中國商業(yè)地產(chǎn)專家報告擴(kuò)大內(nèi)需要靠商業(yè)地產(chǎn)-wenkub
2023-03-08 15:42:06 本頁面
【正文】 的商業(yè)地產(chǎn)專門的投資與運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)，商業(yè)地產(chǎn)的集團(tuán)化開發(fā)和連鎖經(jīng)營將會成為開發(fā)的主流。 趨勢 2021 年將是一 個機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的年代。當(dāng)然也出現(xiàn)了一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整體銷售和合作開發(fā)的多樣化方式，一些主動持有并運(yùn)營成功的案例和專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商也正在可喜的涌現(xiàn)，但短期內(nèi)還無法成為主流。 在國內(nèi)二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展水平相對落后的局面在 2021 年開始有所提升，尤其是內(nèi)地的城市，包括一些省會城市，商業(yè)發(fā)展水平相對比較落后的局面在 2021 年也開始轉(zhuǎn)型；商業(yè)模式比較簡單，業(yè)態(tài)比較傳統(tǒng)，以百貨、大賣場、商業(yè)街、批發(fā)市場為主要形式的國內(nèi)二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)在 2021 年也有所改善。 隨著世界性經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，消費(fèi)者的購物尤其是與房地產(chǎn)相關(guān)的建材、家電和家具家居，中高端商品以及 “ 吃喝玩樂 ” 的消費(fèi)也開始下滑 ,導(dǎo)致眾多商家開店的熱情和速度降低，有的大型 連鎖商家甚至停止了擴(kuò)展，影響了商業(yè)地產(chǎn)的招商，延緩了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)營。 隨著世界性經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，中國也沒能避免。 諸多開發(fā)商和商業(yè)企業(yè)上市前的拼命跑馬占地和上市后的財大氣粗的建地，都對商業(yè)地產(chǎn)的招商和開發(fā)起到了巨大的推動作用。一方面 ，大量的零售商進(jìn)入中國市場，推動了我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，另一方面，大量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目正在興建之中，呈現(xiàn)出供求兩旺的現(xiàn)象。固定資產(chǎn)投資中有很重要的一塊就是商業(yè)地產(chǎn)，擴(kuò)大內(nèi)需也要靠商業(yè)地產(chǎn)。但我們又不能低估，要有一定的思想準(zhǔn)備和防范措施。 2021 年，中國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了自己的春夏秋冬。無論是地震雪災(zāi)，還是奧運(yùn)的成功舉辦，無論是國際金融海嘯，還是中國宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，房地產(chǎn)領(lǐng)域中的“ 狼來了 ” 終于變成了現(xiàn)實(shí)，整個行業(yè)的投資者、消費(fèi)者的心理預(yù)期都受到很大的震蕩和挫折。 商業(yè)地產(chǎn)對中國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展能夠起到拉動的作用，而且能使國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)向前發(fā)展已經(jīng)顯現(xiàn)。 目前中國的高端商業(yè)地產(chǎn)、中端商業(yè)地產(chǎn)、低端商業(yè)地產(chǎn)在每一個地區(qū)分布仍然不均勻。 隨著住宅市場的飽和與走低，更多有實(shí)力的開發(fā)商進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，出現(xiàn)了一大批優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目，行業(yè)的總體水平在 2021 年有明顯的提高，不僅是開發(fā)商和投資者開始成熟，整個產(chǎn)業(yè)鏈的成熟度也在相應(yīng)提高。 大城市人口向郊區(qū)擴(kuò)散的現(xiàn)象開始成型，新的居住區(qū)的形成并產(chǎn)生新的消費(fèi)需求，為郊區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)提供了基本條件，開始出現(xiàn)比較看好的區(qū)域性商業(yè)中心。世界主要投資中國的投資機(jī)構(gòu)和銀行受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，對中國投資的承諾無法得以實(shí)現(xiàn)，另外，特別是中國部分媒體過大過快的夸張世界性經(jīng)濟(jì)危機(jī)對中國的危險性和危害性，國內(nèi)投資機(jī)構(gòu)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商也放緩了投資與開發(fā)的步伐，整個商業(yè)地產(chǎn)的投資在局部地區(qū)出現(xiàn)了停滯的狀態(tài)。 小結(jié)： 2021 年整個一年，中國的商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展的過程中始終飽受資本缺乏、零售資源稀缺、規(guī)劃上的缺陷、粗放的運(yùn)營管理等客觀因素的困擾。 缺乏創(chuàng)新的商業(yè)概念和差異化的業(yè)態(tài)、整體資金實(shí)力不強(qiáng)和中長期資金品種幾乎空白、系統(tǒng)和長期運(yùn)營能力偏弱、專業(yè)細(xì)分化和跨界人才的匱乏和流動性加快，包括以銷售商鋪為主的模式依然占主導(dǎo)地位， 仍然是 2021 年中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的問題。 銷租 商業(yè)地產(chǎn)租售價格上半年在中國主要大中城市無明顯大起大落，市場租售價格相對平 穩(wěn)，但下半年開始出現(xiàn)下降的趨勢，有的城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目基本上無法啟動，不能按時開工和開業(yè)的項(xiàng)目開始明顯增多。全球經(jīng)濟(jì)低迷影響中國商業(yè)地產(chǎn)增長有限，投融資與并購壓力仍然不減。 隨著國家擴(kuò)大內(nèi)需政策的實(shí)施，通過城市基礎(chǔ)工程的建設(shè)和新區(qū)的發(fā)展，商業(yè)的需求也會增加，商業(yè)拓展會出現(xiàn)多中心和差異化的局面。 隨著中國中產(chǎn)階級的興起，引發(fā)消費(fèi)者結(jié)構(gòu)的變化， 2021 年會帶來商業(yè)地產(chǎn)質(zhì)的提升，并且會打破傳統(tǒng)的商業(yè)模式，隨著消費(fèi)升級，商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)也要升級。 在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展初期 ，開發(fā)商之間的競爭主要是營銷和招商。 房地產(chǎn)金融 總結(jié) 2021 年中國房地產(chǎn)金融上半年和下半年出現(xiàn)了冰火兩重天的形勢。商業(yè)地產(chǎn)融資的信貸總量和品種本來就單一，原來就系統(tǒng)缺失，金融創(chuàng)新的步伐放緩或前景更加不明朗，限外的加劇和外資大本營起火的自救和抽緊，再加上投資市場的消極和悲觀，商業(yè)地產(chǎn)的融資無疑雪上加霜！但依然有像美國黑石基金等中長期的資金和國內(nèi)戰(zhàn)略性的專業(yè)投資機(jī)構(gòu)等，如萬達(dá)逆市而動，一是看好中國的資產(chǎn)市場和資產(chǎn)價格，二是借既 “ 趁火打劫 ” ，以更低的價格收購相對優(yōu)質(zhì)的商用物業(yè)和核心土地資源。 2021 年消費(fèi)結(jié)構(gòu)繼續(xù)升級，上海外灘和南京路、北京王府井都處于置換上檔次的層面，稱謂 “ 騰籠換鳥 ” 。在當(dāng)前的形勢下，有變現(xiàn)置換的趨勢。社區(qū)商業(yè)目標(biāo)人群是當(dāng)?shù)厝?，滿足基本生活用品 (柴米油鹽醬醋茶 )與飲食服務(wù)消費(fèi)， 2021 年市場還是大，比較穩(wěn)定，增幅沒有大起大落，收益固定。 二、購物中心 （ 1）國際購物中心 根據(jù)國際購物中心的調(diào)查，零售市場在越南、印度、俄羅斯、中國、巴西等新興國家非常具有發(fā)展?jié)摿Α? 中國零售市場目前大部分由大的連鎖經(jīng)營企業(yè)，比如沃爾瑪、家樂福等所控制，而且主要集中在一線和沿海城市。隨著整體數(shù)量的繼續(xù)穩(wěn)步上升，新增項(xiàng)目增長幅度可能趨緩。 購物中心的獲利模式面臨考驗(yàn)，并且缺乏有效應(yīng)對手段。零售商主要表現(xiàn)為觀望，拓展意愿雖然存在，但策略性的觀望將 占據(jù)上風(fēng)，其次，部分項(xiàng)目未能按時投入使用，零售商開店計劃受到影響，
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