中國商業(yè)地產(chǎn)專家報告擴大內需要靠商業(yè)地產(chǎn)(已修改)
2025-03-13 15:42 本頁面
【正文】 前 言 2021 年，太不平凡，也太多磨難。 2021 年，中國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了自己的春夏秋冬。無論是地震雪災，還是奧運的成功舉辦，無論是國際金融海嘯，還是中國宏觀經(jīng)濟調控，房地產(chǎn)領域中的“ 狼來了 ” 終于變成了現(xiàn)實，整個行業(yè)的投資者、消費者的心理預期都受到很大的震蕩和挫折。 我們即將走進歲末，在歲末年初之際，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)不動產(chǎn)專業(yè)委員會邀請了行業(yè)近 20 位不同領域的專家學者與專業(yè)人士，對 2021 年商業(yè)地產(chǎn)相關政策、各領域一年的發(fā)展進行了研討、總結和梳理、對 2021 年商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展大勢有 一個預測，供業(yè)界參考！ 綜 述 2021 年由美國次貸危機引發(fā)的全球性金融危機，有的專家學者稱為金融瘟疫，但目前對我國經(jīng)濟的發(fā)展會影響到一個什么樣的程度還不太絕對明朗成為眾多經(jīng)濟學家和專家的共識。然而，對于目前由美國次貸危機引起的世界性金融危機，目前把它說得太厲害了，好像我們到了崩潰邊緣，其實不是這樣的。但我們又不能低估，要有一定的思想準備和防范措施。 商業(yè)地產(chǎn)對中國國民經(jīng)濟的發(fā)展能夠起到拉動的作用，而且能使國民經(jīng)濟持續(xù)向前發(fā)展已經(jīng)顯現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)也是國民經(jīng)濟發(fā)展的重要增長點。一個國家經(jīng)濟的發(fā) 展需要 “ 三匹馬車 ” ，即固定資產(chǎn)投資、消費與對外貿易。固定資產(chǎn)投資中有很重要的一塊就是商業(yè)地產(chǎn)，擴大內需也要靠商業(yè)地產(chǎn)。 目前中國的高端商業(yè)地產(chǎn)、中端商業(yè)地產(chǎn)、低端商業(yè)地產(chǎn)在每一個地區(qū)分布仍然不均勻。在 2021 年宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)比較大的回落的情況下，出現(xiàn)大的動蕩或者不可知的因素依然存在，但在各種變量比較復雜的情況之下，商業(yè)地產(chǎn)受到的沖擊還是比較小的行業(yè)。 商業(yè)地產(chǎn) 總結 開發(fā) 上半年： 隨著中國對外資零售限制的取消，國際零售商得以有機會進入中國這個世界上最大的消費潛力國。一方面 ，大量的零售商進入中國市場，推動了我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，另一方面，大量的商業(yè)地產(chǎn)項目正在興建之中，呈現(xiàn)出供求兩旺的現(xiàn)象。 隨著住宅市場的飽和與走低，更多有實力的開發(fā)商進入商業(yè)地產(chǎn)領域，出現(xiàn)了一大批優(yōu)質商業(yè)項目，行業(yè)的總體水平在 2021 年有明顯的提高，不僅是開發(fā)商和投資者開始成熟，整個產(chǎn)業(yè)鏈的成熟度也在相應提高。 主要大中城市商業(yè)地產(chǎn)的供應關系無明顯大起大落，市場價格相對平穩(wěn)，但隨著進入年中，供應量和空置率開始互相的不斷提升。 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)多元化趨勢在 2021 年得到體現(xiàn)，除了傳統(tǒng)的大的房地產(chǎn)開 發(fā)商以外，商業(yè)經(jīng)營者成為市場的絕對新軍，別的領域進入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也成為2021 年商業(yè)地產(chǎn)的一大特點。 諸多開發(fā)商和商業(yè)企業(yè)上市前的拼命跑馬占地和上市后的財大氣粗的建地，都對商業(yè)地產(chǎn)的招商和開發(fā)起到了巨大的推動作用。 大城市人口向郊區(qū)擴散的現(xiàn)象開始成型，新的居住區(qū)的形成并產(chǎn)生新的消費需求，為郊區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)提供了基本條件，開始出現(xiàn)比較看好的區(qū)域性商業(yè)中心。 老城區(qū)的商業(yè)升級換代和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱點逐步向郊區(qū)化發(fā)展成為 2021 年許多大城市的重要特征。 下半年： 中國商業(yè)地產(chǎn)投資總體 在穩(wěn)定中開始出現(xiàn)減緩，總量供過于求、空置率開始增高，各地發(fā)展的不均衡的差距開始拉大。 隨著世界性經(jīng)濟危機的影響，中國也沒能避免。世界主要投資中國的投資機構和銀行受經(jīng)濟危機的影響，對中國投資的承諾無法得以實現(xiàn)，另外，特別是中國部分媒體過大過快的夸張世界性經(jīng)濟危機對中國的危險性和危害性，國內投資機構和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商也放緩了投資與開發(fā)的步伐，整個商業(yè)地產(chǎn)的投資在局部地區(qū)出現(xiàn)了停滯的狀態(tài)。 受住宅市場從 2021 年年中開始出現(xiàn)的低迷的影響，直接導致商業(yè)地產(chǎn) 2021年下半年的開發(fā)商直接面臨著資金的缺乏，同時 ，做商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商一般都是從住宅轉做商業(yè)地產(chǎn) ,甚至拿做住宅賺的錢來推動商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展 ,由于住宅市場的急劇萎縮 ,直接導致了商業(yè)地產(chǎn)項目進一步的投資，并且影響的面還相當大。 中國商業(yè)地產(chǎn)主要通過銷售或租賃的方式回籠資金 ,在 2021 年下半年的股票、基金等金融市場不穩(wěn)定的情況下 ,資金大幅縮水，也是直接影響商業(yè)地產(chǎn)投資萎縮的重要因素之一。 隨著世界性經(jīng)濟危機的影響，消費者的購物尤其是與房地產(chǎn)相關的建材、家電和家具家居，中高端商品以及 “ 吃喝玩樂 ” 的消費也開始下滑 ,導致眾多商家開店的熱情和速度降低，有的大型 連鎖商家甚至停止了擴展，影響了商業(yè)地產(chǎn)的招商，延緩了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運營。 小結： 2021 年整個一年，中國的商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展的過程中始終飽受資本缺乏、零售資源稀缺、規(guī)劃上的缺陷、粗放的運營管理等客觀因素的困擾。 國內一些大城市的商業(yè)多中心的格局開始初步形成，商圈由概念開始變?yōu)楝F(xiàn)實，但并沒有出現(xiàn)銷售與開業(yè)運營興旺的期待局面。 經(jīng)過前兩年的開發(fā)與運營，很多城市副中心和區(qū)域商業(yè)中心的地位在 2021年開始越來越鞏固，這些地方形成了城市副中心和區(qū)域商業(yè)中心，并拉動了所在地商業(yè)以及商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展 ，但速度也有放緩的趨勢。 在國內二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展水平相對落后的局面在 2021 年開始有所提升，尤其是內地的城市，包括一些省會城市，商業(yè)發(fā)展水平相對比較落后的局面在 2021 年也開始轉型；商業(yè)模式比較簡單，業(yè)態(tài)比較傳統(tǒng)，以百貨、大賣場、商業(yè)街、批發(fā)市場為主要形式的國內二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)在 2021 年也有所改善。 缺乏創(chuàng)新的商業(yè)概念和差異化的業(yè)
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