中國商業(yè)地產(chǎn)專家報(bào)告 擴(kuò)大內(nèi)需要靠商業(yè)地產(chǎn)-預(yù)覽頁
【正文】 下，很多開發(fā)商開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開始被動持有，但由于缺乏開發(fā)與運(yùn)營管理的經(jīng)驗(yàn)，增加了持有的難度，也延緩了招商和開業(yè)的進(jìn)度。 招商 受大勢的影響，整體商業(yè)零售市場的競爭空前激烈，無效商業(yè)面積供應(yīng)亦呈現(xiàn)出了進(jìn)一步加大的趨勢，諸多建成的商業(yè)地產(chǎn)未能符合商戶的需求，在招商時(shí)遇到較大的困難， “ 招商難 ” 成為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商的共性。 2021 年住宅開發(fā)仍然備受宏觀調(diào)控的沖擊，相對商業(yè)地產(chǎn)而言受到的政策性的影響依然較少，客觀上推動了更多的房地產(chǎn)企業(yè)向商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，但對一些資金實(shí)力較弱和融資渠道狹窄的企業(yè)，也面臨著嚴(yán)峻的考驗(yàn)甚至被迫和主動退出；即使是一些資本型的品牌企業(yè)，由于受到短期變現(xiàn)和年報(bào)的壓力，特別是持有物業(yè)長期經(jīng)營的綜合檢驗(yàn)，也會調(diào)整對商業(yè)地產(chǎn)特別是持有物業(yè)的投資戰(zhàn)略和組合策略。 受到城市化進(jìn)程加快因素的驅(qū)動，中國二、三線城市的規(guī)模和城市建設(shè)普遍面臨升級的需求，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模會進(jìn)入一個(gè)放量擴(kuò) 展的階段，層次化、多元化的消費(fèi)需求也將直接推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。業(yè)態(tài)類別會更加多元化、個(gè)性化、時(shí)尚化，分層消費(fèi)和主題商業(yè)模式將成為發(fā)展重點(diǎn)。 2021 年行業(yè)的競爭將是全方位的，從選址到設(shè)計(jì)，從招商到營運(yùn)，從資本到品牌。 上半年樓市瘋狂 的最后一沖以及與大陸房企、香港、新加坡，甚至美國、英國和德國等國家的繽紛上市成為中國房地產(chǎn)的饕餮大宴，各種金融創(chuàng)新的呼聲和實(shí)驗(yàn)也風(fēng)起云涌。 趨勢 以商務(wù)部等部委力促的開放 RETIS 通道和銀行對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目貸款區(qū)別對待的呼吁得到了國務(wù)院和金融 監(jiān)管部門的響應(yīng)，而全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會及商業(yè)不動產(chǎn)專委會等相關(guān)協(xié)會組織的大力推動，民間機(jī)構(gòu)和資金的躍躍欲試，特別是相關(guān)法律和稅收制度的完善和準(zhǔn)備，雖然國際金融大勢不好，但中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)的相對穩(wěn)定、金融創(chuàng)新的嚴(yán)重滯后和資金的流動性過剩也為中國，特別是商業(yè)地產(chǎn)的金融突破提供了扎實(shí)的基礎(chǔ)。 2021 年市級商業(yè)中心高檔商品結(jié)構(gòu)升級明顯，國外一線品牌進(jìn)駐主要商業(yè)街區(qū)為首選，國內(nèi)品牌和老字號開始無奈退出。區(qū)域型購物中心是區(qū)級商業(yè)中心和社區(qū)商業(yè)比較理想的商業(yè)配套，是比較好的購物場所。 專業(yè)市場和特色街： 2021 年依托和間接依托產(chǎn)業(yè)集群的專業(yè)市場和特色街經(jīng)營都比較好，如義烏小商品城，杭州絲綢城，上海七浦路服裝批發(fā)市場，北京馬連道茶葉一條街等。說明在未來一年或幾年之內(nèi)國際金融機(jī)構(gòu)對這些國家的投資關(guān)注程度會進(jìn)一步加強(qiáng)。依然存在零售品牌資源不足和部分開發(fā)商前期比較盲目地開發(fā)大型購物中心造成的。購物中心的功能和地位開始加強(qiáng)，從商業(yè)設(shè)施向公用設(shè)施轉(zhuǎn)變，出現(xiàn)購物場所、休閑場所、文化場所、生活場所等。經(jīng)營收益長期性與開發(fā)資金不足的突出矛盾依然存在。 購物中心的經(jīng)營業(yè)績受到階段性消費(fèi)信心的下降影響。趨同化就可以從低級競爭走向高級競爭，從特色競爭走向個(gè)性競爭，就會出現(xiàn)個(gè)性化，百貨公司購物中心化的局面開始出現(xiàn)。 （ 4）院線 曾經(jīng)給無數(shù)中國人帶來美好回憶的電影院如今已成為與百貨和大型超市并行的主力店業(yè)態(tài)，并登堂入室成為購物中心中最凝聚人氣和最有效拉動關(guān)聯(lián)消費(fèi)和同向人群的業(yè)種，并得到迅猛的發(fā)展，幾乎每個(gè)大型的商業(yè)中心都要引入電影院，并成為新一輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)下零售業(yè)中唯一和大眾餐飲沒有下降的業(yè)種。 四、餐飲業(yè) 餐飲業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)中的份額越來越重要，引起了商業(yè)地產(chǎn)商的 更多關(guān)注，特別是在開發(fā)招商階段就非常關(guān)注與餐飲業(yè)建立聯(lián)系，也給更多餐飲品牌提供了很多發(fā)展商機(jī)。 2021 年的中國餐飲業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展和持續(xù)發(fā)展，目前來說還是比較樂觀的。品牌擴(kuò)張速度很冷靜，也很穩(wěn)健的，不再單純追求數(shù)量，而是追求質(zhì)量效益。 趨勢 一、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 2021 年 市區(qū)級商業(yè)中心市場空間依然很大，前景好。 社區(qū)商業(yè)發(fā)展相對落后，但它的市場和潛力就越大，它的發(fā)展空間同樣就越大。 （ 2）國內(nèi)購物中心 購物中心對于零售商的渠道地位和經(jīng)營價(jià)值會得到提升，并將拓寬、改善甚至改變連鎖企業(yè)的經(jīng)營渠道；不同業(yè)種、業(yè)態(tài)之間的相互拉動，使購物中心更加具有生命力；服務(wù)于區(qū)域性消費(fèi)的購物中心會更加具有發(fā)展活力；奢侈品和高檔購物中心繼續(xù)保持吸引力，但開發(fā)難度和招商難度依然會存在。城市的二元化（郊區(qū)化和中心化或稱舊城改造與新區(qū)興建）正主導(dǎo)著中國的城市（鎮(zhèn)）化進(jìn)程和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)模和節(jié)奏。 （ 2）超市、大賣場 一些二、三線城市由于地方招商引資的強(qiáng)勢需求和開發(fā)商資金實(shí)力不足的影響，包括一些新興商圈拉動市場和消費(fèi)的欲望，國際品牌超市可能會趁虛而入加快布點(diǎn)的速度。 （ 3）次主力店（區(qū)） 將成為未來一、二線城市中心型和特色型購物中心的主流業(yè)種，將會成為一、二線城市區(qū)域購物中心和二、三線城市都心型購物中心與主力店平分秋色的業(yè)種，將會成為二、三線城市區(qū)域購物中心的輔助業(yè)種。 消費(fèi)者開始對品牌經(jīng)濟(jì)型酒店的關(guān)注度會越來越高，不再片面追求經(jīng)濟(jì)型酒店的表面概念和物美價(jià)廉，更關(guān)注顧客自己核心需求是否被滿足，對酒店的綜合質(zhì)量要求越來越挑剔，也將選擇能夠?yàn)樗麄兲峁└诵曰?、更安全、更健康、高質(zhì)量的酒店產(chǎn)品。 四、餐飲業(yè) 2021 年 9 月財(cái)政部、 商務(wù)部對加快廚房建設(shè)，推進(jìn)早餐工程拿出資金支持，在全國城市選擇一批重點(diǎn)項(xiàng)目支持，加重大眾化餐飲也是重要組成部分。隨著商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展和培育越來越 水乳交融，無論是商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)布局、規(guī)劃設(shè)計(jì)還是營銷都千姿百態(tài)， 2021 年會越來越細(xì)分化。
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