【正文】 514|14:35:52][顧云昌]第二個問題，是商業(yè)地產(chǎn)目前面臨的機遇與挑戰(zhàn)。商業(yè)地產(chǎn)這幾年被業(yè)界譽為地產(chǎn)中的精華。第一是由于住房快速發(fā)展的支撐，這幾年住房的發(fā)展，從九十年代到現(xiàn)在，房地產(chǎn)每年的竣工面積是9％左右，而房地產(chǎn)業(yè)的住宅發(fā)展速度是20％以上，這種發(fā)展速度是不均衡的，盡管速度會有所放慢，但是住宅發(fā)展的增量是絕對的，因為我們的城市化，居民的住房面積的需求，以及舊城改造都帶來了這些需求。第二個是城市的不斷更新催生的需求，各地盡管是拆遷速度放慢了，但是拆遷改造仍然在進行中，催生了更多的商業(yè)物業(yè)產(chǎn)生了。第三個是消費的不斷升級。不斷的更新與改造中，肯定是醞釀著很多商機。 [2005514|14:36:01][顧云昌]還有國際品牌的推動，中國的商業(yè)地產(chǎn)對于國際品牌是非常看中的，很多國際的大品牌進入了中國的大中城市，逐漸的擴散開來，這些對中國的房地產(chǎn)市場帶來很多的機遇，下面有大連萬達的老總會介紹一下這方面的情況。但是在發(fā)展機遇的同時，我們也看到了面臨的很多挑戰(zhàn)，第一個是空置面積的角度，這幾年全國的商業(yè)地產(chǎn)，占到了整個房地產(chǎn)的竣工面積數(shù)量的10％左右，但是商業(yè)地產(chǎn)的空置面積占到了整個空置面積的比例是四分之一，相對于開發(fā)面積而言，這個商業(yè)地產(chǎn)的空置面積是過多了。住宅物業(yè)這幾年空置面積是下降，但是商業(yè)地產(chǎn)的空置面積還是每年10％甚至是20％的增長。 [2005514|14:36:12][顧云昌]第二個問題是商業(yè)地產(chǎn)的人均面積過多。商業(yè)地產(chǎn)的人均面積是人均1平方米是合適的，但是很多城市目前已經(jīng)超過了這個標準了，有的城市的很多地段，商業(yè)地產(chǎn)的人均面積已經(jīng)超過了世界各國的平均水平。第三，售價攀升過快，這幾年大家都看好商業(yè)地產(chǎn)，所以價格不斷的攀升，去年年初，中央電視臺做過節(jié)目，讓我去講一下商業(yè)地產(chǎn)的價格，其中談到有些商用物業(yè)的價格上升到70000一平方米，怎樣衡量商業(yè)地產(chǎn)的價格呢？這幾年研究商業(yè)地產(chǎn)過程中，商業(yè)地產(chǎn)的價格，主要的決定性因素和住宅地產(chǎn)的價格決定性因素是完全是不同的兩種概念。 [2005514|14:36:22][顧云昌]一般來說，住宅價格是和成本掛鉤的，買地和開發(fā)花了多少錢，加上一定的利潤就形成了價格，一般情況下這是符合的，同樣的一個地段，下面的價格比樓上的要貴得多，是成本多嗎？不是的，商業(yè)地產(chǎn)的價格通常不是成本決定的，決定商業(yè)地產(chǎn)的價格是最終由它將來的商業(yè)物業(yè)的收益決定的，產(chǎn)生的凈收益決定了我今天的售價，未來的收益決定了今天的售價，或者是未來的收益反饋到今天來。實際上商業(yè)物業(yè)是由凈收益還原成商業(yè)地產(chǎn)售價的，其中有可能會達到你的反饋回來的收益，也有可能達不到。但是在市場銷售的時候，是完全可以通過運作來達到這種售價的，這里面有很大的虛數(shù)，最后是形成不了。往往和它建造的這幾年售價有一個虛高的表現(xiàn)。 [2005514|14:36:33][顧云昌]北京的報告，當時是售價很高，賣得很好，開發(fā)商賺了很多錢，但是現(xiàn)在是大量的虧損了。就因為有很多不確定的因素在其中。商業(yè)物業(yè)的成熟是有一個過程，開始的幾年不行，之后幾年能否成熟起來，達到預(yù)期的效果，這要看當?shù)氐纳虡I(yè)物業(yè)的發(fā)展程度了。第三，結(jié)構(gòu)不太合理。現(xiàn)在傳統(tǒng)的物業(yè)占的比例過高。新型的物業(yè)占的比例較好，購物中心的概念在很多城市都火起來了。最近到了一個城市中去，中心城區(qū)的商業(yè)中心是500萬人口的預(yù)算投入，但是這個城市只有100多萬人，這樣的商業(yè)物業(yè)的布局是值得我們深思的。 [2005514|14:36:44][顧云昌]第三個商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的幾點思考。商業(yè)業(yè)態(tài)變化的國際潮流和中國的差異。商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展是一個不斷變化的過程，中國的群集是街的布局，國外的shopping mall是一個廣場的文化，如何將國際先進的理念和中國的傳統(tǒng)結(jié)合起來？更多的能否運用我們商業(yè)街的文化來營造這種商業(yè)氛圍？現(xiàn)在都沒有什么街，都是馬路旁邊的，這是街文化在中國的差異?，F(xiàn)在中國上推介的都是購物中心，這種商業(yè)的業(yè)態(tài)很多，實際上不同的業(yè)態(tài)是由不同的收入決定的，在收入低水平的階段大量用的是傳統(tǒng)模式的物業(yè)，shopping mall是收入3000美元以上才可能承受，要結(jié)合起來，有沒有這個消費能力，能否達到這樣的水平，所以必須根據(jù)我們的收入來確定商業(yè)業(yè)態(tài)。 [2005514|14:36:57][顧云昌]在研究商業(yè)業(yè)態(tài)的時候，現(xiàn)在的開發(fā)商還是按照傳統(tǒng)的搞住宅業(yè)態(tài)的辦法，追求售價和銷售的速度，這就決定了商業(yè)地產(chǎn)是否成功，實際上你銷售售價和銷售收入得到的僅僅是一部分，還要看這個商業(yè)的市值，將來的經(jīng)營效益達到了，才是商業(yè)地產(chǎn)成功了。我們的地產(chǎn)和開發(fā)商之間的結(jié)合還不夠，這是一種差異。我們認識問題上，最后強調(diào)的是商業(yè)地產(chǎn)的市值，而不是銷售的收入和速度。商業(yè)和地產(chǎn)的對接，是先商業(yè)后地產(chǎn)還是先地產(chǎn)后商業(yè)，運行過程中現(xiàn)在是先地產(chǎn)再商業(yè)，有了地產(chǎn)之后再搞規(guī)劃和設(shè)計，然后搞成之后再去招商，這就晚了。正確的是先商業(yè)后地產(chǎn)，要多大的面積要什么樣的商業(yè)，根據(jù)這樣的要求再去搞地產(chǎn)，這樣位置就擺正了。訂單式的開發(fā)模式是對的。 [2005514|14:37:06][顧云昌]前期項目定位、中期的市場租售、后期的經(jīng)營管理，三者不可缺其一。要事先認真的做好項目的定位，什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)？整個的調(diào)查之后，綜合起來，認真的做好你的出租和銷售，最后長期的后期經(jīng)營跟上，這是根本。所以成功的商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該是把租售和后期的經(jīng)營管理納入進來，而不是像現(xiàn)在的模式。商業(yè)地產(chǎn)的盲目開發(fā)，商務(wù)部等部門已經(jīng)搞了一個商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃，我想我們的商務(wù)部的同志來了，會做有關(guān)的介紹的。根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的網(wǎng)點規(guī)劃來搞開發(fā)，一萬平方米以上的開發(fā)網(wǎng)點甚至是通過聽政會之后，再搞開發(fā)，這樣才有可能會成功。 [2005514|14:37:17][顧云昌]第三、商業(yè)地產(chǎn)的融資體制。前幾年是采取把商鋪賣給小業(yè)主，并答應(yīng)每年有8％左右的回報，三年的回報之后再讓你來管，這是在商業(yè)融資的環(huán)境下做出來的，必須要出租和出售相結(jié)合，一部分物業(yè)開發(fā)商留下來，跟小業(yè)主共同的組織，由經(jīng)營管理者來經(jīng)營，你看我都有了物業(yè)了，會管好的，而不會一賣了之，有的開發(fā)商是有意識的自己來經(jīng)營。最先的開發(fā)和最后的經(jīng)營能夠配套和銜接起來，這是一種負責任的辦法。現(xiàn)在的情況下也只能這樣做。目前正在發(fā)展的方向和長遠的目標，應(yīng)該是盡可能的發(fā)展房地產(chǎn)基金，用基金的方法來發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。將來發(fā)展商業(yè)物業(yè)的不是小業(yè)主而是基金，國外的商業(yè)物業(yè)絕大多數(shù)是以基金的方式，有很大的好處，第一房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道拓寬了，可以通過基金來融資，第二個,基金對商業(yè)地產(chǎn)的運作是由專家來運作的，在購買商業(yè)地產(chǎn)的時候，要看有沒有效果，要共同的參與的。不光商業(yè)地產(chǎn)是這樣，住宅地產(chǎn)也是如此。 [2005514|14:46:55][顧云昌]為什么現(xiàn)在投資住宅地產(chǎn)的人很多，炒樓是一個投資的方面，現(xiàn)在整個社會的融資環(huán)境還是很不健全的，有錢存在銀行里是負利率的，股市是熊市，融資渠道也很少，基金的話就可以讓我們盈利了，不用自己擔風(fēng)險，可以通過基金來拓寬我們的房地產(chǎn)融資渠道。這方面我聽過一些朋友的介紹，開發(fā)的項目都是逐步的轉(zhuǎn)向海外基金的投入的，這樣逐步的發(fā)展房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)是嘗到了甜頭，這樣和商業(yè)地產(chǎn)之間更好的對接，基金對于房地產(chǎn)業(yè)來說是一個很好的融資渠道，這樣使我們的房地產(chǎn)業(yè)走上更好的發(fā)展道路。謝謝大家！ [2005514|14:47:05][主持人]感謝顧秘書長的報告，對商業(yè)地產(chǎn)的介紹，特別的指出商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的區(qū)別，有兩個根本的區(qū)別是值得我們今后做更深一步的探討，引出了我們值得注意思考的問題。下面是房地產(chǎn)商對shopping mall的理解?！队谜\實經(jīng)營的理念打造復(fù)合商業(yè)地產(chǎn)》，主講是開元旅業(yè)陳妙林先生。 [2005514|14:47:54][陳妙林]尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，各位嘉賓，女士們、先生們，五月的杭州，春光無限，氣象萬新。十分高興能與大家相聚在開元名都大酒店，共享湖畔的溫馨和閑逸，并就商業(yè)地產(chǎn)這一共同感興趣的話題，進行探討與交流。 [2005514|14:48:35][陳妙林]開元旅業(yè)是一家以酒店業(yè)為主導(dǎo)，以房地產(chǎn)業(yè)為支柱的大型企業(yè)集團。在較長一段時間里，開元旅業(yè)一直集中投資于酒店業(yè)，直到1999年，我們開始進入房地產(chǎn)業(yè)。之所以要進入這一行業(yè)，我們非?？春弥袊某鞘谢M程，認為房地產(chǎn)業(yè)肯定會成為一個朝陽產(chǎn)業(yè)。我記得最早是從1998年起，就有人提出中國未來要以什么做為支柱產(chǎn)業(yè)的問題，有的說房產(chǎn)，有的說是汽車，有的說是其他行業(yè)……當時，我印象比較深的是經(jīng)濟學(xué)家樊剛提出來的一個觀點：就是擴大城市化進程。因為擴大城市化進程是世界經(jīng)濟高速增長的必要條件，而中國必須也必然要走上這樣一條道路。 [2005514|14:48:56][陳妙林]同時，我們認為開元旅業(yè)集團進入房地產(chǎn)業(yè)擁有其獨特的優(yōu)勢。開元旅業(yè)擁有優(yōu)秀的品牌資源，大量旅業(yè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、良好的執(zhí)行系統(tǒng)和以旅業(yè)管理為基礎(chǔ)的嚴謹?shù)墓芾碣Y源、良好的公共關(guān)系資源等等。這些優(yōu)勢資源的占有，對于開元旅業(yè)集團進入房地產(chǎn)業(yè)，特別是以復(fù)合地產(chǎn)的模式進行商業(yè)性開發(fā)提供了有利的支持，我們對于這個戰(zhàn)略決策滿懷信心。 [2005514|14:49:10][陳妙林]事實也正是如此。自1999年以來，開元旅業(yè)始終堅持高起點、高品質(zhì)、高標準的物業(yè)開發(fā)理念，開發(fā)了系列精品力作，創(chuàng)新并提出了“星級服務(wù)、星級房產(chǎn)”的開發(fā)理念，走出了一條旅游休閑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合開發(fā)的新路子和新模式，實現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)與酒店產(chǎn)業(yè)雙輪驅(qū)動，在業(yè)界獨樹一幟。其中，千島湖開元度假村，88幢度假別墅和五星級標準度假酒店交相輝映，現(xiàn)已經(jīng)被外界推為華東地區(qū)最高檔休閑度假區(qū)，成為旅游房產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)典，其“酒店＋住宅”開發(fā)模式也受到業(yè)界的矚目。 [2005514|14:49:22][陳妙林]在“酒店＋住宅”復(fù)合地產(chǎn)模式初步取得成功以后，我們認為如果將復(fù)合房地產(chǎn)的組合提升為“酒店＋商業(yè)＋住宅”的模式，那對于提升開元的品牌度，加強開元旅業(yè)集團業(yè)務(wù)組合的協(xié)同和互補，保持健康而較為快速的擴張，將會更具有比較優(yōu)勢。 [2005514|14:50:02][陳妙林]正是基于這樣的認識，開元旅業(yè)集團以復(fù)合房地產(chǎn)模式進入了商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，并以shopping mall為主要商業(yè)業(yè)態(tài)定位，分別在杭州、上海等地操作了多個購物中心，其中蕭山開元加州陽光MALL和上海松江開元地中海MALL就是典范之作。這充分體現(xiàn)了開元旅業(yè)“以大集團的綜合管理和融資平臺，以酒店業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，塑造強勢品牌，實施連鎖化經(jīng)營；積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，形成具有競爭力的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)特色；導(dǎo)入和孵化相關(guān)產(chǎn)業(yè)、強化產(chǎn)業(yè)組合優(yōu)勢，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)聯(lián)動發(fā)展體系”的戰(zhàn)略發(fā)展，全面致力于酒店產(chǎn)業(yè)的連鎖化建設(shè)、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的成長和相關(guān)新興產(chǎn)業(yè)的突破。 [2005514|14:50:46][陳妙林]我認為，城市的未來是需要靠經(jīng)營的理念來打造的，它并不是單純的模仿和簡單的復(fù)制，要有其創(chuàng)新和突破。位于杭州蕭山新城的開元加州陽光MALL屬于超前眼光項目的一部分，除了建筑面積6萬平米的風(fēng)情主題MALL之外，還有16幢水景高層住宅、一幢酒店式公寓，是典型的復(fù)合地產(chǎn)項目。我們以高起點規(guī)劃該項目，聘美國WATG建筑設(shè)計公司、CALLISON建筑設(shè)計事務(wù)所、美國RTKL室內(nèi)設(shè)計公司、貝爾高林設(shè)計公司共同完成設(shè)計，聘新加坡超群公司擔任管理顧問，引進國際先進商業(yè)理念，打造人性化的集購物、休閑、娛樂等功能于一體，風(fēng)情主題與功能主題交流的現(xiàn)代化商業(yè)之都。 [2005514|14:51:17][陳妙林]開元加州陽光MALL被評為“浙江省人居經(jīng)典”，并被蕭山旅游局評為“蕭山旅游雙十佳項目”之一，納入了2006年世界休閑博覽會的發(fā)展大框架。并計劃于10月份開業(yè)，市場反應(yīng)的熱烈程度，讓我們對該項目的前景以及對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的前景充滿了信心。 [2005514|14:51:32][陳妙林]隨著城市化進程的不斷發(fā)展，目前現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的概念已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，服務(wù)半徑會隨著交通的發(fā)展而擴大。我們在小蕭山做開元加州陽光MALL，隨著錢江時代的真正到來和“大杭州”的形成，我們的開元加州陽光MALL就不僅僅是為蕭山區(qū)和濱江區(qū)服務(wù)了，更是在為整個杭州市服務(wù)。再以我們在上海松江的項目為例，如果輕軌一通，從徐家匯到松江也就是20分鐘的路程。所以，上海松江這個shoppingmall，已經(jīng)不完全是為松江服務(wù)的，將會是為整個上海服務(wù)的。 [2005514|14:51:45][陳妙林]或許有人會問，國家已經(jīng)將shopping mall項目作為宏觀調(diào)控的重點之一，開元為什么對它的前景依然如此看好？我們認為，調(diào)控意味著促進健康發(fā)展,調(diào)控更給我們創(chuàng)造了機會。同一類項目，做得多了當然不行，做得少就肯定會有機會。復(fù)合地產(chǎn)營造的實際上是已經(jīng)不是房，而是城與市。我們堅信中國城市化的進程不會就此停滯不前，國家現(xiàn)在的調(diào)控，對于已有的項目是保護。如果在規(guī)劃失控的條件下企業(yè)盲目開發(fā)當然會泡沫四濺，而調(diào)控的目標是最終能形成秩序，這對企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境而言是件好事。就拿shopping mall來說，到目前為止杭州一家都沒有。而在上海，真正能夠做好的shopping mall也為數(shù)寥寥。 [2005514|14:51:55][陳妙林]綜上所述，我們要以經(jīng)營城市的理念打造復(fù)合商業(yè)地產(chǎn)。我們堅信：任何事情，只要你有把握機會的能力，有做在前頭、敢于吃頭口水的膽色，終歸是能夠把握機遇，創(chuàng)造出一番新的天地。在以后的日子里，我們期待有更多的朋友能夠關(guān)注開元、支持開元，為我們的發(fā)展出謀劃策。等到明年春色滿園，我們再相會時，我一定邀請大家在加州陽光，盡情感受杭州首個主題MALL，盡情分享開元的理念和成果，共同見證錢江時代又一個精彩時刻。 [2005514|14:52:08][陳妙林]謝謝大家！也祝愿大家在這次峰會過程中一切順利，有所收獲！ [2005514|14:53:08][主持人]我看到一個房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)商進入到了商業(yè)地產(chǎn)，進入了MALL，從1988年開始，開元開始涉足房地產(chǎn)業(yè)開始，同時也是涉足了商業(yè)地產(chǎn)，剛才陳妙林先生也是描繪了很好的前景，應(yīng)該是MALL是地產(chǎn)與商業(yè)的親密接觸，零距離接觸。商業(yè)企業(yè)究竟是什么樣的情況，我國的商業(yè)的現(xiàn)狀如何？下面的主題是“2005年我國的商業(yè)消費品市場的分析”，主講是中國商業(yè)聯(lián)合會秘書長王耀先生。大家歡迎！ [2005514|15:05:01][王耀]感謝主持人給我這樣的機會，跟大家交流關(guān)于商業(yè)的基本情況。 [2005514|15:05:17][王耀]商業(yè)房地產(chǎn)，與商業(yè)是密切相關(guān)的，做商