【正文】 而形成的具有一定商業(yè)影響力的區(qū)域或地段。一般通過對項(xiàng)目所在區(qū)位的交通道路條件、公共交通條件、商業(yè)集聚度、消費(fèi)環(huán)境、競爭條件等因素來確定商圈的范圍。商圈內(nèi)擁有的顧客最少，而且最為分散。本商圈內(nèi)顧客較為分散。這一商圈很少同其他距離較遠(yuǎn)的商業(yè)商圈發(fā)生重疊。商圈一般按層次分為核心商圈(primary tread zone)、次級商圈(secondary tread zone)、邊緣或輻射商圈(tertiary tread zone)。不同的商業(yè)店鋪由于所在地區(qū)、經(jīng)營規(guī)模和經(jīng)營條件的不同，其商圈的規(guī)模和形態(tài)存在很大差別。簡單地說，就是來店顧客所居住活動的地理范圍。一個商業(yè)物業(yè)無論大到數(shù)十萬平方米的SHOPPINGMALL，還是小到幾平米的賣場柜臺，市場調(diào)查工作都十分重要，尤其對于商業(yè)的商圈調(diào)查來說，其區(qū)域更富彈性、更集中，內(nèi)容更加廣泛、程度更加深入，相應(yīng)難度會更大一些，因此有必要就商業(yè)物業(yè)之商圈研究作專業(yè)探討?！　⊥瑫r商業(yè)街是一個城市文化底蘊(yùn)的體現(xiàn)，是文化和商業(yè)的結(jié)合體，是新的經(jīng)濟(jì)形式之下的一種商業(yè)主體形式，特色商業(yè)街的發(fā)展將會是促進(jìn)城市商業(yè)繁榮與發(fā)展的關(guān)鍵之點(diǎn)之一，也會是未來城市發(fā)展的新亮點(diǎn)。開封宋城街是靠東京汴梁的古商業(yè)文化之風(fēng)名揚(yáng)中原天地的。距今已有380載歲月的廣州西關(guān)商業(yè)街，充分表現(xiàn)嶺南特色的人文風(fēng)貌和與外夷人交往的文化氛圍。隨著生產(chǎn)力的發(fā)展和時間的推移，人文因素對商業(yè)街的沖擊將日益顯著?！　、人文因素是商業(yè)街存在的保障。尤其是作為城市窗口的商業(yè)街，更應(yīng)顯現(xiàn)出商業(yè)街在城市整體格局中的地位與作用。由此看來，商業(yè)街的設(shè)計(jì)，首先要為商業(yè)街的客流量、和客流寬度做較為準(zhǔn)確的計(jì)算。超級市場面向社區(qū)常住人口服務(wù)，其流量與購買力均保持均衡狀態(tài)?！　、人口因素是商業(yè)街發(fā)展的動力。改造后的北京王府井商業(yè)街平均寬度12米，局限寬度21米，全部實(shí)現(xiàn)無障礙路面設(shè)計(jì)，加之51個獨(dú)立座椅，12個曲型座椅，7類燈光。　　B、外部環(huán)境是商業(yè)街發(fā)展的基礎(chǔ)。圣安娜市第17街(MAIN PCACE)步行商業(yè)街，商業(yè)設(shè)施建筑面積6萬平方米，而已有4000輛汽車的停車場。與商業(yè)街的客流量、流速直接相關(guān)聯(lián)的還存在停車場問題。商業(yè)街是借市成街，不可借店成街。條件再差，也要具備一側(cè)、一面、兩端交通疏導(dǎo)型交通網(wǎng)條件。大型綜合型商業(yè)街，應(yīng)先期規(guī)劃設(shè)計(jì)主體交通網(wǎng)?！　、交通因素是決定商業(yè)街產(chǎn)業(yè)的前提。商業(yè)街前期規(guī)劃布局要完成自我影響力、類型、風(fēng)格、定位和時機(jī)五大課題，才能實(shí)現(xiàn)科學(xué)、規(guī)范的商業(yè)街運(yùn)作?！　∩虡I(yè)街的啟動　　任何一種商業(yè)流通形式的出現(xiàn)與發(fā)展，均存在進(jìn)入市場的時機(jī)選擇是否得當(dāng)?shù)膯栴}。前門大柵欄商業(yè)街正是這座有深厚文化底蘊(yùn)國際大都市的縮影。在當(dāng)今各大中城市都在興建商業(yè)街之際，根據(jù)規(guī)范商業(yè)街的量化標(biāo)準(zhǔn)、人文環(huán)境、地理比重和可塑性四點(diǎn)定位準(zhǔn)則，剖析商業(yè)街單體，尋找出一個城市商業(yè)街功能定位的規(guī)律，進(jìn)而設(shè)計(jì)城市商業(yè)發(fā)展的總框架。北京秀水服裝一條街，這條街的管理委員會制定一整套帶有理念特色的管理和服務(wù)條款，使之成為了北京專業(yè)性商業(yè)街中經(jīng)久不衰的特色商業(yè)街?！　∩虡I(yè)街要突出個性觀念和相應(yīng)的軟件管理風(fēng)格?！　∩虡I(yè)街的風(fēng)格　　商業(yè)街的風(fēng)格是指商業(yè)街的整體格調(diào)和整體形象。前者如哈爾濱中央大街、天津和平路商業(yè)街；后者如天津?yàn)I江道商業(yè)街、北京地安門商業(yè)街和方莊小區(qū)餐飲一條街?！　∩虡I(yè)街按功能來劃分，可分為綜合型商業(yè)街和專業(yè)型商業(yè)街，前者如南北總長約為1600米的北京西單商業(yè)街、烏魯木齊中心路商業(yè)街、昆明青年路商業(yè)街；后者如杭州健康路絲綢彩色街，福建榕城美食街、北京三里屯酒吧一條街。全國最長的步行商業(yè)街是武漢的江漢路商業(yè)街，全長1210米。商業(yè)街不是購物中心，不是商業(yè)區(qū)，不是商務(wù)區(qū)，也不是商業(yè)社區(qū)，而是指眾多不同規(guī)模、不同類別的商店有規(guī)律的排列組合的場所?！　〈笮唾徫镏行木Q生在城市郊區(qū)。商業(yè)區(qū)是第三產(chǎn)業(yè)中的核心產(chǎn)業(yè)，不管是哪種類型的商業(yè)街均是一個城市形象的代表之一，一個城市經(jīng)濟(jì)最顯然的關(guān)注點(diǎn)。%，%，上海為38%，均低于50%的比重。規(guī)范化的商業(yè)街，布局的基本要點(diǎn)包括以下五個方面。商業(yè)街是指眾多不同規(guī)模、不同類別的商店有規(guī)律地排列組合的商品交易場所。大型商戶從合作經(jīng)營到自主開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)不斷打破區(qū)域、行業(yè)界限的束縛，實(shí)現(xiàn)商業(yè)資產(chǎn)重組的局面必將來臨。商業(yè)設(shè)施基本區(qū)分為百貨物業(yè)群、餐飲商鋪群、服務(wù)業(yè)態(tài)群和娛樂業(yè)態(tài)群?！　鹘y(tǒng)商業(yè)街幾乎都在城市的幾何中心，如北京西單、王府井商業(yè)街等；現(xiàn)代商業(yè)街偏重于城市交通條件最佳之處居多，如懷柔區(qū)城西門商業(yè)街，既不是縣城的幾何中心，也不是人口密集區(qū)，而是公路、鐵路交通便捷之處，流動客流為商業(yè)街帶來了繁榮，在城鎮(zhèn)規(guī)劃中占一定的地域。商業(yè)街具有商品流通機(jī)能(收集、計(jì)劃、調(diào)整)；交流商情機(jī)能(購買、消費(fèi)、產(chǎn)業(yè))；提供購物環(huán)境機(jī)能(服務(wù)環(huán)境、店鋪印象環(huán)境)和售后服務(wù)機(jī)能。因此，注重感受、注重體驗(yàn)、注重人們消費(fèi)過程與情感交流的互動的情景式商業(yè)消費(fèi)環(huán)境是本項(xiàng)目未來成熟發(fā)展應(yīng)該走向的趨勢?！　∥幕畔⒔涣鞯臄U(kuò)大化無時無刻不在改變著人們的思想觀念和行為習(xí)慣，針對商業(yè)而言，其最明顯的結(jié)果就是人們的需求正迅速地由原本較為單一直接的物資需求向多元化、集約化的物質(zhì)精神雙重需求轉(zhuǎn)變，即在特定的時間段內(nèi)要同時滿足人們物質(zhì)與精神需求。出租類商鋪由于產(chǎn)權(quán)人擁有對項(xiàng)目整體的控制權(quán)，便于確保良好的整體形象與定位，能夠根據(jù)市場狀況調(diào)節(jié)商業(yè)業(yè)態(tài)組合，投資回報(bào)穩(wěn)定但周期長，不過可以享受未來租金上漲帶來的更多收益；對投資者由于不須前期過大的投資，因而保證他們有更多的資金用于業(yè)務(wù)發(fā)展等方面。從產(chǎn)權(quán)式商鋪發(fā)展的現(xiàn)狀來說，開發(fā)商和經(jīng)營者合一的產(chǎn)權(quán)式商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)相對較小，可以有效的避免各種矛盾，這應(yīng)該是產(chǎn)權(quán)式商鋪未來的主流模式。而日后出現(xiàn)問題，開發(fā)商早已獲取了豐厚的利潤，運(yùn)營商也可以臨時退租，留下的苦果只有業(yè)主慢慢品嘗，而目前出現(xiàn)問題最多就是這類產(chǎn)權(quán)式商鋪?！　‘a(chǎn)權(quán)式商鋪具有高風(fēng)險(xiǎn)　　產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)鳛槭袌鲋凶畛Ｒ姷淖龇?，通常是開發(fā)商只建不管，商鋪售完后抽身，委托一家運(yùn)營公司具體經(jīng)營。萬達(dá)集團(tuán)和世界500強(qiáng)及世界知名商業(yè)企業(yè)沃爾瑪、家樂福、普爾斯馬特、百安居、歐倍德等簽訂了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，在全國各大中城市投資興建“萬達(dá)商業(yè)廣場”項(xiàng)目?！　〖词挂粋€能適應(yīng)市場需求的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)，銷售情況也相當(dāng)不錯；然而在真正進(jìn)入商業(yè)市場后，由于開發(fā)商缺乏對項(xiàng)目的整體控制力，致使日后經(jīng)營完全由散戶自身調(diào)節(jié)，結(jié)果產(chǎn)品發(fā)展與開發(fā)商當(dāng)初的設(shè)計(jì)相差甚遠(yuǎn)，經(jīng)營狀況也會發(fā)生偏差。市面許多商用物業(yè)項(xiàng)目租售價(jià)格基本是同等區(qū)位寫字樓和住宅物業(yè)的2至3倍，有的甚至更高。據(jù)了解，單是北京在建的項(xiàng)目就達(dá)到了500萬平方米?！　默F(xiàn)有情況來看，全國大大小小的城市幾乎都建有商業(yè)街，純粹的步行商業(yè)街也在200條以上。中國城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會日前發(fā)布了對全國十多個大中城市調(diào)查預(yù)警，兩三年后，商業(yè)地產(chǎn)可能將成為繼商品住宅之后的又一個投訴熱點(diǎn)?！　】傊?，相對于市區(qū)已經(jīng)發(fā)展較為完善的商業(yè)區(qū)來說，郊區(qū)商業(yè)的發(fā)展空間將更為巨大，隨著北京市新的規(guī)劃方案的出臺，在建造“多中心”的指導(dǎo)思想下，將更加加快新城建立，也為郊區(qū)的發(fā)展和郊區(qū)商業(yè)的建設(shè)營造更好的空間?！　〗ㄔ焐鐓^(qū)商業(yè)則非常利于開發(fā)商資金的回收及招商，一般建造社區(qū)商業(yè)，首先規(guī)劃要合理，要方便居民使用，又對社區(qū)不形成太大的干擾；二是面積要設(shè)置合理，尤其是面積的拆分要靈活，方便投資者來進(jìn)行投資活動，不要使過大的面積加高了投資者的門檻，同樣也適合不同業(yè)態(tài)的租戶有選擇空間的來選擇所適合的面積?！　〗紖^(qū)商業(yè)具有相當(dāng)強(qiáng)的依附性 商鋪究其本源來說是商業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)，其最終用途是商業(yè)，房地產(chǎn)的商鋪市場發(fā)展趨勢和商業(yè)發(fā)展趨勢息息相關(guān)，首先得依靠區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展程度，同時還得依靠住宅的開發(fā)量，因此 郊區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)相對較高。這樣一來就形成了錯位競爭。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，越發(fā)達(dá)地區(qū)的消費(fèi)者對商業(yè)業(yè)態(tài)、產(chǎn)品種類、服務(wù)檔次的需求也就更加多，單一功能的商圈遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足消費(fèi)者日益多樣化的需求的?！　∮袡C(jī)的分散就是相對與區(qū)縣級的商業(yè)圈，在區(qū)域內(nèi)大力發(fā)展住宅、商務(wù)項(xiàng)目的底商，在每個住宅小區(qū)及商務(wù)樓下都設(shè)置為社區(qū)和商務(wù)樓服務(wù)的小型商業(yè)，以超市、便利店、藥店、餐飲