【正文】 街全部持有，中央休閑廣場商業(yè)獨立部分全部持有，持有銷售比例大致 1： 1. 再次：通過西南第一餐飲街招商強勢營銷，來拉勱市場關注度，通過行業(yè)（餐飲）營銷來進行圈內造“勢”，通過聯(lián)勱營銷（萬年花城）強化區(qū)位價值，通過有效控盤機制，在投資者中營造“虛幻”投資價值 最后：放盤策略，租賃、銷售穿插進行，互相襯托。按照人流勱向，由外向內放盤。根據(jù)市場信息，適時放盤。 壹 理論篇 貳 市場篇 叁 借鑒篇 肆 建議篇 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 ■ 地段的問題？ ■ 規(guī)模的問題？ ■ 投資和回報的問題？ ■ 招商的策略和時機問題？ ■ 業(yè)態(tài)和功能布局的問題？ ■ 建筑設計和經(jīng)營需求的問題？ ■ 主力店引進與整體收益的問題？ ■ 前期規(guī)劃與后期經(jīng)營管理的問題？ ■ 專業(yè)的市場調研是解決一系列問題的開端？ ■ 慎密的商業(yè)規(guī)劃是商業(yè)地產開發(fā)的必須步驟？ ■ 專業(yè)團隊的加入是商業(yè)地產開發(fā)成功的保障？ 對商業(yè)地產運行規(guī)律的充分研究 第四部分 建 議 篇 商業(yè)地產運行規(guī)律研究 順應市場的核心商業(yè)價值觀 第四部分 建 議 篇 企業(yè)利潤 客戶價值 利潤實現(xiàn) 1 2 在無外界因素影響的前提下，一個商業(yè)項目的內在商業(yè)價值保持一種階段性動態(tài)平衡 商業(yè)項目的相關利益方總價值保持穩(wěn)定的平衡狀態(tài)，一方獲得的過多，必定以攫取另一方價值為前提。 現(xiàn)代商業(yè)地產發(fā)展不是零和游戲，而是共贏的游戲時代，我們應以打造可持續(xù)的商業(yè)生態(tài)為己任來完善我們的商業(yè)價值觀 平衡價值論觀點 需求管理 商業(yè)地產成功關鍵 第四部分 建 議 篇 商業(yè)房地產商 承租戶、投資者 社會需求結構 和變化趨勢 商圈結構、 相互關系分析 通過發(fā)現(xiàn)、順應、引導需求來吸引商業(yè)經(jīng)營者和商鋪投資者 商業(yè)業(yè)態(tài)分析 商戶特點分析 商圈具有潛在的盈利性 制造商氣、買氣 發(fā)現(xiàn)市場需求 順應市場需求 引導市場需求 需求管理 消費者 規(guī)劃、設計、制造商圈 商業(yè)房地產的核心 商業(yè)地產運行規(guī)律研究 競爭優(yōu)勢 關鍵影響因素 第四部分 建 議 篇 商業(yè)地產運行規(guī)律研究 戰(zhàn)略目標 行業(yè)發(fā)展特征 企業(yè)內部、外部資源整合 產業(yè)核心 從戰(zhàn)略的角度來講，競爭優(yōu)勢來自兩方面，成本領先和差異化。 成本領先就我部來說，主要采取強整合弱分工的策略及扁平管理策略。 差異化則是擁有獨特的技能和資源從而可以獲得優(yōu)厚收益的能力。 系統(tǒng)性思維 競爭優(yōu)勢 差異化 真正成功的競爭丌是局限在提升自身的地位，而是沿著使產業(yè)發(fā)展更趨完善的方向前行。 戰(zhàn)略戰(zhàn)術的同質化 開發(fā)概念 營銷策劃 ?價值提升最大的環(huán)節(jié) 商業(yè)房地產發(fā)展優(yōu)勢定位 價值鏈 商業(yè)地產核心基礎 第四部分 建 議 篇 商業(yè)地產運行規(guī)律研究 商業(yè)地產商 商戶 消費者 產業(yè)價值 客戶價值 價值承諾 價值實現(xiàn) 價值溢出 規(guī)劃設計 定位策劃 招商銷售 商業(yè)管理 投資策劃 商業(yè)房地產產業(yè)平臺 商業(yè)產業(yè)平臺 房地產 產業(yè)平臺 商業(yè)企業(yè) 商業(yè)企業(yè)房地產 企業(yè) 價值鏈關鍵增值環(huán)節(jié) 第四部分 建 議 篇 商業(yè)地產運行規(guī)律研究 商業(yè)管理 投資策劃 規(guī)劃設計 市場營銷 客戶價值 價值 增值金三角 核心競爭力構建指南 第四部分 建 議 篇 商業(yè)地產運行規(guī)律研究 ?丌同地域商業(yè)圈、機會分析能力 ?具有普遍化意義的需求把握能力 ?品牌經(jīng)營商研究、關系管理能力 ?信息資料采集、分析、共享能力 ?商業(yè)地產的物業(yè)增值管理能力 ?需求和價值鏈創(chuàng)新能力 對內：需求管理能力 對外：產業(yè)運作能力 ?投資策劃的融資、決策能力 ?規(guī)劃設計的指導能力 ?營銷指導、效果評價能力 ?招商、銷售的實操能力 ?商業(yè)管理指導、評價能力 ?學習和知識經(jīng)營能力 第四部分 建 議 篇 丌僅是商業(yè)物業(yè)和地產開發(fā)的成功 商業(yè)房地產戰(zhàn)略 商業(yè)房地產商成功 商圈設計運營成功 商業(yè)需求的把握和管理 迎合哪種消費時尚 服務定位不哪一類消費者 打造什么樣的消費主題和開發(fā)概念 適合消費者和消費主題的商業(yè)業(yè)態(tài)是哪些 不誰合作獲得所需的品牌和資金資源 ?需求的發(fā)現(xiàn)、順應和滿足 ?文化的研究和創(chuàng)新 消費者 商戶 商業(yè)房地產投資決策 商業(yè)需求的預期房地產收益 商業(yè)房地產投資開發(fā)資本 商業(yè)房地產商 消費者 商戶 “圖”解構規(guī)律 商業(yè)地產運行規(guī)律研究 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 發(fā)展模式 綜合組織戰(zhàn)略構建 第四部分 建 議 篇 商 業(yè) 部商 業(yè) 地 產 營 銷 中 心 商 業(yè) 地 產 運 營 中 心 商 業(yè) 地 產 金 融 服 務 中 心商 業(yè) 服 務 部 商 業(yè) 項 目 專 案 部 顧 問 服 務 部專 案 營 運 部 品 推 和 標 準 化 部M I S 中 心商 鋪 服 務 部商 業(yè) 招 商 專 案商 業(yè) 銷 售 專 案專 案 T E A M 1專 案 T E A M 2對 外提 供 商業(yè) 顧 問服 務對 內提 供 接 案 服務 及 案 場 策劃 服 務對 外承 攬 個 體的 商 業(yè) 租售 服 務對 內整 合 需 求 ，提 供 信 息信 息 費 代 理 服 務費品 牌 加 盟 費金 融 顧 問 服 務 / 承 銷 傭 金營 運 傭 金租 售 代 理 費顧 問 費我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 發(fā)展模式 第四部分 建 議 篇 中心 營銷中心 部門 商業(yè)服務部 項目與案部 頊問服務部 平臺 上下游得信息收集整理，建立系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫 項目平臺 與業(yè)研究 研究方向 基于商戶、投資人的非系統(tǒng)性研究 以項目為核心的操盤 研究 以項目展開進行系統(tǒng)性研究 工作內容 承攬個體商業(yè)租售服務工作 尾盤服務 供需信息收 集發(fā)布 代理招商銷售 提供接案服務 及頊問服務 傭金形式 代理傭金 代理傭金 信息服務費 租售代理費 頊問費 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 發(fā)展模式 第四部分 建 議 篇 中心 運營中心 金融服務中心 部門 與案運營部 品推及標準化部 商業(yè)金融服務部門 金融產品銷售部 平臺 運營平臺 運營平臺 金融服務平臺 證券化的產品 研究方向 商業(yè)運營實務研 究及產業(yè)、行業(yè) 研究 運營流程研究工作 進行商業(yè)地產資本證券 化的工作 對證券化產品承銷工作 傭金形式 運營傭金 管理輸出品牌加盟費 金融服務咨詢費 承銷傭金 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 發(fā)展圖解模式 第四部分 建 議 篇 以項目為核心的與業(yè)化研究機制 需求管理能力 資源整合能力 和諧共贏的商業(yè)觀 系統(tǒng)性思維模式 商業(yè)部 標準化擴張模式 商業(yè)地產綜合服務提供商 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 平臺建設 第四部分 建 議 篇 零售知名品牌 娛樂知名品牌 休閑知名品牌 餐飲知名品牌 酒店知名品牌 ……… 選擇標準 各品牌資料整理分析 商業(yè)品牌需求分析 品牌及品牌組合研究 依托品牌的產業(yè)研究 資源平臺 營銷策劃 運營管理 投資策劃 金融服務 ……… 操作標準 符合需求標準 流程標準化 成本控制最優(yōu)化 產業(yè)平臺 需求管理 知識經(jīng)營 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 在專業(yè)調研分析基礎上確定項目定位 第四部分 建 議 篇 商業(yè)開發(fā)的第一要素是地段，第二要素是定位。 目標市場定位兩個要求 —— 準確、全面 目標消費群定位與區(qū)域功能緊密關聯(lián) 目標投資小業(yè)主定位應明確目標市場區(qū)域 項目目標商戶群單位的三個原則 原則 主力商戶優(yōu)先 原則 以核心商戶提升商圈價值 原則 經(jīng)營者與租戶達成“利益共同體” 項目競爭定位 —— 實行差異化 項目功能定位流行全面一體式購物 項目經(jīng)營主題特色定位 —— 主題突出、結構合理 項目經(jīng)營方式定位 —— 因時制宜、因時而變 項目經(jīng)營業(yè)態(tài)定位 —— 最優(yōu)化業(yè)態(tài)布置原則 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 圍繞運營價值鏈，組建利益共同體 1 2 3 4 開發(fā)商 與政府 作為商業(yè)地產的開發(fā)運 營商 ,必須充分與政府溝通 ,盡量 符合政府城市規(guī)劃的要求 ,并動 用一切資源說服政府的政策支持 . 強強聯(lián)合 銀行對商業(yè)地產項目的 貸款非常謹慎，進行長期價值運 作可以考慮與資本或其他企業(yè)合 作共同開發(fā)項目。 與大型零售商 國內許多實力雄厚的 地產商與國內外知名優(yōu)勢零售企業(yè) 結成戰(zhàn)略聯(lián)盟，分別借助對方的力 量大舉擴張各自的市場規(guī)模 與小業(yè)主 /租戶 房地產商可以借助 商業(yè)巨頭的品牌效應提高鋪位售 價和加快中小店的招商進度。 第四部分 建 議 篇 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 實施專業(yè)團隊管理 外腦介入式 開發(fā)商在不懂商業(yè)經(jīng)營管理或不愿花費人力經(jīng)營管理的情況下，可以 聘請經(jīng)營管理公司專門經(jīng)營項目。 方案一 外腦植移式 開發(fā)商與經(jīng)營管理公司合作共同經(jīng)營項目，各自承擔相應的職能，發(fā)展商 一般承擔商場的物業(yè)管理部分，商業(yè)部分交給經(jīng)營管理公司負責。 方案二 內生經(jīng)營式 第三種方式就是發(fā)展商自己成立經(jīng)營管理公司經(jīng)營項目。 方案三 第四部分 建 議 篇 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 培育運營管理能力，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展 第四部分 建 議 篇 以可持續(xù)發(fā)展為目標培育運營管理能力 第一，嚴格控制商家的品牌和經(jīng)營實力；嚴進嚴出。大的方面指整個商場管理機構的品牌和經(jīng)營實力，小的方面指進駐商戶的品牌和實力 ， ?第二，租金要與市場行情保持一致并給予經(jīng)營商家一定利潤空間； ?第三，宣傳推廣要能做到持續(xù)不斷，做到永續(xù)經(jīng)營 ，售后服務要確保消費者利益； 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 產權銷售與統(tǒng)一經(jīng)營相平衡 聚焦產品、創(chuàng)新銷售 原則專業(yè)市場、商業(yè)街項目是可以考慮進行產權銷售的，因店鋪的獨立 性強，經(jīng)營受眾窄，可以與經(jīng)營平衡。 策略一 賣小留大 將主力店、品牌店等能夠大力拉升商業(yè)物業(yè)氛圍和價值的店鋪自行持有， 而將小店鋪銷售，并同時簽訂后期統(tǒng)一經(jīng)營的合約。 策略二 售后返租 多考慮對預售的中小商鋪實行售后返租，以使眾多商鋪在經(jīng)營上形成合力。 售后返租應做到三個統(tǒng)一：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷管理、統(tǒng)一服務與監(jiān)督。 策略三 第四部分 建 議 篇 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 創(chuàng)新商業(yè)地投融資機制 基金 /信托 在美國 199家基金和 171家公開上市基金中擁有全國購物中心一半以上的投 資，進行基金化及房地產信托運作，將會是未來開發(fā)資金籌措的一個重要渠道。 渠道一 產權式銷售 大面積類型的商業(yè)地產進行產權式分割銷售，這種方式一直以來都是國內 運作商業(yè)地產的主流模式，也獲得極大成功，但該模式對返租結束后的投資方與 經(jīng)營方矛盾未能找到完善的解決方式。 渠道二 證券化 最終解決方式則必須依賴于未來商業(yè)地產投資運營的發(fā)展方向 —— “ 商業(yè) 產證券化 ” 。即是將所有權進行證券化，委托專業(yè)機構統(tǒng)一行使經(jīng)營管理權。具 體方式就是商業(yè)地產基金及商業(yè)地產產權信托。 渠道三 第四部分 建 議 篇 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , January 23, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 03:12:4703:12:4703:121/23/2023 3:12:47 AM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 :12:4703:12Jan2323Jan23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 03:12:4703:12:4703:12