【正文】 街全部持有，中央休閑廣場(chǎng)商業(yè)獨(dú)立部分全部持有，持有銷(xiāo)售比例大致 1： 1. 再次：通過(guò)西南第一餐飲街招商強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)，來(lái)拉勱市場(chǎng)關(guān)注度，通過(guò)行業(yè)（餐飲）營(yíng)銷(xiāo)來(lái)進(jìn)行圈內(nèi)造“勢(shì)”，通過(guò)聯(lián)勱?duì)I銷(xiāo)（萬(wàn)年花城）強(qiáng)化區(qū)位價(jià)值，通過(guò)有效控盤(pán)機(jī)制，在投資者中營(yíng)造“虛幻”投資價(jià)值 最后：放盤(pán)策略，租賃、銷(xiāo)售穿插進(jìn)行，互相襯托。按照人流勱向，由外向內(nèi)放盤(pán)。根據(jù)市場(chǎng)信息，適時(shí)放盤(pán)。 壹 理論篇 貳 市場(chǎng)篇 叁 借鑒篇 肆 建議篇 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 ■ 地段的問(wèn)題？ ■ 規(guī)模的問(wèn)題？ ■ 投資和回報(bào)的問(wèn)題？ ■ 招商的策略和時(shí)機(jī)問(wèn)題？ ■ 業(yè)態(tài)和功能布局的問(wèn)題？ ■ 建筑設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)需求的問(wèn)題？ ■ 主力店引進(jìn)與整體收益的問(wèn)題？ ■ 前期規(guī)劃與后期經(jīng)營(yíng)管理的問(wèn)題？ ■ 專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研是解決一系列問(wèn)題的開(kāi)端？ ■ 慎密的商業(yè)規(guī)劃是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的必須步驟？ ■ 專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)的加入是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成功的保障？ 對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行規(guī)律的充分研究 第四部分 建 議 篇 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行規(guī)律研究 順應(yīng)市場(chǎng)的核心商業(yè)價(jià)值觀 第四部分 建 議 篇 企業(yè)利潤(rùn) 客戶價(jià)值 利潤(rùn)實(shí)現(xiàn) 1 2 在無(wú)外界因素影響的前提下，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的內(nèi)在商業(yè)價(jià)值保持一種階段性動(dòng)態(tài)平衡 商業(yè)項(xiàng)目的相關(guān)利益方總價(jià)值保持穩(wěn)定的平衡狀態(tài)，一方獲得的過(guò)多，必定以攫取另一方價(jià)值為前提。 現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展不是零和游戲，而是共贏的游戲時(shí)代，我們應(yīng)以打造可持續(xù)的商業(yè)生態(tài)為己任來(lái)完善我們的商業(yè)價(jià)值觀 平衡價(jià)值論觀點(diǎn) 需求管理 商業(yè)地產(chǎn)成功關(guān)鍵 第四部分 建 議 篇 商業(yè)房地產(chǎn)商 承租戶、投資者 社會(huì)需求結(jié)構(gòu) 和變化趨勢(shì) 商圈結(jié)構(gòu)、 相互關(guān)系分析 通過(guò)發(fā)現(xiàn)、順應(yīng)、引導(dǎo)需求來(lái)吸引商業(yè)經(jīng)營(yíng)者和商鋪投資者 商業(yè)業(yè)態(tài)分析 商戶特點(diǎn)分析 商圈具有潛在的盈利性 制造商氣、買(mǎi)氣 發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)需求 順應(yīng)市場(chǎng)需求 引導(dǎo)市場(chǎng)需求 需求管理 消費(fèi)者 規(guī)劃、設(shè)計(jì)、制造商圈 商業(yè)房地產(chǎn)的核心 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行規(guī)律研究 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 關(guān)鍵影響因素 第四部分 建 議 篇 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行規(guī)律研究 戰(zhàn)略目標(biāo) 行業(yè)發(fā)展特征 企業(yè)內(nèi)部、外部資源整合 產(chǎn)業(yè)核心 從戰(zhàn)略的角度來(lái)講，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)來(lái)自?xún)煞矫?，成本領(lǐng)先和差異化。 成本領(lǐng)先就我部來(lái)說(shuō)，主要采取強(qiáng)整合弱分工的策略及扁平管理策略。 差異化則是擁有獨(dú)特的技能和資源從而可以獲得優(yōu)厚收益的能力。 系統(tǒng)性思維 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 差異化 真正成功的競(jìng)爭(zhēng)丌是局限在提升自身的地位，而是沿著使產(chǎn)業(yè)發(fā)展更趨完善的方向前行。 戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)的同質(zhì)化 開(kāi)發(fā)概念 營(yíng)銷(xiāo)策劃 ?價(jià)值提升最大的環(huán)節(jié) 商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展優(yōu)勢(shì)定位 價(jià)值鏈 商業(yè)地產(chǎn)核心基礎(chǔ) 第四部分 建 議 篇 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行規(guī)律研究 商業(yè)地產(chǎn)商 商戶 消費(fèi)者 產(chǎn)業(yè)價(jià)值 客戶價(jià)值 價(jià)值承諾 價(jià)值實(shí)現(xiàn) 價(jià)值溢出 規(guī)劃設(shè)計(jì) 定位策劃 招商銷(xiāo)售 商業(yè)管理 投資策劃 商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)平臺(tái) 商業(yè)產(chǎn)業(yè)平臺(tái) 房地產(chǎn) 產(chǎn)業(yè)平臺(tái) 商業(yè)企業(yè) 商業(yè)企業(yè)房地產(chǎn) 企業(yè) 價(jià)值鏈關(guān)鍵增值環(huán)節(jié) 第四部分 建 議 篇 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行規(guī)律研究 商業(yè)管理 投資策劃 規(guī)劃設(shè)計(jì) 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo) 客戶價(jià)值 價(jià)值 增值金三角 核心競(jìng)爭(zhēng)力構(gòu)建指南 第四部分 建 議 篇 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行規(guī)律研究 ?丌同地域商業(yè)圈、機(jī)會(huì)分析能力 ?具有普遍化意義的需求把握能力 ?品牌經(jīng)營(yíng)商研究、關(guān)系管理能力 ?信息資料采集、分析、共享能力 ?商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)增值管理能力 ?需求和價(jià)值鏈創(chuàng)新能力 對(duì)內(nèi)：需求管理能力 對(duì)外：產(chǎn)業(yè)運(yùn)作能力 ?投資策劃的融資、決策能力 ?規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)能力 ?營(yíng)銷(xiāo)指導(dǎo)、效果評(píng)價(jià)能力 ?招商、銷(xiāo)售的實(shí)操能力 ?商業(yè)管理指導(dǎo)、評(píng)價(jià)能力 ?學(xué)習(xí)和知識(shí)經(jīng)營(yíng)能力 第四部分 建 議 篇 丌僅是商業(yè)物業(yè)和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成功 商業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略 商業(yè)房地產(chǎn)商成功 商圈設(shè)計(jì)運(yùn)營(yíng)成功 商業(yè)需求的把握和管理 迎合哪種消費(fèi)時(shí)尚 服務(wù)定位不哪一類(lèi)消費(fèi)者 打造什么樣的消費(fèi)主題和開(kāi)發(fā)概念 適合消費(fèi)者和消費(fèi)主題的商業(yè)業(yè)態(tài)是哪些 不誰(shuí)合作獲得所需的品牌和資金資源 ?需求的發(fā)現(xiàn)、順應(yīng)和滿足 ?文化的研究和創(chuàng)新 消費(fèi)者 商戶 商業(yè)房地產(chǎn)投資決策 商業(yè)需求的預(yù)期房地產(chǎn)收益 商業(yè)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)資本 商業(yè)房地產(chǎn)商 消費(fèi)者 商戶 “圖”解構(gòu)規(guī)律 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行規(guī)律研究 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 發(fā)展模式 綜合組織戰(zhàn)略構(gòu)建 第四部分 建 議 篇 商 業(yè) 部商 業(yè) 地 產(chǎn) 營(yíng) 銷(xiāo) 中 心 商 業(yè) 地 產(chǎn) 運(yùn) 營(yíng) 中 心 商 業(yè) 地 產(chǎn) 金 融 服 務(wù) 中 心商 業(yè) 服 務(wù) 部 商 業(yè) 項(xiàng) 目 專(zhuān) 案 部 顧 問(wèn) 服 務(wù) 部專(zhuān) 案 營(yíng) 運(yùn) 部 品 推 和 標(biāo) 準(zhǔn) 化 部M I S 中 心商 鋪 服 務(wù) 部商 業(yè) 招 商 專(zhuān) 案商 業(yè) 銷(xiāo) 售 專(zhuān) 案專(zhuān) 案 T E A M 1專(zhuān) 案 T E A M 2對(duì) 外提 供 商業(yè) 顧 問(wèn)服 務(wù)對(duì) 內(nèi)提 供 接 案 服務(wù) 及 案 場(chǎng) 策劃 服 務(wù)對(duì) 外承 攬 個(gè) 體的 商 業(yè) 租售 服 務(wù)對(duì) 內(nèi)整 合 需 求 ，提 供 信 息信 息 費(fèi) 代 理 服 務(wù)費(fèi)品 牌 加 盟 費(fèi)金 融 顧 問(wèn) 服 務(wù) / 承 銷(xiāo) 傭 金營(yíng) 運(yùn) 傭 金租 售 代 理 費(fèi)顧 問(wèn) 費(fèi)我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 發(fā)展模式 第四部分 建 議 篇 中心 營(yíng)銷(xiāo)中心 部門(mén) 商業(yè)服務(wù)部 項(xiàng)目與案部 頊問(wèn)服務(wù)部 平臺(tái) 上下游得信息收集整理，建立系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫(kù) 項(xiàng)目平臺(tái) 與業(yè)研究 研究方向 基于商戶、投資人的非系統(tǒng)性研究 以項(xiàng)目為核心的操盤(pán) 研究 以項(xiàng)目展開(kāi)進(jìn)行系統(tǒng)性研究 工作內(nèi)容 承攬個(gè)體商業(yè)租售服務(wù)工作 尾盤(pán)服務(wù) 供需信息收 集發(fā)布 代理招商銷(xiāo)售 提供接案服務(wù) 及頊問(wèn)服務(wù) 傭金形式 代理傭金 代理傭金 信息服務(wù)費(fèi) 租售代理費(fèi) 頊問(wèn)費(fèi) 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 發(fā)展模式 第四部分 建 議 篇 中心 運(yùn)營(yíng)中心 金融服務(wù)中心 部門(mén) 與案運(yùn)營(yíng)部 品推及標(biāo)準(zhǔn)化部 商業(yè)金融服務(wù)部門(mén) 金融產(chǎn)品銷(xiāo)售部 平臺(tái) 運(yùn)營(yíng)平臺(tái) 運(yùn)營(yíng)平臺(tái) 金融服務(wù)平臺(tái) 證券化的產(chǎn)品 研究方向 商業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)務(wù)研 究及產(chǎn)業(yè)、行業(yè) 研究 運(yùn)營(yíng)流程研究工作 進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)資本證券 化的工作 對(duì)證券化產(chǎn)品承銷(xiāo)工作 傭金形式 運(yùn)營(yíng)傭金 管理輸出品牌加盟費(fèi) 金融服務(wù)咨詢(xún)費(fèi) 承銷(xiāo)傭金 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 發(fā)展圖解模式 第四部分 建 議 篇 以項(xiàng)目為核心的與業(yè)化研究機(jī)制 需求管理能力 資源整合能力 和諧共贏的商業(yè)觀 系統(tǒng)性思維模式 商業(yè)部 標(biāo)準(zhǔn)化擴(kuò)張模式 商業(yè)地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 平臺(tái)建設(shè) 第四部分 建 議 篇 零售知名品牌 娛樂(lè)知名品牌 休閑知名品牌 餐飲知名品牌 酒店知名品牌 ……… 選擇標(biāo)準(zhǔn) 各品牌資料整理分析 商業(yè)品牌需求分析 品牌及品牌組合研究 依托品牌的產(chǎn)業(yè)研究 資源平臺(tái) 營(yíng)銷(xiāo)策劃 運(yùn)營(yíng)管理 投資策劃 金融服務(wù) ……… 操作標(biāo)準(zhǔn) 符合需求標(biāo)準(zhǔn) 流程標(biāo)準(zhǔn)化 成本控制最優(yōu)化 產(chǎn)業(yè)平臺(tái) 需求管理 知識(shí)經(jīng)營(yíng) 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 在專(zhuān)業(yè)調(diào)研分析基礎(chǔ)上確定項(xiàng)目定位 第四部分 建 議 篇 商業(yè)開(kāi)發(fā)的第一要素是地段，第二要素是定位。 目標(biāo)市場(chǎng)定位兩個(gè)要求 —— 準(zhǔn)確、全面 目標(biāo)消費(fèi)群定位與區(qū)域功能緊密關(guān)聯(lián) 目標(biāo)投資小業(yè)主定位應(yīng)明確目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域 項(xiàng)目目標(biāo)商戶群?jiǎn)挝坏娜齻€(gè)原則 原則 主力商戶優(yōu)先 原則 以核心商戶提升商圈價(jià)值 原則 經(jīng)營(yíng)者與租戶達(dá)成“利益共同體” 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)定位 —— 實(shí)行差異化 項(xiàng)目功能定位流行全面一體式購(gòu)物 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)主題特色定位 —— 主題突出、結(jié)構(gòu)合理 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式定位 —— 因時(shí)制宜、因時(shí)而變 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位 —— 最優(yōu)化業(yè)態(tài)布置原則 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 圍繞運(yùn)營(yíng)價(jià)值鏈，組建利益共同體 1 2 3 4 開(kāi)發(fā)商 與政府 作為商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn) 營(yíng)商 ,必須充分與政府溝通 ,盡量 符合政府城市規(guī)劃的要求 ,并動(dòng) 用一切資源說(shuō)服政府的政策支持 . 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合 銀行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的 貸款非常謹(jǐn)慎，進(jìn)行長(zhǎng)期價(jià)值運(yùn) 作可以考慮與資本或其他企業(yè)合 作共同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 與大型零售商 國(guó)內(nèi)許多實(shí)力雄厚的 地產(chǎn)商與國(guó)內(nèi)外知名優(yōu)勢(shì)零售企業(yè) 結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，分別借助對(duì)方的力 量大舉擴(kuò)張各自的市場(chǎng)規(guī)模 與小業(yè)主 /租戶 房地產(chǎn)商可以借助 商業(yè)巨頭的品牌效應(yīng)提高鋪位售 價(jià)和加快中小店的招商進(jìn)度。 第四部分 建 議 篇 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 實(shí)施專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)管理 外腦介入式 開(kāi)發(fā)商在不懂商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理或不愿花費(fèi)人力經(jīng)營(yíng)管理的情況下，可以 聘請(qǐng)經(jīng)營(yíng)管理公司專(zhuān)門(mén)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。 方案一 外腦植移式 開(kāi)發(fā)商與經(jīng)營(yíng)管理公司合作共同經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，各自承擔(dān)相應(yīng)的職能，發(fā)展商 一般承擔(dān)商場(chǎng)的物業(yè)管理部分，商業(yè)部分交給經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)。 方案二 內(nèi)生經(jīng)營(yíng)式 第三種方式就是發(fā)展商自己成立經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。 方案三 第四部分 建 議 篇 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 培育運(yùn)營(yíng)管理能力，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展 第四部分 建 議 篇 以可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)培育運(yùn)營(yíng)管理能力 第一，嚴(yán)格控制商家的品牌和經(jīng)營(yíng)實(shí)力；嚴(yán)進(jìn)嚴(yán)出。大的方面指整個(gè)商場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)的品牌和經(jīng)營(yíng)實(shí)力，小的方面指進(jìn)駐商戶的品牌和實(shí)力 ， ?第二，租金要與市場(chǎng)行情保持一致并給予經(jīng)營(yíng)商家一定利潤(rùn)空間； ?第三，宣傳推廣要能做到持續(xù)不斷，做到永續(xù)經(jīng)營(yíng) ，售后服務(wù)要確保消費(fèi)者利益； 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售與統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)相平衡 聚焦產(chǎn)品、創(chuàng)新銷(xiāo)售 原則專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、商業(yè)街項(xiàng)目是可以考慮進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售的，因店鋪的獨(dú)立 性強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)受眾窄，可以與經(jīng)營(yíng)平衡。 策略一 賣(mài)小留大 將主力店、品牌店等能夠大力拉升商業(yè)物業(yè)氛圍和價(jià)值的店鋪?zhàn)孕谐钟校? 而將小店鋪銷(xiāo)售，并同時(shí)簽訂后期統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的合約。 策略二 售后返租 多考慮對(duì)預(yù)售的中小商鋪實(shí)行售后返租，以使眾多商鋪在經(jīng)營(yíng)上形成合力。 售后返租應(yīng)做到三個(gè)統(tǒng)一：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)管理、統(tǒng)一服務(wù)與監(jiān)督。 策略三 第四部分 建 議 篇 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 創(chuàng)新商業(yè)地投融資機(jī)制 基金 /信托 在美國(guó) 199家基金和 171家公開(kāi)上市基金中擁有全國(guó)購(gòu)物中心一半以上的投 資，進(jìn)行基金化及房地產(chǎn)信托運(yùn)作，將會(huì)是未來(lái)開(kāi)發(fā)資金籌措的一個(gè)重要渠道。 渠道一 產(chǎn)權(quán)式銷(xiāo)售 大面積類(lèi)型的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)式分割銷(xiāo)售，這種方式一直以來(lái)都是國(guó)內(nèi) 運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)的主流模式，也獲得極大成功，但該模式對(duì)返租結(jié)束后的投資方與 經(jīng)營(yíng)方矛盾未能找到完善的解決方式。 渠道二 證券化 最終解決方式則必須依賴(lài)于未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)投資運(yùn)營(yíng)的發(fā)展方向 —— “ 商業(yè) 產(chǎn)證券化 ” 。即是將所有權(quán)進(jìn)行證券化，委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一行使經(jīng)營(yíng)管理權(quán)。具 體方式就是商業(yè)地產(chǎn)基金及商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信托。 渠道三 第四部分 建 議 篇 ? 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 , January 23, 2023 ? 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 03:12:4703:12:4703:121/23/2023 3:12:47 AM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 :12:4703:12Jan2323Jan23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 03:12:4703:12:4703:12