【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 位，是北京盛諾金基金管理公司董事葛原， 他給我們講的是不同業(yè)態(tài)商業(yè)項(xiàng)目融資渠道的機(jī)會(huì)。 葛原： 非常榮幸在這里跟大家溝通一下。今天主要想說(shuō)一下關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道，我是來(lái)自盛諾金 SNG 的董事。今天我想大概介紹一下關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道，還要介紹一下目前商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀，還有融資的環(huán)境，融資的渠道，融資過(guò)程中的溝通方法，最后說(shuō)一下基金。 發(fā)展的話大家都知道，在過(guò)去的這段時(shí)間商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展還是非常迅猛的。主要是由于地產(chǎn)行業(yè)是高經(jīng)濟(jì)相關(guān)性的，跟經(jīng)濟(jì)周期是密切關(guān)聯(lián)的。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的環(huán)境下，地產(chǎn)行業(yè)也得到了充分的發(fā)展。城市化速度進(jìn)程為商業(yè)地產(chǎn) 的發(fā)展提供了很大的動(dòng)力。商業(yè)地產(chǎn)的周期性跟經(jīng)濟(jì)周期有很大關(guān)系，在過(guò)去這些實(shí)踐當(dāng)中，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度一直比較好，雖然中間也曾經(jīng)經(jīng)歷過(guò)調(diào)整和宏觀調(diào)控。在調(diào)控的環(huán)境下可能會(huì)受影響，但總的趨勢(shì)是一直想上的。另外由于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，目前由于資金的支付時(shí)間點(diǎn)和中國(guó)的土地政策等等因素，使項(xiàng)目本身的收益率還是比較高的，也給項(xiàng)目的發(fā)展提供了資金的動(dòng)力。最近也有一些變化，會(huì)影響到項(xiàng)目本身的收益率。同時(shí)由于第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使商業(yè)得到了快速發(fā)展，所以為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了很大的空間。這是一個(gè)最新的研究數(shù)字，關(guān)于中國(guó)在未來(lái)市場(chǎng)的發(fā)展 ，這數(shù)字看起來(lái)非常的震驚。在 2025 年中國(guó)城市人口會(huì)增加 個(gè)億，最終會(huì)有 10 億人口生活在城市當(dāng)中。大家想象一下這會(huì)帶來(lái)什么樣的結(jié)果。也就是在十幾年之后會(huì)有 250 個(gè)城市的人口大于 100 萬(wàn)，就是說(shuō)超過(guò)百萬(wàn)人口的城市會(huì)有 250 個(gè)，在今天歐洲加起來(lái)一共有 35 個(gè)。同時(shí) 50 億 ㎡ 的路已經(jīng)降很多 ，又有 50 個(gè)億 ㎡ 的路建起來(lái)。 500 萬(wàn)棟的房子會(huì)造起來(lái)，其中有 5 萬(wàn)個(gè)是摩天大樓的形式，加在一起超過(guò) 10 個(gè)紐約市目前的規(guī)模。這就是外資的研究機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)發(fā)展的預(yù)測(cè)。這些數(shù)字從長(zhǎng)線來(lái)看非常的驚人，主要的原因我想也是歸 上海 欣 勝 波特咨詢 第 13 頁(yè) 202226 結(jié)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速 發(fā)展和城市化的速度。因?yàn)橹袊?guó)目前是處在社會(huì)轉(zhuǎn)型中，人進(jìn)入城市會(huì)擴(kuò)大整個(gè)城市的規(guī)模，包括住宅、商業(yè)地產(chǎn)都會(huì)蓬勃發(fā)展。 今天講的題目是關(guān)于融資環(huán)境，不用講大家都知道，現(xiàn)在宏觀調(diào)控比較吃緊，但是經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)還是非常不錯(cuò)的。而且就預(yù)測(cè)來(lái)看，經(jīng)濟(jì)環(huán)境還是良好，將來(lái)的趨勢(shì)也不錯(cuò)。國(guó)際資本市場(chǎng)在過(guò)去很長(zhǎng)的時(shí)間，對(duì)中國(guó)環(huán)境也有很大的影響。大家都知道前段時(shí)間次貸危機(jī)波及面非常之廣，影響非常深。主要是由于過(guò)去的環(huán)境，現(xiàn)在可以看到一個(gè)成熟的經(jīng)濟(jì)環(huán)境當(dāng)中也有微小的弱點(diǎn)。在過(guò)去的一段時(shí)間經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的時(shí)候，由于金融衍生工具把風(fēng) 險(xiǎn)確實(shí)也起到了分散風(fēng)險(xiǎn)的作用。比如資產(chǎn)證券化對(duì)沖的工具，把次貸，所謂次貸就是在按揭時(shí)候?qū)π庞枚炔皇呛芨叩目蛻籼峁椭姆椒āＴ谟?guó)和美國(guó)都有很大的使用量，在美國(guó)叫次債，后來(lái)由于金融衍生工具把風(fēng)險(xiǎn)分散到了這個(gè)金融體系當(dāng)中，一旦危機(jī)爆發(fā)的時(shí)候，波及面非常大。雖然在這個(gè)環(huán)境下，由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的環(huán)境和西方的經(jīng)濟(jì)環(huán)境也同時(shí)產(chǎn)生了一個(gè)對(duì)比，中國(guó)現(xiàn)在可以說(shuō)在全世界來(lái)看都是投資熱點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)環(huán)境也穩(wěn)定，雖然有政府的限制，但外資不斷地進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。商業(yè)房地產(chǎn)金融屬性不用講了，非常的明顯，但是融資環(huán)境并不樂(lè)觀，我想主要 由上面兩個(gè)原因，就是宏觀調(diào)控和國(guó)際市場(chǎng)的情況對(duì)中國(guó)的影響。 宏觀政策我只簡(jiǎn)單說(shuō)一下，最近又發(fā)了一些通知，包括銀監(jiān)會(huì)央行兩個(gè)發(fā)的關(guān)于綠地的問(wèn)題，房地產(chǎn)資金鏈有很大的限制。資本市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)對(duì)環(huán)境影響很大，A 股國(guó)內(nèi)的資本市場(chǎng)比較弱勢(shì)，這個(gè)弱勢(shì)產(chǎn)生了很多連帶的效果。國(guó)際資本市場(chǎng)和國(guó)內(nèi)的資本市場(chǎng)都會(huì)對(duì)在上市前的企業(yè)做企業(yè)本身定價(jià)的時(shí)候，我不是說(shuō)對(duì)項(xiàng)目，對(duì)企業(yè)本身定價(jià)的時(shí)候都有很大的影響。海外上市的情況也受很大的挫折，不僅僅是由于海外市場(chǎng)的原因，當(dāng)然也有其他的因素，比如說(shuō)關(guān)于 10 號(hào)文的問(wèn)題，證監(jiān)會(huì)六部委發(fā)出了通知 ，對(duì)海外上市做了很多的限制。比如在 10 號(hào)文之前你沒(méi)有構(gòu)架出來(lái)海外的構(gòu)架，現(xiàn)在做出來(lái)就非常的困難，非常麻煩。當(dāng)然最近也出現(xiàn)了一些新的方法來(lái)回避這些問(wèn)題，但是總的來(lái)說(shuō)做起來(lái)難度加大了，加上歐美市場(chǎng)的環(huán)境，香港市場(chǎng)的環(huán)境對(duì)內(nèi)資企業(yè)去海外上市影響非常大。同時(shí)在這環(huán)境之下，基金仍然非常活躍。主要由于幾個(gè)原因，我想有一個(gè)核心的原因，如果基金經(jīng)理他們可能認(rèn)為投資不上市的企業(yè)，如果你上市你的股價(jià)不會(huì)表現(xiàn)很好，即便你是一個(gè)很好的企業(yè)。由于上市企業(yè)的計(jì)算方式，市值的波動(dòng)檔期會(huì)表現(xiàn)在帳本上， 上海 欣 勝 波特咨詢 第 14 頁(yè) 202226 就會(huì)直接影響他的年終分紅，所以大量的投 資者轉(zhuǎn)向，在背后的投資人從公募投資轉(zhuǎn)向私募。這也是前一段時(shí)間恒案例，在 IPO 的時(shí)候招股失敗了，其實(shí)賺錢(qián)也沒(méi)有差特別多，就是這么一個(gè)核心的因素。我跟基金經(jīng)理人談到這個(gè)問(wèn)題，他們也說(shuō)的很明顯，說(shuō)直接影響到我們的收益。重點(diǎn)是什么呢？外資最近比較熱衷于傾向于購(gòu)物中心，還有綜合性土地的開(kāi)發(fā)。外資有不同的方式，比如參與開(kāi)發(fā)和不參與開(kāi)發(fā)，可能我直接買(mǎi)了持有，他們比較傾向于這種做法。 然后說(shuō)一下融資渠道，看你在什么階段。比如你在開(kāi)發(fā)期，這是一個(gè)階段。融資是股權(quán)、債券、夾層，融資的時(shí)候你總得拿出一些東西，股權(quán)或者是債 券，或者是介于股權(quán)和債券之間的。主渠道商業(yè)銀行有史以來(lái)是地產(chǎn)的主要的融資渠道，但目前受政策影響非常大，就促使了多元化融資的加速。下面說(shuō)一說(shuō)不同的融資渠道，商業(yè)銀行貸款不用說(shuō)了，這個(gè)大家都很清楚目前的局勢(shì)和細(xì)節(jié)。信托發(fā)展也是非常好的，有很多渠道，很多方法和創(chuàng)新可以去操作，雖然也有局限性。還有境內(nèi)上市，坦率地講，在目前這段時(shí)間形勢(shì)不太好。但是我想說(shuō)上市是嘗鮮，是基于公司層面的融資。不能說(shuō)現(xiàn)在我的形勢(shì)不好就放下不做這件事情，這件事情實(shí)際上要提前都準(zhǔn)備的。當(dāng)然有很多要求，做的時(shí)候只是一方面，可能還需要很多方方面面的 準(zhǔn)備。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，雖然現(xiàn)在市場(chǎng)不好，但是中國(guó)的市場(chǎng)不能這么大這么快，你永遠(yuǎn)不可能趕得上時(shí)機(jī)，所以應(yīng)該是先做準(zhǔn)備，等到準(zhǔn)備好了之后等著時(shí)機(jī)，而不能時(shí)機(jī)等你，那恐怕是不行的。企業(yè)債現(xiàn)在很困難。金融租賃對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)講也是一個(gè)值得考慮的方法，包括后期運(yùn)營(yíng)的時(shí)候，現(xiàn)在的金融創(chuàng)新也有一些發(fā)展。在西方這是一個(gè)非常常用的手段，甚至包括那些不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，甚至物業(yè)的公司他們也常常這么去操作。比如說(shuō)簡(jiǎn)單的一個(gè)方法，租回的形式可以迅速地改變你的資產(chǎn)負(fù)債表，然后對(duì)你的現(xiàn)金流會(huì)產(chǎn)生很大的影響，對(duì)你稅務(wù)的結(jié)構(gòu)，對(duì)你公司的業(yè)績(jī)，其中 包括你的凈資產(chǎn)回報(bào)率等等都會(huì)產(chǎn)生非常顯著的影響。在使用的時(shí)候大家都會(huì)從公司層面出發(fā)，去考慮這個(gè)問(wèn)題。根據(jù)企業(yè)物業(yè)的情況，現(xiàn)金流的情況，收益率、時(shí)間來(lái)考慮這些問(wèn)題，都可以找出一些方案來(lái)，為自己做一些融資。同時(shí)這種方式資金成本并不高，而且會(huì)對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金流產(chǎn)生很好的影響。民間私募基金還是挺活躍的，最近又出了，在操作有限合伙制，在這種法律框架和環(huán)境之下會(huì)有一批新的基金冒出來(lái)，可能會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的融資產(chǎn)生一些影響，但是這可能還需要一點(diǎn)時(shí)間。 上海 欣 勝 波特咨詢 第 15 頁(yè) 202226 海外私募基金，私募基金最近還是比較活躍的，在很多的融資渠道收縮情況下私 募基金不斷擴(kuò)張。原因有幾點(diǎn)，在過(guò)去的這段時(shí)間大量的資金調(diào)高了他們?cè)谥袊?guó)的配額，尤其在中國(guó)大陸的配額，這個(gè)原因直接導(dǎo)致了在中國(guó)投資的數(shù)量增加，盡管現(xiàn)在有種種的限制。大家也都知道人民幣的匯率長(zhǎng)線來(lái)看升值的預(yù)期是非常強(qiáng)，而且在過(guò)去一段時(shí)間也是在逐步地升值。對(duì)外資來(lái)說(shuō)這一點(diǎn)很有吸引力。比如說(shuō)你有一大筆錢(qián)假如是美金或者是歐元，或者是英鎊，很簡(jiǎn)單你就會(huì)想到我把這個(gè)錢(qián)放在哪里對(duì)我來(lái)說(shuō)收益最好，還比較安全。在具體操作的時(shí)候不同的幣種有不同的模式，投資的傾向也是不一樣的。有些基金傾向于通過(guò)收購(gòu)來(lái)買(mǎi)下產(chǎn)權(quán)清晰的整體商業(yè)地產(chǎn)，他 們希望地段比較好，現(xiàn)金流比較好，有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，有比較好收益的物業(yè)，是長(zhǎng)線的投資?，F(xiàn)在投資人發(fā)現(xiàn)直接參與到商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)當(dāng)中是一種比較好的投資方法，當(dāng)然他們可能對(duì)中國(guó)的經(jīng)驗(yàn)不是太夠。信托我就不細(xì)講了。公司的海外上市，這也一樣，是一個(gè)長(zhǎng)線的動(dòng)作。需要大家做早期的準(zhǔn)備，尤其考慮到稅后結(jié)構(gòu)，上市的地點(diǎn)。最近的形勢(shì)來(lái)看香港受很大的影響，以前所理解的香港模式，由于中國(guó)政府政策受到很大的沖擊，投資人發(fā)生了改變。相反在歐洲和美國(guó)，投資的理念還是心一如既往的那樣。夾層是介于股權(quán)和債券間的一種結(jié)構(gòu)，目前融資的成本不斷上升，現(xiàn) 在已經(jīng)提高到 20%、 30%的樣子。但是它比較靈活，對(duì)于很多銀行融資條件不具備的，股權(quán)又風(fēng)險(xiǎn)比較大的結(jié)構(gòu)，投資人會(huì)選擇這種模式，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講需要融資的機(jī)構(gòu)來(lái)講需要非常行之有效的方法。所需要準(zhǔn)備的東西也比其他的要容易一些，速度也算是比較快的。還有其他，比如境內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金，還有 lslamic Finance，比如說(shuō)中東有兩套金融體系，一種是基于西方的金融體系，這個(gè)體系有特殊的要求，但是資金鏈非常大。我們最近也在跟中國(guó)基金合作，把資金進(jìn)入到中國(guó)，但是目前由于法律和政策的限制，可能這種渠道不是很暢通，但是在香港那邊已 經(jīng)沒(méi)有問(wèn)題了。 下面講一下融資過(guò)程中的溝通方法，融資渠道講了這么多，大家想怎么樣去利用的話遇到問(wèn)題。很多人說(shuō)現(xiàn)在的融資渠道很單一，問(wèn)題是你怎么能夠達(dá)到這些目的。你在溝通信息的時(shí)候要把基本的信息主要好，不要讓別人去研究你。我們有時(shí)候投資的時(shí)候遇到各種各樣的問(wèn)題，就會(huì)發(fā)現(xiàn)你進(jìn)去之后發(fā)現(xiàn)資料很匱乏，你要花很大的力氣去幫他做很多的東西，有時(shí)候會(huì)影響投資人的信心。同時(shí)你要考慮到自己團(tuán)隊(duì)的力量，需要提前都準(zhǔn)備，需要付出相應(yīng)的努力。包括在測(cè)算項(xiàng) 上海 欣 勝 波特咨詢 第 16 頁(yè) 202226 目指標(biāo)的時(shí)候，在基于項(xiàng)目層你要有準(zhǔn)確有效的財(cái)務(wù)分析，包括資金的進(jìn)出比，這會(huì)影響你內(nèi)耗收益率。最后介紹一下盛諾金基金，盛諾金基金是 04 年發(fā)起的，主要是在做房地產(chǎn)的投資和金融服務(wù)。目前在中國(guó)投了一些項(xiàng)目，包括在北京、沈陽(yáng)、濟(jì)南、鄭州。我們對(duì)市場(chǎng)非常關(guān)注，而且也非?？春瞄L(zhǎng)線的發(fā)展。我們做的話可以在公司層和項(xiàng)目層兩個(gè)層面措施，比如公司將來(lái)有上市的前景我們可以做上市前的投資。如果項(xiàng)目非常好的話，我們可以直接在項(xiàng)目層參與進(jìn)去。謝謝大家！ 主持人： 第四位發(fā)言的項(xiàng)敏是，他演講的題目是私募股權(quán)基在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的角色。 項(xiàng)敏： 我今天演講的題目是私募股權(quán)基金在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的角色。在 全世界大概有數(shù)千家私募股權(quán)投資公司，全球大概投資的排行榜前十名，第一名是凱雷，然后是 KKR 投資公司，高盛，黑石集團(tuán)，新橋資本， Permira 投資及，還有 Apax partners，還有倍恩資本，美國(guó)儲(chǔ)備資產(chǎn)聯(lián)盟， CVC 資本合伙人公司。 07 年中國(guó)創(chuàng)業(yè)投資機(jī)構(gòu)前十強(qiáng)，軟銀賽富投資顧問(wèn)有限公司， IDG 技術(shù)創(chuàng)業(yè)投資基金，深圳市創(chuàng)新投資集團(tuán)有限公司，紅杉資本中國(guó)基金，上海聯(lián)創(chuàng)投資管理有限公司，凱鵬華盈中國(guó)基金等。近年來(lái)無(wú)論是政府還是學(xué)者，對(duì)發(fā)展私募股權(quán)基金的呼聲日趨高漲。第一個(gè)是我們戴相龍，原來(lái)他講的比較多，他認(rèn)為濱 海新區(qū)的金融體制改革將圍繞擴(kuò)大直接融資來(lái)進(jìn)行，而發(fā)展產(chǎn)業(yè)投資基金是發(fā)展直接融資的重要一環(huán)。為此，天津?qū)⒅С置駹I(yíng)企業(yè)到天津設(shè)立私募股權(quán)基金。吳曉靈專(zhuān)家說(shuō)，目前中國(guó)資本市場(chǎng)的發(fā)展中存在兩大軟肋，一是公司債發(fā)展滯后，企業(yè)難以以自主的方式優(yōu)化債和資本結(jié)構(gòu)。而是私募股權(quán)市場(chǎng)發(fā)展滯后。除了吳曉靈之后夏斌說(shuō)，私募股權(quán)投資基金是推動(dòng)建立多層次資本市場(chǎng)的基。發(fā)展中國(guó)的私募股權(quán)基金市場(chǎng)是中國(guó)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)完善的需要，是中國(guó)企業(yè)快速成長(zhǎng)的需要，同樣也是克服當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)內(nèi)外失衡、繼續(xù)保持中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速穩(wěn)定增長(zhǎng)的需要。這些是政府官員的說(shuō) 法，也就是奠定了私募股權(quán)發(fā)展的前景。 那么私募股權(quán)基金對(duì)我國(guó)資本市場(chǎng)有哪些影響呢？ 2022 年第二季度，中國(guó)私 上海 欣 勝 波特咨詢 第 17 頁(yè) 202226 募股權(quán)投資基金募資保持了強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭。共有 47 支面向中國(guó)大陸地區(qū)的私募股權(quán)投資基金完成募集，環(huán)筆增長(zhǎng)了 %；募資金額達(dá) 億美元，環(huán)筆增長(zhǎng)了 %。在整個(gè)版塊當(dāng)中我們看到了，一個(gè)是占到 %的整個(gè)基金的分布，合伙制成長(zhǎng)型基金排名是第一位的。那么在信貸政策從緊和股市低迷的背景下，國(guó)內(nèi)企業(yè)通過(guò)信貸和上市獲得資金的機(jī)會(huì)越來(lái)越小，從而增加了貨幣市場(chǎng)對(duì)私募基金融資的需求。國(guó)內(nèi)房 地產(chǎn)企業(yè)受從緊貨幣政策的影響，資金缺乏狀況非常嚴(yán)重，對(duì)外資房地產(chǎn)私募基金進(jìn)入提供了難得的機(jī)遇，希望借此入股房地產(chǎn)企業(yè)或直接吸納一些優(yōu)質(zhì)向量。這和我們 2022 年的從緊政策造成房地產(chǎn)資金的從嚴(yán)是有很密切關(guān)系的。商業(yè)地產(chǎn)有哪些特點(diǎn)？它為什么會(huì)吸引私募基金呢？商業(yè)地產(chǎn)是具有地產(chǎn)商業(yè)與投資的三重特性。這三方面的特性既相互獨(dú)立，又相互作用，形成了商業(yè)地產(chǎn)較為明顯的特征，環(huán)環(huán)相扣，系統(tǒng)性極強(qiáng)。我們把這分成四個(gè)版塊，第一個(gè)版塊是地產(chǎn)與商業(yè)相結(jié)合，把不動(dòng)產(chǎn)范疇與商業(yè)類(lèi)型的兩種特性有機(jī)嫁接起來(lái)。第二是商業(yè)零售與傳統(tǒng)百貨相結(jié)合， 開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商通過(guò)引進(jìn)主力百貨店和世界知名連鎖超市來(lái)帶動(dòng)其他小商業(yè)零售店的這種商業(yè)運(yùn)作模式目前為世界各國(guó)普遍采用。第三是貸款與融資相結(jié)合體。一個(gè)大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目緊緊依靠銀行貸款是無(wú)法支持的，良好的資金鏈條至關(guān)重要，沒(méi)有支撐后期的管理和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是致命的。這個(gè)我們會(huì)看到一些好的國(guó)際上像恒隆，像港匯完全是依靠后期的管理和運(yùn)營(yíng)，然后獲得不斷商業(yè)地產(chǎn)的增值。第四種是旅游、休閑、娛樂(lè)相結(jié)合的，就是一站式的生活配套滿足了人們的不同需要，使項(xiàng)目成為一個(gè)個(gè)附屬于城市的衛(wèi)星城。這在我們（金三）的項(xiàng)目當(dāng)中有很明顯的體現(xiàn)。 那么商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)