【正文】 地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際上都是利用住宅小區(qū)為依托進(jìn)行的配套開(kāi)發(fā)， 如富力兒童城是富力廣場(chǎng)住宅樓的裙樓、富力鞋城是富力環(huán)市西苑住宅的配套、北京富力萬(wàn)麗酒店是北京富力城住宅小區(qū)的配套、北京富力商業(yè)中心是北京富力城住宅小區(qū)的配套、天津富力萬(wàn)麗酒店是天津富力城住宅小區(qū)的配套、富力珠寶城是富力信然廣場(chǎng)住宅的配套等等 。 利用住宅小區(qū)周邊成熟商圈，成功融入商圈，建設(shè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和商業(yè)中心。其專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)與其說(shuō)是一個(gè)獨(dú)立的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，不如理解為住宅小區(qū)的一部分。 富力的酒店、公寓、寫(xiě)字樓以及將要建設(shè)的北京富力城小區(qū)的社區(qū)型 Mall，富力都是采取自己投資開(kāi)發(fā)建設(shè)，然后由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)管理，由此出讓 2030%營(yíng)業(yè)收入的方式來(lái)以求雙贏，這也是富力的酒店、公寓、寫(xiě)字樓等常見(jiàn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目這幾年獲得飛速發(fā)展的原因所在，實(shí)際上富力只是建設(shè)，運(yùn)營(yíng)交由合作方。 富力在 2023年開(kāi)始建設(shè)第一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目富力兒童城時(shí)，公司的資金并不雄厚，所以其早期的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如兒童城、愛(ài)丁堡公寓、盈隆大廈、科訊大廈、鞋城、珠寶城等，除保留底商外，全部出售以盡快回籠資金，到現(xiàn)在其已經(jīng)擁有雄厚的實(shí)力，故其商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)始轉(zhuǎn)為出租為主，如富力中心全部出租，北京富力城商業(yè)中心全部出租等。至于專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的商貿(mào)物流，其主要是依托住宅小區(qū)的區(qū)位，如果周邊有成熟商圈，就發(fā)展裙樓式的小型項(xiàng)目，如果沒(méi)有就不會(huì)專(zhuān)業(yè)建立獨(dú)立的大型商貿(mào)物流項(xiàng)目，所以其主線(xiàn)還是寫(xiě)字樓酒店，這也是國(guó)際公認(rèn)成熟的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，能為其將來(lái)分拆為 REITs海外上市作好準(zhǔn)備。 標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式研究 企業(yè)篇 富力地產(chǎn) 發(fā) 展 策 略 運(yùn)營(yíng)管理 第三部分 借 鑒 篇 小規(guī)?？焖偾腥?，搶占先機(jī)，先快后穩(wěn)。 項(xiàng) 目 區(qū) 位 市區(qū)核心地段，尤其是 CBD區(qū)域 富力地產(chǎn)的發(fā)源起步于對(duì)廣州市區(qū)內(nèi)廠房的拆遷后建設(shè)住宅小區(qū)，在廣州拆遷數(shù)個(gè)工廠后奠定了它在房地產(chǎn)行業(yè)中的基礎(chǔ)，所以富力很長(zhǎng)時(shí)間一直遵行這樣的項(xiàng)目區(qū)位選擇，目前富力的項(xiàng)目基本上都位于市區(qū)核心地段，尤其是 CBD區(qū)域，廣州珠江新城 CBD富力擁有多達(dá) 10塊土地，包括最新獲得的獵德村地塊，在市區(qū)核心地段的地塊，相對(duì)來(lái)說(shuō)無(wú)論是建設(shè)寫(xiě)字樓、酒店 /公寓還是商貿(mào)城專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，都擁有相當(dāng)?shù)牡乩麅?yōu)勢(shì)，從這點(diǎn)來(lái)說(shuō)，富力商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)位選擇是較成功的。 標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式研究 企業(yè)篇 陽(yáng)光股份 第三部分 借 鑒 篇 ＊ 區(qū)域選址： 立足于北京及環(huán)渤海區(qū)域，同時(shí)兼顧其他有潛力或者有合適項(xiàng)目的區(qū)域 ＊ 開(kāi)發(fā)模式 ，形成區(qū)位優(yōu)勢(shì) 根據(jù)位置和引入的主力店不同已有兩種比較成熟的運(yùn)營(yíng)模式 。 主力店及其他商鋪 ：以家樂(lè)?；蛘呶譅柆敒橹髁Φ?，引入餐飲、服裝及其他生活配套店鋪，由陽(yáng)光股份招商的客戶(hù)相對(duì)較多，需要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行整體定位和規(guī)劃。 模式一：城市區(qū)域商業(yè)中心模式 選址： 位于市中心或城市副中心較近區(qū)域。 主力店： 引入伊藤洋華堂經(jīng)營(yíng)的綜合小型百貨為主力店，商場(chǎng)地下也是由洋華堂經(jīng)營(yíng)的面積約 500010000平方米的超市。06年富力獲得 21幅土地，僅重慶一個(gè)項(xiàng)目的土地就達(dá)到 739萬(wàn)平方米，共擁有土地儲(chǔ)備 1789萬(wàn)平方米。 2023年富力繼續(xù)激進(jìn)式拿地，共獲得 20個(gè)項(xiàng)目，合計(jì) 1030萬(wàn)平方米。 危機(jī)二： 收益甚少 集中、巨量的商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)富力從其持有的商業(yè)項(xiàng)目中獲得的收益甚少（除了物業(yè)重估增值帶來(lái)的帳面收益外），卻要背負(fù)巨大的開(kāi)發(fā)資金投入?！跋鄳?yīng)調(diào)低售價(jià)，增加銷(xiāo)售量，加快資 金回籠”。合理處理高價(jià)獲得的土地，“尋求合作伙伴共同 開(kāi)發(fā)優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備 第三部分 借 鑒 篇 標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式研究 企業(yè)篇 萬(wàn)達(dá)地產(chǎn) 第三部分 借 鑒 篇 大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)成立于 1988年，已發(fā)展成為以商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨為四大支柱產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團(tuán)，資產(chǎn) 400億元，年銷(xiāo)售額300億元，年納稅 20億元。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)計(jì)劃到 2023年，資產(chǎn)超過(guò) 600億元，年銷(xiāo)售收入超過(guò) 400億元，年利潤(rùn)超過(guò) 60億元， 年納稅超過(guò) 30億元，開(kāi)業(yè) 40個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、16家五星級(jí)酒店、 70家影城 600塊電影銀幕、 25家連鎖百貨，持有的收租物業(yè)面積超過(guò) 600萬(wàn)平方米，成為中國(guó)一流的企業(yè)集團(tuán)。 （ 2）選址都在城市最核心商圈 。 （ 4）主力店一般 3家，沃爾瑪超市、家具家電專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)及萬(wàn)達(dá)影院 。 ?（ 6）建筑形態(tài)都為單個(gè)盒子式。 （ 2）選址都在城市最核心商圈 。 （ 4）主力店一般為 4家，百貨、超市 、建材家電專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)、影院 。 案例：沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、天津萬(wàn)達(dá) 廣場(chǎng)。 （ 2）選址在城市副中心或新區(qū)的中心 。 （ 4）產(chǎn)品一般涵蓋了星級(jí)酒店、寫(xiě)字樓、酒店式公寓（ SOHO）、商業(yè)街區(qū)、廣場(chǎng)及高尚居住社 區(qū)等組成 。 （ 6）建筑形式為綜合體，以盒子 +街區(qū) +高層的組合形式 。 – 不了解商業(yè)地產(chǎn)投資的規(guī)律，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)不足，更沒(méi)有資本支撐中長(zhǎng)期投資，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)后期運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)不足。 – 對(duì)“訂單地產(chǎn)”寄予了過(guò)高的非理性的期待。招商工作中過(guò)于強(qiáng)調(diào)資金的回籠， 特別是項(xiàng)目經(jīng)理在本位利益基礎(chǔ)上過(guò)分追求銷(xiāo)售數(shù)量、快速的現(xiàn)金回報(bào)和速度，而缺乏對(duì)投資類(lèi)型、經(jīng)營(yíng)品類(lèi)、已售未售商鋪的控制，過(guò)于追求商鋪銷(xiāo)售利潤(rùn)的最大化，而忽視了商鋪投資者和商業(yè)租戶(hù)利益的保護(hù)。 商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)性質(zhì)決定了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要一個(gè)長(zhǎng)期的市場(chǎng)培育期，需要長(zhǎng)期的收益獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，商業(yè)地產(chǎn)的命脈是物業(yè)的使用價(jià)值，所以，這是萬(wàn)達(dá)花了幾十億大價(jià)錢(qián)買(mǎi)的教訓(xùn)。 。 – 萬(wàn)達(dá)開(kāi)始加大對(duì)商業(yè)物業(yè)自己持有的比例，在建的 10多個(gè)項(xiàng)目甚至幾乎全部持有，散售和持有的比重達(dá)到 50%： 50% – 將房管（物業(yè)）公司與商業(yè)發(fā)展公司合并成立商業(yè)管理公司，加強(qiáng)對(duì)開(kāi)業(yè)項(xiàng)目物業(yè)的長(zhǎng)期專(zhuān)業(yè)化托管，強(qiáng)化收益權(quán)運(yùn)營(yíng)機(jī)制，避免了物業(yè)和商業(yè)“兩張皮”的問(wèn)題，加大了統(tǒng)一招商、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的力度，從而有效的保障了項(xiàng)目后期的商業(yè)秩序和商戶(hù)的利益。 – 在商業(yè)管理公司人力資源管理和項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)管理上，萬(wàn)達(dá)開(kāi)始花重金注重培育一支復(fù)合型的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理隊(duì)伍，建立總部管控和項(xiàng)目統(tǒng)籌制度，這是萬(wàn)達(dá)了不起的進(jìn)步。 – 盡管受制于自身物業(yè)投資收益率的培育期和中國(guó)金融政策的限制，但萬(wàn)達(dá)在為最終建立 CDMA保障下的 REITs資產(chǎn)包而努力！ “訂單地產(chǎn)” 的四要素 標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式研究 企業(yè)篇 萬(wàn)達(dá)地產(chǎn) 第三部分 借 鑒 篇 為城市代言 標(biāo)準(zhǔn)化基礎(chǔ)上的可復(fù)制性 ?通過(guò)模式的標(biāo)準(zhǔn)化和可復(fù)制化實(shí)現(xiàn)品牌價(jià)值，同時(shí)宏觀層面有具有特定主題 ?每一個(gè)政府都與政府高度的溝通合作，達(dá)到為為城市代言為城市創(chuàng)造價(jià)值的目的，同時(shí)為企業(yè)樹(shù)立品牌為企業(yè)贏得市場(chǎng) 打政府牌： ?通過(guò)形象工程、就業(yè)工程，、稅收工程、百年工程，四大工程宣傳與打造，發(fā)揮商業(yè)項(xiàng)目的這一強(qiáng)力優(yōu)勢(shì)，將會(huì)為發(fā)展提供相當(dāng)?shù)谋憷? ?2) 技術(shù)對(duì)接： 通過(guò)對(duì)高度，出入口、交通體系等技術(shù)對(duì)接，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)之前就獲得了合作伙伴尤其是主力店的認(rèn)可。全國(guó)的城市分三等租金。 ?4) 先租后建： 選址、規(guī)劃、租金都確定了，開(kāi)工之前先簽一個(gè)協(xié)議，然后再投入建設(shè)。 目標(biāo)市場(chǎng)定位兩個(gè)要求 —— 準(zhǔn)確、全面 目標(biāo)消費(fèi)群定位與區(qū)域功能緊密關(guān)聯(lián) 目標(biāo)投資小業(yè)主定位應(yīng)明確目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域 項(xiàng)目目標(biāo)商戶(hù)群?jiǎn)挝坏娜齻€(gè)原則 原則 主力商戶(hù)優(yōu)先 原則 以核心商戶(hù)提升商圈價(jià)值 原則 經(jīng)營(yíng)者與租戶(hù)達(dá)成“利益共同體” 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)定位 —— 實(shí)行差異化 項(xiàng)目功能定位流行全面一體式購(gòu)物 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)主題特色定位 —— 主題突出、結(jié)構(gòu)合理 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式定位 —— 因時(shí)制宜、因時(shí)而變 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位 —— 最優(yōu)化業(yè)態(tài)布置原則 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 圍繞運(yùn)營(yíng)價(jià)值鏈，組建利益共同體 1 2 3 4 開(kāi)發(fā)商 與政府 作為商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn) 營(yíng)商 ,必須充分與政府溝通 ,盡量 符合政府城市規(guī)劃的要求 ,并動(dòng) 用一切資源說(shuō)服政府的政策支持 . 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合 銀行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的 貸款非常謹(jǐn)慎，進(jìn)行長(zhǎng)期價(jià)值運(yùn) 作可以考慮與資本或其他企業(yè)合 作共同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 第四部分 建 議 篇 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 實(shí)施專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)管理 外腦介入式 開(kāi)發(fā)商在不懂商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理或不愿花費(fèi)人力經(jīng)營(yíng)管理的情況下，可以 聘請(qǐng)經(jīng)營(yíng)管理公司專(zhuān)門(mén)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。 方案二 內(nèi)生經(jīng)營(yíng)式 第三種方式就是發(fā)展商自己成立經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。大的方面指整個(gè)商場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)的品牌和經(jīng)營(yíng)實(shí)力，小的方面指進(jìn)駐商戶(hù)的品牌和實(shí)力 ， ?第二，租金要與市場(chǎng)行情保持一致并給予經(jīng)營(yíng)商家一定利潤(rùn)空間； ?第三，宣傳推廣要能做到持續(xù)不斷，做到永續(xù)經(jīng)營(yíng) ，售后服務(wù)要確保消費(fèi)者利益； 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售與統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)相平衡 多產(chǎn)品開(kāi)發(fā) 可以配合寫(xiě)字樓、公寓等回報(bào)率高且利于銷(xiāo)售的物業(yè)一同開(kāi)發(fā)，相互之間 作為資金的補(bǔ)充和物業(yè)功能上的互動(dòng)。 策略二 售后返租 多考慮對(duì)預(yù)售的中小商鋪實(shí)行售后返租，以使眾多商鋪在經(jīng)營(yíng)上形成合力。 策略三 第四部分 建 議 篇 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 創(chuàng)新商業(yè)地投融資機(jī)制 基金 /信托 在美國(guó) 199家基金和 171家公開(kāi)上市基金中擁有全國(guó)購(gòu)物中心一半以上的投 資，進(jìn)行基金化及房地產(chǎn)信托運(yùn)作，將會(huì)是未來(lái)開(kāi)發(fā)資金籌措的一個(gè)重要渠道。 渠道二 證券化 最終解決方式則必須依賴(lài)于未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)投資運(yùn)營(yíng)的發(fā)展方向 —— “ 商業(yè) 產(chǎn)證券化 ” 。具 體方式就是商業(yè)地產(chǎn)基金及商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信托。 與政府溝通，打好政府牌 THANKS ? 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 03:12:0803:12:0803:121/23/2023 3:12:08 AM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 03:12:0803:12:0803:12Monday, January 23, 2023 ? 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 2023年 1月 23日星期一 上午 3時(shí) 12分 8秒 03:12: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023年 1月 上午 3時(shí) 12分 :12January 23, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 上午 3時(shí) 12分 8秒 上午 3時(shí) 12分 03:12: ? 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 03:12:0803:12:0803:121/23/2023 3:12:08 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 03:12:0803:12:0803:12Monday, January 23, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 1月 23日星期一 上午 3時(shí) 12分 8秒 03:12: ? 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 2023年 1月 上午 3時(shí) 12分 :12January 23, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 上午 3時(shí) 12分 8秒 上午 3時(shí) 12分 03:12: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 03:12:0803:12:0803:121/23/2023 3:12:08 AM ? 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 03:12:0803:12:0803:12Monday, January 23, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 :12:0803:12:08January 23, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 上午 3時(shí) 12分 :12January 23, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 上午 3時(shí) 12分 8秒 上午 3時(shí) 12分 03:12: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing 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