中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)十種典型的開(kāi)發(fā)模式-文庫(kù)吧
2025-11-01 23:41 本頁(yè)面
【正文】 于平衡中庸模式。商業(yè)地產(chǎn)典型開(kāi)發(fā)模式之資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)恒隆地產(chǎn)的發(fā)展歷程是從兩條腿走路到重資產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)。歷史上，恒隆地產(chǎn)在出租物業(yè)和開(kāi)發(fā)物業(yè)上一直采取“兩條腿”走路的策略，即在出租物業(yè)上實(shí)施“順周期”的擴(kuò)張戰(zhàn)略，而在開(kāi)發(fā)物業(yè)上實(shí)施“逆周期”的套利策略。出租物業(yè)的穩(wěn)定現(xiàn)金保障了公司在開(kāi)發(fā)物業(yè)上可以有足夠的耐心，來(lái)把握最佳的套利機(jī)會(huì)，同時(shí)，出租物業(yè)所支持的穩(wěn)定分紅則為公司的股票價(jià)值構(gòu)筑了一個(gè)底線；與之相對(duì)，開(kāi)發(fā)物業(yè)的靈活買賣和高額套利收益則為出租物業(yè)的跨越式發(fā)展提供了充足的現(xiàn)金支持。在出租物業(yè)上求穩(wěn)，在開(kāi)發(fā)物業(yè)上套利，用穩(wěn)定的租金收益來(lái)支撐低谷套利和維持股價(jià)，而用豐厚的套利收益來(lái)推動(dòng)出租物業(yè)的擴(kuò)張并適時(shí)激活股價(jià)，這就是恒隆曾經(jīng)的發(fā)展策略。到內(nèi)地的恒隆地產(chǎn)越來(lái)越像一個(gè)純粹的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。目前，恒隆在內(nèi)地的9個(gè)項(xiàng)目是清一色的商業(yè)項(xiàng)目，在香港十多年也沒(méi)拿地，這樣一個(gè)純商業(yè)開(kāi)發(fā)的模式，在國(guó)內(nèi)不是獨(dú)一無(wú)二，起碼也算鳳毛麟角了。為何只在內(nèi)地投資商用物業(yè)？恒隆董事長(zhǎng)陳啟宗的想法簡(jiǎn)單：一是他只做長(zhǎng)線，二是商用物業(yè)大多和老百姓的住房需求不沾邊，不會(huì)涉及到調(diào)控。恒隆地產(chǎn)典型的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式是打造世界級(jí)綜合商業(yè)物業(yè)并長(zhǎng)期持有。恒隆的特點(diǎn)主要有以下幾個(gè)方面：依賴大量持有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為主，穩(wěn)健開(kāi)發(fā)新商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；拉長(zhǎng)開(kāi)發(fā)周期，盡可能利用租金收益去開(kāi)發(fā)新物業(yè)；恒隆持有物業(yè)年收益是重要的開(kāi)發(fā)資金來(lái)源；恒隆的財(cái)務(wù)策略相當(dāng)保守，長(zhǎng)期以來(lái)有息債務(wù)小于現(xiàn)金持有；專注于城市最繁華地段的以商場(chǎng)為中心的高品質(zhì)綜合物業(yè)。在最后一點(diǎn)上，恒隆的做法表現(xiàn)在以下六條：在經(jīng)濟(jì)蓬勃城市的最佳地點(diǎn)購(gòu)入最大幅的土地，且僅在最繁盛的現(xiàn)有商業(yè)區(qū)進(jìn)行土地購(gòu)置；嚴(yán)格價(jià)格底線，不拿地王；轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市；堅(jiān)守通吃策略，地點(diǎn)最好的、面積最大的、設(shè)計(jì)最美的、管理最完善的商場(chǎng)一定是最吸引人的；不做住宅，要做內(nèi)地開(kāi)發(fā)商學(xué)習(xí)不了的東西，只做商場(chǎng)；只租不售，不光依靠地價(jià)與房?jī)r(jià)的升值，而是通過(guò)團(tuán)隊(duì)的經(jīng)驗(yàn)和能力去創(chuàng)造價(jià)值。最終，依靠良好的物業(yè)與管理優(yōu)勢(shì)，恒隆內(nèi)地項(xiàng)目的租金收入增長(zhǎng)迅速。除恒隆地產(chǎn)外，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式典型屬于資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)還有中糧和華潤(rùn)。中糧主題化操作的大悅城模式經(jīng)營(yíng)效率至上，華潤(rùn)則堅(jiān)持購(gòu)物中心的品牌化戰(zhàn)略(萬(wàn)象城、五彩城、歡樂(lè)頌)。商業(yè)地產(chǎn)典型開(kāi)發(fā)模式之嘉德地產(chǎn)金融模式2006年底，嘉德置地第一支中國(guó)REIT的上市，標(biāo)志著境外成熟的持有物業(yè)發(fā)展模式已經(jīng)進(jìn)入中國(guó)??嘉德的商業(yè)模式是將資本市場(chǎng)的金融技能與房地產(chǎn)的knowhow、資產(chǎn)基礎(chǔ)相結(jié)合。2008年凱德已構(gòu)建了一個(gè)由5只REITS和17只私募地產(chǎn)基金組成的基金平臺(tái)，管理資產(chǎn)總額達(dá)到259 億新元(約合1300 億人民幣)，加上嘉德集團(tuán)自身資產(chǎn)，總管理資產(chǎn)額達(dá)到450億新元(約合2250 億人民幣)。2011年3月，管理資產(chǎn)達(dá)到2630億元人民幣。據(jù)公開(kāi)資料及推算得出：。然而，和私募基金的管理費(fèi)不同是，房地產(chǎn)AMC即使實(shí)現(xiàn)退出后，上市REIT的管理費(fèi)仍持續(xù)穩(wěn)定存在。同時(shí)，對(duì)于機(jī)構(gòu)投資者，AMC的吸引力在于：(1)核心資產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)較低；(2)REIT通道及相應(yīng)的品牌和信譽(yù)。事實(shí)證明，嘉德基金模式不僅改善了嘉德自身的財(cái)務(wù)狀況，也獲得了資本市場(chǎng)投資人的認(rèn)同。新加坡五大地產(chǎn)公司中，嘉德置地?zé)o疑是幾家地產(chǎn)公司中輕資產(chǎn)戰(zhàn)略推進(jìn)最快的。嘉德置地地產(chǎn)金融模式成功的關(guān)鍵在于三大策略：一是全鏈條基金融資平臺(tái)的打造，二是以費(fèi)用收益模式替代資產(chǎn)收益模式，三是嚴(yán)格的非核心資產(chǎn)剝離政策。其他商業(yè)地產(chǎn)典型開(kāi)發(fā)模式結(jié)語(yǔ)這么多模式，究竟該學(xué)習(xí)誰(shuí)呢？我認(rèn)為，對(duì)于小開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，SOHO的現(xiàn)金為王的散售模式是學(xué)習(xí)模仿的標(biāo)杄，住宅仍是未來(lái)二十年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的主要矛盾和方向，盡量少持有商業(yè)，多做住宅。對(duì)于有上市平臺(tái)/大型開(kāi)發(fā)商，可以學(xué)習(xí)萬(wàn)達(dá)綜合體平衡模式穩(wěn)健轉(zhuǎn)型，打通融資渠道，打造一個(gè)成功的項(xiàng)
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