中國商業(yè)地產(chǎn)專家報告擴大內(nèi)需要靠商業(yè)地產(chǎn)(存儲版)
【正文】 的理念和模式與國際化的盡快和真正意義上的接軌將是中國商業(yè)地產(chǎn)健康持續(xù)發(fā)展的根本出 路。因此， “ 區(qū)域型購物中心 ” 的發(fā)展時期 2021 年已經(jīng)來臨。這其中包括的因素不僅是經(jīng)濟發(fā)展速度和投資空間，也包括政治形勢的穩(wěn)定和政府采取的政策。另外，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)開始轉(zhuǎn)換，項目收購、項目重組 和股權(quán)合作加劇，產(chǎn)品形式開始轉(zhuǎn)換，出現(xiàn)形態(tài)轉(zhuǎn)化、類型轉(zhuǎn)化和定位轉(zhuǎn)化。成熟的購物中心，受消費信心下挫影響，租戶調(diào)整的難度增加；待開業(yè)購物中心，準(zhǔn)租戶履約能力下降，開業(yè)壓力加大；尚在招商的購物中心，招商環(huán)境和條件發(fā)生變化，招商期延長；規(guī)劃良好、具備運營能力的購物中心依然具有很強的市場吸引力。更有趣是有統(tǒng)計表明美國的歷次經(jīng)濟危機中電影都成為廣大市民最物美價廉的排泄郁悶和尋求快樂的方式。因為餐飲業(yè)有高端、中端、低端，高端餐飲可能會受到一些影響，特別是一些商務(wù)餐飲和政府宴請活動的餐飲。在我國城市發(fā)展中，不少城市出現(xiàn)了衛(wèi)星城和新城 (新城博客 ,新城新聞 ,新城說吧 )，樓盤的成片開發(fā)而形成的大型社區(qū)，加上小城鎮(zhèn)的建設(shè)，這些都需要商業(yè)設(shè)施配套，這就帶來了兩個問題：一是如何進行商業(yè)配套，二是具備了區(qū)域商業(yè)中心的人口支撐，而沒有區(qū)域商業(yè)中心商業(yè)設(shè)施支撐。 購物中心的產(chǎn)品種類在這些城市還是比較單一的，產(chǎn)品種類還有大的發(fā)展空間，完全可以發(fā)展一些社區(qū)鄰里中心，還有地區(qū)商業(yè)中心等。但在一線城市和一些中心型的商業(yè)物業(yè)將會遇到比較強烈的抵制。 投資者對經(jīng)濟型酒店的投資興趣在降低，就像一場美夢將被驚醒，對專業(yè)的酒店管理和中長期的投資開始發(fā)生興趣，并開始有所行動。而且針對商業(yè)地產(chǎn)特點的銀行信貸品種和REITS 等本土金融創(chuàng)新的產(chǎn)品在專家的多年呼吁、相關(guān)部門的大力推動和民間實驗的基礎(chǔ)上包括海外成熟經(jīng)驗和教訓(xùn)的洗禮下將有重大的突破！ 2021 年國家提出建設(shè)保障性安居工程、廉租房建設(shè)、棚戶區(qū)改造、農(nóng)村危房改革試點等等，對商業(yè)地產(chǎn)是利好消息，最近三年之內(nèi)建設(shè)部要動用中央財政 9000 億進行保障性住房建設(shè)，很大一塊就是新區(qū)建設(shè)，也會給商業(yè)地產(chǎn)提供巨大的投資機會。 后 記 商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)與地產(chǎn)聯(lián)姻的產(chǎn)物，也是與金融嫁接的橋梁。 （ 5）經(jīng)濟型酒店 2021 年經(jīng)濟型酒店因為克服成本上升而帶來的利潤會有所下降，中國經(jīng)濟受世界經(jīng)濟的影響， 2021 年酒店經(jīng)營壓力可能將更大。目前國際國內(nèi)一線品牌、國際知名品牌和國內(nèi)知名品牌開始 進入二、三線城市，現(xiàn)在遠遠不夠，中國的名牌和區(qū)域的民族品牌將有很大的發(fā)展空間。面對目前的經(jīng)濟危機，很多國際投資機構(gòu)依然看好中國市場，并開始關(guān)注中國二、三線城市，在這些城市規(guī)劃適合當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域性購物中心，潛力巨大。大眾化餐飲越來越引起了國家重視，引起了社會關(guān)注。 2021 年上半年報道餐飲企業(yè)會聯(lián)合起來進行漲價，但基本上沒有出現(xiàn)，都是企業(yè)自主調(diào)整價格。 （ 3）次主力店（區(qū)） 隨著購物中心和大型 MALL 的遍地開花，幾乎每個級別的城市都在建和開業(yè)大型的商業(yè)中心，由于國內(nèi)外知名主力店資源的有限，尤其是主力店的租金殺手效應(yīng)，越來越多的購物中心開始拒絕主力店的進駐，而更多采用國際通行的次主力店、主力區(qū)和買手店等大型單店和集成店的方式凝聚人氣和提高競爭力、租金水平與平效性，如必勝客、俏江南、運動 100、紙老虎甚至一些兒童體驗中心和教育服務(wù)機構(gòu)等餐飲休閑和新型業(yè)態(tài)業(yè)種大有成為與主力店平分秋色的勢頭。零售商主要表現(xiàn)為觀望，拓展意愿雖然存在，但策略性的觀望將 占據(jù)上風(fēng)，其次，部分項目未能按時投入使用，零售商開店計劃受到影響，由于原有部分項目存在缺陷，影響到與零售商的有效合作，原有部分項目將陷入困境。隨著整體數(shù)量的繼續(xù)穩(wěn)步上升，新增項目增長幅度可能趨緩。 二、購物中心 （ 1）國際購物中心 根據(jù)國際購物中心的調(diào)查，零售市場在越南、印度、俄羅斯、中國、巴西等新興國家非常具有發(fā)展?jié)摿?。在?dāng)前的形勢下，有變現(xiàn)置換的趨勢。商業(yè)地產(chǎn)融資的信貸總量和品種本來就單一，原來就系統(tǒng)缺失，金融創(chuàng)新的步伐放緩或前景更加不明朗，限外的加劇和外資大本營起火的自救和抽緊，再加上投資市場的消極和悲觀，商業(yè)地產(chǎn)的融資無疑雪上加霜！但依然有像美國黑石基金等中長期的資金和國內(nèi)戰(zhàn)略性的專業(yè)投資機構(gòu)等，如萬達逆市而動，一是看好中國的資產(chǎn)市場和資產(chǎn)價格，二是借既 “ 趁火打劫 ” ，以更低的價格收購相對優(yōu)質(zhì)的商用物業(yè)和核心土地資源。 在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展初期 ，開發(fā)商之間的競爭主要是營銷和招商。 隨著國家擴大內(nèi)需政策的實施，通過城市基礎(chǔ)工程的建設(shè)和新區(qū)的發(fā)展，商業(yè)的需求也會增加，商業(yè)拓展會出現(xiàn)多中心和差異化的局面。 銷租 商業(yè)地產(chǎn)租售價格上半年在中國主要大中城市無明顯大起大落，市場租售價格相對平 穩(wěn)，但下半年開始出現(xiàn)下降的趨勢，有的城市的商業(yè)地產(chǎn)項目基本上無法啟動，不能按時開工和開業(yè)的項目開始明顯增多。 小結(jié)： 2021 年整個一年，中國的商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展的過程中始終飽受資本缺乏、零售資源稀缺、規(guī)劃上的缺陷、粗放的運營管理等客觀因素的困擾。 大城市人口向郊區(qū)擴散的現(xiàn)象開始成型，新的居住區(qū)的形成并產(chǎn)生新的消費需求，為郊區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)提供了基本條件，開始出現(xiàn)比較看好的區(qū)域性商業(yè)中心。 目前中國的高端商業(yè)地產(chǎn)、中端商業(yè)地產(chǎn)、低端商業(yè)地產(chǎn)在每一個地區(qū)分布仍然不均勻。無論是地震雪災(zāi)，還是奧運的成功舉辦，無論是國際金融海嘯，還是中國宏觀經(jīng)濟調(diào)控，房地產(chǎn)領(lǐng)域中的“ 狼來了 ” 終于變成了現(xiàn)實，整個行業(yè)的投資者、消費者的心理預(yù)期都受到很大
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