【正文】 、景觀、空間、聲音的體驗(yàn)式場(chǎng)所，一種為社區(qū)居民創(chuàng)造的擁擠熱鬧的場(chǎng)所的方向發(fā)展。國內(nèi)出現(xiàn)了一大批“購物中心”、“生活廣場(chǎng)”、“娛樂休閑一條街”等眾多社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目。這種商業(yè)形式是自然形成的缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，業(yè)態(tài)檔次普遍較低，社區(qū)商業(yè)功能不全。四、國內(nèi)社區(qū)商業(yè)概況:1. 國內(nèi)社區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀: 我國的社區(qū)商業(yè)相對(duì)落后，正在大力推行的城市居住社區(qū)建設(shè)，把社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃和發(fā)展視為至關(guān)重要的一環(huán)，因?yàn)樯鐓^(qū)商業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r不僅影響到社區(qū)內(nèi)居民的消費(fèi)滿足情況，也關(guān)系到城市商業(yè)的整體結(jié)構(gòu)和布局，影響整個(gè)城市的綜合商業(yè)能力。四是個(gè)人服務(wù)，如干洗店、修理店等也要集中布置。二是女士用品店和兒童用品店，應(yīng)該集中在一起，便于消費(fèi)者進(jìn)行價(jià)格、顏色、款式的比較。對(duì)普通承租戶的位置安排，充分考慮他們之間親和力的不同，一些經(jīng)營項(xiàng)目需組成群體以增強(qiáng)吸引力，而另一些經(jīng)營項(xiàng)目必須相互避開。（4） 社區(qū)商業(yè)的布局與設(shè)計(jì)： 國外社區(qū)購物中心都有嚴(yán)格的設(shè)計(jì)布局，其目的是使購物中心的任何一部分都能吸引大批的購物者。國外社區(qū)商業(yè)中心一般都實(shí)行開發(fā)和經(jīng)營分離的做法。 國外社區(qū)商業(yè)的開發(fā)商主要有大型零售商、專門的商業(yè)開發(fā)商、房地產(chǎn)開發(fā)商、甚至是保險(xiǎn)公司、基金會(huì)等。（3） 社區(qū)商業(yè)的開發(fā)，國外社區(qū)商業(yè)的開發(fā)都是在政府的統(tǒng)一規(guī)劃下進(jìn)行的： 其中，英國、新加坡等國家，政府對(duì)社區(qū)購物中心的開發(fā)實(shí)行強(qiáng)有力的控制，開發(fā)者須與地方當(dāng)局結(jié)成共同開發(fā)的伙伴關(guān)系。除核心店外，中心內(nèi)還匯聚著各種不同規(guī)模、不同業(yè)種的專業(yè)店、專賣店，它們也多是連鎖經(jīng)營。（2） 社區(qū)商業(yè)中心的業(yè)態(tài)構(gòu)成： 國外社區(qū)商業(yè)主要是現(xiàn)代化的購物中心形式，購物中心和連鎖組織相互促進(jìn)、共同發(fā)展。社區(qū)商業(yè)中心又是人們休閑娛樂的場(chǎng)所，提供許多流行的娛樂設(shè)施，如雕刻、滑冰場(chǎng)、電影院、健身房、攝影、旅游代理等。 社區(qū)購物中心提供的商品包括便利品和選購品，主要有雜貨、食品、衣服、鞋帽、家具、家電、建筑材料、藥品、珠寶飾品、禮品、酒類等，商品的檔次要根據(jù)所服務(wù)社區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況而定，一般以中檔品為主。 西方各個(gè)國家的社區(qū)商業(yè)，雖然有所不同，但也有一些共同的特征?！? 國外社區(qū)購物中心的零售商們聯(lián)合擴(kuò)大經(jīng)營的范圍，不僅增強(qiáng)對(duì)人們“一站式”購物的滿足能力，還向社區(qū)居民提供豐富的服務(wù)項(xiàng)目和休閑娛樂項(xiàng)目，因此社區(qū)購物中心在國外城市整體商業(yè)中具有重要的地位。購物中心是一種現(xiàn)代的零售業(yè)態(tài)，美國的《零售辭典》對(duì)購物中心是這樣定義的：“購物中心是一個(gè)由零售商店及其相應(yīng)設(shè)施組成的商店群，作為一個(gè)整體進(jìn)行開發(fā)和管理，一般有一個(gè)或幾個(gè)核心商店，并有眾多小商店環(huán)繞。60年代，英國、日本、法國等西方國家也由于居民的郊區(qū)化而出現(xiàn)社區(qū)商業(yè)，到70年代，新加坡的社區(qū)商業(yè)也開始大規(guī)模發(fā)展起來。 （二）、國外社區(qū)商業(yè)的發(fā)展概況及特征： 社區(qū)商業(yè)最早于20世紀(jì)50年代在美國出現(xiàn)。因此社區(qū)商業(yè)具有穩(wěn)定的市場(chǎng)基礎(chǔ)，并將隨著居民收入水平的提高得到更大的發(fā)展。4. 社區(qū)商業(yè)主要形式（一）、社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)：社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對(duì)象，以便民、利民，滿足和促進(jìn)居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)的屬地型商業(yè)，社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)空間中的一個(gè)重要層次。但炒到雞犬升天時(shí)，為時(shí)已晚。凡要炒作就要有一定的量。 (8) 炒作難易程度差異 鋪面房與鋪位的另一個(gè)差異就是炒作的難易程度。相比鋪面房，可以說鋪位的投資風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)不小了。不少人，懷著一鋪養(yǎng)三代的良好愿望投資鋪位，但稍不留神難免也會(huì)誤入一鋪套三代的陷阱。其實(shí)，任何炒作的東西非但有風(fēng)險(xiǎn)，而且很難持久。這一炒作過程讓人看到了錢途，嘗到了甜頭。 (7) 投資風(fēng)險(xiǎn)差異： 時(shí)至今日，所謂的商鋪熱，商鋪的投資回報(bào)率高，說到底就是鋪位的過熱。至少對(duì)鋪位所經(jīng)營的業(yè)種、業(yè)態(tài)不熟悉 的人是不會(huì)來租用這一鋪位的。因此，鋪位的運(yùn)行費(fèi)用通常高于鋪面房。在國內(nèi)大中城市發(fā)生一條街由于規(guī)劃調(diào)整的需要，一夜之間就從熙熙攘攘到門可羅雀的情況屢見不鮮。如一個(gè)規(guī)定晚上九點(diǎn)打烊的百貨百貨商場(chǎng)，超過九點(diǎn)鐘后鋪位業(yè)主就是想再多做點(diǎn)生意通常不會(huì)被允許，而鋪面房就不會(huì)遇到這種情況，經(jīng)營者晚上干到多晚，完全取決于自己的意愿。而鋪面房，除了政府法規(guī)規(guī)定的不能經(jīng)營的某些特殊的業(yè)種業(yè)態(tài)之外，其商業(yè)業(yè)種及業(yè)態(tài)選擇的靈活性就大得多。 (2) 商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)局限性差異： 鋪位所能經(jīng)營的商業(yè)業(yè)種及業(yè)態(tài)完全受制于所處商用物業(yè)大環(huán)境的制約。 (1) 唯一性差異： 鋪面房通常占有地域上無可取代、不可復(fù)制的唯一性優(yōu)勢(shì)；而鋪位則是少則幾十，多則幾百個(gè)相連或相近的復(fù)制品，故缺乏唯一性優(yōu)勢(shì)。 鋪　位：一般只是指大型綜合百貨百貨商場(chǎng)、大賣場(chǎng)、專業(yè)特色街、購物中心等整體商用物業(yè)中的某一獨(dú)立單元或某些獨(dú)立的售貨亭、角等，俗稱店中店。下面就其概念及區(qū)別進(jìn)行介紹。有眼光的商鋪投資者往往善于把握這種價(jià)值提升，賺取投資收益。 從上述分析可以看出，商鋪的價(jià)值隨著所在地區(qū)商業(yè)環(huán)境的優(yōu)化，其價(jià)值會(huì)得到極大地提升，可以從一般股票轉(zhuǎn)變成績(jī)優(yōu)股。 從投資收益的角度，如果該類商鋪的投資商、開發(fā)商、管理商足夠?qū)I(yè)，對(duì)項(xiàng)目定位、市場(chǎng)規(guī)模、市場(chǎng)策略的判斷足夠準(zhǔn)確，那么該類商鋪的投資收益決不會(huì)低。 (5) 其他商鋪一般股票： 其他商鋪，指除過上述四大類商鋪以外的商鋪，包括百貨、超市、購物中心、商品批發(fā)市場(chǎng)、非專業(yè)類商業(yè)街等里面的商鋪。 比如北京中關(guān)村海龍電子市場(chǎng)屬于專業(yè)經(jīng)營電腦整機(jī)、電腦配件、數(shù)碼產(chǎn)品、存儲(chǔ)設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、電腦耗材、軟件等的專業(yè)市場(chǎng)，經(jīng)過長(zhǎng)期成功經(jīng)營，目前海龍電子市場(chǎng)每平米商鋪的價(jià)值達(dá)8萬人民幣，其投資價(jià)值可見一斑。 (4) 專業(yè)街市商鋪高科技股： 專業(yè)街市商鋪指經(jīng)營某類特定商品的商業(yè)街或?qū)I(yè)市場(chǎng)里面的商鋪。 便利型商鋪，通常面積不是很大，從經(jīng)營的角度也不需要很大，這無疑降低了對(duì)投資者資金勢(shì)力的要求，另外，鑒于其適應(yīng)性較強(qiáng)，所以出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租都比較容易，這正體現(xiàn)出小型商鋪的小盤股特點(diǎn)。便利型商鋪鑒于其功能性特點(diǎn)和所處位置特點(diǎn)，其經(jīng)營收益并不低，屬于商鋪市場(chǎng)細(xì)分的類型。 (3) 便利型商鋪冷門小盤股： 便利型商鋪指用于以食品、日常生活用品等經(jīng)營為主的、位于社區(qū)周邊、社區(qū)里面、寫字樓里、寫字樓周邊等地方的、補(bǔ)充大百貨商場(chǎng)不足的小面積商鋪。 需要指出的是社區(qū)商鋪價(jià)值增長(zhǎng)的特點(diǎn)并不代表商鋪的價(jià)格將永遠(yuǎn)增長(zhǎng)。 (2) 社區(qū)型商鋪潛力股： 社區(qū)型商鋪和我們上一部分談到的社區(qū)型商鋪屬于同樣的概念，之所以稱之為潛力股原因在于：商鋪所在社區(qū)通常都要經(jīng)過從無到有的過程，從不成熟到成熟的過程。如果我們說，王府井大街的商鋪屬于績(jī)優(yōu)股商鋪，應(yīng)該不會(huì)有人表示懷疑。商鋪的商業(yè)運(yùn)營水平自然將體現(xiàn)出商鋪的租金收益能力：都市型商鋪的投資收益穩(wěn)定，而且收益比較高，所以我們將都市型商鋪稱之為商鋪中的績(jī)優(yōu)股，應(yīng)該是比較貼切的。 (1) 都市型商鋪績(jī)優(yōu)股： 都市型商鋪指位于城市商業(yè)中心地段的商鋪。對(duì)于街區(qū)商業(yè)的定價(jià)應(yīng)該是住宅的2倍到3倍，而對(duì)于核心商圈的商鋪價(jià)格來說，其售價(jià)可以達(dá)到住宅的3倍到5倍。所投資的商鋪如果投資價(jià)值不高，對(duì)于商鋪投資者來講，至少意味著短期的失敗。該種分類方式便于投資者對(duì)商鋪項(xiàng)目的類型從開發(fā)形式的角度進(jìn)行理解，便于對(duì)不同開發(fā)形式的商鋪建立基于開發(fā)觀念的理解。 (7) 交通設(shè)施商鋪： 交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機(jī)場(chǎng)等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。 (6) 商務(wù)樓、寫字樓商鋪： 商務(wù)樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會(huì)所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。百貨商場(chǎng)及各種類型購物中心的運(yùn)營好壞對(duì)里面商鋪的經(jīng)營狀況影響直接而深遠(yuǎn)。對(duì)于住宅底層商鋪的投資者來講，鑒于住宅底層商鋪上面建筑將會(huì)帶來的穩(wěn)定的客戶流，住宅底層未來的客戶基礎(chǔ)將相對(duì)可靠，換言之，投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。 (4) 住宅底層商鋪： 住宅底層商鋪,指位于住宅等建筑物底層（可能包括地下1，2層及底上1，2層，或其中部分摟層）的商用鋪位。 (3) 社區(qū)商鋪： 社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營對(duì)象主要是住宅社區(qū)的居民。這類市場(chǎng)里面的鋪位即我們所談的市場(chǎng)類商鋪。 與商業(yè)街的發(fā)展緊密聯(lián)系的就是商業(yè)街商鋪，商業(yè)街商鋪的經(jīng)營情況完全依賴于整個(gè)商業(yè)街的經(jīng)營狀況：運(yùn)營良好的商業(yè)街，其投資者大多數(shù)已經(jīng)收益豐厚；運(yùn)營不好的商業(yè)街，自然令投資商、商鋪?zhàn)鈶?、商鋪?jīng)營者都面臨損失。上述以某類商品為經(jīng)營內(nèi)容的商業(yè)街起步較早的，大多數(shù)目前已經(jīng)取得了成功，有些跟風(fēng)項(xiàng)目的經(jīng)營情況卻并不好。三、 商鋪分類：1. 按照開發(fā)形式進(jìn)行分類: (1) 商業(yè)街商鋪: 商業(yè)街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。9. 倉儲(chǔ)商店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)： (1) 選址在公路邊、交通要道和利用閑置設(shè)施； (2) 主要的商圈人口為5—7萬人； (3) 商店?duì)I業(yè)面積大，一般在4000 m’以上。 (2) 內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級(jí)市場(chǎng)作為核心店，以及各類專業(yè)店、專賣店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂設(shè)施構(gòu)成； (3)