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商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)的招商及實際操作運(yùn)營指導(dǎo)-資料下載頁

2025-02-18 00:25本頁面
  

【正文】 項目,意欲何為? ? 業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,這是他們嘗試內(nèi)地物業(yè)打包海外上市的一大動作。 探索理想的融資模式 ? “私募基金+海外上市 ” 是最近不少擁有商業(yè)或辦公物業(yè)的發(fā)展商熱衷于探討的理想模式之一。 ? 深國投高管也坦承,欲借與大摩、西蒙集團(tuán)合作之機(jī),探索 “ 商業(yè)+金融+開發(fā) ” 的模式。 跳板在哪里? 1. 新加坡和香港的市場可以作為大家融資的渠道之一,我認(rèn)為香港的市場更加的適合過的融資, 2. 因為新加坡有語言和地域的限制,新加坡的法律語言是英語,并不是華語,香港就比較接近內(nèi)地的市場,無論是語言還是地域。 ‘傍大款 ’ 如何? ? 國內(nèi)的商業(yè)物業(yè)開發(fā)商就是應(yīng)該 ‘ 傍大款 ’ ——盯緊海外基金。 ? 深國投的事例值得國內(nèi)的商業(yè)物業(yè)開發(fā)商仔細(xì)研究:今年以來,深國投通過與海外巨頭的兩次合作,一躍成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的先鋒部隊。 解決 “ 短板 ” 跑步前進(jìn)! ? 在保證商業(yè)利潤的情況下,把后續(xù)運(yùn)營交給國外的基金和國外非常著名的商業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)是一個很好的選擇。 ? 一個先進(jìn)的思路,就是不把項目全部賣掉,而是通過讓出一部分利潤與外資合作經(jīng)營,從而解決了目前國內(nèi)開發(fā)商在運(yùn)作商業(yè)物業(yè)項目時一個共同的“ 短板 ” ——在項目的后期運(yùn)營和管理方面缺乏經(jīng)驗和專業(yè)的團(tuán)隊。 ‘傍大款 ’ 一定要得! ? 傍大款的方式是具有現(xiàn)實性和充分的可行性: ? 事實上,海外機(jī)構(gòu)對投資內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)也是熱情澎湃。 ? 兩方面的原因決定了海外基金對中國的商業(yè)物業(yè)非常感興趣。 頂級商業(yè)地產(chǎn)策劃與流程管理 ? 一 . 市場調(diào)研: : (媒介偏好 /消費習(xí)慣 /消費承受力等) ? ,消費動機(jī) ? 二 .項目定位 ? (賣點)分析 (問題及機(jī)會) (購買者及承租者) 三 .基本 VI(品牌視覺形象設(shè)計) ? 包括基本元素:名稱 /顏色 /標(biāo)準(zhǔn)字 /標(biāo)簽 /吉祥物等 ? 應(yīng)用體系設(shè)計:招商手冊 /招商廣告 /銷售手冊 /形象手冊 /名片 /禮品 /信箋 /服裝 /店面形象等 招商與銷售策略的構(gòu)建 ? 四 .招商策略 ? 五 .銷售策略 品牌形象與促銷策略 ? 一 .品牌形象完善 ? 二 .促銷策略 以季節(jié)節(jié)日為主要脈絡(luò)設(shè)計全年的特色活動。 ? 三 .開業(yè)策略 開業(yè)活動、開幕酒會儀式、引導(dǎo)期傳播、新聞發(fā)布會等。 ? 四 .公開策略 借助新聞力量,旨在短時間提升市場關(guān)注度,直接提升形象,間接促進(jìn)銷售。 ? 五 .氣氛策略 店內(nèi) /店外氣氛的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范設(shè)計,包括常規(guī)氣氛 /季節(jié)節(jié)日氣氛 /促銷等活動氣氛。 ? 六 .服務(wù)策略 服務(wù)概念設(shè)計,服務(wù)規(guī)范建立,服務(wù)質(zhì)量控制體系設(shè)計等。 ? 七 .管理策略 導(dǎo)入 ISO質(zhì)量認(rèn)證。 ? 八 .媒介策略 全年媒介配合策略 DM等特殊媒介的運(yùn)用配合。 業(yè)態(tài)規(guī)劃與店鋪劃分是根本 ? /進(jìn)行市場分析 ? /市場戰(zhàn)略分析 ? ? 商場定位 ? 商場總面積建意 ? 業(yè)態(tài)規(guī)劃 ? 租戶選配 ? 店鋪劃分 項目商業(yè)定位的內(nèi)涵 ? 項目市場定位 ? 項目主題定位 ? 項目業(yè)態(tài)定位 ? 項目價格定位 ? 項目檔次定位 ? 項目形象定位 ? 經(jīng)營方式定位 ? 項目功能定位 專業(yè)市場前期排期控制 ? 排期表 案例: XXX商業(yè)步行街招商策略 ? 招商策略目錄 ? 招商目的 項目介紹 功能定位 項目優(yōu)勢 平面效果圖 招商原則 招商對象 招商要求 優(yōu)惠政策 合作方式 招商流程 一 ,招商目的 ? XXX商業(yè)步行街是以休閑娛樂為主 ,即餐飲 ,娛樂 ,休閑 ,購物的體驗式動感主題街區(qū) .由 XXX市東方元順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè) ,200年 月 日開業(yè) .為了確保 XXX商業(yè)步行街建成后順利運(yùn)營和開業(yè) ,使 XXX商業(yè)步行街事業(yè)得以可持續(xù)發(fā)展 .招商工作是 200年的中心任務(wù) . ? 目前 ,公司正在用全新的運(yùn)作模式和經(jīng)營理念 ,分階段分步驟地全面推進(jìn)招商工作 ,通過各種渠道和形式在全國重點區(qū)域城市開展有針對性的卓有成效的招商 ,一方面要走出 XXX現(xiàn)有的商圈 ,在突破傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)上做文章 ,突出個性化 ,差異化的經(jīng)營特色 ,另一方面著力于 XXX商業(yè)步行街的品牌構(gòu)建和推廣 ,整合有利于自身發(fā)展的社全優(yōu)勢資源 ,最終形成 XXX商業(yè)步行街長效發(fā)展的核心競爭力 ,以推動 XXX步行街步人良性的發(fā)展軌道 . 二 ,項目介紹 ? XXX商業(yè)步行街為 XXX市重點工程 ,東臨火車站 ,西臨城市主幍 道中華大街 ,處于 XXX市黃金商圈中心 ,位置極其優(yōu)越 ,交通極為便利 ,該區(qū)域為 XXX市商業(yè)發(fā)源地之一 ,極具開發(fā)價值 . ? 項目總占地面積 63萬平方米 ,總建筑面積達(dá)到 14萬平方米 ,東西步行街長約 800米 .以 4層商用建筑為主 ,配以三棟高層商用公寓 ,功能分布合理 ,人流車流暢通 ,城市配套齊全 ,規(guī)劃有 550個車位的大型停車場和 4個總面積為 4000多平方的休閑廣場 ,構(gòu)造一個公園式的開放街區(qū) ,錯落分布餐飲 ,休閑 ,娛樂 ,購物等多種業(yè)態(tài) ,最終實現(xiàn)項目 一站式休閑娛樂 ,休閑中購物 . 三 ,功能定位 以餐飲 ,娛樂 ,休閑為主 ,購物為輔 ,打造特色時尚動感主題街區(qū) . 市場定位 : 本市所有人群的特定消費 ,以規(guī)模和特色取勝 ,重點突出 15\35歲年輕消費群體 ,與橋西其他商業(yè)業(yè)態(tài)形成鼎足之勢 ,互補(bǔ)互動 . 1,餐飲在檔次上以中檔餐飲為主 ,突出特色餐飲 ,休閑餐飲 . 2,娛樂以時尚娛樂為主 ,體現(xiàn)年輕人的新奇 ,新潮 ,刺激 . 3,休閑以本地市場認(rèn)可的業(yè)態(tài)為主 .如網(wǎng)吧 ,茶樓 ,咖啡廳 . 4,購物以時尚服飾 ,運(yùn)動服飾 ,飾品為主 ,便利店為輔 四 ,項目優(yōu)勢 ? 1,位置優(yōu)勢 :“XXX商業(yè)文化街 ” 東臨火車站 ,西接青年街市場 ,北望東方購物中心 ,南到自強(qiáng)路金融商務(wù)區(qū) ,處于東購商圈的中心 ,位置極其優(yōu)越 ,交通極為便利 . ? 2,管理優(yōu)勢 : XXX東方城市廣場有限公司 入駐本案 ,負(fù)責(zé)統(tǒng)一經(jīng)營管理 3,政策優(yōu)勢 :該項目為 XXX市橋西區(qū)重點扶持項目 . 4,定位優(yōu)勢 : 5,品牌優(yōu)勢 : 6,設(shè)備優(yōu)勢 ? 1) 國內(nèi)知名品牌 “ 訊達(dá) ” 扶梯八部 ,室內(nèi)六部 ,室外兩部 2) 國際知名品牌 “ 奧的斯 ” 直梯九部 ,其中兩部為觀光梯 3) 寬帶網(wǎng)直接接入高層公寓 ,采用光纖接入 ,讓每位用戶暢游在高速的網(wǎng)絡(luò)世界里 ,同時酒吧 ,咖啡廳可按商家要求接入寬帶端口 ,以滿足不同人士的需求 ? 根據(jù)人流分為四個小型廣場 ,可供商家舉辦促銷活動 ,顧客休息 ,娛樂配備火災(zāi)自動報警及聯(lián)動系統(tǒng) ,有線電視系統(tǒng) ,安全防范系統(tǒng) ,綜合布線系統(tǒng)及停車場記費管理系統(tǒng) 供電指標(biāo) :低壓電電壓為 380/22V 總設(shè)備容量 :3508KW 總計算容量 :2769KW 中央空調(diào)指標(biāo) :空調(diào)冷負(fù)荷為 Q冷 =5008K/W 冷指標(biāo) :167W/平方米 熱負(fù)荷 :Q熱 =3060KW 熱指標(biāo) :85W/平方米 環(huán)保 :設(shè)備采用低噪聲 ,設(shè)備基礎(chǔ)采用隔震處理 ,管道與設(shè)備接口采用軟接口 ,并根據(jù)需要安裝消聲裝置 . 消防 :耐火等級 :高級公寓 ,商店 ,地下車庫等耐火等級均為一級 . 節(jié)能 :在建筑設(shè)計中加強(qiáng) ,改善了建筑物 周圍的綠化 五 ,平面效果圖 1,步行街效果圖 2,一期效果圖 4,內(nèi)街效果圖 5,西入口效果圖 6,一層平面圖 7,二層平面圖 8,三層平面圖 9,四層平面圖 六 ,招商原則 ? 實行 “ 二個重點四個優(yōu)先 ” 的原則 ? (―) 二個重點 1,重點引進(jìn)國內(nèi)外有影響 ,有實力的商業(yè)機(jī)構(gòu)加盟合作 。 2,對名家 ,名品 ,名企 ,名人重點招商 . ? (二 )四個優(yōu)先 1,廠家優(yōu)先 :廠家直接合作優(yōu)先答約 。 2,名優(yōu)品牌優(yōu)先 :國內(nèi)外著名品牌優(yōu)先引進(jìn) 。 3,獨家經(jīng)營優(yōu)先 :品牌在本區(qū)域獨家經(jīng)營的優(yōu)先引進(jìn) 。 4,特色項目優(yōu)先 :擁有特色經(jīng)營項目的商業(yè)機(jī)構(gòu)優(yōu)先引進(jìn) . 七 ,招商對象 l,國內(nèi)外名優(yōu)品牌生產(chǎn)廠家 , 2,國內(nèi)外有較強(qiáng)的經(jīng)營實力 ,大經(jīng)營規(guī)模的商業(yè)機(jī)構(gòu) 。 3,有豐富營銷經(jīng)驗的地區(qū)級品牌代理商 : 4,有一定實力的研發(fā)機(jī)構(gòu)或生產(chǎn)廠家 . 八 ,招商要求 1,各廠商必須持有工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照 ,稅務(wù)登記證 ,生產(chǎn)許可證 ,產(chǎn)品合格證及其它相關(guān)證件 ,并符合國家有關(guān)規(guī)定 。 2,經(jīng)營范圍中有涉及國家法律 ,行政法規(guī)規(guī)定的 ,須提交有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件 。 3,實行商品保真經(jīng)營 .嚴(yán)禁假冒偽劣商品入場 。 4,所有業(yè)主經(jīng)營戶或經(jīng)營機(jī)構(gòu)均須按招商流程順序入場 . 九 ,優(yōu)惠政策 十 ,合作方式 l,買斷經(jīng)營 :一次性買斷產(chǎn)權(quán)的方式 . 2,租賃經(jīng)營 :交納租金和相應(yīng)的物業(yè)管理費 ,招商經(jīng)營自主 ,內(nèi)部自行管理 ,外部由物管公司統(tǒng) ― 管理 ,公用部分使用按 XXX步行街經(jīng)營管理規(guī)定執(zhí)行 . 3,保底經(jīng)營 :以保底租金確定合作經(jīng)營的方式 . ① 以租賃總價確定保底租金 。 ② 根據(jù)銷售額測算分或比例 。 案例分享 ? 目 錄 ? 第一部分 項目綜合評估 ……………………………………………………………………… P3 ? ? ? ? 第二部分 項目定位 …………………………………………………………………………… P8 ? ? ? ? ? 第三部分 租金價格定位 …………………………………………………………………… P13 ? ? ? ? 第四部分 招商方案優(yōu)選 …………………………………………………………………… P17 ? ? ? ? ? ? ? 第五部份 招商準(zhǔn)備工作 …………………………………………………………………… P23 ? ? ? ? ? ? ? 第六部份 招商計劃及實施 ………………………………………………………………… P26 ? ? ? 商城成功的因素 一個商城的成功所需要的幾方面配合 商城成功基本要素 商城外部 條件 商城 市場 定位 商城營銷推廣策略 商城管理 服務(wù) 經(jīng)營者的 實力 成功的商城關(guān)注要點 ? 商場管理服務(wù)素質(zhì)和經(jīng)營者是否具有實力、有信譽(yù)的商家乃商場成敗的關(guān)鍵因素。 各商家投入資本,除了維持產(chǎn)品的質(zhì)素,迎合潮流,還要注重裝修,櫥窗陳列,燈光,形象,以及售貨員的服務(wù)水平等等;以建立消費者對此商場的商家及貨品的信心,所以選擇商家方面,除了租金回報外,還要作多方面的考慮。 ? 發(fā)展商必須清楚的認(rèn)識到,要把好的經(jīng)營者請來進(jìn)駐商場作為『 旗艦商家 』 ,必須把租賃條件盡量放寬,盡量去迎合有號召力商家的需要,讓他們先落實進(jìn)駐,再利用知名商家的號召力去吸引其它經(jīng)營資源。 ? 唯有準(zhǔn)確的定位、合理租金和正確的營銷推廣策略,才有機(jī)會將所有鋪面全部租出,并成功開業(yè),提升商場的整體價值。 ? 一個商場的成功,發(fā)展商乃最高的決策人,必須認(rèn)清成功的關(guān)鍵,深思熟慮,不能急功近利,以期望一個物業(yè)長遠(yuǎn)性的成長過程,獲取最大回報,實現(xiàn)商鋪的升值和商鋪銷售的價值最大化,實現(xiàn)利潤最大化。 案例研討 ? 案例一:某大型商城已經(jīng) 100%完成了招商,但是,仍然有大批商戶等待入駐。如何解決? ? 一、排隊候補(bǔ)? ? 二、擴(kuò)建增容? ? 三、維持現(xiàn)狀? ? 四、動態(tài)招商? 謝 謝 擋不住的誘惑 ——商業(yè)地產(chǎn)! 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. 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