【導(dǎo)讀】 第1頁(yè)共40頁(yè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式市場(chǎng)解析 蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袁羈肁蚈螇肇膃蒀蚃肆芅蚆蕿肆莈葿羇肅膇芁袃肄芀薇蝿肅莂莀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀膁芆薄螆膀荿莆螞腿肈薂薈膈芁蒞羆膇莃蝕袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄螂芇蒁薀袁荿蚇衿袀聿葿螅衿膁蚅螁袈莄蒈蚇袈蒆莁羆袇膆薆袂袆羋荿螈裊莀薄蚄羄肀莇薀羃膂薃袈芅蒞襖蕆蟻螀羈膇蒄蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袁羈肁蚈螇肇膃蒀蚃肆芅蚆蕿肆莈葿羇肅膇芁袃肄芀薇蝿肅莂莀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀膁芆薄螆膀荿莆螞腿肈薂薈膈芁蒞羆膇莃蝕袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄螂芇蒁薀袁荿蚇衿袀聿葿螅衿膁蚅螁袈莄蒈蚇袈蒆莁羆袇膆薆袂袆羋荿螈裊莀薄蚄羄肀莇薀羃膂薃袈芅蒞襖蕆蟻螀羈膇蒄蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袁羈肁蚈螇肇膃蒀蚃肆芅蚆蕿肆莈葿羇肅膇芁袃肄芀薇蝿肅莂莀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀膁芆薄螆膀荿莆螞腿肈薂薈膈芁蒞羆膇莃蝕袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄螂芇蒁薀袁荿蚇衿袀聿葿螅衿膁蚅螁袈莄蒈蚇袈蒆莁羆袇膆薆袂袆羋荿螈裊莀薄蚄羄肀莇薀羃膂薃袈芅蒞襖蕆蟻螀

　　

【正文】 引入先進(jìn)的管理經(jīng)營(yíng)模式 ④國(guó)有酒店產(chǎn)權(quán)改制、分化等問題的風(fēng)險(xiǎn)防范問題將越來越重要 ⑤酒店的集團(tuán)化進(jìn)程在逐漸加強(qiáng)，國(guó)際 酒店 集團(tuán)將大舉進(jìn)駐 酒店作為商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)中一個(gè)重要組成部分 ，伴 隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展， 北京奧運(yùn)會(huì)、上海世博會(huì)等良好的 旅游 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 大勢(shì)帶動(dòng) ，各種類別的酒店 物業(yè) 投資成為 市場(chǎng)受關(guān)注的 熱點(diǎn) ， 但由此 中國(guó)酒店 物業(yè) 市場(chǎng)發(fā)展并不太均衡的 市場(chǎng) 狀況也逐漸顯露出來。 ① 旅游經(jīng)濟(jì)、港口經(jīng)濟(jì)、外向型經(jīng)濟(jì)等 產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展為酒店物業(yè)提供強(qiáng)有力的市場(chǎng)支撐，未來酒店物業(yè)的市場(chǎng)需求度將逐步提高 ② 現(xiàn)階段酒店物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)只能集中在資本規(guī)模、利潤(rùn)讓渡等層面上，而相關(guān)預(yù)定、服務(wù)、設(shè)計(jì)等方面還滯后于發(fā)達(dá)國(guó)家，提升空間較大 ③ 投資型酒店、聯(lián)營(yíng)型酒店模式在中國(guó)剛剛起步，未來產(chǎn)權(quán)式酒店 這種投資產(chǎn)品 在二 、 三線城市將會(huì)廣泛擴(kuò)張 ④ 根據(jù)市場(chǎng)需求的變化， 從 多 元 化、 差異化的產(chǎn)品 中 取得競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì) 我國(guó)在 2020 年 對(duì) 國(guó)家法定節(jié)假日 進(jìn)行了 調(diào)整，包括“五一” 黃金周的取消，“中秋節(jié)”、“清明節(jié)” 等 假期的添加 ， 還有 職工帶薪休假 新政 的出臺(tái) ， 激活了 整個(gè) 酒店 物業(yè) 市場(chǎng) 板 塊， 這 讓整個(gè)酒店物業(yè) 進(jìn)入了“價(jià)量齊升”的黃金投資期。 加上 交通工具的 便利 ，拉近了 城市之間的距離，使交通的瓶頸約束效應(yīng) 越來越小 。 第 7 頁(yè) 共 40 頁(yè) 商業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目 運(yùn)營(yíng)模式市場(chǎng)解析 典型案例研究 經(jīng)濟(jì)型 酒店 —— 速 8酒店 速 8 酒店簡(jiǎn)介： 速 8 酒店屬于經(jīng)濟(jì)型 （部分 產(chǎn)權(quán)式 ） 連鎖 酒店品牌 ， 英文名為 Super 8 。 速 8 國(guó)際是全球最大的經(jīng)濟(jì)型酒店連鎖 ， 隸屬于全球著名的溫德姆集團(tuán) 。 集團(tuán) 旗下?lián)碛谐^ 6,400 多家加盟酒店、 539,000多個(gè)房間，遍布全球六大洲。 速 8 酒店戰(zhàn)略布局 ： 作為世界上最大的連鎖經(jīng)濟(jì)型 酒店 ， 運(yùn)營(yíng) 商以“干凈，友好”作為服務(wù)理念 ， 其 市場(chǎng) 潛力 巨大 ，具有低投入、高回報(bào)、周期短等突出的優(yōu)點(diǎn)，擴(kuò)張速度驚人。從 1974年發(fā)展到現(xiàn)在，全球共有 2100多家速 8酒店 ，僅 中國(guó)地區(qū)有 170多家開業(yè)或即將開業(yè)的速 8酒店 ， 從沿海到內(nèi)地，市場(chǎng)份額逐漸擴(kuò)大。 產(chǎn)權(quán)式 速 8酒店運(yùn)營(yíng)體制： 投資者以購(gòu)買物業(yè)及現(xiàn)金形式入股該店，年終可獲取分紅和房租收益，但不得參與酒店管理，否則合作立即中止 。 a) 輕松擁有世界知名酒店品牌 —— 速 8酒店，不必考慮酒店品牌的培養(yǎng)期，即可獲得世界知名酒店的共享持有權(quán) b) 專業(yè)項(xiàng)目評(píng)估指導(dǎo) —— 速 8團(tuán)隊(duì)會(huì)為投資者提供專業(yè)的咨詢和選址評(píng)估，將選擇風(fēng)險(xiǎn)降到最低 第 8 頁(yè) 共 40 頁(yè) 商業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目 運(yùn)營(yíng)模式市場(chǎng)解析 c) 專 業(yè)的信息與營(yíng)銷策略保障 —— 加盟速 8，您就擁有了一個(gè)專業(yè)的營(yíng)銷智囊團(tuán)，保持領(lǐng)先的競(jìng)爭(zhēng)力 d) 減輕經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)，降低競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) —— 成熟的品牌 、 專業(yè) 的 營(yíng)銷 管理系統(tǒng) ，速 8 將會(huì)為投資者提供強(qiáng)有力的營(yíng)銷保障后盾 e) 實(shí)現(xiàn)更高的獲利，讓利益遞增 —— 品牌建設(shè)及經(jīng)驗(yàn)的積累 ，讓投資者經(jīng)營(yíng)成本逐年降低，受益逐年增長(zhǎng) 酒店物業(yè)運(yùn)營(yíng)模式研究 分析 酒店物業(yè)運(yùn)營(yíng)資源 狹義 指的是酒店實(shí)體，也就是開發(fā)商自行建設(shè)的酒店 ， 包括酒店客房、宴會(huì)廳、會(huì)議廳、游泳池等。 其中 酒店物業(yè)運(yùn)營(yíng)主要分為自持經(jīng)營(yíng)和酒店物管統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) 。 其中產(chǎn)權(quán)式酒店運(yùn)營(yíng) 多采用 投資者以貨幣 形式 購(gòu)買或入股 等方式 持有酒店產(chǎn)權(quán)， 而聘請(qǐng) 品牌物管統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理 ，按年進(jìn)行分紅和貨幣方式取得投資收益 。 酒店物業(yè)形態(tài) 性質(zhì) 物業(yè)檔次 配備客房形態(tài) 硬件設(shè)施條件 度假、觀光型酒店 自持 高檔 套房、標(biāo)間、單人間 前廳與客房裝修，房間數(shù)量 500間左右，標(biāo)間面積 20㎡以上 產(chǎn)權(quán)、公寓式酒店 自持 /銷售 中高檔 套房 房間多為套房，配備家俱、家電，提供管家式物業(yè)服務(wù) 商務(wù)連鎖型酒店 自持 /銷售 中檔 標(biāo)間、單人間 通常房間面積在 16㎡左右，商務(wù)功能齊全，有健康的擴(kuò)張性 廣義的酒店物業(yè)運(yùn)營(yíng)資源 還包括 城市經(jīng)濟(jì)體制、景觀旅游等外在資源。 酒店物業(yè)業(yè)態(tài)的開發(fā)選擇應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)乜衫玫馁Y源，將多項(xiàng)資源進(jìn)行有效的整合，建設(shè)適合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況的酒店物業(yè)。 酒店物業(yè)形態(tài) 城市選址 外在 運(yùn)營(yíng)資源 度假、觀光型酒店 經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)及沿海旅游城市 具備良好的外向型經(jīng)濟(jì)和旅游資源 產(chǎn)權(quán)、公寓式酒店 經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的城市 外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展、投資意識(shí)較強(qiáng) 商務(wù)連鎖型酒店 第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好城市 城市經(jīng)濟(jì)屬于外向型，貿(mào)易往來較多 第 9 頁(yè) 共 40 頁(yè) 商業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目 運(yùn)營(yíng)模式市場(chǎng)解析 分析 酒店物業(yè)的選址與定位因素與住宅不同，通俗地說只 要 有人的地方就可以蓋住 宅，而酒店物業(yè)則不同，必須要考慮地段、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、分時(shí)段客流量 、目標(biāo)客群定位 等重要因素，這些重要因素 正是決定酒店運(yùn)營(yíng) 是否成功的關(guān)鍵。 其中地段的選擇是這幾大關(guān)鍵要素的重點(diǎn)也是核心，它與城市經(jīng)濟(jì)體制及目標(biāo)客群的定位有密切的聯(lián)系。 地段 的選擇 是 酒店物業(yè) 運(yùn)營(yíng) 的核心影響要素 ， 針對(duì)不同的城市、不同的產(chǎn)品、面向的不同目標(biāo)客群 ， 酒店的選址 也各有不同。 好的 地段 可給酒店帶來更大的產(chǎn)品 增值 空間，具體 可分為兩種情況。第一 ， 酒店所處的地段已經(jīng)是旺地，一般是城市商業(yè)、文娛積聚區(qū)有高強(qiáng)度的人流、資金流和信息流 ， 酒店物業(yè) 在旺地的建設(shè)和發(fā) 展 ， 不僅能利用旺地現(xiàn)有的多種資源，形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)而獲利，同時(shí) 酒店物業(yè) 也會(huì)為所處地段提供更多的設(shè)施和服務(wù) ， 進(jìn)而使得旺地更旺形成酒店與地域的相互促進(jìn) ， 酒店物業(yè) 將憑借旺地的高 價(jià)值和發(fā)展?jié)摿Χ@得 酒店物業(yè) 的增值盈利。第二 ， 酒店所選擇的地域雖然目前并不是發(fā)展的核心區(qū)或者商業(yè)積聚區(qū)但是該地域具有很強(qiáng)的增值潛力，如：政府指向的新開發(fā)區(qū)、城郊景觀帶等。通過科學(xué)的考察和市場(chǎng)調(diào)查，準(zhǔn)確選擇具有很大升值空間而目前還處于冷區(qū)或者溫區(qū)的方式 ， 也可以實(shí)現(xiàn) 酒店物業(yè) 的增值盈利。 分析 自營(yíng) 型 酒店運(yùn)營(yíng) 機(jī)制根本上講就是自主經(jīng) 營(yíng)、自負(fù)盈虧，其運(yùn)營(yíng)客體對(duì)象是酒店自身也就是企業(yè)資本（固定資產(chǎn)） ； 產(chǎn)權(quán)式酒店運(yùn)營(yíng)機(jī)制，是將酒店的每個(gè)單位分別出售給投資 人，同時(shí)投資人委托酒店管理公司管理經(jīng)營(yíng)，從而獲取一定的投資回報(bào) （ 同時(shí) 投資人 擁有該酒店每年一定時(shí)間的免費(fèi)居住權(quán) ）。 以下是我們對(duì)自營(yíng)酒店的運(yùn)營(yíng)機(jī)制進(jìn)行的解析： 第 10 頁(yè) 共 40 頁(yè) 商業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目 運(yùn)營(yíng)模式市場(chǎng)解析 以下是我們對(duì)產(chǎn)權(quán)酒店的運(yùn)營(yíng)機(jī)制進(jìn)行的解析： 酒店的開發(fā)原則與開發(fā)策略歸結(jié)如下 : ? 酒店主體的利益平衡機(jī)制和產(chǎn)品的適用性、有效性 ? 酒店主體的面積分配、內(nèi)外部裝修風(fēng)格合理鮮明 ? 目標(biāo)客戶的定位與營(yíng)銷策略的配合切合實(shí)際 ? 投資回報(bào)模式的靈巧 運(yùn)用 酒店運(yùn)營(yíng)機(jī)制的借鑒點(diǎn)： ? 知名酒店物管的 管理經(jīng)驗(yàn)、知名度和影響力，是影響酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的重要因素。因此，開發(fā)商在開發(fā)初期， 可以 借助一些國(guó)際知名品牌的酒店管理公司， 以良好的聲譽(yù) 來提高投資者的信心 ? 酒店的信息化給信息時(shí)代的酒店發(fā)展增加了籌碼 。 通訊與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用使酒店在管理、交流等方面突破地域限制，加速了酒店組織結(jié)構(gòu)的革新，提高了企業(yè)運(yùn)作的效率 第 11 頁(yè) 共 40 頁(yè) 商業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目 運(yùn)營(yíng)模式市場(chǎng)解析 對(duì)旅游地產(chǎn)的 特指 自持 酒店物業(yè) 而言， 它與 住宅項(xiàng)目的開發(fā) 決然不同 ， 不僅需要將項(xiàng)目主體蓋好，還需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行包裝裝修，關(guān)鍵是細(xì)節(jié)的裝修處理， 只 有將這些都做好了，酒店才可以營(yíng)業(yè)，實(shí)現(xiàn)投資收入。而且整個(gè)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境 、天氣、季節(jié)的影響對(duì)酒店的投資也會(huì)產(chǎn)生較大的阻力，由于這種收入的不穩(wěn)定性，所以開發(fā)酒店物業(yè)對(duì)資金的需求要有充足的保證。 利潤(rùn)點(diǎn)： ① 酒店物業(yè)的住宿、客房出租、餐飲、會(huì)議、娛樂等收入 ②固定資產(chǎn)的增加使企業(yè)融資能力得到提高 ③品牌、口碑得以良好的宣傳，提升企業(yè)形象（如定名“潤(rùn) 興大酒店 ”） 風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)： ①酒店 物業(yè)受生態(tài)環(huán)境、 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 、季節(jié)環(huán)境的影響，不同時(shí)期的客流量有所不同，會(huì)導(dǎo)致營(yíng)業(yè)收入的波動(dòng)性較大 ②酒店 物業(yè)的開發(fā) 屬于自持物業(yè)， 資金占用周期較長(zhǎng) ， 投資回報(bào)周期較長(zhǎng)，所以 良好的資金鏈?zhǔn)潜Ｕ祥_發(fā)運(yùn)行的關(guān)鍵 綜上所述，自持的酒店 物業(yè) 在 市場(chǎng) 的運(yùn)作存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，但受目前旅游熱的興起，城市之間往來交流的密切， 其發(fā)展 還有較廣闊的 空間。 但 受 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 、季節(jié)性的 影響， 也存在不確定因素，所以在區(qū)位的選擇、產(chǎn)品的特點(diǎn)上應(yīng)做足功夫，打造適合市場(chǎng)的產(chǎn)品是決定酒店 物業(yè)開發(fā)的成敗的關(guān)鍵 。 而酒店物業(yè)的另一種模式 —— 產(chǎn)權(quán)酒店 ，其 項(xiàng)目 類似于住宅 項(xiàng)目 的開發(fā) ，只需要將酒店主體蓋好， 聘請(qǐng) 一個(gè)好的酒店管理公司，與投資客戶簽署使用協(xié)議，將酒店分割銷售出去就可以完成項(xiàng)目的運(yùn)作，資金可以達(dá)到快速 回籠，并保持現(xiàn)金流 與 資金鏈的健康銜接。這種物業(yè)在 一、二 線城市已經(jīng)有很好的回報(bào)。 附表：各類型酒店運(yùn)營(yíng) /加盟成本 酒店類型 成本 經(jīng)營(yíng)預(yù)期 案例 自營(yíng)型酒店 建筑成本（酒店建筑，房間、大廳內(nèi)外設(shè)備及裝修）、管理成本 需長(zhǎng)期積累客戶 海天大酒店、麗晶大酒店 第 12 頁(yè) 共 40 頁(yè) 商業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目 運(yùn)營(yíng)模式市場(chǎng)解析 合作型酒店 （聘管理公司） 建筑成本（酒店建筑，房間、大廳內(nèi)外設(shè)備及裝修）、合作費(fèi) （營(yíng)業(yè)額的 1220%左右） 、管理成本 客戶資源共享 海爾洲際酒店、希爾頓逸林酒店 加盟型酒店 建筑成本（酒店建筑，房間、大廳內(nèi)外設(shè)備及裝修）、加盟費(fèi)（ 3000 元 左右 /房間 或營(yíng)業(yè)額 的 6%左右 ）、管理成本 客戶資源共享 速 8酒店、如家酒店 三 、寫字樓物業(yè)運(yùn)營(yíng)模式解析 寫字樓物業(yè)解析 寫字樓作為商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)非常獨(dú)立的板塊，無論它拉動(dòng)投資的特性還是對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)，包括作為城市甚至區(qū)域地標(biāo)性的這種特殊的產(chǎn)業(yè)性質(zhì)，都決定了寫字樓經(jīng)濟(jì)在中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中，都是一個(gè)非常主流的經(jīng)濟(jì) 。 而 這種特殊 物業(yè) 對(duì)城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)要求比較嚴(yán)格 ， 作為城市經(jīng)濟(jì)的風(fēng)向標(biāo)，多建在 經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的 一、二 線城市與第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好的 港口、物流 城市 ，該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng) 的 需求度比較高。而以第一產(chǎn)業(yè)為主的 農(nóng)業(yè)化城市，以及第二產(chǎn)業(yè)為主的重工業(yè)化城市對(duì)寫字樓市場(chǎng)的需求度較弱。寫字樓這種特殊物業(yè)的開發(fā)要充分結(jié)合當(dāng)?shù)?經(jīng)濟(jì)體制結(jié)構(gòu)、 辦公習(xí)性、 因地制宜 建設(shè)，而 不能盲目開發(fā)。 寫字樓物業(yè)的 特征比較明顯， 項(xiàng)目容積率高，大都采用塔式鋼結(jié)構(gòu)，外立面以玻璃幕墻為代表，電梯數(shù)量、地上與 地下停車位 的 配比 充足，周邊交通縱線發(fā)達(dá)。 物業(yè)的 分類也較為單一 ，按開發(fā)目的劃分的話可分為自用型和出租出售型；按等級(jí)劃分 第 13 頁(yè) 共 40 頁(yè) 商業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目 運(yùn)營(yíng)模式市場(chǎng)解析 可分為甲級(jí)和 5A 級(jí)。 附表： 5A寫字樓的標(biāo)準(zhǔn) 5A 標(biāo)準(zhǔn) 概述 樓宇設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng) (BA) 樓宇設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng) ,可對(duì)全樓的 供排水設(shè)備、制冷設(shè)備、供電系統(tǒng)和電梯、自動(dòng)扶梯進(jìn)行監(jiān)視及控制。以狀態(tài)監(jiān)視為主，控制啟停為輔。 安全防范系統(tǒng)（ SA） 閉路監(jiān)視系統(tǒng) 、 防盜報(bào)警系統(tǒng) 、 停車場(chǎng)管理系統(tǒng) 。 通信自動(dòng)化系統(tǒng)（ CA） 綜合布線系統(tǒng) （ 提供 5 類線為基礎(chǔ)的綜合布線信息通道 ）、 無線通信轉(zhuǎn)發(fā)系統(tǒng) 、 信號(hào)增強(qiáng)系統(tǒng) （ 辦公樓各層設(shè)有 訊號(hào) 信號(hào)增強(qiáng)系統(tǒng) ）。 辦公自動(dòng)化系統(tǒng)（ OA） 以物業(yè)管理，公用信息服務(wù)，智能卡管理，商場(chǎng)管理為主的應(yīng)用軟件系統(tǒng)。 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警和消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)（ FA） 設(shè)有智能類比功能的火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及自動(dòng)滅火和消防聯(lián)動(dòng)控制 。