【導(dǎo)讀】為一體的自住式單位，并提供低于酒店價格的中長期住宅。宅性質(zhì)，只是開發(fā)企業(yè)在開發(fā)時打造出酒店式公寓的概念。居住時完全享用民用水電，擁有70. 用時需按照商業(yè)水電繳費，土地年限只有40-50年。樓產(chǎn)權(quán)證上的規(guī)劃用途是商住，因此是符合改造條件的。經(jīng)過規(guī)劃局批準，做為住宅類別使用的（原則上不超過100. 和調(diào)查認為酒店公寓項目是可實施的。XX項目門口位置，以及街鋪出售，二樓絕大多數(shù)鋪位出售等原因，鋪位面積不大，位置好的，已出售給業(yè)主，剩下的鋪位面積也不大，市北郊的英紅工業(yè)園規(guī)劃在5年左右發(fā)展工業(yè)人口達20萬。員多數(shù)為白領(lǐng)年輕人的地區(qū)。管理運營，所以知名度不是問題，可以借力。

　　

【正文】 做到公平、公開、公正的原則。在X 公司 31 人性化服務(wù)的基礎(chǔ)上為各個商家營造公平的競爭環(huán)境，不能厚此薄彼。對于惡性競爭或嚴重不服從管理的商家和個人要進行嚴厲處罰直至清除出場。 注意商戶的行為及 合同 、品牌以及潛在商戶的培養(yǎng)等方面的管理和落實具體措施。 在商家的管理過程中需要注意 商場布局和商場的 整體形象的管理，包括商品的展 示和陳列以及促銷，廣告宣傳、 LOGO 和 VI 等等。 在日常管理過程中還須處理政府關(guān)系，獲得政府的支持。與傳媒保持良好關(guān)系和聯(lián)系，包括電臺、報刊、電視臺等。在正常經(jīng)營中，商家將會碰到問題，比如工商、稅務(wù)、城管、環(huán)保衛(wèi)生、質(zhì)量監(jiān)督等各個部門等問題。我們因予以進行協(xié)調(diào)，發(fā)揮自身優(yōu)勢為經(jīng)營商家減輕負擔、穩(wěn)定經(jīng)營。在經(jīng)營戶當中樹立“努力作為、心系商家”的良好形象，將會很大程度的決定商家的穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展。 商場物業(yè)管理 一、 XX 項目 物業(yè)管理內(nèi)容 我司 XX 項目 城市廣場是結(jié)合臨街商鋪綜合式購物廣場，因此物業(yè) 管理模式應(yīng)是一個開放 式 、內(nèi)緊外松的管理方式 ，物業(yè)管理工作具體包括但不限于以下幾方面： X 公司 32 1. 執(zhí)行日常安保管理工作 利用先進的硬件設(shè)施，如對講系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)等，對商場物業(yè)實行 24 小時 不 間斷的安全管理。 加強 安保 安防的管理。 切實加強 保安 安防管理，保安的安防巡邏 作用十分重要，不但起到安全監(jiān)控作用，而且起到商場的管理作用。 定時定人的 巡邏有力地保證了防盜、防搶、防火工作的正常開展；同時，在巡查過程中，亦可隨時檢查商場的設(shè)備設(shè)施情況，包括設(shè)備設(shè)施是否正常運作，有無損壞，各商鋪的經(jīng)營行為是否符合商場管理要求，以及在出 現(xiàn)的突發(fā)情況，如漏水、停電等突發(fā)事件時能快速反應(yīng)。另外，在巡查中，可兼顧監(jiān)管商場的清潔衛(wèi)生標準、綠化保養(yǎng)情況等等。 具體內(nèi)容包括： ① 檢查制定并執(zhí)行合適的各項安全管理制度，如 “緊急和意外事件處理程序”等做好安全管理，力求無罪案發(fā)生率。 ② 檢查制定并執(zhí)行合適的消防工作計劃和制度，確保物業(yè)的防火工作安全可靠。 ③ 檢查制定并執(zhí)行保安人員的招聘標準，促使保安員持證上崗，并進行 相關(guān) 業(yè)務(wù)培訓(xùn)和素質(zhì)教育，特別強調(diào)“熱情有禮、賓客至上”的服務(wù)意識，使保安隊伍成為物業(yè)管理形象標志。 ④ 加強管理檢查，檢查制定并執(zhí)行考核機制，堅持持續(xù) 改進，保持保安隊伍的服務(wù)質(zhì)量和水平。 X 公司 33 ① ． 物業(yè)管理員每天定期巡視商場物業(yè)整體各部份，檢查物業(yè)狀況及設(shè)備設(shè)施狀況，及時安排設(shè)施的維修，易耗件的更換等。 ② ． 物業(yè)管理員 定時 巡視檢查公共場所，公共地方的清潔衛(wèi)生標準及質(zhì)量，確保高質(zhì)量清潔水準。 定時 巡視檢查 XX 項目 的室內(nèi)外綠化保養(yǎng)及布置，以及節(jié)假日的燈飾、促銷活動，外墻清潔等。 ① . 檢查制定并執(zhí)行 工程及機電設(shè)備的維護和保養(yǎng)計劃，建立設(shè)備檔案、設(shè)備卡。 ② . 定期由專人 對物業(yè) 進行檢查 潛在的隱患 并 提出整改方案及安排整改。對物業(yè)的設(shè)施進行定期維護和翻新。制定及執(zhí)行設(shè)備維修計劃及方案。 商鋪進場裝修及撤場監(jiān)控工作是物業(yè)管理中比較重要的一環(huán)，如監(jiān)控不好，直接導(dǎo)致影響物業(yè)的質(zhì)量，破壞中央系統(tǒng)工程，影響已入駐商戶正常運營等多項問題， 因此因 檢查制定并執(zhí)行 相關(guān)裝修進場等制度 參照 執(zhí)行 。 “一站式”服務(wù) 將物業(yè)管理中心打造成商戶和業(yè)主的 “服務(wù)中心”把商鋪的交收鋪、裝修申報管理、商鋪的搬入遷出、貨物出入放行、管理費、租金X 公司 34 費用繳交、特約服務(wù)等業(yè)務(wù)實行“一站式”服務(wù) 形式，使客戶享受快捷、方便的服務(wù)。 提供商場的咨詢和服務(wù)工作，解決和處理商戶的困難和投訴。 協(xié)助招商部 打擊假冒偽劣商品，加強商場商品的誠信度，提高商場的美譽度。 加強物業(yè)管理人員分工協(xié)作 ，對所管商鋪實行統(tǒng)一管理，貫徹落實商場經(jīng)營管理制度、裝修管理、監(jiān)控各商鋪的經(jīng)營活動有否違反管理規(guī)定以及商場的清潔衛(wèi)生和環(huán)境綠化、設(shè)備設(shè)施標準等。做到及時發(fā)現(xiàn)問題，及時解決問題，且需經(jīng)常與各商戶溝通，傾聽意見，促進管理績效。 ① .定期收繳商場租金和管理費及其他應(yīng)收費用，并及時催收未交的有關(guān)費用，保證 商場經(jīng)營管理的正常運作。 ② .定期 公司匯報商場管理費和市場推廣費的收支情況 。 ③ .定期審計管理帳目。 ④ .定期制定 管理預(yù)算，根據(jù) 前期 的開支情況作出更詳盡更準確的管理預(yù)算方案和管理費收費標準的核定。 7. 爭取對臨街商鋪實行統(tǒng)一管理 臨街商鋪也按照商場管理的統(tǒng)一規(guī)定納入商場的統(tǒng)一管理。 X 公司 35 二、 XX 項目 物業(yè)管理費用分析 1. XX 項目 物業(yè)支出費用測算 目前我司物業(yè)管理費用支出 明細如下表所示： 各項支出費用一覽表 職位 人數(shù) 工資 總額 (元 ) 員工薪酬 保安隊員 6 1000 6000 保安領(lǐng)班 3 1100 3300 保安隊長 1 1300 1300 電工 2 1300 2600 保潔 3 750 2250 保潔領(lǐng)班 1 800 800 自營主管 1 1800 1800 招商 專員 1 2500 2500 文員 1 1200 1200 出納 1 1200 1200 物業(yè) 經(jīng)理 1 3000 3000 分類合計： 25950 元 X 公司 36 名稱 數(shù)量 單價 總額（元） 備注 社保 10 人 元 /月 節(jié)假日補助 1000 元 /月 商場盜險 計 500 元 /月 客梯 +扶手梯+貨梯 2200 元 /月 2200 元 /月 直梯年檢費 3 條 1350 元 /年 4050 約每月 400元 扶手梯年檢費 8 條 950 元 /年 7600 約每月 700元 公共照明和中央空調(diào) 取 09 年平均值 25000 元 /月 各種稅費 約 3000 元 /月 約 3000元 /月 消防維護費 3000 元 /月 約 3000元 /月 日常維護費 2021 元 /月 2021 元 /月 辦公費用 1000 元 /月 1000 元 /月 分類合計： 元 現(xiàn)物業(yè)目前總支出約為 : 元 /月 以上是 本人經(jīng)過初步調(diào)查得出的相關(guān)數(shù)據(jù)，具體還需要進一步的X 公司 37 深化核實，以上費用測算取于用電高峰期的時候（每年 67 月），正常使用時的費用明算總開支大概為： 50000 元左右。 項目 物業(yè)管理收入費用測算 XX項目 在營業(yè)鋪收費明細 鋪號 建筑面積 月管理費 月分攤 備注 1 首 1號 首 2號 首 3號 首 40號 首 41號 A1 層 01 A1 層 02 A1 層 03 A1 層 04 首 5號 首 8號 首 11號 首 12號 首 13號 首 15號 首 19號 首 22號 首 23號 首 25號 首 26 號 B 首 35號 首 36號 首 37號 首 38號 首 39號 首 44號 首 45號 首 46號 首 47號 X 公司 38 首 48號 A1層 09 號 A1層 10 號 A1層 11 號 A1層 12 號 A1層 13 號 A1層 15 號 A1層 16 號 A139 A140 A142 A143 A144 A145 A146 A147 C55 C56 C80 C81 小計 : 總合計 : +（ 樓管理費） +2210（ 3樓 健身館） = 元 全部收回情況下 月 物業(yè)收入 按照以上方法測算物業(yè)管理是不盈利的 ， 每月虧 – 萬元左右。