中國商業(yè)地產(chǎn)專家報(bào)告擴(kuò)大內(nèi)需要靠商業(yè)地產(chǎn)-文庫吧資料
2025-03-05 15:42本頁面
【正文】 備運(yùn)營能力的購物中心依然具有很強(qiáng)的市場吸引力。零售商主要表現(xiàn)為觀望，拓展意愿雖然存在，但策略性的觀望將 占據(jù)上風(fēng)，其次，部分項(xiàng)目未能按時(shí)投入使用，零售商開店計(jì)劃受到影響，由于原有部分項(xiàng)目存在缺陷，影響到與零售商的有效合作，原有部分項(xiàng)目將陷入困境。出售商鋪、持有物業(yè)、上市等三種投資獲利模式同時(shí)受到考驗(yàn)。 購物中心的獲利模式面臨考驗(yàn)，并且缺乏有效應(yīng)對(duì)手段。另外，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)開始轉(zhuǎn)換，項(xiàng)目收購、項(xiàng)目重組 和股權(quán)合作加劇，產(chǎn)品形式開始轉(zhuǎn)換，出現(xiàn)形態(tài)轉(zhuǎn)化、類型轉(zhuǎn)化和定位轉(zhuǎn)化。隨著整體數(shù)量的繼續(xù)穩(wěn)步上升，新增項(xiàng)目增長幅度可能趨緩。 （ 2）國內(nèi)購物中心 2021 年新近落成的大型綜合購物中心已經(jīng)迅速成為不少城市商 業(yè)零售市場的主力軍，隨著以美式 MALL 為代表的大型綜合購物中心落戶中國等大中城市，中國零售業(yè)全面對(duì)外開放，幾乎所有的大中城市都已經(jīng)或計(jì)劃建設(shè)大型的購物中心，這就為商業(yè)地產(chǎn)商的發(fā)展留下了巨大市場發(fā)展空間。 中國零售市場目前大部分由大的連鎖經(jīng)營企業(yè)，比如沃爾瑪、家樂福等所控制，而且主要集中在一線和沿海城市。這其中包括的因素不僅是經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和投資空間，也包括政治形勢的穩(wěn)定和政府采取的政策。 二、購物中心 （ 1）國際購物中心 根據(jù)國際購物中心的調(diào)查，零售市場在越南、印度、俄羅斯、中國、巴西等新興國家非常具有發(fā)展?jié)摿ΑI(yè)市場和特色商業(yè)街對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、就業(yè)、稅收、方便購物等方面在 2021 年得到了很好的體現(xiàn)。社區(qū)商業(yè)目標(biāo)人群是當(dāng)?shù)厝耍瑵M足基本生活用品 (柴米油鹽醬醋茶 )與飲食服務(wù)消費(fèi)， 2021 年市場還是大，比較穩(wěn)定，增幅沒有大起大落，收益固定。因此， “ 區(qū)域型購物中心 ” 的發(fā)展時(shí)期 2021 年已經(jīng)來臨。在當(dāng)前的形勢下，有變現(xiàn)置換的趨勢。 區(qū)級(jí)商業(yè)中心： 2021 年區(qū)級(jí)商業(yè)中心的建設(shè)則比較差， 開始被邊緣化了。 2021 年消費(fèi)結(jié)構(gòu)繼續(xù)升級(jí)，上海外灘和南京路、北京王府井都處于置換上檔次的層面，稱謂 “ 騰籠換鳥 ” 。 我們有理由相信也期待以 REITS 為象征的金融創(chuàng)新的 2021 年將會(huì)破冰，而中國銀行以資產(chǎn)抵押為本體的機(jī)制和不符合商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營特點(diǎn)的短期融資的理念和模式與國際化的盡快和真正意義上的接軌將是中國商業(yè)地產(chǎn)健康持續(xù)發(fā)展的根本出 路。商業(yè)地產(chǎn)融資的信貸總量和品種本來就單一，原來就系統(tǒng)缺失，金融創(chuàng)新的步伐放緩或前景更加不明朗，限外的加劇和外資大本營起火的自救和抽緊，再加上投資市場的消極和悲觀，商業(yè)地產(chǎn)的融資無疑雪上加霜！但依然有像美國黑石基金等中長期的資金和國內(nèi)戰(zhàn)略性的專業(yè)投資機(jī)構(gòu)等，如萬達(dá)逆市而動(dòng)，一是看好中國的資產(chǎn)市場和資產(chǎn)價(jià)格，二是借既 “ 趁火打劫 ” ，以更低的價(jià)格收購相對(duì)優(yōu)質(zhì)的商用物業(yè)和核心土地資源。但是，隨著下半年國家宏觀調(diào)控量變到質(zhì)變的顯效，包括各種天災(zāi)人禍的消極氣氛的蔓延，特別是美國金融海嘯的從天而降以及中國媒體的渲染放大，以地產(chǎn)領(lǐng)袖王石 (王石博客 ,王石新聞 ,王石說吧 )首先唱衰中國樓市，萬科率先降價(jià)馴熟彌漫全國，中國房地產(chǎn)業(yè)開始進(jìn)入迷茫期。 房地產(chǎn)金融 總結(jié) 2021 年中國房地產(chǎn)金融上半年和下半年出現(xiàn)了冰火兩重天的形勢。 受金融危機(jī)以及國家信貸政策的影響，必定會(huì)對(duì)持有物業(yè)造成新的壓力，中小商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商鋪散售逐步疲軟的情形下，還有可能進(jìn)一步繼續(xù)被邊緣化。 在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展初期 ，開發(fā)商之間的競爭主要是營銷和招商。 根據(jù)中國很多城市目前的發(fā)展現(xiàn)狀和未來的發(fā)展?jié)摿?，確定了許多的區(qū)域商業(yè)中心和區(qū)域商業(yè)副中心。 隨著中國中產(chǎn)階級(jí)的興起，引發(fā)消費(fèi)者結(jié)構(gòu)的變化， 2021 年會(huì)帶來商業(yè)地產(chǎn)質(zhì)的提升，并且會(huì)打破傳統(tǒng)的商業(yè)模式，隨著消費(fèi)升級(jí)，商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)也要升級(jí)。 城市化在未來五年帶來新增人口是 億，每年新增城市人口 2400 萬，城市大眾化消費(fèi)市場每年大概增加 900 億，增長非?？捎^，直接刺激商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。 隨著國家擴(kuò)大內(nèi)需政策的實(shí)施，通過城市基礎(chǔ)工程的建設(shè)和新區(qū)的發(fā)展，商業(yè)的需求也會(huì)增加，商業(yè)拓展會(huì)出現(xiàn)多中心和差異化的局面。 另一方面國家出臺(tái)的一系列政策積極擴(kuò)大內(nèi)需，相 對(duì)的會(huì)拉動(dòng)商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，并為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了基礎(chǔ)。全球經(jīng)濟(jì)低迷影響中國商業(yè)地產(chǎn)增長有限，投融資與并購壓力仍然不減。 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的競爭更多的從開發(fā)轉(zhuǎn)向招商競爭，單純依靠炒作概念的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)較大的招商壓力，真正招商成功者甚少，直接導(dǎo)致開業(yè)的推遲或者根本無法開業(yè)。 銷租 商業(yè)地產(chǎn)租售價(jià)格上半年在中國主要大中城市無明顯大起大落，市場租售價(jià)格相對(duì)平 穩(wěn)，但下半年開始出現(xiàn)下降的趨勢，有的城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目基本上無法啟動(dòng)，不能按時(shí)開工和開業(yè)的項(xiàng)目開始明顯增多。 銷售、招商、融資三難仍然是困擾商業(yè)地產(chǎn)整體水平提高和持續(xù)健康發(fā)展的的瓶頸。 缺乏創(chuàng)新的商業(yè)概念和差異化的業(yè)態(tài)、整體資金實(shí)力不強(qiáng)和中長期資金品種幾乎空白、系統(tǒng)和長期運(yùn)營能力偏弱、專業(yè)細(xì)分化和跨界人才的匱乏和流動(dòng)性加快，包括以銷售商鋪為主的模式依然占主導(dǎo)地位， 仍然是 2021 年中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的問題。 經(jīng)過前兩年的開發(fā)與運(yùn)營，很多城市副中心和區(qū)域商業(yè)中心的地位在 2021年開始越來越鞏固，這些地方形成了城市副中心和區(qū)域商業(yè)中心，并拉動(dòng)了所在地商業(yè)以及商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展 ，但速度也有放緩的趨勢。 小結(jié)： 2021 年整個(gè)一年，中國的商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展的過程中始終飽受資本缺乏
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