【正文】 高了，所以百貨業(yè)的發(fā)展亟待進(jìn)一步擴(kuò)大，而且提升整體品牌。 餐飲業(yè)未來會(huì)繼續(xù)與商業(yè)地產(chǎn)更好的合作，會(huì)出現(xiàn)一些合作平臺(tái)和機(jī)會(huì)，為餐飲企業(yè)進(jìn)入更多商圈、購物中心牽線搭橋，真正跟著購物中心走的這種趨勢(shì)會(huì)越來越明顯并正在成為并必將成為購物中心的主體業(yè)態(tài)而且比例不斷提高有的已超過 50%。 由于成本的推高，有一批小型的連鎖酒店或經(jīng)營管理不善的酒店將被淘汰出局，房地產(chǎn)商的房產(chǎn)銷售發(fā)生困難，轉(zhuǎn)投經(jīng)濟(jì)型酒店概率增加，對(duì)于想擁有酒店物業(yè)的連鎖公司將是一次機(jī)會(huì)，對(duì)于有專業(yè)管理和經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)的連鎖酒店公司將是一個(gè)提升顧客忠誠度的機(jī)會(huì)。原來的城市商業(yè)中心區(qū)域存在舊的商業(yè)改造升級(jí)的機(jī)會(huì)，同時(shí)有新的城市商業(yè)中心更始方興未艾興。大眾化餐飲出現(xiàn)發(fā)展好的勢(shì)頭。 三、主力店 （ 1）百貨業(yè) 2021 年大城市的百貨業(yè)發(fā)展略有飽和，但二、三線 城市的發(fā)展存在不均衡的現(xiàn)狀。 越南零售市場(chǎng)的大門已經(jīng)向全球的零售商們打開，并出臺(tái)了在 2021 年之前鼓勵(lì)大規(guī)模建設(shè)批發(fā)和零售等商業(yè)地產(chǎn)的政策，極大地吸引了國際投資公司的注意力； 2021 年，印度的零售總額預(yù)計(jì)會(huì)達(dá)到 5110 億美元，使得這個(gè)市場(chǎng)更具吸引力；俄羅斯的經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要經(jīng)濟(jì)來源還是依靠原油和天然氣，據(jù)統(tǒng)計(jì)，俄羅斯人 60%的收入都消費(fèi)在零售上，使得這個(gè)國家的零售市場(chǎng)具有非常大的潛力，現(xiàn)在消費(fèi)趨勢(shì)已擴(kuò)展到了二、三線城市。 零售業(yè) 總結(jié) 一、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 市級(jí)商業(yè)中心： 2021 年市級(jí)商業(yè)中心取得的成績不容置疑，在一線城市依然出現(xiàn)開發(fā)過度，體量過大，在透支中存在冰火兩重天的現(xiàn)象；在二、三線城市的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)處于結(jié)構(gòu)升級(jí)中，現(xiàn)在可開發(fā)用地也不多。 城市化改變了城市擴(kuò)張的布局，城市群的發(fā)展將極大的推動(dòng)二、三線城市的發(fā)展和消費(fèi)升級(jí)，比如說珠三角城市群、長三角城市群、環(huán)渤海城市群等等，這些城市群都是近些年形成并壯大的，一些城市和二線城市軌道交通的開通和增加以及城市之間通過高速公路的連接也將刺激國內(nèi)消費(fèi)的升級(jí)，相對(duì)的助推商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。 在國內(nèi)二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)落后的局面在 2021 年開始有所提升，尤其是內(nèi)地的城市，包括一些省會(huì)城市，商業(yè)發(fā)展水平相對(duì)比較落后的局面在 2021 年也開始轉(zhuǎn)型；商業(yè)模式比較簡單，業(yè)態(tài)比較傳統(tǒng)，以百貨、大賣場(chǎng)、商業(yè)街、批發(fā)市場(chǎng)為主要形式的國內(nèi)二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)在 2021 年也有所改善。一方面 ，大量的零售商進(jìn)入中國市場(chǎng)，推動(dòng)了我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，另一方面，大量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目正在興建之中，呈現(xiàn)出供求兩旺的現(xiàn)象。無論是地震雪災(zāi)，還是奧運(yùn)的成功舉辦，無論是國際金融海嘯，還是中國宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，房地產(chǎn)領(lǐng)域中的“ 狼來了 ” 終于變成了現(xiàn)實(shí)，整個(gè)行業(yè)的投資者、消費(fèi)者的心理預(yù)期都受到很大的震蕩和挫折。 大城市人口向郊區(qū)擴(kuò)散的現(xiàn)象開始成型，新的居住區(qū)的形成并產(chǎn)生新的消費(fèi)需求，為郊區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)提供了基本條件，開始出現(xiàn)比較看好的區(qū)域性商業(yè)中心。 銷租 商業(yè)地產(chǎn)租售價(jià)格上半年在中國主要大中城市無明顯大起大落，市場(chǎng)租售價(jià)格相對(duì)平 穩(wěn)，但下半年開始出現(xiàn)下降的趨勢(shì)，有的城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目基本上無法啟動(dòng)，不能按時(shí)開工和開業(yè)的項(xiàng)目開始明顯增多。 在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展初期 ，開發(fā)商之間的競(jìng)爭主要是營銷和招商。在當(dāng)前的形勢(shì)下，有變現(xiàn)置換的趨勢(shì)。隨著整體數(shù)量的繼續(xù)穩(wěn)步上升，新增項(xiàng)目增長幅度可能趨緩。 （ 3）次主力店（區(qū)） 隨著購物中心和大型 MALL 的遍地開花，幾乎每個(gè)級(jí)別的城市都在建和開業(yè)大型的商業(yè)中心，由于國內(nèi)外知名主力店資源的有限，尤其是主力店的租金殺手效應(yīng)，越來越多的購物中心開始拒絕主力店的進(jìn)駐，而更多采用國際通行的次主力店、主力區(qū)和買手店等大型單店和集成店的方式凝聚人氣和提高競(jìng)爭力、租金水平與平效性，如必勝客、俏江南、運(yùn)動(dòng) 100、紙老虎甚至一些兒童體驗(yàn)中心和教育服務(wù)機(jī)構(gòu)等餐飲休閑和新型業(yè)態(tài)業(yè)種大有成為與主力店平分秋色的勢(shì)頭。大眾化餐飲越來越引起了國家重視，引起了社會(huì)關(guān)注。目前國際國內(nèi)一線品牌、國際知名品牌和國內(nèi)知名品牌開始 進(jìn)入二、三線城市，現(xiàn)在遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，中國的名牌和區(qū)域的民族品牌將有很大的發(fā)展空間。 后 記 商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)與地產(chǎn)聯(lián)姻的產(chǎn)物，也是與金融嫁接的橋梁。 投資者對(duì)經(jīng)濟(jì)型酒店的投資興趣在降低，就像一場(chǎng)美夢(mèng)將被驚醒，對(duì)專業(yè)的酒店管理和中長期的投資開始發(fā)生興趣，并開始有所行動(dòng)。 購物中心的產(chǎn)品種類在這些城市還是比較單一的，產(chǎn)品種類還有大的發(fā)展空間，完全可以發(fā)展一些社區(qū)鄰里中心，還有地區(qū)商業(yè)中心等。因?yàn)椴惋嫎I(yè)有高端、中端、低端，高端餐飲可能會(huì)受到一些影響，特別是一些商務(wù)餐飲和政府宴請(qǐng)活動(dòng)的餐飲。成熟的購物中心，受消費(fèi)信心下挫影響，租戶調(diào)整的難度增加；待開業(yè)購物中心，準(zhǔn)租戶履約能力下降，開業(yè)壓力加大；尚在招商的購物中心，招商環(huán)境和條件發(fā)生變化，招商期延長；規(guī)劃良好、具備運(yùn)營能力的購物中心依然具有很強(qiáng)的市場(chǎng)吸引力。這其中包括的因素不僅是經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和投資空間，也包括政治形勢(shì)的穩(wěn)定和政府采取的政策。 我們有理由相信也期待以 REITS 為象征的金融創(chuàng)新的 2021 年將會(huì)破冰，而中國銀行以資產(chǎn)抵押為本體的機(jī)制和不符合商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營特點(diǎn)的短期融資的理念和模式與國際化的盡快和真正意義上的接軌將是中國商業(yè)地產(chǎn)健康持續(xù)發(fā)展的根本出 路。 城市化在未來五年帶來新增人口是 億，每年新增城市人口 2400 萬，城市大眾化消費(fèi)市場(chǎng)每年大概增加 900 億，