中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)專家報(bào)告擴(kuò)大內(nèi)需要靠商業(yè)地產(chǎn)-wenkub
2023-03-08 15:42:06 本頁面
【正文】 的商業(yè)地產(chǎn)專門的投資與運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，商業(yè)地產(chǎn)的集團(tuán)化開發(fā)和連鎖經(jīng)營(yíng)將會(huì)成為開發(fā)的主流。 趨勢(shì) 2021 年將是一 個(gè)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的年代。當(dāng)然也出現(xiàn)了一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整體銷售和合作開發(fā)的多樣化方式，一些主動(dòng)持有并運(yùn)營(yíng)成功的案例和專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商也正在可喜的涌現(xiàn)，但短期內(nèi)還無法成為主流。 在國(guó)內(nèi)二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)落后的局面在 2021 年開始有所提升，尤其是內(nèi)地的城市，包括一些省會(huì)城市，商業(yè)發(fā)展水平相對(duì)比較落后的局面在 2021 年也開始轉(zhuǎn)型；商業(yè)模式比較簡(jiǎn)單，業(yè)態(tài)比較傳統(tǒng)，以百貨、大賣場(chǎng)、商業(yè)街、批發(fā)市場(chǎng)為主要形式的國(guó)內(nèi)二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)在 2021 年也有所改善。 隨著世界性經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，消費(fèi)者的購(gòu)物尤其是與房地產(chǎn)相關(guān)的建材、家電和家具家居，中高端商品以及 “ 吃喝玩樂 ” 的消費(fèi)也開始下滑 ,導(dǎo)致眾多商家開店的熱情和速度降低，有的大型 連鎖商家甚至停止了擴(kuò)展，影響了商業(yè)地產(chǎn)的招商，延緩了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)。 隨著世界性經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，中國(guó)也沒能避免。 諸多開發(fā)商和商業(yè)企業(yè)上市前的拼命跑馬占地和上市后的財(cái)大氣粗的建地，都對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的招商和開發(fā)起到了巨大的推動(dòng)作用。一方面 ，大量的零售商進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，推動(dòng)了我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，另一方面，大量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目正在興建之中，呈現(xiàn)出供求兩旺的現(xiàn)象。固定資產(chǎn)投資中有很重要的一塊就是商業(yè)地產(chǎn)，擴(kuò)大內(nèi)需也要靠商業(yè)地產(chǎn)。但我們又不能低估，要有一定的思想準(zhǔn)備和防范措施。 2021 年，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了自己的春夏秋冬。無論是地震雪災(zāi)，還是奧運(yùn)的成功舉辦，無論是國(guó)際金融海嘯，還是中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，房地產(chǎn)領(lǐng)域中的“ 狼來了 ” 終于變成了現(xiàn)實(shí)，整個(gè)行業(yè)的投資者、消費(fèi)者的心理預(yù)期都受到很大的震蕩和挫折。 商業(yè)地產(chǎn)對(duì)中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展能夠起到拉動(dòng)的作用，而且能使國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)向前發(fā)展已經(jīng)顯現(xiàn)。 目前中國(guó)的高端商業(yè)地產(chǎn)、中端商業(yè)地產(chǎn)、低端商業(yè)地產(chǎn)在每一個(gè)地區(qū)分布仍然不均勻。 隨著住宅市場(chǎng)的飽和與走低，更多有實(shí)力的開發(fā)商進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，出現(xiàn)了一大批優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目，行業(yè)的總體水平在 2021 年有明顯的提高，不僅是開發(fā)商和投資者開始成熟，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的成熟度也在相應(yīng)提高。 大城市人口向郊區(qū)擴(kuò)散的現(xiàn)象開始成型，新的居住區(qū)的形成并產(chǎn)生新的消費(fèi)需求，為郊區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)提供了基本條件，開始出現(xiàn)比較看好的區(qū)域性商業(yè)中心。世界主要投資中國(guó)的投資機(jī)構(gòu)和銀行受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，對(duì)中國(guó)投資的承諾無法得以實(shí)現(xiàn)，另外，特別是中國(guó)部分媒體過大過快的夸張世界性經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)中國(guó)的危險(xiǎn)性和危害性，國(guó)內(nèi)投資機(jī)構(gòu)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商也放緩了投資與開發(fā)的步伐，整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的投資在局部地區(qū)出現(xiàn)了停滯的狀態(tài)。 小結(jié)： 2021 年整個(gè)一年，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展的過程中始終飽受資本缺乏、零售資源稀缺、規(guī)劃上的缺陷、粗放的運(yùn)營(yíng)管理等客觀因素的困擾。 缺乏創(chuàng)新的商業(yè)概念和差異化的業(yè)態(tài)、整體資金實(shí)力不強(qiáng)和中長(zhǎng)期資金品種幾乎空白、系統(tǒng)和長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)能力偏弱、專業(yè)細(xì)分化和跨界人才的匱乏和流動(dòng)性加快，包括以銷售商鋪為主的模式依然占主導(dǎo)地位， 仍然是 2021 年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的問題。 銷租 商業(yè)地產(chǎn)租售價(jià)格上半年在中國(guó)主要大中城市無明顯大起大落，市場(chǎng)租售價(jià)格相對(duì)平 穩(wěn)，但下半年開始出現(xiàn)下降的趨勢(shì)，有的城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目基本上無法啟動(dòng)，不能按時(shí)開工和開業(yè)的項(xiàng)目開始明顯增多。全球經(jīng)濟(jì)低迷影響中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)增長(zhǎng)有限，投融資與并購(gòu)壓力仍然不減。 隨著國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需政策的實(shí)施，通過城市基礎(chǔ)工程的建設(shè)和新區(qū)的發(fā)展，商業(yè)的需求也會(huì)增加，商業(yè)拓展會(huì)出現(xiàn)多中心和差異化的局面。 隨著中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)的興起，引發(fā)消費(fèi)者結(jié)構(gòu)的變化， 2021 年會(huì)帶來商業(yè)地產(chǎn)質(zhì)的提升，并且會(huì)打破傳統(tǒng)的商業(yè)模式，隨著消費(fèi)升級(jí)，商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)也要升級(jí)。 在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展初期 ，開發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)主要是營(yíng)銷和招商。 房地產(chǎn)金融 總結(jié) 2021 年中國(guó)房地產(chǎn)金融上半年和下半年出現(xiàn)了冰火兩重天的形勢(shì)。商業(yè)地產(chǎn)融資的信貸總量和品種本來就單一，原來就系統(tǒng)缺失，金融創(chuàng)新的步伐放緩或前景更加不明朗，限外的加劇和外資大本營(yíng)起火的自救和抽緊，再加上投資市場(chǎng)的消極和悲觀，商業(yè)地產(chǎn)的融資無疑雪上加霜！但依然有像美國(guó)黑石基金等中長(zhǎng)期的資金和國(guó)內(nèi)戰(zhàn)略性的專業(yè)投資機(jī)構(gòu)等，如萬達(dá)逆市而動(dòng)，一是看好中國(guó)的資產(chǎn)市場(chǎng)和資產(chǎn)價(jià)格，二是借既 “ 趁火打劫 ” ，以更低的價(jià)格收購(gòu)相對(duì)優(yōu)質(zhì)的商用物業(yè)和核心土地資源。 2021 年消費(fèi)結(jié)構(gòu)繼續(xù)升級(jí)，上海外灘和南京路、北京王府井都處于置換上檔次的層面，稱謂 “ 騰籠換鳥 ” 。在當(dāng)前的形勢(shì)下，有變現(xiàn)置換的趨勢(shì)。社區(qū)商業(yè)目標(biāo)人群是當(dāng)?shù)厝?，滿足基本生活用品 (柴米油鹽醬醋茶 )與飲食服務(wù)消費(fèi)， 2021 年市場(chǎng)還是大，比較穩(wěn)定，增幅沒有大起大落，收益固定。 二、購(gòu)物中心 （ 1）國(guó)際購(gòu)物中心 根據(jù)國(guó)際購(gòu)物中心的調(diào)查，零售市場(chǎng)在越南、印度、俄羅斯、中國(guó)、巴西等新興國(guó)家非常具有發(fā)展?jié)摿Α? 中國(guó)零售市場(chǎng)目前大部分由大的連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè)，比如沃爾瑪、家樂福等所控制，而且主要集中在一線和沿海城市。隨著整體數(shù)量的繼續(xù)穩(wěn)步上升，新增項(xiàng)目增長(zhǎng)幅度可能趨緩。 購(gòu)物中心的獲利模式面臨考驗(yàn)，并且缺乏有效應(yīng)對(duì)手段。零售商主要表現(xiàn)為觀望，拓展意愿雖然存在，但策略性的觀望將 占據(jù)上風(fēng)，其次，部分項(xiàng)目未能按時(shí)投入使用，零售商開店計(jì)劃受到影響，
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