【正文】 2023年 1月 28日星期六 5時(shí) 11分 38秒 17:11:3828 January 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 1月 28日星期六 下午 5時(shí) 11分 38秒 17:11: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :11:3817:11Jan2328Jan23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 , January 28, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 1月 28日星期六 5時(shí) 11分 38秒 17:11:3828 January 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 。 :11:3817:11:38January 28, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :11:3817:11Jan2328Jan23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , January 28, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 1月 28日星期六 5時(shí) 11分 38秒 17:11:3828 January 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 。 :11:3817:11:38January 28, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :11:3817:11Jan2328Jan23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 , January 28, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 渠道三 第四部分 建 議 篇 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 定位于二、三城市運(yùn)營商身份 戰(zhàn)略定位 定位于城市運(yùn)營商的高度 區(qū)域布局： 二、三線城市 ■重點(diǎn)關(guān)注具有顯著的人口導(dǎo)入型特點(diǎn)的城市 區(qū)域，占領(lǐng)區(qū)域中心城市的商業(yè)發(fā)展制高點(diǎn) ■通過優(yōu)化商業(yè)模式，豐富現(xiàn)代商業(yè)產(chǎn)品和服 務(wù)供應(yīng)，截流一線城市消費(fèi) ■三線城市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展要注意控制風(fēng)險(xiǎn)， 維護(hù)商業(yè)開發(fā)效果，體量不宜過大、檔次不宜 過高、選址不宜過遠(yuǎn)、建筑不宜過長、不宜一 賣了之 第四部分 建 議 篇 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 第四部分 建 議 篇 通過商業(yè)地產(chǎn)的四大工程的宣傳，積極達(dá)政府牌 ■ 一是形象工程，樹立企業(yè)行業(yè)強(qiáng)者的形象，奠定在區(qū)域定位房地產(chǎn)企業(yè)中的地位； ■ 二是就業(yè)工程，每個(gè)城市的商業(yè)項(xiàng)目能提供相當(dāng)多的就業(yè)崗位，一個(gè)較大的項(xiàng)目能讓 1萬人上崗就業(yè)； ■ 三是稅收工程，每個(gè)小型的商業(yè)項(xiàng)目可以提供每年六七千萬元的稅收，一個(gè)大型項(xiàng)目可以達(dá)到 2億元，僅商業(yè)地產(chǎn)一項(xiàng)，可以每年給國家新增稅收； ■ 四是百年工程，中國企業(yè)平均壽命只有７年，長期穩(wěn)定的租金收入讓企業(yè)立于不敗之地。即是將所有權(quán)進(jìn)行證券化，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一行使經(jīng)營管理權(quán)。 渠道一 產(chǎn)權(quán)式銷售 大面積類型的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)式分割銷售，這種方式一直以來都是國內(nèi) 運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)的主流模式，也獲得極大成功，但該模式對(duì)返租結(jié)束后的投資方與 經(jīng)營方矛盾未能找到完善的解決方式。 售后返租應(yīng)做到三個(gè)統(tǒng)一：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷管理、統(tǒng)一服務(wù)與監(jiān)督。 策略一 賣小留大 將主力店、品牌店等能夠大力拉升商業(yè)物業(yè)氛圍和價(jià)值的店鋪?zhàn)孕谐钟校? 而將小店鋪銷售，并同時(shí)簽訂后期統(tǒng)一經(jīng)營的合約。 方案三 第四部分 建 議 篇 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 培育運(yùn)營管理能力，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展 第四部分 建 議 篇 以可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)培育運(yùn)營管理能力 第一，嚴(yán)格控制商家的品牌和經(jīng)營實(shí)力；嚴(yán)進(jìn)嚴(yán)出。 方案一 外腦植移式 開發(fā)商與經(jīng)營管理公司合作共同經(jīng)營項(xiàng)目，各自承擔(dān)相應(yīng)的職能，發(fā)展商 一般承擔(dān)商場的物業(yè)管理部分，商業(yè)部分交給經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)。 與大型零售商 國內(nèi)許多實(shí)力雄厚的 地產(chǎn)商與國內(nèi)外知名優(yōu)勢零售企業(yè) 結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，分別借助對(duì)方的力 量大舉擴(kuò)張各自的市場規(guī)模 與小業(yè)主 /租戶 房地產(chǎn)商可以借助 商業(yè)巨頭的品牌效應(yīng)提高鋪位售 價(jià)和加快中小店的招商進(jìn)度。 標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營模式研究 項(xiàng)目篇 大拇指廣場 第三部分 借 鑒 篇 標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營模式研究 項(xiàng)目篇 大拇指廣場 第三部分 借 鑒 篇 標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營模式研究 項(xiàng)目篇 大拇指廣場 第三部分 借 鑒 篇 標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營模式研究 項(xiàng)目篇 大拇指廣場 第三部分 借 鑒 篇 標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營模式研究 項(xiàng)目篇 海上海 第三部分 借 鑒 篇 標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營模式研究 項(xiàng)目篇 海上海 第三部分 借 鑒 篇 標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營模式研究 項(xiàng)目篇 海上海 第三部分 借 鑒 篇 標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營模式研究 項(xiàng)目篇 海上海 第三部分 借 鑒 篇 壹 理論篇 貳 市場篇 叁 借鑒篇 肆 建議篇 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 ■ 地段的問題？ ■ 規(guī)模的問題？ ■ 投資和回報(bào)的問題？ ■ 招商的策略和時(shí)機(jī)問題？ ■ 業(yè)態(tài)和功能布局的問題？ ■ 建筑設(shè)計(jì)和經(jīng)營需求的問題？ ■ 主力店引進(jìn)與整體收益的問題？ ■ 前期規(guī)劃與后期經(jīng)營管理的問題？ ■ 專業(yè)的市場調(diào)研是解決一系列問題的開端？ ■ 慎密的商業(yè)規(guī)劃是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的必須步驟？ ■ 專業(yè)團(tuán)隊(duì)的加入是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成功的保障？ 對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行規(guī)律的充分研究 第四部分 建 議 篇 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 科學(xué)設(shè)立開發(fā)程序 第四部分 建 議 篇 項(xiàng)目選址 獲取土地 項(xiàng)目設(shè)計(jì) 1 項(xiàng)目招商 選擇融資渠道 項(xiàng)目規(guī)劃 項(xiàng)目施工 6 7 開業(yè)經(jīng)營 8 國際成熟商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本流程 3 2 4 5 市場 調(diào)查 規(guī)劃 設(shè)計(jì) 商業(yè)項(xiàng)目 工程建設(shè) 1 業(yè)態(tài)設(shè)計(jì) 與主力店招商 商業(yè) 分割 5 招商策劃與招商工作 目前中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本流程 2 4 6 3 商業(yè)經(jīng)營管理 7 我司商業(yè)發(fā)展的若干思考 在專業(yè)調(diào)研分析基礎(chǔ)上確定項(xiàng)目定位 第四部分 建 議 篇 商業(yè)開發(fā)的第一要素是地段，第二要素是定位。這樣做的好處是，每個(gè)店的租金具體多少不用再談判，速度快。 ?3) 平均租金： 與所有加入合作的伙伴，都約定一個(gè)前提條件，就是接受平均租金這個(gè)概念。 ?1) 共同選址： 對(duì)每一個(gè)店址由戰(zhàn)略伙伴提出意見，書面確認(rèn)。 – 萬達(dá)同時(shí)密切了商業(yè)地產(chǎn)的資本屬性，不再單打獨(dú)斗，而是廣泛與資本市場聯(lián)系，直接建立自己的百貨主力店，培育百貨商業(yè)板塊，減少主力店招租的物業(yè)租金壓力。 – 在銷售對(duì)象和招租商戶的甄選方面，認(rèn)真對(duì)待市場的科學(xué)態(tài)度，對(duì)拿地、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、商業(yè)業(yè)態(tài)匹配，慎之又慎，對(duì)商戶的經(jīng)營形式、信譽(yù)、經(jīng)營品類、實(shí)力等方面都有系統(tǒng)性的要求，把追求合理的項(xiàng)目商業(yè)布局和長期租金收益率當(dāng)原則了，為之后的資產(chǎn)管理和資本運(yùn)營打下了基礎(chǔ)。 – 萬達(dá)開始尊重商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的客觀規(guī)律，建立了專門的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)院。 標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營模式研究 企業(yè)篇 萬達(dá)地產(chǎn) 第三部分 借 鑒 篇 ?萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)管理在教訓(xùn)基礎(chǔ)上的積極改進(jìn)措施 ： – 萬達(dá)開始改變過去追求銷售收益最大化的模式，轉(zhuǎn)而注重獲取長期的租金收益和資產(chǎn)升值的收益，變銷售贏利模式為租金贏利模式。 – 第六 、缺乏有成熟經(jīng)驗(yàn)的項(xiàng)目規(guī)劃、招商管理和運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)，項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合人為硬來，功能匹配缺位，多數(shù)項(xiàng)目在招商上都感覺乏力。 萬達(dá)一度只顧借助沃爾瑪主力店的優(yōu)勢，全力促銷商鋪，賣完不管或亂管，不明白城市綜合體的整體產(chǎn)品及其投資配制 ,造成早期項(xiàng)目的商戶造反 ,吃了大虧 – 沒有堅(jiān)實(shí)的資金實(shí)力。 – 分割出售產(chǎn)權(quán)商鋪，造成難以統(tǒng)一經(jīng)營。 標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營模式研究 企業(yè)篇 萬達(dá)地產(chǎn) 第三部分 借 鑒 篇 ?萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的前期經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)： – 用住宅開發(fā)手法做商業(yè)地產(chǎn)。 （ 5）商業(yè)的主力店一般為百貨、超市、專業(yè)賣場、影院、美食等 。 （ 3）占地面積在 1020萬平，建筑面 積在 4080萬平，其中商業(yè)規(guī)模在 1520萬平 左右 。 第三代產(chǎn)品 2023年后多產(chǎn)品綜合體 （ 1）選擇省會(huì)或中心城市布局 。 （ 5）每個(gè)主力店都為一個(gè)單體盒子 ，由多個(gè)盒子組成商業(yè)廣場。 （ 3）占地面積在 5萬平左右， 建筑面積在 15萬平左右 。 案例：長沙萬達(dá)商業(yè)廣場、南昌萬達(dá)商業(yè)廣場 2023年純商業(yè) 組合式 （ 1）選擇省會(huì)或中心城市布局 。 （ 5） 1層為精品、服飾， 3層為超市， 4層為專業(yè)賣場和影院 。 （ 3）占地面積在 ，建筑面積在 46萬平左右 。 資料來源：萬達(dá)集團(tuán)網(wǎng)站 標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營模式研究 企業(yè)篇 萬達(dá)地產(chǎn) 第三部分 借 鑒 篇 第一代產(chǎn)品 第二代產(chǎn)品 ?20232023年 純商業(yè)盒子式 （ 1）選擇省會(huì)或中心城市布局 。萬達(dá)集團(tuán)在全國四十多個(gè)城市投資項(xiàng)目，已在全國開業(yè) 19個(gè)萬達(dá)廣場，6家五星級(jí)酒店，持有的收租物業(yè)面積達(dá)到 300萬平方米。同時(shí)，“投資物業(yè)的建設(shè)速度將適當(dāng)放緩”，計(jì)劃在 2023年底前將 凈資產(chǎn)負(fù)債率降至 80％以內(nèi)。 2023年底，富力被迫修正其發(fā)展策略。2023年末土地儲(chǔ)備躥升至 2620萬平方米。當(dāng)年其資產(chǎn)負(fù)債比升到 %，超過行業(yè)臨界指標(biāo)。 其他商鋪：在洋華堂以外的區(qū)域引入一些餐飲及其他生活配套店鋪， 典型項(xiàng)目： 如北京的陽光大廈（除寫字樓部分）、正在建設(shè)中的朝陽十里堡 AZ TOWN項(xiàng)目、科創(chuàng)大廈（北苑） 標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營模式研究 企業(yè)篇 富力地產(chǎn) 危機(jī)一： 高成本拿地 自 05年上市以來，富力大舉納地。不僅覆蓋周邊居住人口，也可吸引小部分流動(dòng)的非居住人口。 典型項(xiàng)目 ：位于通州的宜商嘉和項(xiàng)目，沈陽世達(dá)物流項(xiàng)目。 模式二：社區(qū)商業(yè)中心模式 選址： 位于相對(duì)較遠(yuǎn)的人口聚居區(qū)。 標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營模式研究 企業(yè)篇 陽光股份 第三部分 借 鑒 篇 08年運(yùn)營面積 達(dá)到 ， 09年運(yùn)營面積將達(dá)到 米， 09年的租金收入達(dá)到 ， 07年 GIC的入主促使陽光股份產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型 單傳的房地產(chǎn)開發(fā)商 由自有物業(yè)租賃業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)并舉逐步向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型 07年年報(bào)指出，公司未來新的戰(zhàn)略目標(biāo)是，成為“中國領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)”，并將2023年確立為“戰(zhàn)略基礎(chǔ)年”。 富力早期并非實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)商，但其又早在 2023年就開始切入商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，比很多當(dāng)時(shí)大型的地產(chǎn)公司都早，所以他講究的是快的策略，采取的是“快魚吃慢魚”的方式，搶占先機(jī)，獲得市場，先求快，到后來再逐步建設(shè)大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如 55層的富力中心、卡爾頓酒店、君悅酒店等，以求穩(wěn)定發(fā)展，先快后穩(wěn)，非常適合于富力這樣由小型地產(chǎn)商快速成長為一線大型地產(chǎn)商的策略，當(dāng)然在其現(xiàn)在發(fā)展?fàn)畲蠛?，其商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目明顯呈現(xiàn)大型化。至于其它類型的項(xiàng)目如工業(yè)園等，也不排除其未來會(huì)進(jìn)入。 發(fā) 展 方 向 主推成熟的寫字樓、酒店 /公寓，因地制宜適量發(fā)展小型商貿(mào)物流 富力雖然首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是專業(yè)市場兒童城，但從其在建和規(guī)劃的項(xiàng)目來說，主推是成熟穩(wěn)定的寫字樓和酒店 /公寓，其目前在建的酒店數(shù)量達(dá)到 7個(gè)，寫字樓 9個(gè)，這在國內(nèi)一線房地產(chǎn)公司里面應(yīng)是規(guī)模最大的。 早期出售為主，現(xiàn)逐步轉(zhuǎn)為出租為主 。 逸景翠園建設(shè)廣州紡織博覽中心就是類似的定位， 標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營模式研究 企業(yè)篇 富力地產(chǎn) 運(yùn) 營 管 理 收 益 模 式 運(yùn)營管理 第三部分 借 鑒 篇 利用專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)，出讓部分營業(yè)收入，以求雙贏。 富力的專業(yè)市場都不是專業(yè)建設(shè)的獨(dú)立的專業(yè)市場，而