中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)專家報(bào)告擴(kuò)大內(nèi)需要靠商業(yè)地產(chǎn)(已修改)
2025-03-13 15:42 本頁(yè)面
【正文】 前 言 2021 年，太不平凡，也太多磨難。 2021 年，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了自己的春夏秋冬。無(wú)論是地震雪災(zāi)，還是奧運(yùn)的成功舉辦，無(wú)論是國(guó)際金融海嘯，還是中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，房地產(chǎn)領(lǐng)域中的“ 狼來(lái)了 ” 終于變成了現(xiàn)實(shí)，整個(gè)行業(yè)的投資者、消費(fèi)者的心理預(yù)期都受到很大的震蕩和挫折。 我們即將走進(jìn)歲末，在歲末年初之際，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)邀請(qǐng)了行業(yè)近 20 位不同領(lǐng)域的專家學(xué)者與專業(yè)人士，對(duì) 2021 年商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)政策、各領(lǐng)域一年的發(fā)展進(jìn)行了研討、總結(jié)和梳理、對(duì) 2021 年商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展大勢(shì)有 一個(gè)預(yù)測(cè)，供業(yè)界參考！ 綜 述 2021 年由美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的全球性金融危機(jī)，有的專家學(xué)者稱為金融瘟疫，但目前對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會(huì)影響到一個(gè)什么樣的程度還不太絕對(duì)明朗成為眾多經(jīng)濟(jì)學(xué)家和專家的共識(shí)。然而，對(duì)于目前由美國(guó)次貸危機(jī)引起的世界性金融危機(jī)，目前把它說(shuō)得太厲害了，好像我們到了崩潰邊緣，其實(shí)不是這樣的。但我們又不能低估，要有一定的思想準(zhǔn)備和防范措施。 商業(yè)地產(chǎn)對(duì)中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展能夠起到拉動(dòng)的作用，而且能使國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)向前發(fā)展已經(jīng)顯現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)點(diǎn)。一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā) 展需要 “ 三匹馬車 ” ，即固定資產(chǎn)投資、消費(fèi)與對(duì)外貿(mào)易。固定資產(chǎn)投資中有很重要的一塊就是商業(yè)地產(chǎn)，擴(kuò)大內(nèi)需也要靠商業(yè)地產(chǎn)。 目前中國(guó)的高端商業(yè)地產(chǎn)、中端商業(yè)地產(chǎn)、低端商業(yè)地產(chǎn)在每一個(gè)地區(qū)分布仍然不均勻。在 2021 年宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)比較大的回落的情況下，出現(xiàn)大的動(dòng)蕩或者不可知的因素依然存在，但在各種變量比較復(fù)雜的情況之下，商業(yè)地產(chǎn)受到的沖擊還是比較小的行業(yè)。 商業(yè)地產(chǎn) 總結(jié) 開發(fā) 上半年： 隨著中國(guó)對(duì)外資零售限制的取消，國(guó)際零售商得以有機(jī)會(huì)進(jìn)入中國(guó)這個(gè)世界上最大的消費(fèi)潛力國(guó)。一方面 ，大量的零售商進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，推動(dòng)了我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，另一方面，大量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目正在興建之中，呈現(xiàn)出供求兩旺的現(xiàn)象。 隨著住宅市場(chǎng)的飽和與走低，更多有實(shí)力的開發(fā)商進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，出現(xiàn)了一大批優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目，行業(yè)的總體水平在 2021 年有明顯的提高，不僅是開發(fā)商和投資者開始成熟，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的成熟度也在相應(yīng)提高。 主要大中城市商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)關(guān)系無(wú)明顯大起大落，市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)，但隨著進(jìn)入年中，供應(yīng)量和空置率開始互相的不斷提升。 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)多元化趨勢(shì)在 2021 年得到體現(xiàn)，除了傳統(tǒng)的大的房地產(chǎn)開 發(fā)商以外，商業(yè)經(jīng)營(yíng)者成為市場(chǎng)的絕對(duì)新軍，別的領(lǐng)域進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也成為2021 年商業(yè)地產(chǎn)的一大特點(diǎn)。 諸多開發(fā)商和商業(yè)企業(yè)上市前的拼命跑馬占地和上市后的財(cái)大氣粗的建地，都對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的招商和開發(fā)起到了巨大的推動(dòng)作用。 大城市人口向郊區(qū)擴(kuò)散的現(xiàn)象開始成型，新的居住區(qū)的形成并產(chǎn)生新的消費(fèi)需求，為郊區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)提供了基本條件，開始出現(xiàn)比較看好的區(qū)域性商業(yè)中心。 老城區(qū)的商業(yè)升級(jí)換代和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)逐步向郊區(qū)化發(fā)展成為 2021 年許多大城市的重要特征。 下半年： 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資總體 在穩(wěn)定中開始出現(xiàn)減緩，總量供過(guò)于求、空置率開始增高，各地發(fā)展的不均衡的差距開始拉大。 隨著世界性經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，中國(guó)也沒能避免。世界主要投資中國(guó)的投資機(jī)構(gòu)和銀行受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，對(duì)中國(guó)投資的承諾無(wú)法得以實(shí)現(xiàn)，另外，特別是中國(guó)部分媒體過(guò)大過(guò)快的夸張世界性經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)中國(guó)的危險(xiǎn)性和危害性，國(guó)內(nèi)投資機(jī)構(gòu)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商也放緩了投資與開發(fā)的步伐，整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的投資在局部地區(qū)出現(xiàn)了停滯的狀態(tài)。 受住宅市場(chǎng)從 2021 年年中開始出現(xiàn)的低迷的影響，直接導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn) 2021年下半年的開發(fā)商直接面臨著資金的缺乏，同時(shí) ，做商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商一般都是從住宅轉(zhuǎn)做商業(yè)地產(chǎn) ,甚至拿做住宅賺的錢來(lái)推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展 ,由于住宅市場(chǎng)的急劇萎縮 ,直接導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)一步的投資，并且影響的面還相當(dāng)大。 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)主要通過(guò)銷售或租賃的方式回籠資金 ,在 2021 年下半年的股票、基金等金融市場(chǎng)不穩(wěn)定的情況下 ,資金大幅縮水，也是直接影響商業(yè)地產(chǎn)投資萎縮的重要因素之一。 隨著世界性經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，消費(fèi)者的購(gòu)物尤其是與房地產(chǎn)相關(guān)的建材、家電和家具家居，中高端商品以及 “ 吃喝玩樂 ” 的消費(fèi)也開始下滑 ,導(dǎo)致眾多商家開店的熱情和速度降低，有的大型 連鎖商家甚至停止了擴(kuò)展，影響了商業(yè)地產(chǎn)的招商，延緩了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)。 小結(jié)： 2021 年整個(gè)一年，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展的過(guò)程中始終飽受資本缺乏、零售資源稀缺、規(guī)劃上的缺陷、粗放的運(yùn)營(yíng)管理等客觀因素的困擾。 國(guó)內(nèi)一些大城市的商業(yè)多中心的格局開始初步形成，商圈由概念開始變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，但并沒有出現(xiàn)銷售與開業(yè)運(yùn)營(yíng)興旺的期待局面。 經(jīng)過(guò)前兩年的開發(fā)與運(yùn)營(yíng)，很多城市副中心和區(qū)域商業(yè)中心的地位在 2021年開始越來(lái)越鞏固，這些地方形成了城市副中心和區(qū)域商業(yè)中心，并拉動(dòng)了所在地商業(yè)以及商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展 ，但速度也有放緩的趨勢(shì)。 在國(guó)內(nèi)二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)落后的局面在 2021 年開始有所提升，尤其是內(nèi)地的城市，包括一些省會(huì)城市，商業(yè)發(fā)展水平相對(duì)比較落后的局面在 2021 年也開始轉(zhuǎn)型；商業(yè)模式比較簡(jiǎn)單，業(yè)態(tài)比較傳統(tǒng)，以百貨、大賣場(chǎng)、商業(yè)街、批發(fā)市場(chǎng)為主要形式的國(guó)內(nèi)二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)在 2021 年也有所改善。 缺乏創(chuàng)新的商業(yè)概念和差異化的業(yè)
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