【正文】 7. 按摩爾購物中心的外觀分類： (1) 美國式簡潔的外立面，粗看如同特大型倉庫或工廠：如菲律賓SM　MEGAMALL、廈門SM城市廣場、美國MALL　OF　AMERICA； (2) 童話般的的歐洲古城堡式外立面：如臺灣的臺貿購物中心、菲律賓ROBINSONS； (3) 華高貴的現(xiàn)代派，如同特大型百貨公司：如上海正大廣場、臺北京華城、菲律賓ROBINSONS　PLACE、菲律賓SM　ASIAMALL、　菲律賓香格里拉MALL (4) 分散的多個商業(yè)建筑組成的建筑群：如香港黃浦新天地、菲律賓TUTUBAN　CENTRE、菲律賓FILVEST　SUPERMALL、寧波天一廣場； (5) 購物樂園式的摩爾：如韓國漢城樂天樂園世界內的LOTTE摩爾（樂天百貨集團投資）； (6) 交通綜合樞紐換乘式綜合摩爾購物中心，具有內地特色的購物中心； (7) 美國式的小型購物中心：如青島佳世客JUSCO； (8) 附帶寫字樓的摩爾：如北京百盛、北京新世界中心。6. 按購物中心的業(yè)態(tài)復合度分類： (1) 業(yè)態(tài)復合程度極高，如面積又超過12萬㎡，　即可稱真正的摩爾購物中心MALL。這八種購物中心共通的特點是：有一致而整體的建筑設施規(guī)劃、完整的交通道路系統(tǒng)、足夠的停車空間、多元性商店業(yè)種與服務、統(tǒng)一的經營策略及店面管理、獨立個性的購物環(huán)境。這多是由于品牌商自設店鋪，整體功用及慨念為“有名品牌以有折扣或批發(fā)價售賣貨品”，而客源可遠至七十五里范圍之內。整體功用及概念為“娛樂旅游”等，客源較難界定，因可遠從別的城市，省份或國家來。 3) 主題與節(jié)慶購物中心?。航ㄖ娣e多在八萬平方尺至二十五萬平方尺左右，占地五至二十畝。主鋪商一般只有數(shù)個，而且種類多為家居修建工具店，批發(fā)價貨倉等，可占用四分之三建筑面積。整體功用及慨念為“高級時裝或專門店”等，客源可遠至十五里范圍以內。 (2) 按入駐商家的主要業(yè)態(tài)和行業(yè)分類： 1) “時裝/專門”購物中心：建筑面積多在八萬平方尺至二十五萬平方尺左右，占地五至二十五畝。主鋪商一般也會有多個，而且種類規(guī)模比區(qū)域購物中心還要多，也包括百貨公司等，可占用七成建筑面積。整體功用及概念為“百貨時裝」”等，客源可遠至十五里范圍以內。 3) “區(qū)域”購物中心 ：建筑面積多在四十萬平方尺至八十萬平方尺左右，占地四十至一百畝。主鋪商一般會有三個，包括超級市場、藥店、家居修建工具店等，而且占用一半建筑面積。主鋪商一般是超級市場(Supermarket)，整體功用及概念為“方便購買日常用品”，加上客源多在三(英)里范圍以內。社區(qū)購物中心一般面積較小。城郊型購物中心：　如馬尼拉24萬㎡的SM　NEDSA　MALL、SM　SOUTHMALL，上海的17萬㎡的莘莊購物中心。室外停車場巨大，達到1000車位以上；甚至還有1000車位以上的大型停車場附樓。 (3) 城郊型購物中心：　 歐美多為城郊型購物中心，位于城郊高速公路旁。如馬尼拉SM　MEGAMALL和香格里拉廣場SHANGRILA　PLAZA、臺北京華城、新加坡義安城和新達城廣場Suntec　City、上海正大廣場、香港時代廣場。一般樓層較高：營業(yè)樓層達到地下2至3層，地面8至12層。但低檔商品不能超過60%，否則就成為大型跳蚤市場、小商品市場或批發(fā)市場，稱不上摩爾購物中心MALL了。如廣州天河城、馬尼拉SM　MEGAMALL，臺北大遠百、馬尼拉ROBINSONS　PLACE、上海正大廣場。開在國內的話，其集客能力將很有限，一般為購物廣場，故也稱不上摩爾購物中心MALL）。 (1) 以高檔商品為主： 如香港時代廣場、上海恒隆廣場、馬尼拉GLORIETTA　PLAZA、香格里拉廣場SHANGRILA　PLAZA、臺北京華城。故商品高中低檔必須齊備，以保證商品品種齊全；理想的比例為：高3︰中5︰低2。生活購物中心、社區(qū)購物中心也是小型購物中心。 (4) 小型購物中心： 面積在2至6萬平方米之間。如上海友誼南方商城、成都摩爾百盛、廣州中泰百盛、北京東方廣場、北京中友百貨、上海九百城市廣場太平洋百貨。超大型購物中心的發(fā)展，大多不是一步到位的，而是分步進行投資，分為一期二期工程興建，因此可以隨時進行調整。　如廣州天河城和中華廣場、大連和平廣場和新瑪特。如曼谷西康廣場Seacon　Square、馬尼拉SM　MEGAMALL和香格里拉廣場SHANGRILA　PLAZA、吉隆坡Midvally　Megamall購物中心、臺北京華城、新加坡義安城和新達城廣場Suntec　City、上海正大廣場、香港海港城。如菲律賓的SM　SUPER　MALL集團（自營SM百貨公司、SM超市、SM影城、SM玩具反斗城大賣場、SM美食城）和ROBINSONS集團（自營ROBINSONS百貨公司、ROBINSONS超市、ROBINSONS影城、ROBINSONS玩具反斗城大賣場）、泰國正大集團的THE　MALL集團（自營易初蓮花超市）、馬來西亞金獅集團屬下之百盛購物中心（自營百盛百貨公司和超市）。對我國而言，由于國內的商品的品種和各類專賣店只有國外的30%左右，購物中心的招租就更難，　所以專業(yè)連鎖購物中心是一種值得推廣的購物中心經營模式。連鎖摩爾購物中心是指：由專業(yè)連鎖購物中心集團開發(fā)并經營，自營比例較高（自營百貨公司、超市、影城、美食城等），業(yè)態(tài)業(yè)種的復合度極度齊備，商品組合的寬度最寬深度最深，定位于家庭（全家/全客層），能滿足全客層的一站式購物消費和一站式文化、娛樂、休閑、餐飲享受的特大型購物中心。其代表有：臺灣遠東百貨集團的大遠百購物中心、臺灣新光三越百貨的臺南購物中心和臺北信義2館、東京高島屋百貨、漢城樂天百貨總店，內地的代表有：北京莊勝崇光SOGO百貨、上海第一八佰伴商廈、武漢廣場等。 百貨公司型購物中心比純物業(yè)型購物中心有一定的優(yōu)裕性。但隨著百貨公司型購物中心不斷擴建及興建2館/別館等，不同業(yè)態(tài)也正被引入百貨公司型購物中心內，邁向真正的摩爾購物中心?！? (3) 百貨公司型購物中心 由大型連鎖百貨公司發(fā)展或擴建而成。面臨的問題諸如所有零售商是否接受統(tǒng)一收銀，是否接受統(tǒng)一營業(yè)時間，是否接受進行統(tǒng)一的促銷行動等。購物中心里常有上百個所有權獨立的零售商，應通過統(tǒng)一管理來樹立購物中心的整體形象。外國專業(yè)店和專賣店倒是成熟化了，但又不一定適合中國目前的消費狀況；有些雖然適應了，但在中國又不一定有營業(yè)執(zhí)照。但是，購物中心建成后常常遇到招商難題：期待的零售商他不來，而想來的又不想要。因而租金是開發(fā)商的重要利潤來源。 b) 困境之二：租戶難求。 a) 困境之一：客流不旺。 國內的代表有：香港九龍倉投資的：上海時代廣場、北京時代廣場，香港和記黃浦投資的：上海梅龍鎮(zhèn)廣場、北京東方廣場，香港嘉里投資的：上海嘉里不夜城、北京國貿中心。 案例 物業(yè)型購物中心在東南亞的香港、新加坡等地發(fā)展的很多，　其代表有：香港時代廣場、海港城、太古廣場、又一城，新加坡義安城Ngee　Ann　City、萊佛士城Reffles　City、威士馬廣場（Wisma　Atria）、先得坊Centre　Point，菲律賓馬尼拉GLORIETTA　PLAZA和香格里拉廣場SHANGRILA　PLAZA，馬來西亞吉隆坡劉蝶購物中心(LOW　Yat　Plaza)、燕美購物中心(Imbi　Plaza)、樂天購物中心(Lot　10)，泰國曼谷世界貿易中心（World　Trade　Center）、暹羅廣場（Siam　Center）、River　City、The　Emporium，臺灣的京華城、中華城、臺茂購物中心、廈門SM城市廣場。 特點：普通摩爾購物中心MALL由大房地產商按MALL的要求設計開發(fā)建在市中心黃金地段或城郊居民聚居區(qū)，實行的是租賃制。優(yōu)勢互補，既可保證和提高管理水平，又可使摩爾以一個統(tǒng)一的社會形象面對消費者，同時由于摩爾內的各零售商分別經營自己的產品，可以充分展示自己獨特的品牌形象和經營風格。特點：面積一般在5至10萬平方米左右，由于面積還不夠大，故其定位還必須突出某一目標顧客群體，所以入駐的業(yè)態(tài)一般不齊備即業(yè)態(tài)業(yè)種的復合度不夠（通常定位于高端市場，大租戶以高級百貨為主，許多業(yè)態(tài)沒有引入），還稱不上真正的摩爾購物中心MALL。由此可見社區(qū)商業(yè)蘊藏的巨大商機。 從發(fā)展趨勢判斷，社區(qū)商業(yè)將是未來商業(yè)投資的重要市場機會，同時也將是商業(yè)地產發(fā)展的重要推動力。 社區(qū)商業(yè)中心將普遍位于小區(qū)的中心位置，要求必備的商業(yè)行業(yè)種類有：早點快餐店、美發(fā)美容店、洗染店、攝影店、日用品小超市、生鮮副食土產店、肉制品專賣店、修配服務站、物資回收站、洗浴中心、服裝加工等。 各城市將大力發(fā)展社區(qū)商業(yè)中心，社區(qū)商業(yè)中心是相對集中的社區(qū)商業(yè)網點所形成的具有多業(yè)態(tài)的綜合性商業(yè)市場。從各城市的社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃可以看出未來社區(qū)商業(yè)將具有以下特點： 各商業(yè)行業(yè)種類將采取超市、便利店、專賣店、連鎖店、專業(yè)店等先進業(yè)態(tài)形式，根據(jù)用戶的需求，有效開展網上銷售、電話訂購、送貨上門，送餐、送貨、上門理發(fā)、維修等項服務。2. 國內社區(qū)商業(yè)的發(fā)展方向: 我國社區(qū)商業(yè)正朝向統(tǒng)一規(guī)劃，科學選址，集中布置的方向發(fā)展。國內的社區(qū)商業(yè)設施正朝著成為一種綜合建筑