【正文】 社區(qū)商業(yè)發(fā)展上。一些好的正餐品牌基本不做加盟，完全靠自己經(jīng)營，靠自己的管理團隊來發(fā)展品牌。全國人均餐飲消費 2021 年以前始終沒有超過 1000 元， 2021 年以來達到了 1158 元。 （ 2）超市（大賣場） 作為對商業(yè)零售影響巨大的民生性綜合超市（俗成 “ 大賣場 ” ）在大中城市已被外資占據(jù)絕對壟斷地位，但在二、三線城市，特別是新區(qū)、區(qū)域和社區(qū)商業(yè)中心，本土化的中型超市和小型超市開始呈現(xiàn)蓬勃的活力，極大地滿足和豐富了人們的日常生活。出售商鋪、持有物業(yè)、上市等三種投資獲利模式同時受到考驗。 （ 2）國內(nèi)購物中心 2021 年新近落成的大型綜合購物中心已經(jīng)迅速成為不少城市商 業(yè)零售市場的主力軍，隨著以美式 MALL 為代表的大型綜合購物中心落戶中國等大中城市，中國零售業(yè)全面對外開放，幾乎所有的大中城市都已經(jīng)或計劃建設(shè)大型的購物中心，這就為商業(yè)地產(chǎn)商的發(fā)展留下了巨大市場發(fā)展空間。專業(yè)市場和特色商業(yè)街對地方經(jīng)濟的發(fā)展、就業(yè)、稅收、方便購物等方面在 2021 年得到了很好的體現(xiàn)。 區(qū)級商業(yè)中心： 2021 年區(qū)級商業(yè)中心的建設(shè)則比較差， 開始被邊緣化了。但是，隨著下半年國家宏觀調(diào)控量變到質(zhì)變的顯效，包括各種天災(zāi)人禍的消極氣氛的蔓延，特別是美國金融海嘯的從天而降以及中國媒體的渲染放大，以地產(chǎn)領(lǐng)袖王石 (王石博客 ,王石新聞 ,王石說吧 )首先唱衰中國樓市，萬科率先降價馴熟彌漫全國，中國房地產(chǎn)業(yè)開始進入迷茫期。 根據(jù)中國很多城市目前的發(fā)展現(xiàn)狀和未來的發(fā)展?jié)摿?，確定了許多的區(qū)域商業(yè)中心和區(qū)域商業(yè)副中心。 另一方面國家出臺的一系列政策積極擴大內(nèi)需，相 對的會拉動商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，并為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了基礎(chǔ)。 銷售、招商、融資三難仍然是困擾商業(yè)地產(chǎn)整體水平提高和持續(xù)健康發(fā)展的的瓶頸。 中國商業(yè)地產(chǎn)主要通過銷售或租賃的方式回籠資金 ,在 2021 年下半年的股票、基金等金融市場不穩(wěn)定的情況下 ,資金大幅縮水，也是直接影響商業(yè)地產(chǎn)投資萎縮的重要因素之一。 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)多元化趨勢在 2021 年得到體現(xiàn)，除了傳統(tǒng)的大的房地產(chǎn)開 發(fā)商以外，商業(yè)經(jīng)營者成為市場的絕對新軍，別的領(lǐng)域進入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也成為2021 年商業(yè)地產(chǎn)的一大特點。一個國家經(jīng)濟的發(fā) 展需要 “ 三匹馬車 ” ，即固定資產(chǎn)投資、消費與對外貿(mào)易。 前 言 2021 年，太不平凡，也太多磨難。商業(yè)地產(chǎn)也是國民經(jīng)濟發(fā)展的重要增長點。 主要大中城市商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)關(guān)系無明顯大起大落，市場價格相對平穩(wěn)，但隨著進入年中，供應(yīng)量和空置率開始互相的不斷提升。 受住宅市場從 2021 年年中開始出現(xiàn)的低迷的影響，直接導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn) 2021年下半年的開發(fā)商直接面臨著資金的缺乏，同時 ，做商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商一般都是從住宅轉(zhuǎn)做商業(yè)地產(chǎn) ,甚至拿做住宅賺的錢來推動商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展 ,由于住宅市場的急劇萎縮 ,直接導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)項目進一步的投資，并且影響的面還相當(dāng)大。 在銷售難的前提下，很多開發(fā)商開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項目開始被動持有，但由于缺乏開發(fā)與運營管理的經(jīng)驗，增加了持有的難度，也延緩了招商和開業(yè)的進度。 2021 年住宅開發(fā)仍然備受宏觀調(diào)控的沖擊，相對商業(yè)地產(chǎn)而言受到的政策性的影響依然較少，客觀上推動了更多的房地產(chǎn)企業(yè)向商業(yè)地產(chǎn)進行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，但對一些資金實力較弱和融資渠道狹窄的企業(yè)，也面臨著嚴峻的考驗甚至被迫和主動退出；即使是一些資本型的品牌企業(yè)，由于受到短期變現(xiàn)和年報的壓力，特別是持有物業(yè)長期經(jīng)營的綜合檢驗，也會調(diào)整對商業(yè)地產(chǎn)特別是持有物業(yè)的投資戰(zhàn)略和組合策略。業(yè)態(tài)類別會更加多元化、個性化、時尚化，分層消費和主題商業(yè)模式將成為發(fā)展重點。 上半年樓市瘋狂 的最后一沖以及與大陸房企、香港、新加坡，甚至美國、英國和德國等國家的繽紛上市成為中國房地產(chǎn)的饕餮大宴，各種金融創(chuàng)新的呼聲和實驗也風(fēng)起云涌。 2021 年市級商業(yè)中心高檔商品結(jié)構(gòu)升級明顯，國外一線品牌進駐主要商業(yè)街區(qū)為首選，國內(nèi)品牌和老字號開始無奈退出。 專業(yè)市場和特色街： 2021 年依托和間接依托產(chǎn)業(yè)集群的專業(yè)市場和特色街經(jīng)營都比較好，如義烏小商品城，杭州絲綢城，上海七浦路服裝批發(fā)市場，北京馬連道茶葉一條街等。依然存在零售品牌資源不足和部分開發(fā)商前期比較盲目地開發(fā)大型購物中心造成的。經(jīng)營收益長期性與開發(fā)資金不足的突出矛盾依然存在。趨同化就可以從低級競爭走向高級競爭，從特色競爭走向個性競爭，就會出現(xiàn)個性化，百貨公司購物中心化的局面開始出現(xiàn)。 四、餐飲業(yè) 餐飲業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)中的份額越來越重要，引起了商業(yè)地產(chǎn)商的 更多關(guān)注，特別是在開發(fā)招商階段就非常關(guān)注與餐飲業(yè)建立聯(lián)系，也給更多餐飲品牌提供了很多發(fā)展商機。品牌擴張速度很冷靜，也很穩(wěn)健的，不再單純追求數(shù)量，而是追求質(zhì)量效益。 社區(qū)商業(yè)發(fā)展相對落后，但它的市場和潛力就越大，它的發(fā)展空間同樣就越大。城市的二元化（郊區(qū)化和中心化或稱舊城改造與新區(qū)興建）正主導(dǎo)著中國的城市（鎮(zhèn)）化進程和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)模和節(jié)奏。 （ 3）次主力店（區(qū)） 將成為未來一、二線城市中心型和特色型購物中心的主流業(yè)種，將會成為一、二線城市區(qū)域購物中心和二、三線城市都心型購物中心與主力店平分秋色的業(yè)種，將會成為二、三線城市區(qū)域購物中心的輔助業(yè)種。 四、餐飲業(yè) 2021 年 9 月財政部、 商務(wù)部對加快廚房建設(shè)，推進早餐工程拿出資金支持，在全國城市選擇一批重點項目支持，加重大眾化餐飲也是重要組成部分。