【正文】 街全部持有，中央休閑廣場(chǎng)商業(yè)獨(dú)立部分全部持有，持有銷售比例大致 1： 1. 再次：通過西南第一餐飲街招商強(qiáng)勢(shì)營銷，來拉勱市場(chǎng)關(guān)注度，通過行業(yè)（餐飲）營銷來進(jìn)行圈內(nèi)造“勢(shì)”，通過聯(lián)勱?duì)I銷（萬年花城）強(qiáng)化區(qū)位價(jià)值，通過有效控盤機(jī)制，在投資者中營造“虛幻”投資價(jià)值 最后：放盤策略，租賃、銷售穿插進(jìn)行，互相襯托。按照人流勱向，由外向內(nèi)放盤。根據(jù)市場(chǎng)信息，適時(shí)放盤。 壹 理論篇 貳 市場(chǎng)篇 叁 借鑒篇 肆 建議篇 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 ■ 地段的問題？ ■ 規(guī)模的問題？ ■ 投資和回報(bào)的問題？ ■ 招商的策略和時(shí)機(jī)問題？ ■ 業(yè)態(tài)和功能布局的問題？ ■ 建筑設(shè)計(jì)和經(jīng)營需求的問題？ ■ 主力店引進(jìn)與整體收益的問題？ ■ 前期規(guī)劃與后期經(jīng)營管理的問題？ ■ 專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研是解決一系列問題的開端？ ■ 慎密的商業(yè)規(guī)劃是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的必須步驟？ ■ 專業(yè)團(tuán)隊(duì)的加入是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成功的保障？ 對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行規(guī)律的充分研究 第四部分 建 議 篇 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行規(guī)律研究 順應(yīng)市場(chǎng)的核心商業(yè)價(jià)值觀 第四部分 建 議 篇 企業(yè)利潤 客戶價(jià)值 利潤實(shí)現(xiàn) 1 2 在無外界因素影響的前提下，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的內(nèi)在商業(yè)價(jià)值保持一種階段性動(dòng)態(tài)平衡 商業(yè)項(xiàng)目的相關(guān)利益方總價(jià)值保持穩(wěn)定的平衡狀態(tài)，一方獲得的過多，必定以攫取另一方價(jià)值為前提。 現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展不是零和游戲，而是共贏的游戲時(shí)代，我們應(yīng)以打造可持續(xù)的商業(yè)生態(tài)為己任來完善我們的商業(yè)價(jià)值觀 平衡價(jià)值論觀點(diǎn) 需求管理 商業(yè)地產(chǎn)成功關(guān)鍵 第四部分 建 議 篇 商業(yè)房地產(chǎn)商 承租戶、投資者 社會(huì)需求結(jié)構(gòu) 和變化趨勢(shì) 商圈結(jié)構(gòu)、 相互關(guān)系分析 通過發(fā)現(xiàn)、順應(yīng)、引導(dǎo)需求來吸引商業(yè)經(jīng)營者和商鋪投資者 商業(yè)業(yè)態(tài)分析 商戶特點(diǎn)分析 商圈具有潛在的盈利性 制造商氣、買氣 發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)需求 順應(yīng)市場(chǎng)需求 引導(dǎo)市場(chǎng)需求 需求管理 消費(fèi)者 規(guī)劃、設(shè)計(jì)、制造商圈 商業(yè)房地產(chǎn)的核心 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行規(guī)律研究 競爭優(yōu)勢(shì) 關(guān)鍵影響因素 第四部分 建 議 篇 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行規(guī)律研究 戰(zhàn)略目標(biāo) 行業(yè)發(fā)展特征 企業(yè)內(nèi)部、外部資源整合 產(chǎn)業(yè)核心 從戰(zhàn)略的角度來講，競爭優(yōu)勢(shì)來自兩方面，成本領(lǐng)先和差異化。 成本領(lǐng)先就我部來說，主要采取強(qiáng)整合弱分工的策略及扁平管理策略。 差異化則是擁有獨(dú)特的技能和資源從而可以獲得優(yōu)厚收益的能力。 系統(tǒng)性思維 競爭優(yōu)勢(shì) 差異化 真正成功的競爭丌是局限在提升自身的地位，而是沿著使產(chǎn)業(yè)發(fā)展更趨完善的方向前行。 戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)的同質(zhì)化 開發(fā)概念 營銷策劃 ?價(jià)值提升最大的環(huán)節(jié) 商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展優(yōu)勢(shì)定位 價(jià)值鏈 商業(yè)地產(chǎn)核心基礎(chǔ) 第四部分 建 議 篇 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行規(guī)律研究 商業(yè)地產(chǎn)商 商戶 消費(fèi)者 產(chǎn)業(yè)價(jià)值 客戶價(jià)值 價(jià)值承諾 價(jià)值實(shí)現(xiàn) 價(jià)值溢出 規(guī)劃設(shè)計(jì) 定位策劃 招商銷售 商業(yè)管理 投資策劃 商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)平臺(tái) 商業(yè)產(chǎn)業(yè)平臺(tái) 房地產(chǎn) 產(chǎn)業(yè)平臺(tái) 商業(yè)企業(yè) 商業(yè)企業(yè)房地產(chǎn) 企業(yè) 價(jià)值鏈關(guān)鍵增值環(huán)節(jié) 第四部分 建 議 篇 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行規(guī)律研究 商業(yè)管理 投資策劃 規(guī)劃設(shè)計(jì) 市場(chǎng)營銷 客戶價(jià)值 價(jià)值 增值金三角 核心競爭力構(gòu)建指南 第四部分 建 議 篇 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行規(guī)律研究 ?丌同地域商業(yè)圈、機(jī)會(huì)分析能力 ?具有普遍化意義的需求把握能力 ?品牌經(jīng)營商研究、關(guān)系管理能力 ?信息資料采集、分析、共享能力 ?商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)增值管理能力 ?需求和價(jià)值鏈創(chuàng)新能力 對(duì)內(nèi)：需求管理能力 對(duì)外：產(chǎn)業(yè)運(yùn)作能力 ?投資策劃的融資、決策能力 ?規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)能力 ?營銷指導(dǎo)、效果評(píng)價(jià)能力 ?招商、銷售的實(shí)操能力 ?商業(yè)管理指導(dǎo)、評(píng)價(jià)能力 ?學(xué)習(xí)和知識(shí)經(jīng)營能力 第四部分 建 議 篇 丌僅是商業(yè)物業(yè)和地產(chǎn)開發(fā)的成功 商業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略 商業(yè)房地產(chǎn)商成功 商圈設(shè)計(jì)運(yùn)營成功 商業(yè)需求的把握和管理 迎合哪種消費(fèi)時(shí)尚 服務(wù)定位不哪一類消費(fèi)者 打造什么樣的消費(fèi)主題和開發(fā)概念 適合消費(fèi)者和消費(fèi)主題的商業(yè)業(yè)態(tài)是哪些 不誰合作獲得所需的品牌和資金資源 ?需求的發(fā)現(xiàn)、順應(yīng)和滿足 ?文化的研究和創(chuàng)新 消費(fèi)者 商戶 商業(yè)房地產(chǎn)投資決策 商業(yè)需求的預(yù)期房地產(chǎn)收益 商業(yè)房地產(chǎn)投資開發(fā)資本 商業(yè)房地產(chǎn)商 消費(fèi)者 商戶 “圖”解構(gòu)規(guī)律 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行規(guī)律研究 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 發(fā)展模式 綜合組織戰(zhàn)略構(gòu)建 第四部分 建 議 篇 商 業(yè) 部商 業(yè) 地 產(chǎn) 營 銷 中 心 商 業(yè) 地 產(chǎn) 運(yùn) 營 中 心 商 業(yè) 地 產(chǎn) 金 融 服 務(wù) 中 心商 業(yè) 服 務(wù) 部 商 業(yè) 項(xiàng) 目 專 案 部 顧 問 服 務(wù) 部專 案 營 運(yùn) 部 品 推 和 標(biāo) 準(zhǔn) 化 部M I S 中 心商 鋪 服 務(wù) 部商 業(yè) 招 商 專 案商 業(yè) 銷 售 專 案專 案 T E A M 1專 案 T E A M 2對(duì) 外提 供 商業(yè) 顧 問服 務(wù)對(duì) 內(nèi)提 供 接 案 服務(wù) 及 案 場(chǎng) 策劃 服 務(wù)對(duì) 外承 攬 個(gè) 體的 商 業(yè) 租售 服 務(wù)對(duì) 內(nèi)整 合 需 求 ，提 供 信 息信 息 費(fèi) 代 理 服 務(wù)費(fèi)品 牌 加 盟 費(fèi)金 融 顧 問 服 務(wù) / 承 銷 傭 金營 運(yùn) 傭 金租 售 代 理 費(fèi)顧 問 費(fèi)我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 發(fā)展模式 第四部分 建 議 篇 中心 營銷中心 部門 商業(yè)服務(wù)部 項(xiàng)目與案部 頊問服務(wù)部 平臺(tái) 上下游得信息收集整理，建立系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫 項(xiàng)目平臺(tái) 與業(yè)研究 研究方向 基于商戶、投資人的非系統(tǒng)性研究 以項(xiàng)目為核心的操盤 研究 以項(xiàng)目展開進(jìn)行系統(tǒng)性研究 工作內(nèi)容 承攬個(gè)體商業(yè)租售服務(wù)工作 尾盤服務(wù) 供需信息收 集發(fā)布 代理招商銷售 提供接案服務(wù) 及頊問服務(wù) 傭金形式 代理傭金 代理傭金 信息服務(wù)費(fèi) 租售代理費(fèi) 頊問費(fèi) 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 發(fā)展模式 第四部分 建 議 篇 中心 運(yùn)營中心 金融服務(wù)中心 部門 與案運(yùn)營部 品推及標(biāo)準(zhǔn)化部 商業(yè)金融服務(wù)部門 金融產(chǎn)品銷售部 平臺(tái) 運(yùn)營平臺(tái) 運(yùn)營平臺(tái) 金融服務(wù)平臺(tái) 證券化的產(chǎn)品 研究方向 商業(yè)運(yùn)營實(shí)務(wù)研 究及產(chǎn)業(yè)、行業(yè) 研究 運(yùn)營流程研究工作 進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)資本證券 化的工作 對(duì)證券化產(chǎn)品承銷工作 傭金形式 運(yùn)營傭金 管理輸出品牌加盟費(fèi) 金融服務(wù)咨詢費(fèi) 承銷傭金 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 發(fā)展圖解模式 第四部分 建 議 篇 以項(xiàng)目為核心的與業(yè)化研究機(jī)制 需求管理能力 資源整合能力 和諧共贏的商業(yè)觀 系統(tǒng)性思維模式 商業(yè)部 標(biāo)準(zhǔn)化擴(kuò)張模式 商業(yè)地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 平臺(tái)建設(shè) 第四部分 建 議 篇 零售知名品牌 娛樂知名品牌 休閑知名品牌 餐飲知名品牌 酒店知名品牌 ……… 選擇標(biāo)準(zhǔn) 各品牌資料整理分析 商業(yè)品牌需求分析 品牌及品牌組合研究 依托品牌的產(chǎn)業(yè)研究 資源平臺(tái) 營銷策劃 運(yùn)營管理 投資策劃 金融服務(wù) ……… 操作標(biāo)準(zhǔn) 符合需求標(biāo)準(zhǔn) 流程標(biāo)準(zhǔn)化 成本控制最優(yōu)化 產(chǎn)業(yè)平臺(tái) 需求管理 知識(shí)經(jīng)營 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 在專業(yè)調(diào)研分析基礎(chǔ)上確定項(xiàng)目定位 第四部分 建 議 篇 商業(yè)開發(fā)的第一要素是地段，第二要素是定位。 目標(biāo)市場(chǎng)定位兩個(gè)要求 —— 準(zhǔn)確、全面 目標(biāo)消費(fèi)群定位與區(qū)域功能緊密關(guān)聯(lián) 目標(biāo)投資小業(yè)主定位應(yīng)明確目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域 項(xiàng)目目標(biāo)商戶群單位的三個(gè)原則 原則 主力商戶優(yōu)先 原則 以核心商戶提升商圈價(jià)值 原則 經(jīng)營者與租戶達(dá)成“利益共同體” 項(xiàng)目競爭定位 —— 實(shí)行差異化 項(xiàng)目功能定位流行全面一體式購物 項(xiàng)目經(jīng)營主題特色定位 —— 主題突出、結(jié)構(gòu)合理 項(xiàng)目經(jīng)營方式定位 —— 因時(shí)制宜、因時(shí)而變 項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)態(tài)定位 —— 最優(yōu)化業(yè)態(tài)布置原則 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 圍繞運(yùn)營價(jià)值鏈，組建利益共同體 1 2 3 4 開發(fā)商 與政府 作為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn) 營商 ,必須充分與政府溝通 ,盡量 符合政府城市規(guī)劃的要求 ,并動(dòng) 用一切資源說服政府的政策支持 . 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合 銀行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的 貸款非常謹(jǐn)慎，進(jìn)行長期價(jià)值運(yùn) 作可以考慮與資本或其他企業(yè)合 作共同開發(fā)項(xiàng)目。 與大型零售商 國內(nèi)許多實(shí)力雄厚的 地產(chǎn)商與國內(nèi)外知名優(yōu)勢(shì)零售企業(yè) 結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，分別借助對(duì)方的力 量大舉擴(kuò)張各自的市場(chǎng)規(guī)模 與小業(yè)主 /租戶 房地產(chǎn)商可以借助 商業(yè)巨頭的品牌效應(yīng)提高鋪位售 價(jià)和加快中小店的招商進(jìn)度。 第四部分 建 議 篇 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 實(shí)施專業(yè)團(tuán)隊(duì)管理 外腦介入式 開發(fā)商在不懂商業(yè)經(jīng)營管理或不愿花費(fèi)人力經(jīng)營管理的情況下，可以 聘請(qǐng)經(jīng)營管理公司專門經(jīng)營項(xiàng)目。 方案一 外腦植移式 開發(fā)商與經(jīng)營管理公司合作共同經(jīng)營項(xiàng)目，各自承擔(dān)相應(yīng)的職能，發(fā)展商 一般承擔(dān)商場(chǎng)的物業(yè)管理部分，商業(yè)部分交給經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)。 方案二 內(nèi)生經(jīng)營式 第三種方式就是發(fā)展商自己成立經(jīng)營管理公司經(jīng)營項(xiàng)目。 方案三 第四部分 建 議 篇 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 培育運(yùn)營管理能力，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展 第四部分 建 議 篇 以可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)培育運(yùn)營管理能力 第一，嚴(yán)格控制商家的品牌和經(jīng)營實(shí)力；嚴(yán)進(jìn)嚴(yán)出。大的方面指整個(gè)商場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)的品牌和經(jīng)營實(shí)力，小的方面指進(jìn)駐商戶的品牌和實(shí)力 ， ?第二，租金要與市場(chǎng)行情保持一致并給予經(jīng)營商家一定利潤空間； ?第三，宣傳推廣要能做到持續(xù)不斷，做到永續(xù)經(jīng)營 ，售后服務(wù)要確保消費(fèi)者利益； 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 產(chǎn)權(quán)銷售與統(tǒng)一經(jīng)營相平衡 聚焦產(chǎn)品、創(chuàng)新銷售 原則專業(yè)市場(chǎng)、商業(yè)街項(xiàng)目是可以考慮進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷售的，因店鋪的獨(dú)立 性強(qiáng)，經(jīng)營受眾窄，可以與經(jīng)營平衡。 策略一 賣小留大 將主力店、品牌店等能夠大力拉升商業(yè)物業(yè)氛圍和價(jià)值的店鋪?zhàn)孕谐钟校? 而將小店鋪銷售，并同時(shí)簽訂后期統(tǒng)一經(jīng)營的合約。 策略二 售后返租 多考慮對(duì)預(yù)售的中小商鋪實(shí)行售后返租，以使眾多商鋪在經(jīng)營上形成合力。 售后返租應(yīng)做到三個(gè)統(tǒng)一：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷管理、統(tǒng)一服務(wù)與監(jiān)督。 策略三 第四部分 建 議 篇 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 創(chuàng)新商業(yè)地投融資機(jī)制 基金 /信托 在美國 199家基金和 171家公開上市基金中擁有全國購物中心一半以上的投 資，進(jìn)行基金化及房地產(chǎn)信托運(yùn)作，將會(huì)是未來開發(fā)資金籌措的一個(gè)重要渠道。 渠道一 產(chǎn)權(quán)式銷售 大面積類型的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)式分割銷售，這種方式一直以來都是國內(nèi) 運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)的主流模式，也獲得極大成功，但該模式對(duì)返租結(jié)束后的投資方與 經(jīng)營方矛盾未能找到完善的解決方式。 渠道二 證券化 最終解決方式則必須依賴于未來商業(yè)地產(chǎn)投資運(yùn)營的發(fā)展方向 —— “ 商業(yè) 產(chǎn)證券化 ” 。即是將所有權(quán)進(jìn)行證券化，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一行使經(jīng)營管理權(quán)。具 體方式就是商業(yè)地產(chǎn)基金及商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信托。 渠道三 第四部分 建 議 篇 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , January 23, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 03:12:4703:12:4703:121/23/2023 3:12:47 AM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 :12:4703:12Jan2323Jan23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 03:12:4703:12:4703:12