【正文】 區(qū)域具備一定的市場(chǎng)共性，主要表現(xiàn)為：中大型企業(yè)較多、寫(xiě)字樓中高消費(fèi)白領(lǐng)局較多。隨著供應(yīng)的擴(kuò)張，價(jià)格有所起伏。金融街供應(yīng)有限、需求強(qiáng)勁，商業(yè)物業(yè)以百盛商圈為代表的大型百貨依然獨(dú)樹(shù)一幟，其他業(yè)態(tài)的匱乏則顯而易見(jiàn)。東部區(qū)域的商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、租售市場(chǎng)都相當(dāng)火爆，延續(xù)了去年的租售旺勢(shì)，如CBD內(nèi)的高檔項(xiàng)目國(guó)貿(mào)中心和嘉里中心目前基本上無(wú)商鋪可租，而財(cái)富中心A座5萬(wàn)平方米商業(yè)才推出市場(chǎng)2個(gè)月就售出了約80%?！　r(jià)格攀升幅度大　　市場(chǎng)供應(yīng)的增加沒(méi)有抑制住價(jià)格的上漲?！　”M管2005年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)依然強(qiáng)勁，但隨著北京市發(fā)改委傳出消息，要進(jìn)一步調(diào)整房地產(chǎn)規(guī)模和結(jié)構(gòu)，從嚴(yán)控制寫(xiě)字樓、公寓、酒店和商業(yè)設(shè)施的建設(shè)，特別是北京三環(huán)以內(nèi)城中區(qū)將嚴(yán)格限制新建大型商業(yè)政策的出臺(tái)，專家學(xué)者紛紛感言“政府為平衡城市發(fā)展格局的初衷是好的，但限制只能治標(biāo)，關(guān)鍵需要找到治本之策。而進(jìn)入商業(yè)運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目業(yè)主投訴率亦在不斷攀升?！　≡?jīng)在北京賣出18萬(wàn)元／平方米價(jià)格的中關(guān)村科貿(mào)中心如今早已風(fēng)光不在；很多商業(yè)物業(yè)被視為黃金鋪位的一層店面，空置率可達(dá)30%……與此同時(shí)，政府宏觀調(diào)控一聲令下，國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)三次批示嚴(yán)查大型商業(yè)設(shè)施盲目投資和重復(fù)建設(shè)現(xiàn)象，又讓眾多投資商驚出了一身冷汗，商業(yè)地產(chǎn)投資的巨大風(fēng)險(xiǎn)正開(kāi)始降臨每一個(gè)商業(yè)投資者身上。 　　商務(wù)部在近日發(fā)布的《中國(guó)流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告》中稱，2004年，以商業(yè)地產(chǎn)投資為先導(dǎo)的流通產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整出現(xiàn)了快速發(fā)展態(tài)勢(shì)。探究2005中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)興奮點(diǎn)　　2005年可說(shuō)是商業(yè)地產(chǎn)的興奮年，商業(yè)項(xiàng)目紛紛出爐，投資氣勢(shì)一飛沖天，“一鋪養(yǎng)三代”——這一俗語(yǔ)一語(yǔ)道破了人們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資的無(wú)限鐘情。全年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資達(dá)到1723億元，在全部房地產(chǎn)投資比重中超過(guò)13%?！　∵@兩年的商業(yè)地產(chǎn)在取得大發(fā)展的同時(shí)，開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)中潛在的危機(jī)也正在不斷暴露出來(lái)?！　∥磥?lái)的商業(yè)地產(chǎn)如何發(fā)展，如何走向？興奮年是否興奮過(guò)度？ 我們拭目以待?！薄　∫?、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀　　供應(yīng)增加需求旺盛　　順延2003年的增長(zhǎng)趨勢(shì)，2004年商業(yè)地產(chǎn)新盤(pán)供量不減，僅上半年商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)新增項(xiàng)目就有20個(gè)，其中以租賃為主的項(xiàng)目?jī)H有3個(gè)，其他均為銷售項(xiàng)目。今年上半年，商鋪平均成交價(jià)格為17000元／平方米，同比上升了8%?！　∩虡I(yè)項(xiàng)目熱銷的主要原因還是東部區(qū)域的市場(chǎng)供應(yīng)仍然較少，加上外資企業(yè)如金融、汽車、高檔零售商品等進(jìn)入北京市場(chǎng)的力度進(jìn)一步加大，致使目前東部區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)處于供不應(yīng)求的狀況?！　母鲄^(qū)域的平均成交價(jià)格來(lái)看，朝陽(yáng)區(qū)、東城區(qū)、豐臺(tái)區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目的預(yù)售成交價(jià)格呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，海淀區(qū)、西城區(qū)則呈現(xiàn)下降趨勢(shì)；存量房交易的成交價(jià)格整體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。雖然今年市場(chǎng)上新增面積多，但由于過(guò)去多年市場(chǎng)虧空較大，預(yù)計(jì)未來(lái)價(jià)格還有上漲可能。隨著北京地鐵等交通環(huán)境的完善，向邊緣區(qū)域發(fā)展將是商務(wù)寫(xiě)字樓未來(lái)的一個(gè)方向，這些區(qū)域地價(jià)便宜，更有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，那些與商務(wù)區(qū)眾多寫(xiě)字樓聯(lián)系緊密，檔次高、位置好、價(jià)格低、交通方便的區(qū)域的商務(wù)物業(yè)產(chǎn)品最受市場(chǎng)追捧?！　「鶕?jù)北京市商業(yè)委員會(huì)規(guī)劃管理處規(guī)劃，未來(lái)幾年中北京市的商業(yè)規(guī)劃有以下幾點(diǎn)：第一，根據(jù)目前北京市城市空間發(fā)展城市工程定位戰(zhàn)略調(diào)整，城市二環(huán)以內(nèi)居住工程有一定的縮減，二環(huán)和四環(huán)之間的商業(yè)工程進(jìn)一步優(yōu)化，形成新的商業(yè)空間的布局；第二，三環(huán)路周邊將加快形成以市級(jí)和地區(qū)級(jí)零售發(fā)展空間；第三，四環(huán)周邊積極發(fā)展大賣場(chǎng)；第四，在郊區(qū)適當(dāng)建設(shè)多功能購(gòu)物中心，促進(jìn)商業(yè)服務(wù)功能。據(jù)了解，各區(qū)縣都已作出計(jì)劃，選擇一些人口居住相對(duì)集中的小區(qū)，或與鄰近省份接壤的地區(qū)作為試點(diǎn)，采取行政手段和市場(chǎng)化運(yùn)作相結(jié)合的辦法，興建超市、便利店、藥店、快餐店、理發(fā)、洗染、照相、修理等設(shè)施，以及專賣店、體育健身、休閑娛樂(lè)等配套設(shè)施，以完善新住宅區(qū)和老村落的服務(wù)功能建設(shè)。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，越發(fā)達(dá)地區(qū)的消費(fèi)者對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)、產(chǎn)品種類、服務(wù)檔次的需求也就更加多，單一功能的商圈遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足消費(fèi)者日益多樣化的需求的?！　〗紖^(qū)商業(yè)具有相當(dāng)強(qiáng)的依附性 商鋪究其本源來(lái)說(shuō)是商業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)，其最終用途是商業(yè)，房地產(chǎn)的商鋪市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)和商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)息息相關(guān)，首先得依靠區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展程度，同時(shí)還得依靠住宅的開(kāi)發(fā)量，因此 郊區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高。　　總之，相對(duì)于市區(qū)已經(jīng)發(fā)展較為完善的商業(yè)區(qū)來(lái)說(shuō)，郊區(qū)商業(yè)的發(fā)展空間將更為巨大，隨著北京市新的規(guī)劃方案的出臺(tái)，在建造“多中心”的指導(dǎo)思想下，將更加加快新城建立，也為郊區(qū)的發(fā)展和郊區(qū)商業(yè)的建設(shè)營(yíng)造更好的空間?！　默F(xiàn)有情況來(lái)看，全國(guó)大大小小的城市幾乎都建有商業(yè)街，純粹的步行商業(yè)街也在200條以上。市面許多商用物業(yè)項(xiàng)目租售價(jià)格基本是同等區(qū)位寫(xiě)字樓和住宅物業(yè)的2至3倍，有的甚至更高。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)和世界500強(qiáng)及世界知名商業(yè)企業(yè)沃爾瑪、家樂(lè)福、普爾斯馬特、百安居、歐倍德等簽訂了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，在全國(guó)各大中城市投資興建“萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)”項(xiàng)目。而日后出現(xiàn)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商早已獲取了豐厚的利潤(rùn)，運(yùn)營(yíng)商也可以臨時(shí)退租，留下的苦果只有業(yè)主慢慢品嘗，而目前出現(xiàn)問(wèn)題最多就是這類產(chǎn)權(quán)式商鋪。出租類商鋪由于產(chǎn)權(quán)人擁有對(duì)項(xiàng)目整體的控制權(quán)，便于確保良好的整體形象與定位，能夠根據(jù)市場(chǎng)狀況調(diào)節(jié)商業(yè)業(yè)態(tài)組合，投資回報(bào)穩(wěn)定但周期長(zhǎng)，不過(guò)可以享受未來(lái)租金上漲帶來(lái)的更多收益；對(duì)投資者由于不須前期過(guò)大的投資，因而保證他們有更多的資金用于業(yè)務(wù)發(fā)展等方面。因此，注重感受、注重體驗(yàn)、注重人們消費(fèi)過(guò)程與情感交流的互動(dòng)的情景式商業(yè)消費(fèi)環(huán)境是本項(xiàng)目未來(lái)成熟發(fā)展應(yīng)該走向的趨勢(shì)?！　鹘y(tǒng)商業(yè)街幾乎都在城市的幾何中心，如北京西單、王府井商業(yè)街等；現(xiàn)代商業(yè)街偏重于城市交通條件最佳之處居多，如懷柔區(qū)城西門(mén)商業(yè)街，既不是縣城的幾何中心，也不是人口密集區(qū)，而是公路、鐵路交通便捷之處，流動(dòng)客流為商業(yè)街帶來(lái)了繁榮，在城鎮(zhèn)規(guī)劃中占一定的地域。大型商戶從合作經(jīng)營(yíng)到自主開(kāi)發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)不斷打破區(qū)域、行業(yè)界限的束縛，實(shí)現(xiàn)商業(yè)資產(chǎn)重組的局面必將來(lái)臨。規(guī)范化的商業(yè)街，布局的基本要點(diǎn)包括以下五個(gè)方面。商業(yè)區(qū)是第三產(chǎn)業(yè)中的核心產(chǎn)業(yè)，不管是哪種類型的商業(yè)街均是一個(gè)城市形象的代表之一，一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)最顯然的關(guān)注點(diǎn)。商業(yè)街不是購(gòu)物中心，不是商業(yè)區(qū)，不是商務(wù)區(qū)，也不是商業(yè)社區(qū)，而是指眾多不同規(guī)模、不同類別的商店有規(guī)律的排列組合的場(chǎng)所?！　∩虡I(yè)街按功能來(lái)劃分，可分為綜合型商業(yè)街和專業(yè)型商業(yè)街，前者如南北總長(zhǎng)約為1600米的北京西單商業(yè)街、烏魯木齊中心路商業(yè)街、昆明青年路商業(yè)街；后者如杭州健康路絲綢彩色街，福建榕城美食街、北京三里屯酒吧一條街?！　∩虡I(yè)街的風(fēng)格　　商業(yè)街的風(fēng)格是指商業(yè)街的整體格調(diào)和整體形象。北京秀水服裝一條街，這條街的管理委員會(huì)制定一整套帶有理念特色的管理和服務(wù)條款，使之成為了北京專業(yè)性商業(yè)街中經(jīng)久不衰的特色商業(yè)街。前門(mén)大柵欄商業(yè)街正是這座有深厚文化底蘊(yùn)國(guó)際大都市的縮影。商業(yè)街前期規(guī)劃布局要完成自我影響力、類型、風(fēng)格、定位和時(shí)機(jī)五大課題，才能實(shí)現(xiàn)科學(xué)、規(guī)范的商業(yè)街運(yùn)作。大型綜合型商業(yè)街，應(yīng)先期規(guī)劃設(shè)計(jì)主體交通網(wǎng)。商業(yè)街是借市成街，不可借店成街。圣安娜市第17街(MAIN PCACE)步行商業(yè)街，商業(yè)設(shè)施建筑面積6萬(wàn)平方米，而已有4000輛汽車的停車場(chǎng)。改造后的北京王府井商業(yè)街平均寬度12米，局限寬度21米，全部實(shí)現(xiàn)無(wú)障礙路面設(shè)計(jì)，加之51個(gè)獨(dú)立座椅，12個(gè)曲型座椅，7類燈光。超級(jí)市場(chǎng)面向社區(qū)常住人口服務(wù)，其流量與購(gòu)買力均保持均衡狀態(tài)。尤其是作為城市窗口的商業(yè)街，更應(yīng)顯現(xiàn)出商業(yè)街在城市整體格局中的地位與作用。隨著生產(chǎn)力的發(fā)展和時(shí)間的推移，人文因素對(duì)商業(yè)街的沖擊將日益顯著。開(kāi)封宋城街是靠東京汴梁的古商業(yè)文化之風(fēng)名揚(yáng)中原天地的。一個(gè)商業(yè)物業(yè)無(wú)論大到數(shù)十萬(wàn)平方米的SHOPPINGMALL，還是小到幾平米的賣場(chǎng)柜臺(tái)，市場(chǎng)調(diào)查工作都十分重要，尤其對(duì)于商業(yè)的商圈調(diào)查來(lái)說(shuō)，其區(qū)域更富彈性、更集中，內(nèi)容更加廣泛、程度更加深入，相應(yīng)難度會(huì)更大一些，因此有必要就商業(yè)物業(yè)之商圈研究作專業(yè)探討。不同的商業(yè)店鋪由于所在地區(qū)、經(jīng)營(yíng)規(guī)模和經(jīng)營(yíng)條件的不同，其商圈的規(guī)模和形態(tài)存在很大差別。這一商圈很少同其他距離較遠(yuǎn)的商業(yè)商圈發(fā)生重疊。商圈內(nèi)擁有的顧客最少，而且最為分散。　　值得一提的是，現(xiàn)在在商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)與媒體運(yùn)用該詞之時(shí)，