中國商業(yè)地產(chǎn)專家報(bào)告 擴(kuò)大內(nèi)需要靠商業(yè)地產(chǎn)-文庫吧
2025-02-05 15:42 本頁面
【正文】 態(tài)、整體資金實(shí)力不強(qiáng)和中長期資金品種幾乎空白、系統(tǒng)和長期運(yùn)營能力偏弱、專業(yè)細(xì)分化和跨界人才的匱乏和流動性加快，包括以銷售商鋪為主的模式依然占主導(dǎo)地位， 仍然是 2021 年中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的問題。 在銷售難的前提下，很多開發(fā)商開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開始被動持有，但由于缺乏開發(fā)與運(yùn)營管理的經(jīng)驗(yàn)，增加了持有的難度，也延緩了招商和開業(yè)的進(jìn)度。 銷售、招商、融資三難仍然是困擾商業(yè)地產(chǎn)整體水平提高和持續(xù)健康發(fā)展的的瓶頸。當(dāng)然也出現(xiàn)了一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整體銷售和合作開發(fā)的多樣化方式，一些主動持有并運(yùn)營成功的案例和專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商也正在可喜的涌現(xiàn)，但短期內(nèi)還無法成為主流。 銷租 商業(yè)地產(chǎn)租售價(jià)格上半年在中國主要大中城市無明顯大起大落，市場租售價(jià)格相對平 穩(wěn)，但下半年開始出現(xiàn)下降的趨勢，有的城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目基本上無法啟動，不能按時(shí)開工和開業(yè)的項(xiàng)目開始明顯增多。 招商 受大勢的影響，整體商業(yè)零售市場的競爭空前激烈，無效商業(yè)面積供應(yīng)亦呈現(xiàn)出了進(jìn)一步加大的趨勢，諸多建成的商業(yè)地產(chǎn)未能符合商戶的需求，在招商時(shí)遇到較大的困難， “ 招商難 ” 成為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商的共性。 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的競爭更多的從開發(fā)轉(zhuǎn)向招商競爭，單純依靠炒作概念的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)較大的招商壓力，真正招商成功者甚少，直接導(dǎo)致開業(yè)的推遲或者根本無法開業(yè)。 趨勢 2021 年將是一 個(gè)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的年代。全球經(jīng)濟(jì)低迷影響中國商業(yè)地產(chǎn)增長有限，投融資與并購壓力仍然不減。 2021 年住宅開發(fā)仍然備受宏觀調(diào)控的沖擊，相對商業(yè)地產(chǎn)而言受到的政策性的影響依然較少，客觀上推動了更多的房地產(chǎn)企業(yè)向商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，但對一些資金實(shí)力較弱和融資渠道狹窄的企業(yè)，也面臨著嚴(yán)峻的考驗(yàn)甚至被迫和主動退出；即使是一些資本型的品牌企業(yè)，由于受到短期變現(xiàn)和年報(bào)的壓力，特別是持有物業(yè)長期經(jīng)營的綜合檢驗(yàn)，也會調(diào)整對商業(yè)地產(chǎn)特別是持有物業(yè)的投資戰(zhàn)略和組合策略。 另一方面國家出臺的一系列政策積極擴(kuò)大內(nèi)需，相 對的會拉動商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，并為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了基礎(chǔ)。 隨著很多大的房地產(chǎn)開發(fā)公司的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)型，進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)已成必然，其標(biāo)志是大公司都會明確或者調(diào)高各自持有資產(chǎn)，組建自己的商業(yè)地產(chǎn)專門的投資與運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)，商業(yè)地產(chǎn)的集團(tuán)化開發(fā)和連鎖經(jīng)營將會成為開發(fā)的主流。 隨著國家擴(kuò)大內(nèi)需政策的實(shí)施，通過城市基礎(chǔ)工程的建設(shè)和新區(qū)的發(fā)展，商業(yè)的需求也會增加，商業(yè)拓展會出現(xiàn)多中心和差異化的局面。 受到城市化進(jìn)程加快因素的驅(qū)動，中國二、三線城市的規(guī)模和城市建設(shè)普遍面臨升級的需求，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模會進(jìn)入一個(gè)放量擴(kuò) 展的階段，層次化、多元化的消費(fèi)需求也將直接推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。 城市化在未來五年帶來新增人口是 億，每年新增城市人口 2400 萬，城市大眾化消費(fèi)市場每年大概增加 900 億，增長非?？捎^，直接刺激商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。 城市化改變了城市擴(kuò)張的布局，城市群的發(fā)展將極大的推動二、三線城市的發(fā)展和消費(fèi)升級，比如說珠三角城市群、長三角城市群、環(huán)渤海城市群等等，這些城市群都是近些年形成并壯大的，一些城市和二線城市軌道交通的開通和增加以及城市之間通過高速公路的連接也將刺激國內(nèi)消費(fèi)的升級，相對的助推商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。 隨著中國中產(chǎn)階級的興起，引發(fā)消費(fèi)者結(jié)構(gòu)的變化， 2021 年會帶來商業(yè)地產(chǎn)質(zhì)的提升，并且會打破傳統(tǒng)的商業(yè)模式，隨著消費(fèi)升級，商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)也要升級。業(yè)態(tài)類別會更加多元化、個(gè)性化、時(shí)尚化，分層消費(fèi)和主題商業(yè)模式將成為發(fā)展重點(diǎn)。 根據(jù)中國很多城市目前的發(fā)展現(xiàn)狀和未來的發(fā)展?jié)摿Γ_定了許多的區(qū)域商業(yè)中心和區(qū)域商業(yè)副中心。這些規(guī)劃中的或者已在建設(shè)發(fā)展的區(qū)域商業(yè)，會逐步向 “ 多心多點(diǎn) ” 的格局轉(zhuǎn)變，區(qū)域化消費(fèi)將成為主流，無疑將是 2021 年中國城市走向多商圈的標(biāo)志，必定拉動商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。 在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展初期 ，開發(fā)商之間的競爭主要是營銷和招商。 2021 年行業(yè)的競爭將是全方位的，從選址到設(shè)計(jì)，從招商到營運(yùn)，從資本到品牌。 受金融危機(jī)以及國家信貸政策的影響，必定會對持有物業(yè)造成新的壓力，中小商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商鋪散售逐步疲軟的情形下，還有可能進(jìn)一步繼續(xù)被邊緣化。 受商家開店拓展速度的減緩，對商業(yè)地產(chǎn)的選址會更加有針對性，必然會實(shí)行選址優(yōu)化策略，也將導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)物業(yè)之間的激烈競爭。 房地產(chǎn)金融 總結(jié) 2021 年中國房地產(chǎn)金融上半年和下半年出現(xiàn)了冰火兩重天的形勢。 上半年樓市瘋狂 的最后一沖以及與大陸房企、香港、新加坡，甚至美國、英國和德國等國家的繽紛上市成為中國房地產(chǎn)的饕餮大宴，各種金融創(chuàng)新的呼聲和實(shí)驗(yàn)也風(fēng)起云涌。但是，隨著下半年國家宏觀調(diào)控量變到質(zhì)變的顯效，包括各種天災(zāi)人禍的消極氣氛的蔓延，特別是美國金融海嘯的從天而降以及中國媒體的渲染放大，以地產(chǎn)領(lǐng)袖王石 (王石博客 ,王石新聞 ,王石說吧 )首先唱衰中國樓市，萬科率先降價(jià)馴熟彌漫全國，中國房地產(chǎn)業(yè)開始進(jìn)入迷茫期。 商業(yè)地產(chǎn)雖然是傳導(dǎo)最慢和最抗跌 的但也無力規(guī)避和幸免。商業(yè)地產(chǎn)融資的信貸總量和品種本來就單一，原來就系統(tǒng)缺失，金融創(chuàng)新的步伐放緩或前景更加不明朗，限外的加劇和外資大本營起火的自救和抽緊，再加上投資市場的消極和悲觀，商業(yè)地產(chǎn)的融資無疑雪上加霜！但依然有像美國黑石基金等中長期的資金和國內(nèi)戰(zhàn)略性的專業(yè)投資機(jī)構(gòu)等，如萬達(dá)逆市而動，一是看好中國的資產(chǎn)市場和資產(chǎn)價(jià)格，二是借既 “ 趁火打劫 ” ，以更低
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