【正文】 對接： 通過對高度，出入口、交通體系等技術(shù)對接，實現(xiàn)項目在開發(fā)之前就獲得了合作伙伴尤其是主力店的認可。 ?3) 平均租金： 與所有加入合作的伙伴，都約定一個前提條件，就是接受平均租金這個概念。全國的城市分三等租金。這樣做的好處是，每個店的租金具體多少不用再談判，速度快。 ?4) 先租后建： 選址、規(guī)劃、租金都確定了，開工之前先簽一個協(xié)議，然后再投入建設(shè)。 標桿商業(yè)運營模式研究 項目篇 大拇指廣場 第三部分 借 鑒 篇 標桿商業(yè)運營模式研究 項目篇 大拇指廣場 第三部分 借 鑒 篇 標桿商業(yè)運營模式研究 項目篇 大拇指廣場 第三部分 借 鑒 篇 標桿商業(yè)運營模式研究 項目篇 大拇指廣場 第三部分 借 鑒 篇 標桿商業(yè)運營模式研究 項目篇 海上海 第三部分 借 鑒 篇 標桿商業(yè)運營模式研究 項目篇 海上海 第三部分 借 鑒 篇 標桿商業(yè)運營模式研究 項目篇 海上海 第三部分 借 鑒 篇 標桿商業(yè)運營模式研究 項目篇 海上海 第三部分 借 鑒 篇 壹 理論篇 貳 市場篇 叁 借鑒篇 肆 建議篇 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 ■ 地段的問題？ ■ 規(guī)模的問題？ ■ 投資和回報的問題？ ■ 招商的策略和時機問題？ ■ 業(yè)態(tài)和功能布局的問題？ ■ 建筑設(shè)計和經(jīng)營需求的問題？ ■ 主力店引進與整體收益的問題？ ■ 前期規(guī)劃與后期經(jīng)營管理的問題？ ■ 專業(yè)的市場調(diào)研是解決一系列問題的開端？ ■ 慎密的商業(yè)規(guī)劃是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的必須步驟？ ■ 專業(yè)團隊的加入是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成功的保障？ 對商業(yè)地產(chǎn)運行規(guī)律的充分研究 第四部分 建 議 篇 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 科學(xué)設(shè)立開發(fā)程序 第四部分 建 議 篇 項目選址 獲取土地 項目設(shè)計 1 項目招商 選擇融資渠道 項目規(guī)劃 項目施工 6 7 開業(yè)經(jīng)營 8 國際成熟商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本流程 3 2 4 5 市場 調(diào)查 規(guī)劃 設(shè)計 商業(yè)項目 工程建設(shè) 1 業(yè)態(tài)設(shè)計 與主力店招商 商業(yè) 分割 5 招商策劃與招商工作 目前中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本流程 2 4 6 3 商業(yè)經(jīng)營管理 7 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 在專業(yè)調(diào)研分析基礎(chǔ)上確定項目定位 第四部分 建 議 篇 商業(yè)開發(fā)的第一要素是地段，第二要素是定位。 目標市場定位兩個要求 —— 準確、全面 目標消費群定位與區(qū)域功能緊密關(guān)聯(lián) 目標投資小業(yè)主定位應(yīng)明確目標市場區(qū)域 項目目標商戶群單位的三個原則 原則 主力商戶優(yōu)先 原則 以核心商戶提升商圈價值 原則 經(jīng)營者與租戶達成“利益共同體” 項目競爭定位 —— 實行差異化 項目功能定位流行全面一體式購物 項目經(jīng)營主題特色定位 —— 主題突出、結(jié)構(gòu)合理 項目經(jīng)營方式定位 —— 因時制宜、因時而變 項目經(jīng)營業(yè)態(tài)定位 —— 最優(yōu)化業(yè)態(tài)布置原則 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 圍繞運營價值鏈，組建利益共同體 1 2 3 4 開發(fā)商 與政府 作為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運 營商 ,必須充分與政府溝通 ,盡量 符合政府城市規(guī)劃的要求 ,并動 用一切資源說服政府的政策支持 . 強強聯(lián)合 銀行對商業(yè)地產(chǎn)項目的 貸款非常謹慎，進行長期價值運 作可以考慮與資本或其他企業(yè)合 作共同開發(fā)項目。 與大型零售商 國內(nèi)許多實力雄厚的 地產(chǎn)商與國內(nèi)外知名優(yōu)勢零售企業(yè) 結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，分別借助對方的力 量大舉擴張各自的市場規(guī)模 與小業(yè)主 /租戶 房地產(chǎn)商可以借助 商業(yè)巨頭的品牌效應(yīng)提高鋪位售 價和加快中小店的招商進度。 第四部分 建 議 篇 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 實施專業(yè)團隊管理 外腦介入式 開發(fā)商在不懂商業(yè)經(jīng)營管理或不愿花費人力經(jīng)營管理的情況下，可以 聘請經(jīng)營管理公司專門經(jīng)營項目。 方案一 外腦植移式 開發(fā)商與經(jīng)營管理公司合作共同經(jīng)營項目，各自承擔(dān)相應(yīng)的職能，發(fā)展商 一般承擔(dān)商場的物業(yè)管理部分，商業(yè)部分交給經(jīng)營管理公司負責(zé)。 方案二 內(nèi)生經(jīng)營式 第三種方式就是發(fā)展商自己成立經(jīng)營管理公司經(jīng)營項目。 方案三 第四部分 建 議 篇 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 培育運營管理能力，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展 第四部分 建 議 篇 以可持續(xù)發(fā)展為目標培育運營管理能力 第一，嚴格控制商家的品牌和經(jīng)營實力；嚴進嚴出。大的方面指整個商場管理機構(gòu)的品牌和經(jīng)營實力，小的方面指進駐商戶的品牌和實力 ， ?第二，租金要與市場行情保持一致并給予經(jīng)營商家一定利潤空間； ?第三，宣傳推廣要能做到持續(xù)不斷，做到永續(xù)經(jīng)營 ，售后服務(wù)要確保消費者利益； 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 產(chǎn)權(quán)銷售與統(tǒng)一經(jīng)營相平衡 多產(chǎn)品開發(fā) 可以配合寫字樓、公寓等回報率高且利于銷售的物業(yè)一同開發(fā)，相互之間 作為資金的補充和物業(yè)功能上的互動。 策略一 賣小留大 將主力店、品牌店等能夠大力拉升商業(yè)物業(yè)氛圍和價值的店鋪自行持有， 而將小店鋪銷售，并同時簽訂后期統(tǒng)一經(jīng)營的合約。 策略二 售后返租 多考慮對預(yù)售的中小商鋪實行售后返租，以使眾多商鋪在經(jīng)營上形成合力。 售后返租應(yīng)做到三個統(tǒng)一：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷管理、統(tǒng)一服務(wù)與監(jiān)督。 策略三 第四部分 建 議 篇 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 創(chuàng)新商業(yè)地投融資機制 基金 /信托 在美國 199家基金和 171家公開上市基金中擁有全國購物中心一半以上的投 資，進行基金化及房地產(chǎn)信托運作，將會是未來開發(fā)資金籌措的一個重要渠道。 渠道一 產(chǎn)權(quán)式銷售 大面積類型的商業(yè)地產(chǎn)進行產(chǎn)權(quán)式分割銷售，這種方式一直以來都是國內(nèi) 運作商業(yè)地產(chǎn)的主流模式，也獲得極大成功，但該模式對返租結(jié)束后的投資方與 經(jīng)營方矛盾未能找到完善的解決方式。 渠道二 證券化 最終解決方式則必須依賴于未來商業(yè)地產(chǎn)投資運營的發(fā)展方向 —— “ 商業(yè) 產(chǎn)證券化 ” 。即是將所有權(quán)進行證券化，委托專業(yè)機構(gòu)統(tǒng)一行使經(jīng)營管理權(quán)。具 體方式就是商業(yè)地產(chǎn)基金及商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信托。 渠道三 第四部分 建 議 篇 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 定位于二、三城市運營商身份 戰(zhàn)略定位 定位于城市運營商的高度 區(qū)域布局： 二、三線城市 ■重點關(guān)注具有顯著的人口導(dǎo)入型特點的城市 區(qū)域，占領(lǐng)區(qū)域中心城市的商業(yè)發(fā)展制高點 ■通過優(yōu)化商業(yè)模式，豐富現(xiàn)代商業(yè)產(chǎn)品和服 務(wù)供應(yīng)，截流一線城市消費 ■三線城市商業(yè)地產(chǎn)項目發(fā)展要注意控制風(fēng)險， 維護商業(yè)開發(fā)效果，體量不宜過大、檔次不宜 過高、選址不宜過遠、建筑不宜過長、不宜一 賣了之 第四部分 建 議 篇 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 第四部分 建 議 篇 通過商業(yè)地產(chǎn)的四大工程的宣傳，積極達政府牌 ■ 一是形象工程，樹立企業(yè)行業(yè)強者的形象，奠定在區(qū)域定位房地產(chǎn)企業(yè)中的地位； ■ 二是就業(yè)工程，每個城市的商業(yè)項目能提供相當(dāng)多的就業(yè)崗位，一個較大的項目能讓 1萬人上崗就業(yè)； ■ 三是稅收工程，每個小型的商業(yè)項目可以提供每年六七千萬元的稅收，一個大型項目可以達到 2億元，僅商業(yè)地產(chǎn)一項，可以每年給國家新增稅收； ■ 四是百年工程，中國企業(yè)平均壽命只有７年，長期穩(wěn)定的租金收入讓企業(yè)立于不敗之地。 與政府溝通，打好政府牌 THANKS ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , January 23, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 03:12:0803:12:0803:121/23/2023 3:12:08 AM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 :12:0803:12Jan2323Jan23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 03:12:0803:12:0803:12Monday, January 23, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 :12:0803:12:08January 23, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 1月 23日星期一 上午 3時 12分 8秒 03:12: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 1月 上午 3時 12分 :12January 23, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 2023年 1月 23日星期一 3時 12分 8秒 03:12:0823 January 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 上午 3時 12分 8秒 上午 3時 12分 03:12: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 , January 23, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 03:12:0803:12:0803:121/23/2023 3:12:08 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 :12:0803:12Jan2323Jan23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 03:12:0803:12:0803:12Monday, January 23, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :12:0803:12:08January 23, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 23日星期一 上午 3時 12分 8秒 03:12: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 2023年 1月 上午 3時 12分 :12January 23, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023年 1月 23日星期一 3時 12分 8秒 03:12:0823 January 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 上午 3時 12分 8秒 上午 3時 12分 03:12: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , January 23, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 03:12:0803:12:0803:121/23/2023 3:12:08 AM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :12:0803:12Jan2323Jan23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 03:12:0803:12:0803:12Monday, January 23, 2023 ? 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 :12:0803:12:08January 23, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 23日星期一 上午 3時 12分 8秒 03:12: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 1月 上午 3時 12分 :12January 23, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 1月 23日星期一 3時 12分 8秒 03:12:0823 January 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 上午 3時 12分 8秒 上午 3時 12分 03:12: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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