中國商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀與危機(jī)分析報(bào)告-文庫吧資料
2024-09-10 14:02本頁面
【正文】 是比較理想的，至少不能低于 50％。一旦出現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營差、利潤下降，達(dá)不到盈虧平衡點(diǎn)，就會(huì)造成銀行的不良貸款，增加銀行金融風(fēng)險(xiǎn)。所以，對(duì)商業(yè)街采用這種操作手法是非常危險(xiǎn)的，開發(fā)商一旦撤離以后就很難實(shí)行統(tǒng)一的經(jīng)營，很難獲得成功。有的商業(yè)城包括商業(yè)街，出現(xiàn)銷售火爆的場面，但是地產(chǎn)商走了以后，商業(yè)城和商業(yè)街日漸蕭條。 （二） 、經(jīng)營者在經(jīng)營思路上有偏差。商業(yè)地產(chǎn)屬于復(fù) 合型產(chǎn)業(yè)，要求地產(chǎn)商、投資商、經(jīng)營者、物業(yè)管理者要有機(jī)結(jié)合起來。 2. 商業(yè)地產(chǎn) 發(fā)展 存在 的 問題 對(duì)于目前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中所存在的主要問題， 可簡單 從 下面 四個(gè)方面分析： （一） 、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)商業(yè)特性的把握存在著偏差，在對(duì)商業(yè)規(guī)律的認(rèn)識(shí)上存在著問題。因?yàn)榇筮B萬達(dá)也是個(gè)案，不可以模仿和拷貝。國內(nèi)能夠在這兩方面結(jié)合較好的項(xiàng)目以 大連萬達(dá)為代表。但目前這些公司卻不敢涉足中國的商業(yè)地產(chǎn)管理，因?yàn)橹袊纳虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大都是產(chǎn)權(quán)拆散賣掉的沒有統(tǒng)一的產(chǎn)權(quán)，對(duì)優(yōu)秀的國外商業(yè)經(jīng)營管理公司來說也是一個(gè)難題。其商業(yè)發(fā)展前景可想而知。市場上大部分從事商業(yè)顧問的公司都是以營銷策劃或者招商為主。即使有這樣的團(tuán)隊(duì)一般也只能滿足自己企業(yè)擴(kuò)張和發(fā)展的需要，而不愿去幫助別人。這個(gè)觀點(diǎn)并沒有錯(cuò)誤，但對(duì)開發(fā)商來說實(shí)在是勉為其難了，很多開發(fā)商也非常希望能夠找到一個(gè)優(yōu)秀的經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)或公司。就商業(yè)而言，如果不能盡早縮小與國際零售巨頭在 經(jīng)營管理方面的差距，那么＂與狼共舞＂就始終是一句空話。再好的地理位置，沒有先進(jìn)的經(jīng)營理念、成熟的管理模式、優(yōu)秀的人才團(tuán)隊(duì)，也不敢保證能長期發(fā)展。其實(shí)，中國的商業(yè)市場要比房地產(chǎn)市場發(fā)展成熟得多，競爭激烈程度也決不亞于房地產(chǎn)。如果說在售后包租方面開方商還能有所作為，那么面對(duì)后期商業(yè)的經(jīng)營管理，開發(fā)商就實(shí)在是一籌莫展了。所以，探索商業(yè)地產(chǎn)售后包租的路漫長仍很漫長。這兩點(diǎn)是開發(fā)商所忽略或無力直面應(yīng)對(duì)的?，F(xiàn)實(shí)性就是商家一般不會(huì)賠錢經(jīng)營，能贏利就經(jīng)營，反之不能贏利即使零租金也不能打動(dòng)商業(yè)經(jīng)營者，因?yàn)檠b修和后期的經(jīng)營管理都需要很大費(fèi)用， 零租金也不能保證商家就一定贏利，不能保證商家贏利，也就不能使商家駐留。盡管目前又出現(xiàn)了第三代、第四代的售后包租形式，但這些仍沒有解決包租后的風(fēng)險(xiǎn)，所以目前所有形式的探索，都只是開發(fā)商的一廂情愿。他們肯投入精力研究 解決租售的矛盾，探索多種形式和比例的售后包租，意圖走出一條具有中國特色的商業(yè)地產(chǎn)之路。最后還有一部分開發(fā)商雖然能夠認(rèn)識(shí)到所面對(duì)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，但面對(duì)資金壓力，不得不售，卻小心謹(jǐn)慎了許多。二是對(duì)市場盲目自信樂觀，同時(shí)忽略了商業(yè)規(guī)律的開發(fā)商。早期的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大抵都是這種類型。 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商要面對(duì)房地產(chǎn)和商業(yè)這雙重市場風(fēng)險(xiǎn)。給投資者 5 年、 8 年甚至 10 年以上 8%或 10%的租金回報(bào)。即使將來基金出現(xiàn)，也是遠(yuǎn)水，解不了近渴。但這違背了商業(yè)只租不售的規(guī)律，所以售后的商業(yè)就鮮有成功的了。一方面是商業(yè)用地的開發(fā)成本高，另一方面是開發(fā)商追求開發(fā)利潤最大化，即盡可能多的資金回報(bào)。大量資料顯示，人們對(duì)商業(yè)面積的銷售普遍是持否定態(tài)度的，其中不乏一些商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商，但最終開發(fā)商們還是不得不選擇以賣為主。這種商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)共發(fā)展的模式，對(duì)于二三線城市未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展無疑是重要的支撐力量 二、 商業(yè)地產(chǎn)面臨的困惑與缺陷 （一） . 商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展的三大瓶頸 資金 ——商業(yè)地產(chǎn)第一障礙 現(xiàn)在，商業(yè)地產(chǎn)要面對(duì)的諸多問題，主要都是來源于商業(yè)面積也像住宅面積一樣銷售。這其中很重要的一點(diǎn)就是，商業(yè)中心的建設(shè)是與區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展密不可分。今年以來，京、滬、穗、深 4 個(gè)一線城市及 14 個(gè)熱點(diǎn)城市二季度商業(yè)地價(jià)全線上漲，且幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅地塊，而二三線城市也同樣趨熱，從中也可反映出二線城市對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求 相對(duì)于一線城市經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的二三線城市，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中的商業(yè)中心是帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)活力的重要?jiǎng)恿?。緊接著浙江臺(tái)州開始出臺(tái)首個(gè)二三線城市限購令。 然而在二三線城市將迎來房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇同時(shí)，國家并沒有因此放棄對(duì)二三線城市調(diào)控政策的約束，一些限購、限貸政策也并沒有因此有所松動(dòng)。 （三） . 二三線城市將迎來房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮在第 11 屆中國房地產(chǎn)發(fā)展年會(huì)上表示， 2020年將是城市化的重心從沿海少數(shù)特大城市向二三線城市和縣城與中心轉(zhuǎn)移的關(guān)鍵之年。 另有分析人士指出，上海、廣州等一線城市人均商業(yè)面積已經(jīng)超出了世界發(fā)達(dá)國家人均，上海甚至超出了人均 2平方米，當(dāng)供應(yīng)量超過市場的消化能力，就會(huì)有一大批商業(yè)物業(yè)滯銷堆積， 開發(fā)商 的資金鏈斷裂，進(jìn)而引起一連串的連鎖反應(yīng)。同時(shí)，由于商業(yè)地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)要求高，缺乏參照物，銀行很難判斷商業(yè)地產(chǎn)交易價(jià)格的合理性。 據(jù)有關(guān)行業(yè)研究專家分析，今年以來，由于投資升溫，商業(yè)地產(chǎn)迅速量價(jià)齊升，租金回報(bào)率明顯下降，甚至低于貸款利率，價(jià)格泡沫隱現(xiàn)。 （二） . 商業(yè)地產(chǎn)入嚴(yán)控視野 近日，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)通知，進(jìn)一步明確銀行需加強(qiáng)對(duì)商業(yè)用房抵押貸款、個(gè)人消費(fèi)貸款等非住房類貸款監(jiān)測(cè)，涉及商業(yè)用房的信貸標(biāo)準(zhǔn)必須大幅高于住房，并加大對(duì)假合同、假按揭等行為和轉(zhuǎn) 按揭、假按揭等做法的打擊力度。但是這一部分的開發(fā)商缺少商業(yè)地產(chǎn)投資經(jīng)營的經(jīng)驗(yàn)和相關(guān)人才。第 二 個(gè)原因，原有的商業(yè)地產(chǎn)比較好的盈利空間，驅(qū)使一部分地產(chǎn)商和投資者進(jìn)入。一個(gè)嚴(yán)峻的問題是，這三五年間在供應(yīng)激增的背景之下，在
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