中國商業(yè)地產(chǎn)十種典型的開發(fā)模式-文庫吧
2024-11-15 23:41 本頁面
【正文】 于平衡中庸模式。商業(yè)地產(chǎn)典型開發(fā)模式之資產(chǎn)經(jīng)營恒隆地產(chǎn)的發(fā)展歷程是從兩條腿走路到重資產(chǎn)持有經(jīng)營。歷史上，恒隆地產(chǎn)在出租物業(yè)和開發(fā)物業(yè)上一直采取“兩條腿”走路的策略，即在出租物業(yè)上實施“順周期”的擴張戰(zhàn)略，而在開發(fā)物業(yè)上實施“逆周期”的套利策略。出租物業(yè)的穩(wěn)定現(xiàn)金保障了公司在開發(fā)物業(yè)上可以有足夠的耐心，來把握最佳的套利機會，同時，出租物業(yè)所支持的穩(wěn)定分紅則為公司的股票價值構(gòu)筑了一個底線；與之相對，開發(fā)物業(yè)的靈活買賣和高額套利收益則為出租物業(yè)的跨越式發(fā)展提供了充足的現(xiàn)金支持。在出租物業(yè)上求穩(wěn)，在開發(fā)物業(yè)上套利，用穩(wěn)定的租金收益來支撐低谷套利和維持股價，而用豐厚的套利收益來推動出租物業(yè)的擴張并適時激活股價，這就是恒隆曾經(jīng)的發(fā)展策略。到內(nèi)地的恒隆地產(chǎn)越來越像一個純粹的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。目前，恒隆在內(nèi)地的9個項目是清一色的商業(yè)項目，在香港十多年也沒拿地，這樣一個純商業(yè)開發(fā)的模式，在國內(nèi)不是獨一無二，起碼也算鳳毛麟角了。為何只在內(nèi)地投資商用物業(yè)？恒隆董事長陳啟宗的想法簡單：一是他只做長線，二是商用物業(yè)大多和老百姓的住房需求不沾邊，不會涉及到調(diào)控。恒隆地產(chǎn)典型的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式是打造世界級綜合商業(yè)物業(yè)并長期持有。恒隆的特點主要有以下幾個方面：依賴大量持有資產(chǎn)經(jīng)營為主，穩(wěn)健開發(fā)新商業(yè)地產(chǎn)項目；拉長開發(fā)周期，盡可能利用租金收益去開發(fā)新物業(yè)；恒隆持有物業(yè)年收益是重要的開發(fā)資金來源；恒隆的財務(wù)策略相當保守，長期以來有息債務(wù)小于現(xiàn)金持有；專注于城市最繁華地段的以商場為中心的高品質(zhì)綜合物業(yè)。在最后一點上，恒隆的做法表現(xiàn)在以下六條：在經(jīng)濟蓬勃城市的最佳地點購入最大幅的土地，且僅在最繁盛的現(xiàn)有商業(yè)區(qū)進行土地購置；嚴格價格底線，不拿地王；轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市；堅守通吃策略，地點最好的、面積最大的、設(shè)計最美的、管理最完善的商場一定是最吸引人的；不做住宅，要做內(nèi)地開發(fā)商學習不了的東西，只做商場；只租不售，不光依靠地價與房價的升值，而是通過團隊的經(jīng)驗和能力去創(chuàng)造價值。最終，依靠良好的物業(yè)與管理優(yōu)勢，恒隆內(nèi)地項目的租金收入增長迅速。除恒隆地產(chǎn)外，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式典型屬于資產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)還有中糧和華潤。中糧主題化操作的大悅城模式經(jīng)營效率至上，華潤則堅持購物中心的品牌化戰(zhàn)略(萬象城、五彩城、歡樂頌)。商業(yè)地產(chǎn)典型開發(fā)模式之嘉德地產(chǎn)金融模式2006年底，嘉德置地第一支中國REIT的上市，標志著境外成熟的持有物業(yè)發(fā)展模式已經(jīng)進入中國??嘉德的商業(yè)模式是將資本市場的金融技能與房地產(chǎn)的knowhow、資產(chǎn)基礎(chǔ)相結(jié)合。2008年凱德已構(gòu)建了一個由5只REITS和17只私募地產(chǎn)基金組成的基金平臺，管理資產(chǎn)總額達到259 億新元(約合1300 億人民幣)，加上嘉德集團自身資產(chǎn)，總管理資產(chǎn)額達到450億新元(約合2250 億人民幣)。2011年3月，管理資產(chǎn)達到2630億元人民幣。據(jù)公開資料及推算得出：。然而，和私募基金的管理費不同是，房地產(chǎn)AMC即使實現(xiàn)退出后，上市REIT的管理費仍持續(xù)穩(wěn)定存在。同時，對于機構(gòu)投資者，AMC的吸引力在于：(1)核心資產(chǎn)投資風險較低；(2)REIT通道及相應(yīng)的品牌和信譽。事實證明，嘉德基金模式不僅改善了嘉德自身的財務(wù)狀況，也獲得了資本市場投資人的認同。新加坡五大地產(chǎn)公司中，嘉德置地無疑是幾家地產(chǎn)公司中輕資產(chǎn)戰(zhàn)略推進最快的。嘉德置地地產(chǎn)金融模式成功的關(guān)鍵在于三大策略：一是全鏈條基金融資平臺的打造，二是以費用收益模式替代資產(chǎn)收益模式，三是嚴格的非核心資產(chǎn)剝離政策。其他商業(yè)地產(chǎn)典型開發(fā)模式結(jié)語這么多模式，究竟該學習誰呢？我認為，對于小開發(fā)商來說，SOHO的現(xiàn)金為王的散售模式是學習模仿的標杄，住宅仍是未來二十年國內(nèi)房地產(chǎn)的主要矛盾和方向，盡量少持有商業(yè)，多做住宅。對于有上市平臺/大型開發(fā)商，可以學習萬達綜合體平衡模式穩(wěn)健轉(zhuǎn)型，打通融資渠道，打造一個成功的項
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