”成功解碼 （1）釀造熱銷“風(fēng)暴”的三大催化劑 （2）高瞻遠(yuǎn)矚的定位決策 （3）高人一籌的“借殼招商”策略 （4）打造美妝行業(yè)經(jīng)營(yíng)“終點(diǎn)站” （5）把誠(chéng)信進(jìn)行到底 （6）另辟奚徑的經(jīng)營(yíng)推廣戰(zhàn)略 Ⅳ概念型商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理成功運(yùn)營(yíng)解碼a地鐵概念商業(yè)項(xiàng)目個(gè)性化經(jīng)營(yíng)管理模式 （