中國商業(yè)地產(chǎn)十種典型的開發(fā)模式(編輯修改稿)
2024-11-15 23:41 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 目，建立適合自己的產(chǎn)品模型，發(fā)育管理能力。對于央企開發(fā)商，可以學習恒隆香港模式，香港模式是重資產(chǎn)模式下的內(nèi)部資金平衡，在向商業(yè)地產(chǎn)的滲透中更強調(diào)財務保守下的內(nèi)部現(xiàn)金流平衡。除了以上講的四類典型開發(fā)模式外，還有其他商業(yè)地產(chǎn)的典型開發(fā)模式，比如海航的資本對沖、單純追求資本升值模式，華南城的商貿(mào)物流+地產(chǎn)的郊區(qū)化開發(fā)策略，華僑城的旅游+商業(yè)+地產(chǎn)的獨特之路等等?？傊髽I(yè)不同的背景、不同的資金實力、不同的管理能力，對應不同的開發(fā)模式，以及不同的產(chǎn)品模型第二篇：中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)操作趨勢中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)操作趨勢發(fā)表：fangzheng 時間：20100513閱讀次數(shù)：1972 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有其行業(yè)特殊性。一方面，大部分開發(fā)商自有投資能力較弱，許多開發(fā)商希望通過尋找投資、融資的方式來解決資金問題。另一方面，大量國際基金及投資商，尋找地產(chǎn)投資項目，但實現(xiàn)成功投資的少之又少。在未來，要實現(xiàn)穩(wěn)定、高速的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)必須進入“金融產(chǎn)品化”時代。改變傳統(tǒng)的“售房”觀念，以制造“金融產(chǎn)品”的方式進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運營，創(chuàng)造更高商業(yè)價值是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的正確途徑。其宗旨是在項目開發(fā)的理念及開發(fā)方式上，以一種完整而專業(yè)的方式，體現(xiàn)項目的最大真實價值，以創(chuàng)造在項目的開發(fā)及運營各階段進行資本運作的基礎(chǔ)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)“金融產(chǎn)品化”是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的長遠趨勢，也是中國商業(yè)地產(chǎn)正常、良性發(fā)展的唯一出路。開發(fā)模式專業(yè)化商業(yè)地產(chǎn)由于其自身的高專業(yè)化特點，開發(fā)的目標應集中在初期的項目招商與后期的商業(yè)管理方面，而國內(nèi)目前開發(fā)操作模式多有盲目性。商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)計劃性至關(guān)重要，而這關(guān)鍵的一環(huán)需要具有專業(yè)的經(jīng)驗、技能和引進資源的潛在價值的專業(yè)機構(gòu)完成的。在既缺乏經(jīng)驗，又沒有能同國際接軌的招商渠道情況下，經(jīng)歷了眾多失敗的商業(yè)地產(chǎn)商正在走上“開發(fā)模式專業(yè)化”的道路。住宅開發(fā)模式不再適用商業(yè)地產(chǎn)很多商業(yè)項目的開發(fā)沿用了住宅開發(fā)的模式，思路上存在偏差。住宅地產(chǎn)可以被視為直銷，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)則更類似于傳銷。由于需要專業(yè)的機構(gòu)介入前期招商與后期的管理，所以商業(yè)地產(chǎn)更類似于酒店項目的開發(fā)，其開發(fā)與顧問和管理方是相互獨立的，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的目標是招商與運營的成功，所以開發(fā)商主要的目標客戶是專業(yè)零售商家與專業(yè)管理團隊，而不是二手出租的散戶投資客。目前，大城市盲目的投資潮正在退去，住宅開發(fā)模式也已不再適用于商業(yè)地產(chǎn)。專業(yè)機構(gòu)的缺環(huán)制約商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展在中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈中，專業(yè)的顧問中介機構(gòu)是明顯缺失的一環(huán)。在國際商業(yè)地產(chǎn)運作中，中介機構(gòu)的價值被廣為接受。由于專業(yè)中介的存在，使得投資方、開發(fā)商、零售商的職責更清晰，操作更專業(yè)，項目的成功也更有保證。大型Mall的開發(fā)中最重要的角色也是能夠整合商家資源并合理配置業(yè)態(tài)的專業(yè)中介。中國地產(chǎn)的傳統(tǒng)是輕視中介，對策劃與資源整合類純智力型服務不信任，這一點更反映在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，專業(yè)服務機構(gòu)能提供五大方面的服務：。、有選擇地進行交流而這五項服務正是中國開發(fā)商所沒有能力解決的。專業(yè)招商渠道將更受重視專業(yè)中介機構(gòu)的優(yōu)勢之一就是具有招商渠道。中介服務機構(gòu)在資源整合的過程中必須兼顧零售商家的利益，而不僅僅代表開發(fā)商的利益。專業(yè)中介服務機構(gòu)同商家的魚水關(guān)系是開發(fā)商不具備的，這也是中國商業(yè)地產(chǎn)最缺乏的招商渠道。況且對于中國目前大型商業(yè)地產(chǎn)項目而言，主力店特別是國際大型主力品牌店的招商難度最大，對項目開發(fā)的后續(xù)進程影響也最大，專業(yè)的國際中介在招商渠道方面的優(yōu)勢十分明顯。招商晚于設(shè)計則風險更大多數(shù)開發(fā)商在招商未有結(jié)果的情況下已開始規(guī)劃設(shè)計，甚至開工建設(shè)，導致許多設(shè)計招投標完成，甚至已竣工的項目無法落實招商與營銷。與項目的整體商業(yè)規(guī)劃相比，建筑的規(guī)劃設(shè)計屬于下家。建筑的規(guī)劃設(shè)計方案必須滿足專業(yè)中介提出的整體商業(yè)業(yè)態(tài)搭配構(gòu)想。合理的業(yè)態(tài)搭配是對
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