【正文】 有可為”，主講：坤和集團(tuán)董事長(zhǎng)李寶庫先生。 [2005514|15:34:08][李寶庫]我們從全球來看，商業(yè)地產(chǎn)我們主要是認(rèn)為有三種基本的模式：第一種，在城市中心的城市商業(yè)，大家可能是比較清楚的，基本上就是百貨，像杭州的銀泰、百大，上海也有很多，城市的商業(yè)只代表一個(gè)城市商業(yè)的集中形象，當(dāng)然是以城市的發(fā)展為先決條件，基本上是處于城市的中心區(qū)域，對(duì)于提升整個(gè)城市的形象和品位有很大的意義。在日常生活中，常常是做小區(qū)的配套，店鋪等等。 [2005514|15:36:52][李寶庫]營(yíng)造社區(qū)商業(yè)品牌的價(jià)值，主要是提高該社區(qū)的居民設(shè)備質(zhì)量，為居民提供完善的生活配套服務(wù)，同時(shí)也是高品質(zhì)的樓盤和高品質(zhì)的居住區(qū)的重要組成部分，知名品牌商家的進(jìn)入，也是高品質(zhì)樓盤的重要組成部分。 [2005514|15:37:04][李寶庫]現(xiàn)在點(diǎn)小面散的社區(qū)商業(yè)，我們有一位專家告訴我，在美國(guó)社區(qū)商業(yè)基本上占到整個(gè)零售額的一半甚至更多，而中國(guó)的比例是比較低，是2％左右。尤其是社區(qū)的商業(yè)配套的不足，同時(shí)需求也是非常旺盛。策略、規(guī)劃者脫節(jié)。這個(gè)效果可能會(huì)好一點(diǎn)。剛才說的范疇很廣，作為開發(fā)商來說，本身作為住宅區(qū)，本身這一塊要做好它。第三，開發(fā)商和商家的合作我覺得是非常重要的，這個(gè)利益和價(jià)值的形成，是成不了的，需要一個(gè)協(xié)作的平臺(tái)。這是我們的觀點(diǎn)。有了一個(gè)很好的利益平臺(tái)之后，才能實(shí)現(xiàn)價(jià)值的供應(yīng)線。如果社區(qū)商業(yè)能夠?yàn)樯鐓^(qū)居民提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，本身對(duì)商業(yè)的價(jià)值也是非?？捎^的。我們形成居民區(qū)必須的反饋會(huì)多一些，同時(shí)引進(jìn)了很多知名的商家品牌，有了較多的優(yōu)惠政策，華聯(lián)這一塊是給了很多優(yōu)惠，形成了捆綁的機(jī)制，做了兩三年以后，做得不錯(cuò)，銷售額分擔(dān)了一些比例，大家都會(huì)發(fā)展，在兩三年的培養(yǎng)期之內(nèi)，我是幾乎收得很少。除了做住宅之外，由于很多的原因，也做了一些城市中心的物業(yè)，在寧波的三江口也有一個(gè)百貨在做，但是越來越意識(shí)到，社會(huì)是有分工的，各有所長(zhǎng)和所短的，不是都能包打天下的，現(xiàn)在我們想這個(gè)錢揀起來更方便一點(diǎn)，在三江口我們也有一些困惑，希望各位在座的專家和機(jī)構(gòu)，也能關(guān)心我們這兩個(gè)商業(yè)，如果有可能的話，大家一起來探討合作，使我們的這些困惑能夠有所解除，能夠有所發(fā)展。今天上半場(chǎng)到這里結(jié)束，10分鐘的休息時(shí)間，接下來還有下半場(chǎng)精彩的演講。 [2005514|16:19:04][王健林]先介紹我們?nèi)f達(dá)目前的情況，主要是兩個(gè)方面，一個(gè)是住宅地產(chǎn)，每年有200萬的開工量，去年又成立了萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司，專門做購物中心，全國(guó)19個(gè)城市的購物中心，開業(yè)的有12個(gè)，在建的有9個(gè)，我們的目標(biāo)是到2010年最少建設(shè)開業(yè)50個(gè)以上的購物中心，爭(zhēng)取60個(gè)，面積是700萬到800萬平方米，年租金收入50億元以上。 [2005514|16:19:14][王健林]為什么要提出2010年的奮斗目標(biāo)呢？因?yàn)槲覀冊(cè)谫徫镏行姆矫?，全面的分析了世界的?00名購物中心發(fā)展商的資料，如果是達(dá)到800萬平方米的50億元租金收入的話，我們?cè)谫徫镏行念I(lǐng)域就是前三名了，第一名是澳大利亞的一個(gè)大公司，控股了有兩個(gè)公司，合起來有1700萬平方米的購物中心面積。共同選址確定之后，誰來建，高度和出入口等等方面，每一個(gè)戰(zhàn)略伙伴可以指出一個(gè)專人來進(jìn)行指導(dǎo)、對(duì)接，技術(shù)對(duì)接之后簽訂確認(rèn)函，具有法律效應(yīng)。下面我講一下商業(yè)地產(chǎn)。 [2005514|16:19:51][王健林]我認(rèn)為在中國(guó)目前來說，商業(yè)地產(chǎn)還不是進(jìn)入的最佳時(shí)期，或者說中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的黃金時(shí)期還沒有到來，商業(yè)地產(chǎn)有三個(gè)要件和前提：第一、收入水準(zhǔn)。WTO進(jìn)入之后，零售業(yè)前50強(qiáng)都進(jìn)入了中國(guó)市場(chǎng)，要競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)奪這塊市場(chǎng)，沃爾瑪?shù)氖紫瘓?zhí)行官出席了武漢店的開幕，這是亞洲地區(qū)他出席的唯一一個(gè)開業(yè)典禮，他說我希望十年以后，每年100家，反過來和家樂福和其他的跨國(guó)企業(yè)談的時(shí)候，他們都是希望一年都有100家。國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較好的國(guó)家，無一例外的都是商業(yè)地產(chǎn)基金投資，是退休基金、保險(xiǎn)基金、政府基金，這種求穩(wěn)的對(duì)房地產(chǎn)回報(bào)率要求不高的，才能支撐商業(yè)地產(chǎn)向前發(fā)展，凡是支撐這種情況的國(guó)家，都有很好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，英國(guó)的市場(chǎng)是比較平穩(wěn)的，現(xiàn)在有1400多家開業(yè)，在建的有200家，購物中心這一塊，占到整個(gè)英國(guó)基本建設(shè)的30％左右的投資，不僅僅是房地產(chǎn)，只要這個(gè)產(chǎn)品一解決，就發(fā)展非?？?。購物中心，或者是商業(yè)地產(chǎn)，其實(shí)是一個(gè)進(jìn)入門檻非常高的，全世界的房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)公司，只有30％的做購物中心，中國(guó)就更少了，是一個(gè)復(fù)合型的產(chǎn)業(yè)，決不是房地產(chǎn)行業(yè)，也不是簡(jiǎn)單的商業(yè)行業(yè)，包括了投融資等等，這個(gè)行業(yè)中，最需要的就是資金。 [2005514|16:20:32][王健林]做商業(yè)地產(chǎn)首先要有資金實(shí)力，或許是有一個(gè)長(zhǎng)期適用的資金平臺(tái)。所以首要的問題就是要解決資金，這是長(zhǎng)期可以使用的資金，成本還是其次。所以做商業(yè)地產(chǎn)，或者是購物中心，沒有這種復(fù)合型的，既懂商業(yè)，又懂地產(chǎn)，還有金融投資的復(fù)合型人才，你是很難做的。前十個(gè)購物中心我們是有商鋪銷售，總的面積賣了9萬多平米，要從銷售的角度來看，是很厲害的，全國(guó)平均價(jià)達(dá)到4萬多，拿了接近50億回來，很厲害，很高興，賣了商鋪，這十個(gè)商鋪，經(jīng)營(yíng)之后，也搞了一些商業(yè)策略，但是一銷售之后，這10個(gè)商鋪當(dāng)中5個(gè)出了問題，可以說是6個(gè)出了問題，4個(gè)不錯(cuò)，多多少少出了問題，銷售之后，你再進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃整合，兩個(gè)方面保證不了：經(jīng)營(yíng)的整體性。這方面我們是有深刻教訓(xùn)的。黃金鉆石地段的無錫城市部分廣場(chǎng)，賣的時(shí)候是很火的，賣了之后，經(jīng)營(yíng)兩年不到，就整體關(guān)門了，200多個(gè)業(yè)主正在打官司，只不過是政府的公司,就打起來很困難了，還有很多的例子，中國(guó)的購物中心我們有一個(gè)地形圖，每個(gè)城市在哪里，凡是我們觀察的，凡是賣商鋪的來做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的，九成以上的命運(yùn)都不好。第三，既不能做公寓的，上面是定死的只有做商業(yè)的，不讓賣的，就要好好的策劃一下，大的賣出去，規(guī)劃的小的店鋪就不要賣，小店鋪的租金是隨著商業(yè)的增值而不斷的增加、上升的，大店的租金是十分穩(wěn)定的，幾乎不用增長(zhǎng)，就把大店賣出去，套一點(diǎn)資金回來平衡你的資金。為什么這么說呢？做購物中心的發(fā)展商，幾乎九成多以上是從房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)行而來的，包括了萬達(dá)，不可避免的帶有房地產(chǎn)商的思維定式，自己先做規(guī)劃，挺好看的，各方面都挺好，就開始建了，建得差不多了再去招商，甚至是建好了再去招商的，談不成，就成為了弱勢(shì)，你就要被迫的屈辱的接受別人的價(jià)了，大連有一個(gè)發(fā)展商跟我說，跨國(guó)企業(yè)的價(jià)格真是太糟糕了，你不要跟他一個(gè)人談，你放風(fēng)出去說你跟其他的也在談，也有談成的可能性，你的談判的價(jià)碼就高了。絕非是一個(gè)簡(jiǎn)單的程序調(diào)整的問題，是給你帶來效益，避免麻煩。 [2005514|17:05:48][王健林] 商業(yè)定位中，注重哪幾個(gè)環(huán)節(jié)？我認(rèn)為是有以下三點(diǎn)：定地址。如果有時(shí)間的話，最好是黃金時(shí)段、黃金季節(jié)和非黃金季節(jié)看一下，早、中、晚都要看一下，還要看政府的規(guī)劃，到任何一個(gè)城市之前，要先了解該城市的發(fā)展規(guī)劃，發(fā)展的方向在哪里，現(xiàn)在沒有多少人沒有關(guān)系，今年幾年會(huì)怎樣。購物中心在國(guó)際上有一個(gè)理論：十萬平米以內(nèi)叫做“最佳規(guī)?！?，當(dāng)然這是老外的理論，他們的人口比較少，像澳大利亞和法國(guó)、美國(guó)等，最多就10萬人上限了，而中國(guó)是人口眾多，在快速發(fā)展當(dāng)中，我個(gè)人認(rèn)為可以是15萬，這是最佳的上限，不是15萬最好，而是一個(gè)上限，規(guī)模和效益是連在一起的，并不是越大越好，規(guī)模一大效益就下降了，15萬平米的商業(yè)，最少要有10家以上的主力店的組合，超過了20家的主力店在中國(guó)的零售業(yè)態(tài)是沒有這樣豐富的，在發(fā)達(dá)國(guó)家有50萬種商品，而中國(guó)是20多萬種商品，中國(guó)大的主力店的發(fā)展是可以的，但是次主力店的發(fā)展是差距太遠(yuǎn)了，現(xiàn)在是找1萬平米的超市、百貨是好找的，但是1000平米的業(yè)態(tài)豐富的店是很難找的。他說你怎么能這么說，我說你建一個(gè)68萬的MALL，如果是一成功就在中國(guó)起到了一個(gè)很壞的效應(yīng)，就是多大都能活，如果你死了，就是死了你一個(gè)，幸福了千萬家，你一死了，大家都覺得太大了就活不長(zhǎng)了，這是世紀(jì)城，是完全用貸款維系的，本來中國(guó)的購物中心就出現(xiàn)了比大比規(guī)模的不好風(fēng)氣，我在廣州開會(huì)期間，安徽蚌埠市的領(lǐng)導(dǎo)找到我，希望去開發(fā)購物中心，說是只要你去市中心建一個(gè)購物中心，我就可以白送你地，要建38萬平米的規(guī)模，這個(gè)城市人不多，這樣誰去都活不了。而且中國(guó)現(xiàn)在的產(chǎn)品、商品和次主力店、主力店不完善匹配的情況下，求大就是自求惡果。目前主力店的確定時(shí)，全世界有一個(gè)趨勢(shì)，今后商業(yè)的購物中心的主力店和次主力店當(dāng)中，更多的向文化、休閑、健身這方面的業(yè)態(tài)發(fā)展。隨著現(xiàn)代的生活節(jié)奏的加快，很多人是鄰里不相往來的，也沒有時(shí)間，非常的忙，去了購物中心不僅僅是購物、休閑、娛樂，還有交際的效果，在健身的過程中，在看電影的時(shí)候，還有大家預(yù)約三五知己去購物中心去，大型的購物中心，可以一待一天的，起碼是幾個(gè)小時(shí)，為什么購物中心中要更多的發(fā)展文化娛樂的內(nèi)容，說穿了就是要增加人們的滯留時(shí)間，留下來就有可能買東西了，所以我現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)一種趨勢(shì)，國(guó)內(nèi)是單純的考慮零售賣場(chǎng)，國(guó)外的購物中心是有一半的零售面積向休閑、娛樂、文化、健身這方面發(fā)展，甚至還有一種叫做超娛樂面積，這是一種趨勢(shì)。 [2005514|17:06:57][王健林] 第六、搞好規(guī)劃設(shè)計(jì)。 [2005514|17:07:12][王健林] 我可以舉個(gè)大家都非常熟悉的例子，就是上海的證大廣場(chǎng)。 [2005514|17:07:23][王健林]舉過例子了，所以搞好設(shè)計(jì)中是有四個(gè)關(guān)鍵要把握：人流動(dòng)線。交通體系。就自己的體會(huì)和世界知名的購物中心發(fā)展商給我的貢獻(xiàn)，人流中一個(gè)單一的通道是最好的，但是這個(gè)面寬就比較窄，有的購物中心就會(huì)浪費(fèi)土地了，國(guó)外的郊區(qū)購物中心就是單一的通道設(shè)計(jì)，很好做，中國(guó)就是方塊的地，不好做，最多是做一個(gè)環(huán)路，這一個(gè)環(huán)路中可以做四排店，最多是做單一的環(huán)路，人在這個(gè)路線中方向感好，容易找到位置，并排的幾排道人容易迷糊，這樣的設(shè)計(jì)不好。他曾經(jīng)找過一家美國(guó)的發(fā)展商，也找過我，共同的觀點(diǎn)證大廣場(chǎng)沒有救，天生的毛病，只有一條出路就是炸掉重來，不是開玩笑，當(dāng)時(shí)買的是200多萬億買下來的，這個(gè)土地價(jià)值比現(xiàn)在蓋這個(gè)樓價(jià)值高多了，做公寓，做什么都可以賣出去都賺回來了，重新的思考一下，我當(dāng)時(shí)就談了，如果是賣地給我，我是愿意的，如果是接盤我是不要的。為什么這么說呢？大家可能覺得這是否定設(shè)計(jì)師，設(shè)計(jì)師是從建筑結(jié)構(gòu)上，購物中心第一位不是設(shè)計(jì)師的責(zé)任，而是搞租賃人員的責(zé)任。 [2005514|17:06:47][王健林]以上講了三個(gè)定位。雖然是有所偏激，但是也有一定道理，現(xiàn)在的購物中心，國(guó)際上把購物中心定有四大功能，首先是購物，（名字就是購物中心），但是城里的百貨店和超市是不同的，其次是休閑，再次是娛樂的功能，最后就是交際。地址和規(guī)模確定好了之后，就要定主力店了，主力店和次主力店是有講究的，有的業(yè)態(tài)是適合在核心商區(qū)，有的是適合在副中心，有的是適合郊區(qū)，建材和家具就不能在中心，在郊區(qū)就不能搞百貨和珠寶，這個(gè)東西是有一個(gè)商業(yè)規(guī)律的，在什么位置上適合做什么樣的主力店和次主力店，這是有非常豐富的內(nèi)容，很多商業(yè)這方面的書都說得很清楚，根據(jù)你的規(guī)模和地址來選擇一種什么樣的業(yè)態(tài)。要求佳而不是求大，要求比較效應(yīng)。所以，規(guī)模上，不宜太大。我這個(gè)購物中心另外再加上政府配套的兩所好的中學(xué)、小學(xué)，那么我的購物中心就會(huì)促使形成人氣和商氣，不是新區(qū)可能就不敢去了。這就是零售人員和物管人員、開發(fā)設(shè)計(jì)人員的智慧綜合，絕大多數(shù)是經(jīng)驗(yàn)的積累。也可以這么說，具體到技術(shù)層面而言，除了剛才說的資金、人才、程序等等方面，具體到技術(shù)層面來說，商業(yè)定位就是決定項(xiàng)目的成敗。而且招商不能僅僅是主力店一個(gè)問題，我們是七、八個(gè)主力店，決不能是一個(gè)業(yè)態(tài)的，一定要是不同業(yè)態(tài)的主力店組合在一起，這樣滿足一站式的購物需求，而且主力店是有排他性的，不能出現(xiàn)第二家的美食廣場(chǎng)和購物廣場(chǎng)等等，這是把程序做對(duì)了，招商在前面，而且好處是能節(jié)省巨大的投資，萬達(dá)現(xiàn)在做購物中心，平均的成本，包括稅費(fèi)、管理費(fèi)等等，除了集團(tuán)的采購，電梯等等設(shè)備的集中采購，還有設(shè)計(jì)中要把關(guān)，不能有無效面積，都要反復(fù)的計(jì)算好，跟你討價(jià)還價(jià)，沒有浪費(fèi)的面積，凡是可計(jì)的面積都是有租金的，我的購物中心2004年之后基本上都沒有無效面積的。除了上面的三點(diǎn)，想做購物中心的，我勸大家就拉倒吧。 [2005514|17:05:15][王健林]那么說了半天的商業(yè)地產(chǎn)只租不售，因?yàn)槟阌凶约旱娜谫Y管道，我們?cè)撛鯓幼?？第一，要做購物中心的旁邊要賣一點(diǎn)住宅，來提升回報(bào)率，投資5個(gè)億，賣住宅是2個(gè)億，3個(gè)億做這個(gè)投資回收就可以了，不要單獨(dú)的做購物中心。萬達(dá)賣了十個(gè)就超過了一半出了問題，而且從2004年1月1日開發(fā)的購物中心，是只租不售，還不能大多數(shù)的以租為主，而是只租不售，凡是銷售了購物中心的在全國(guó)失敗的例子是比比皆是的。 [2005514|17:04:56][王健林] 這兩方面都達(dá)不到，這個(gè)商鋪的業(yè)主想怎么做就怎么做。三、只租不售，這是做商業(yè)地產(chǎn)切記的一點(diǎn)。這個(gè)可能是所有的行業(yè)都要講的，但是商業(yè)地產(chǎn)更需要，因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)是一個(gè)復(fù)合型的行業(yè)，大家不要理解為商業(yè)地產(chǎn)就是搞百貨、搞百貨、超市是零售思維，做房地產(chǎn)的單純是房地產(chǎn)思維都不行，購物中心首先是商業(yè)的規(guī)劃，規(guī)劃做完之后，再找租戶，先解決主力店和次力店的租戶，再后后期的商業(yè)物業(yè)管理，所以單純做房地產(chǎn)的、百貨的、超市的都不適合，所以人才是非常緊張的，尤其是在中國(guó)。在2005年開始做商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，是用房地產(chǎn)開發(fā)的慣性思維考慮的，那時(shí)候是貸款利率很低的，銀行是追著你來的，銀行說沒有關(guān)系。 [2005514|16:20:19][王健林]所以做購物中心、商業(yè)地產(chǎn)，為什么我現(xiàn)在先說這個(gè)，首先要解決資金，其實(shí)真是一個(gè)門檻。香港政府在2005年允許正式放開商業(yè)地產(chǎn)投資基金，我相信香港的三五年之后，大概會(huì)有這個(gè)產(chǎn)品出來，那時(shí)候就會(huì)是商業(yè)地產(chǎn)的黃金時(shí)期的到來。即使銀行開發(fā)出十年、十五年期的長(zhǎng)期貸款，也不適合做商業(yè)地產(chǎn)。第二、市場(chǎng)需求。我個(gè)人的理解商業(yè)地產(chǎn)不是商業(yè)，也不是地產(chǎn)，也不是簡(jiǎn)單的商業(yè)＋地產(chǎn)，我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)是以零售物業(yè)的租金收入為目的的長(zhǎng)期房地產(chǎn)投資，這就是商業(yè)地產(chǎn)，首先這個(gè)概念是以零售也的租金收入為目的的長(zhǎng)期房地產(chǎn)投資行為。這樣的結(jié)果，好的城市我們會(huì)吃虧，差一點(diǎn)的城市就是他們吃虧了。