中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)家報(bào)告擴(kuò)大內(nèi)需要靠商業(yè)地產(chǎn)(編輯修改稿)
2025-04-02 15:42 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的價(jià)格收購(gòu)相對(duì)優(yōu)質(zhì)的商用物業(yè)和核心土地資源。 趨勢(shì) 以商務(wù)部等部委力促的開(kāi)放 RETIS 通道和銀行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目貸款區(qū)別對(duì)待的呼吁得到了國(guó)務(wù)院和金融 監(jiān)管部門(mén)的響應(yīng)，而全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)委會(huì)等相關(guān)協(xié)會(huì)組織的大力推動(dòng)，民間機(jī)構(gòu)和資金的躍躍欲試，特別是相關(guān)法律和稅收制度的完善和準(zhǔn)備，雖然國(guó)際金融大勢(shì)不好，但中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的相對(duì)穩(wěn)定、金融創(chuàng)新的嚴(yán)重滯后和資金的流動(dòng)性過(guò)剩也為中國(guó)，特別是商業(yè)地產(chǎn)的金融突破提供了扎實(shí)的基礎(chǔ)。 我們有理由相信也期待以 REITS 為象征的金融創(chuàng)新的 2021 年將會(huì)破冰，而中國(guó)銀行以資產(chǎn)抵押為本體的機(jī)制和不符合商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)的短期融資的理念和模式與國(guó)際化的盡快和真正意義上的接軌將是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)健康持續(xù)發(fā)展的根本出 路。 零售業(yè) 總結(jié) 一、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 市級(jí)商業(yè)中心： 2021 年市級(jí)商業(yè)中心取得的成績(jī)不容置疑，在一線(xiàn)城市依然出現(xiàn)開(kāi)發(fā)過(guò)度，體量過(guò)大，在透支中存在冰火兩重天的現(xiàn)象；在二、三線(xiàn)城市的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)處于結(jié)構(gòu)升級(jí)中，現(xiàn)在可開(kāi)發(fā)用地也不多。 2021 年消費(fèi)結(jié)構(gòu)繼續(xù)升級(jí)，上海外灘和南京路、北京王府井都處于置換上檔次的層面，稱(chēng)謂 “ 騰籠換鳥(niǎo) ” 。 2021 年市級(jí)商業(yè)中心高檔商品結(jié)構(gòu)升級(jí)明顯，國(guó)外一線(xiàn)品牌進(jìn)駐主要商業(yè)街區(qū)為首選，國(guó)內(nèi)品牌和老字號(hào)開(kāi)始無(wú)奈退出。 區(qū)級(jí)商業(yè)中心： 2021 年區(qū)級(jí)商業(yè)中心的建設(shè)則比較差， 開(kāi)始被邊緣化了。實(shí)際上，區(qū)級(jí)商業(yè)中心建設(shè)的好壞，和社區(qū)商業(yè)一樣，同樣關(guān)系到老百姓的生活質(zhì)量，直接影響整個(gè)城市的宜居程度。在當(dāng)前的形勢(shì)下，有變現(xiàn)置換的趨勢(shì)。區(qū)域型購(gòu)物中心是區(qū)級(jí)商業(yè)中心和社區(qū)商業(yè)比較理想的商業(yè)配套，是比較好的購(gòu)物場(chǎng)所。因此， “ 區(qū)域型購(gòu)物中心 ” 的發(fā)展時(shí)期 2021 年已經(jīng)來(lái)臨。 社區(qū)商業(yè)：社區(qū)商業(yè)關(guān)系到 “ 便民、利民、為民 ” ，方便和提升老百姓生活質(zhì)量，商務(wù)部視為民生大問(wèn)題，抓的很緊，各地商務(wù)主管部門(mén)抓的也很緊，作為政府為民辦實(shí)事工程，因此發(fā)展很快，但由于前幾年的一些特殊原因，加上早期在開(kāi)發(fā)住宅時(shí) ，開(kāi)發(fā)商的規(guī)劃存在漏洞，造成欠的帳太多， 2021 年還賬速度雖然加快，欠的帳短期內(nèi)還是沒(méi)還清。社區(qū)商業(yè)目標(biāo)人群是當(dāng)?shù)厝?，滿(mǎn)足基本生活用品 (柴米油鹽醬醋茶 )與飲食服務(wù)消費(fèi)， 2021 年市場(chǎng)還是大，比較穩(wěn)定，增幅沒(méi)有大起大落，收益固定。 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和特色街： 2021 年依托和間接依托產(chǎn)業(yè)集群的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和特色街經(jīng)營(yíng)都比較好，如義烏小商品城，杭州絲綢城，上海七浦路服裝批發(fā)市場(chǎng)，北京馬連道茶葉一條街等。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和特色商業(yè)街對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、就業(yè)、稅收、方便購(gòu)物等方面在 2021 年得到了很好的體現(xiàn)。但類(lèi)似二級(jí)批發(fā)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 開(kāi)始弱化，創(chuàng)意商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始異軍突起。 二、購(gòu)物中心 （ 1）國(guó)際購(gòu)物中心 根據(jù)國(guó)際購(gòu)物中心的調(diào)查，零售市場(chǎng)在越南、印度、俄羅斯、中國(guó)、巴西等新興國(guó)家非常具有發(fā)展?jié)摿?。說(shuō)明在未來(lái)一年或幾年之內(nèi)國(guó)際金融機(jī)構(gòu)對(duì)這些國(guó)家的投資關(guān)注程度會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。這其中包括的因素不僅是經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和投資空間，也包括政治形勢(shì)的穩(wěn)定和政府采取的政策。 越南零售市場(chǎng)的大門(mén)已經(jīng)向全球的零售商們打開(kāi)，并出臺(tái)了在 2021 年之前鼓勵(lì)大規(guī)模建設(shè)批發(fā)和零售等商業(yè)地產(chǎn)的政策，極大地吸引了國(guó)際投資公司的注意力； 2021 年，印度的零售總額預(yù)計(jì)會(huì)達(dá)到 5110 億美元，使得這個(gè)市場(chǎng)更具吸引力；俄羅斯的經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要經(jīng)濟(jì)來(lái)源還是依靠原油和天然氣，據(jù)統(tǒng)計(jì)，俄羅斯人 60%的收入都消費(fèi)在零售上，使得這個(gè)國(guó)家的零售市場(chǎng)具有非常大的潛力，現(xiàn)在消費(fèi)趨勢(shì)已擴(kuò)展到了二、三線(xiàn)城市。 中國(guó)零售市場(chǎng)目前大部分由大的連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè)，比如沃爾瑪、家樂(lè)福等所控制，而且主要集中在一線(xiàn)和沿海城市。依然存在零售品牌資源不足和部分開(kāi)發(fā)商前期比較盲目地開(kāi)發(fā)大型購(gòu)物中心造成的。 （ 2）國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心 2021 年新近落成的大型綜合購(gòu)物中心已經(jīng)迅速成為不少城市商 業(yè)零售市場(chǎng)的主力軍，隨著以美式 MALL 為代表的大型綜合購(gòu)物中心落戶(hù)中國(guó)等大中城市，中國(guó)零售業(yè)全面對(duì)外開(kāi)放，幾乎所有的大中城市都已經(jīng)或計(jì)劃建設(shè)大型的購(gòu)物中心，這就為商業(yè)地產(chǎn)商的發(fā)展留下了巨大市場(chǎng)發(fā)展空間。 隨著 2021 年下半年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)方面其數(shù)量增長(zhǎng)趨緩，存量消化和項(xiàng)目調(diào)整成為重頭。隨著整體數(shù)量的繼續(xù)穩(wěn)步上升，新增項(xiàng)目增長(zhǎng)幅度可能趨緩。購(gòu)物中心的功能和地位開(kāi)始加強(qiáng)，從商業(yè)設(shè)施向公用設(shè)施轉(zhuǎn)變，出現(xiàn)購(gòu)物場(chǎng)所、休閑場(chǎng)所、文化場(chǎng)所、生活場(chǎng)所等。另外，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)開(kāi)始轉(zhuǎn)換，項(xiàng)目收購(gòu)、項(xiàng)目重組 和股權(quán)合作加劇，產(chǎn)品形式開(kāi)始轉(zhuǎn)換，出現(xiàn)形態(tài)轉(zhuǎn)化、類(lèi)型轉(zhuǎn)化和定位轉(zhuǎn)化。操作模式也開(kāi)始出現(xiàn)轉(zhuǎn)換，住宅和商業(yè)的開(kāi)發(fā)流程有所調(diào)整，分期開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目進(jìn)一步增加，主力商家整體租賃形式升溫，聯(lián)合開(kāi)發(fā)模式比例有望加大。 購(gòu)物中心的獲利模式面臨考驗(yàn)，并且缺乏有效應(yīng)對(duì)手段。經(jīng)營(yíng)收益長(zhǎng)期性與開(kāi)發(fā)資金不足的突出矛盾依然存在。出售商鋪、持有物業(yè)、上市等三種投資獲利模式同時(shí)受到考驗(yàn)。 零售商拓展意愿猶存，但開(kāi)店節(jié)奏放緩，購(gòu)物中心存量項(xiàng)目與新增項(xiàng)目在招商方面開(kāi)始出現(xiàn)搏弈。零售商主要表現(xiàn)為觀望，拓展意愿雖然存在，但策略性的觀望將 占據(jù)上風(fēng)，其次，部分項(xiàng)目未能按時(shí)投入使用，零售商開(kāi)店計(jì)劃受到影響，由于原有部分項(xiàng)目存在缺陷，影響到與零售商的有效合作，原有部分項(xiàng)目將陷入困境。 購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)受到階段性消費(fèi)信心的下降影響。成熟的購(gòu)物中心，受消費(fèi)信心下挫影響，租戶(hù)調(diào)
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