中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)專家報(bào)告擴(kuò)大內(nèi)需要靠商業(yè)地產(chǎn)(參考版)
2025-03-01 15:42本頁(yè)面
【正文】 我們期待行業(yè)的第二個(gè)春天能早日來(lái)臨。而且針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)的銀行信貸品種和REITS 等本土金融創(chuàng)新的產(chǎn)品在專家的多年呼吁、相關(guān)部門(mén)的大力推動(dòng)和民間實(shí)驗(yàn)的基礎(chǔ)上包括海外成熟經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)的洗禮下將有重大的突破！ 2021 年國(guó)家提出建設(shè)保障性安居工程、廉租房建設(shè)、棚戶區(qū)改造、農(nóng)村危房改革試點(diǎn)等等，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)是利好消息，最近三年之內(nèi)建設(shè)部要?jiǎng)佑弥醒胴?cái)政 9000 億進(jìn)行保障性住房建設(shè)，很大一塊就是新區(qū)建設(shè)，也會(huì)給商業(yè)地產(chǎn)提供巨大的投資機(jī)會(huì)。 后 記 商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)與地產(chǎn)聯(lián)姻的產(chǎn)物，也是與金融嫁接的橋梁。餐飲業(yè)發(fā)展勢(shì)頭應(yīng)該是根據(jù)國(guó)計(jì)民生需要，根據(jù)老百姓內(nèi)需也會(huì)加快發(fā)展步伐。 經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展將朝著專業(yè)的、高品質(zhì)的、節(jié)約型的方向發(fā)展，品牌將是優(yōu)秀經(jīng)濟(jì)型酒店的追求的主要發(fā)展動(dòng)力，它代表著產(chǎn)品、質(zhì)量和服務(wù)，經(jīng)濟(jì)型酒店需要擴(kuò)大銷售渠道，從雜亂無(wú)章的渠道中找出有信譽(yù)、雙贏的、消費(fèi)者滿意的渠道合作伙伴。 投資者對(duì)經(jīng)濟(jì)型酒店的投資興趣在降低，就像一場(chǎng)美夢(mèng)將被驚醒，對(duì)專業(yè)的酒店管理和中長(zhǎng)期的投資開(kāi)始發(fā)生興趣，并開(kāi)始有所行動(dòng)。 （ 5）經(jīng)濟(jì)型酒店 2021 年經(jīng)濟(jì)型酒店因?yàn)榭朔杀旧仙鴰?lái)的利潤(rùn)會(huì)有所下降，中國(guó)經(jīng)濟(jì)受世界經(jīng)濟(jì)的影響， 2021 年酒店經(jīng)營(yíng)壓力可能將更大。而一些近年來(lái)以專業(yè)店如國(guó)美電器等為主題模式的品牌專業(yè)店將會(huì)以旗艦店和專業(yè)店的獨(dú)立形式重新回歸百貨店、購(gòu)物中心和商業(yè)街。而城鎮(zhèn)化和社會(huì)主義新農(nóng)村的建設(shè)包括經(jīng)濟(jì)適用房、保障房和廉租房的建設(shè)，也會(huì)給一些新興的社 區(qū)超市到來(lái)廣泛的機(jī)會(huì)。但在一線城市和一些中心型的商業(yè)物業(yè)將會(huì)遇到比較強(qiáng)烈的抵制。目前國(guó)際國(guó)內(nèi)一線品牌、國(guó)際知名品牌和國(guó)內(nèi)知名品牌開(kāi)始 進(jìn)入二、三線城市，現(xiàn)在遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，中國(guó)的名牌和區(qū)域的民族品牌將有很大的發(fā)展空間。 三、主力店 （ 1）百貨業(yè) 中國(guó)二、三線城市的百貨業(yè)將有很好的發(fā)展時(shí)機(jī)。像成都的南部新區(qū)，重慶的北部新 區(qū)，還有合肥的湖濱新區(qū)，鄭州的鄭東新區(qū)，還有南昌、長(zhǎng)沙等都有這樣的一些城市中心在逐漸的興起，行政中心都已經(jīng)遷了過(guò)去。 購(gòu)物中心的產(chǎn)品種類在這些城市還是比較單一的，產(chǎn)品種類還有大的發(fā)展空間，完全可以發(fā)展一些社區(qū)鄰里中心，還有地區(qū)商業(yè)中心等。面對(duì)目前的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，很多國(guó)際投資機(jī)構(gòu)依然看好中國(guó)市場(chǎng)，并開(kāi)始關(guān)注中國(guó)二、三線城市，在這些城市規(guī)劃適合當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域性購(gòu)物中心，潛力巨大。面對(duì)金融危機(jī)，現(xiàn)在中央提出一要擴(kuò)大內(nèi)需，這是明 2021 年經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)， “ 便民消費(fèi)進(jìn)社區(qū)，便利服務(wù)進(jìn)家庭 ” ；二是國(guó) 家出錢(qián) 9000 億，大力發(fā)展保障性住房 ,這都要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配套，可見(jiàn)是利好， “ 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)遇 ” 歷史地落到社區(qū)商業(yè)發(fā)展上。因此，在商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)中，市級(jí)區(qū)級(jí)商業(yè)中心上的物業(yè)是升值潛力最大的物業(yè)，是最好的投資市場(chǎng)，是抗跌性最強(qiáng)的投資產(chǎn)品之一，是財(cái)富最安全的生存方式，也就是說(shuō)，在城市發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)時(shí)，具有的高增值性；在經(jīng)濟(jì)下滑時(shí)，具有高抗跌能力和保值性特質(zhì)，并具有較好的變現(xiàn)性，有這些好處，理所當(dāng)然吸引了眾多投資者的眼球。在我國(guó)城市發(fā)展中，不少城市出現(xiàn)了衛(wèi)星城和新城 (新城博客 ,新城新聞 ,新城說(shuō)吧 )，樓盤(pán)的成片開(kāi)發(fā)而形成的大型社區(qū)，加上小城鎮(zhèn)的建設(shè)，這些都需要商業(yè)設(shè)施配套，這就帶來(lái)了兩個(gè)問(wèn)題：一是如何進(jìn)行商業(yè)配套，二是具備了區(qū)域商業(yè)中心的人口支撐，而沒(méi)有區(qū)域商業(yè)中心商業(yè)設(shè)施支撐。大眾化餐飲越來(lái)越引起了國(guó)家重視，引起了社會(huì)關(guān)注。一些好的正餐品牌基本不做加盟，完全靠自己經(jīng)營(yíng)，靠自己的管理團(tuán)隊(duì)來(lái)發(fā)展品牌。 餐飲業(yè)在提升自我品牌、規(guī)?；l(fā)展、連鎖化發(fā)展方面步伐越來(lái)越快。因?yàn)椴惋嫎I(yè)有高端、中端、低端，高端餐飲可能會(huì)受到一些影響，特別是一些商務(wù)餐飲和政府宴請(qǐng)活動(dòng)的餐飲。 2021 年上半年報(bào)道餐飲企業(yè)會(huì)聯(lián)合起來(lái)進(jìn)行漲價(jià)，但基本上沒(méi)有出現(xiàn)，都是企業(yè)自主調(diào)整價(jià)格。全國(guó)人均餐飲消費(fèi) 2021 年以前始終沒(méi)有超過(guò) 1000 元， 2021 年以來(lái)達(dá)到了 1158 元。 中國(guó)經(jīng)濟(jì)前半年依然持續(xù)、健康和高速發(fā)展， GDP 還是保持一定比例的增長(zhǎng)，2021 年中國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店的絕對(duì)數(shù)量還是非常的小，但中國(guó)的出游人數(shù)在增長(zhǎng)，入境的人數(shù)也同樣在增長(zhǎng)，老百姓的收入和可自由支配的時(shí)間在增加，這一切導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)型酒店呈上升趨勢(shì)。更有趣是有統(tǒng)計(jì)表明美國(guó)的歷次經(jīng)濟(jì)危機(jī)中電影都成為廣大市民最物美價(jià)廉的排泄郁悶和尋求快樂(lè)的方式。 （ 3）次主力店（區(qū)） 隨著購(gòu)物中心和大型 MALL 的遍地開(kāi)花，幾乎每個(gè)級(jí)別的城市都在建和開(kāi)業(yè)大型的商業(yè)中心，由于國(guó)內(nèi)外知名主力店資源的有限，尤其是主力店的租金殺手效應(yīng)，越來(lái)越多的購(gòu)物中心開(kāi)始拒絕主力店的進(jìn)駐，而更多采用國(guó)際通行的次主力店、主力區(qū)和買(mǎi)手店等大型單店和集成店的方式凝聚人氣和提高競(jìng)爭(zhēng)力、租金水平與平效性，如必勝客、俏江南、運(yùn)動(dòng) 100、紙老虎甚至一些兒童體驗(yàn)中心和教育服務(wù)機(jī)構(gòu)等餐飲休閑和新型業(yè)態(tài)業(yè)種大有成為與主力店平分秋色的勢(shì)頭。 （ 2）超市（大賣場(chǎng)） 作為對(duì)商業(yè)零售影響巨大的民生性綜合超市（俗成 “ 大賣場(chǎng) ” ）在大中城市已被外資占據(jù)絕對(duì)壟斷地位，但在二、三線城市，特別是新區(qū)、區(qū)域和社區(qū)商業(yè)中心，本土化的中型超市和小型超市開(kāi)始呈現(xiàn)蓬勃的活力，極大地滿足和豐富了人們的日常生活?，F(xiàn)在的百貨店雷同現(xiàn)象非常嚴(yán)重，趨同化是正常的，趨同化也是發(fā)展。成熟的購(gòu)物中心，受消費(fèi)信心下挫影響，租戶調(diào)整的難度增加；待開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心，準(zhǔn)租戶履約能力下降，開(kāi)業(yè)壓力加大；尚在招商的購(gòu)物中心，招商環(huán)境和條件發(fā)生變化，招商期延長(zhǎng)；規(guī)劃良好、具
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