【文章內容簡介】 業(yè)房地產必須要對商業(yè)有所了解。與商業(yè)房地產相關的有兩大問題需要關注。第一，需要關注目前各地都在做的城市規(guī)劃，現(xiàn)在已經(jīng)完成的有20多個省市，通過了當?shù)卣鷾实?，還有20多個是目前正在做，還沒有批準的。我們看到的已經(jīng)有這些了，我們了解到現(xiàn)在的一些二級城市三級城市也在做商業(yè)規(guī)劃。目前正在起草的社區(qū)商業(yè)的標準，現(xiàn)在開發(fā)了很多社區(qū)，社區(qū)當中的商業(yè)、服務業(yè)如何配套？建設部搞了一個關于商業(yè)社區(qū)中的房地產開發(fā)標準，關于商業(yè)方面的標準是比較粗的，所以正在做相關的標準。[2005514|15:05:25][王耀]今天交流的主要是我國的商業(yè)基本情況。2004年的商業(yè)情況是非常明顯的，我們的消費的零售總額突破了5萬億，農村消費市場增長速度明顯加快。2005年，從一季度來看社會消費總額增長了很多，增長速度比以前提高了，％，已經(jīng)達到了3318億，這是去年開始國家對農村的政策改善以后，農民的現(xiàn)金收入提高了，就開始消費了。第三個就是餐飲，去年的最大特點是餐飲對社會消費的貢獻率是最高的，％，城鄉(xiāng)距離也在擴大，％，％，從圖表中可以看到，從1997年到2005年一季度，城市和農村的消費者消費總額的比重，城市是逐漸的增加，農村是逐漸的減少，原因有兩個：一個是城市收入的水平比農村增長要快，第二，小城鎮(zhèn)的人口向城市遷移，所以這個距離是越拉越大了。 [2005514|15:05:34][王耀]第二個是需要關注大型連鎖企業(yè)，這幾年大型的連鎖企業(yè)扮演的角色是越來越重要了。從2004年我國零售在百強規(guī)模的迅速發(fā)展中可以看到，2004年超過100億零售額的企業(yè)有15家，比2003年增加了5家，而且零售百強中百貨業(yè)的企業(yè)明顯在增長了，具體來說，2002年是45家，2005年是59家。家電專業(yè)店的發(fā)展規(guī)模比其他的專業(yè)店的發(fā)展要快，突出的表現(xiàn)是家電在2004年中百強企業(yè)有6家是家電企業(yè)，像醫(yī)藥、電子、眼鏡、鐘表在2004年都已經(jīng)消失了，在高度的競爭中他們已經(jīng)達不到百強了。 [2005514|15:05:46][王耀]零售業(yè)中外資的比重仍然保持穩(wěn)定。200％，這樣的比重在百強是比較高的。上海地區(qū)是占最高的，達到了21％，這樣的百強企業(yè)，每年公布的情況對開發(fā)商來說也是非常重要的。商業(yè)的收購在去年是非常明顯的。這種收購當中，除了我們內資之間的互相兼并之外，最明顯的就是外資。比如說英國的一家企業(yè)收購了樂購，還有很多的國外專業(yè)店和國內的專業(yè)店和大型的連鎖企業(yè)。這是在2005年出現(xiàn)的一個很大的特點。 [2005514|15:05:54][王耀]第三個是外資的步伐，現(xiàn)在是明顯的加快了。到2004年底，已經(jīng)批準的外資是304家，比2003年增加了40家，今年國際大連鎖企業(yè)的步伐是明顯加快了，整個的外資的步伐和內資的步伐相比，內資的步伐比較快。我們的很多零售商在2004年2003年之間，主要的利潤是靠在供應商收的進場費，很多的供應商在規(guī)范自己，比如說北京市出臺的相關方面的政策，這方面的矛盾也在不斷的緩解。大型零售企業(yè)也是趨于理性了，2001年增長48％，2002年是增長36％，2003年是30％，門店2001年是56％，2003年是36％，門店比同期的銷售增長速度要快。但是到2004年不同了，銷售收入是33％，門店是只增長了28％，所以很多企業(yè)在發(fā)展門店增長中是明顯的放慢了速度。從效率和經(jīng)營情況來分析，％，目前是保持較高的增長速度，利潤增長是最高的，很多的企業(yè)都在虧損，％，％，毛利最高，外資的銷售額，利潤是繼續(xù)大幅度的減少，虧損在增多。 [2005514|15:06:08][王耀]從下面的表中可以看出，百貨、超市，內資、外資，從中可以看到，收入凈額當中是15％以上，專賣店是33％，商品銷售利潤，可以看到負的很多，包括了專賣店、超市，這些都在負，說明了市場競爭是非常激烈。 [2005514|15:06:19][王耀]第三，介紹我國對外開放的基本情況。目前我國從去年年底是對外開放了，放開之后，外資進入零售企業(yè)當中，目前能夠感覺到的輿論、和民族企業(yè)的壓力是越來越大了，而且壓力是往往大于外資的實際運作的，很多人都在談外資企業(yè)太多了，這樣的壓力就變成了他們向前的動力，這種動力帶來了利潤的大幅度降低。目前的外資在我國主要集中在零售業(yè)，但是從去年年底到今年年初，從外資的申報來看，批發(fā)業(yè)外資也在快速的申請當中，下一輪的競爭中批發(fā)業(yè)也是外資的競爭重點，外資在整個零售中的比重目前是3％左右，內外資相比,外資有三方面的優(yōu)勢，一方面是可以迅速的拿到國外的錢，還可以靠它的品牌在國內的銀行中拿到錢，還可以享受地方政府的優(yōu)惠。另外還有他們的管理，有豐富的管理經(jīng)驗，第三，他們有比較好的人才培訓基地。所以人、管理和資金，這方面比我們目前都是有優(yōu)勢的，所以外商的零售企業(yè)核心競爭力比內資的零售企業(yè)的核心競爭力高。 [2005514|15:06:28][王耀]外商進入我國主要是采用進入中國超市，中國超市目前的外資當中，現(xiàn)在是占的比例較大的。對2001年加入WTO時有一個數(shù)量限制，外商在國內開店不能超過30家，這樣外資在中國開店都選擇大店，外資還會先選擇與食品相關的大賣場，而且這方面是中國國內最弱的，副食品市場和菜市場中國當時是薄弱的。外商在大型的綜合超市目前有一定的優(yōu)勢。從表中可以看出，外商零售企業(yè)所占的比重，百貨店、超市、專賣店，這方面明顯的感覺到超市的比重最高，超市是13％左右，門店的比例外商是超過了15％，外商在門店的比重2004年比2003年低。為什么會低？因為它的速度沒有我們的門店發(fā)展速度快，但是零售額的比重，外商比重在兩年中相比，2004年也沒有2003年高。 [2005514|15:06:38][王耀]另外，我們在2004年12月11日對外資承諾開放之后，外資更多向二、三線城市進軍了，我們響應了號召去西部發(fā)展了，希望有更多的優(yōu)惠政策，但是目前更多的外資進入了二三類城市了，因為這類城市的商業(yè)競爭力非常弱，尤其是一些外商選擇了中國大型超市，比如說東北的城市，開始是我們國內的中小企業(yè)，進入了一家臺灣企業(yè)之后，很多當?shù)氐闹行∑髽I(yè)都不行了，被擠垮了，二三類城市當中，外商發(fā)現(xiàn)不僅僅是商業(yè)基礎低，競爭力薄弱，而容易占領市場。從2001年到今年的一季度的情況來看，目前外資還沒有占到主導地位，外資主要是在超市當中的比例比較大，除了超市以外，其他的比例是相對較好的，整個超市中的比例是一定的，任何國家的超市的比重就是在30％左右，就算是全部占據(jù)也不會占據(jù)到主要地位。 [2005514|15:06:48][王耀]新的動向，我們每年對全國將近5萬家門店的1000個外商，包括了國內的連鎖、超市、百貨的監(jiān)測中可以發(fā)現(xiàn)幾個問題，一個是外商的發(fā)展速度，是要慢于內資的，從門店來看，％，內資比外資要高，％，％，％，從這些數(shù)據(jù)可以看出，外資的比重是在下降。門店來看，％。銷售額來看，％％。 [2005514|15:19:03][王耀]這些比重看，但是從大店方面外商的增長速度比較快，％，％，外資目前是選擇大店，％，％，外資的加盟店的面積增長比內資的加盟店增長要快，因為現(xiàn)在的很多內資加盟店當中選擇比較小的店，自己去開大店，而外資是外商的加盟店是同樣的比較大的，在面積的所占比重來看，％，銷售額增長了38％，內資增長了37％，所以內外資這兩點是不同的。 [2005514|15:19:12][王耀]加盟店的發(fā)展當中，比較是注重跟自己的業(yè)態(tài)是相通的，包括了規(guī)模也是相通的，因為優(yōu)勢就是大店，所以外資發(fā)展加盟商也是大店。內資的萬米以上的加盟店的增長是40％，所以內外資的發(fā)展策略是不同的。內資的直營店的形式是不同的，我們的直營店也是發(fā)展大店的，％。％。 [2005514|15:19:22][王耀]6000平米以上的直營店的面積內資是快于外資的，％?，F(xiàn)在我們對于外資和內資有幾個我們需要關注的問題。在5萬家中，％，％，％，％，我們所占的負債比重是在增加的，外資的負債比重是下降的。 [2005514|15:19:33][王耀]五去年以來外資收購我國境內的內資零售企業(yè)的數(shù)量在增多。零售百貨業(yè)態(tài)當中，％，％，％，外資現(xiàn)在是在百貨業(yè)當中的利潤是非常高的，但是同樣的國內企業(yè)，比如說港澳臺企業(yè)是虧損的，％，％，％，％，％，％，％，％，外資的超市當中是沒有這么快的速度的，從去年開始外資的利潤增長速度是明顯加快了。 [2005514|15:19:42][王耀]外資所占的比例是比較小的，尤其是門店的利潤是比較少的，專賣店中外資的利潤和門店都占到10％左右，但是便利店，不論是外資、港臺還是內資，都是普遍在虧損當中。因為原來的城市是沒有網(wǎng)店規(guī)劃的，鼓勵便民，沒有一個很好的商業(yè)規(guī)劃，必然帶來了商業(yè)沖突，所以走幾步就是超市或者是便利店，所以便利店的競爭非常大，經(jīng)營當中也是遇到了很多困難。從去年開始，外資收購國內的零售企業(yè)當中，案例是越來越多了，而且目前國內的很多零售企業(yè)也在跟國外的零售企業(yè)談，希望通過擴張自己的門店去找“婆家”，這是一個目前很大的點。由于擴張過快，還沒有賣出去的同時就斷了，去年出現(xiàn)了一個北京的企業(yè)打外資的牌子出了問題，出現(xiàn)了20多個億的資產問題。這方面是需要關注的，很多企業(yè)的資金面，由于是負債的，去年銀行收緊之后，對內資企業(yè)是影響很大的. [2005514|15:19:51][王耀]目前國內流通企業(yè)的事故頻發(fā)，其主要的原因是害怕國外的企業(yè)占領自己的市場，帶來的不是別人把我們的市場占據(jù)了，而是自己的戰(zhàn)線拉得過長了，資金面斷了以后把自己拉垮呢。目前是沒有充分的認識到，這一點是已經(jīng)非常嚴重了。從今年的整個下半年來看，項目的情況對市場的分析當中，我們感覺到出口、投資的速度，不管是歐盟、美國對我們的限制，我們的發(fā)展速度還是很快的，歐盟提出了我們的紡織品應該是設限30％，中國的出口增長速度是保持速度較快的，同時經(jīng)濟動力，由原來的投資轉變?yōu)閿U大內需，包括了房地產政策也是這樣的，希望消費拉動，而不是固定資產投資的拉動。 [2005514|15:20:00][王耀]消費市場的逐步好轉，消費的升級對市場的作用會越來越大，這是2005年的主要特點，我們對整個形勢的預計當中，我們會增長到6萬億，其中城市會達到4萬億，農民達到了2萬億，餐飲會保持高速增長，％，％左右，％，這是對整個消費市場的基本分析。以上是我對商業(yè)基本市場的介紹，謝謝各位。 [2005514|15:20:08][主持人]剛才王秘書長講的以數(shù)據(jù)說明了我國2004年零售業(yè)的情況，特別是說了外資進入中國零售業(yè)的情況，以及他們的發(fā)展特點、優(yōu)勢以及新的動向，對我們的商業(yè)地產業(yè)務的招商經(jīng)營是有很大的啟發(fā)，整個的來說中國的商業(yè)地產業(yè)的空間是很大的。預計今后我國的零售業(yè)發(fā)展會比較好。 [2005514|15:20:31][主持人]另外王秘書長提到了內外企是各具優(yōu)勢，不用害怕外資企業(yè)，而且二三線城市都有機會，不單只是一線城市容易獲利。下面的主題是房地產商進入大型社區(qū)的問題，《發(fā)展大型社區(qū)商業(yè)大有可為”，主講：坤和集團董事長李寶庫先生。 [2005514|15:20:40][李寶庫]各位來賓，大家下午好。我是杭州本地的開發(fā)商，我們主要是從事房地產開發(fā)、有住宅、寫字樓，主要是以住宅為主。今天是討論社區(qū)商業(yè)，把大型去掉了，主要是講社區(qū)商業(yè)。 [2005514|15:34:08][李寶庫]我們從全球來看，商業(yè)地產我們主要是認為有三種基本的模式：第一種，在城市中心的城市商業(yè)，大家可能是比較清楚的，基本上就是百貨，像杭州的銀泰、百大，上海也有很多，城市的商業(yè)只代表一個城市商業(yè)的集中形象，當然是以城市的發(fā)展為先決條件，基本上是處于城市的中心區(qū)域，對于提升整個城市的形象和品位有很大的意義。 [2005514|15:36:25][李寶庫]第二種，是區(qū)域商業(yè)，實際上代表的就是shopmall，在國外看到的一些shopmall基本上是在郊區(qū)，而國內都跑到城市中心來了，基本上還是百貨業(yè)，區(qū)域商業(yè)是一個城市中有幾個，或者是十幾個區(qū)域的價值產生非常大影響的，比如說中心城鎮(zhèn)、衛(wèi)星城鎮(zhèn)所構成的。 [2005514|15:36:37][李寶庫]第三種就是社區(qū)商業(yè)。很重要的就是“社區(qū)”兩個字，這和居住、生活相關的，以便民、利民相關的，滿足日常設備所需的商品，居住區(qū)中的商業(yè)，城鎮(zhèn)中的商業(yè)，大型居住區(qū)的商業(yè)，多個小區(qū)聚合的中心區(qū)域。在日常生活中，常常是做小區(qū)的配套，店鋪等等。這實際上就是社區(qū)商業(yè)。 [2005514|15:36:44][李寶庫]社區(qū)商業(yè)的具體內涵，構成主要是品牌商家、消費者、政府等等構成的價值鏈，區(qū)域的規(guī)劃對社區(qū)的影響是非常大的，形成了物業(yè)，商家的經(jīng)營，會形成一種租售的關系，最終是形成了消費者。由整個的消費的支持習慣和政府的領導等等方面，可以有很多的數(shù)據(jù)，社區(qū)商業(yè)有一個鮮明的特點，就是店面小和散，而且和日常生活息息相關，和老百姓平時的生活有很大的關系，受到了規(guī)劃控制和整體安排的影響，社區(qū)商業(yè)的服務范圍，輻射到周邊的居民，主要是居住區(qū)和居住中心為代表。 [2005514|15:36:52][李寶庫]營造社區(qū)商業(yè)品牌的價值，主要是提高該社區(qū)的居民設備質量，為居民提供完善的生活配套服務，同時也是高品質的樓盤和高品質的居住區(qū)的重要組成部分，知名品牌商家的進入，也是高品質樓盤的重要組成部分。設計商業(yè)的是經(jīng)營者和投資者持續(xù)獲利的平臺。有些商家愿意更多的去租這些商業(yè)物業(yè)，有的則是愿意投資這個商業(yè)物業(yè)，這之間有一個互動的關系，可能對社區(qū)的商業(yè)意義較大的。傳統(tǒng)的投資中，會計算這個成本是多少，銷售是多少，如果是單純的算這個市場的銷售，會容易有一個誤區(qū)產生，這個商業(yè)社區(qū)的形成，不僅僅是前面的銷售，還有后來的業(yè)主經(jīng)營者也是很重要的部分。 [2005514|15:37:04][李寶庫]現(xiàn)在點小面散的社區(qū)商業(yè)，我們有一位專家告訴我，在美國社區(qū)商業(yè)基本上占到整個零售額的一半甚至更多，而中國的比例是比較低，是2％左右。包括了整個規(guī)模和品質方面是出現(xiàn)了很多問題，如果是較好的社區(qū)商業(yè)和較好的軟件配套進去，對這個區(qū)域，包括了該地區(qū)的老百姓也是提供了一個比較好的價值貢獻。 [2005514|15:37:14][李寶庫] 當前，我國的各地城市中，包括了杭州，每年的商品房的上升速度很快，當然在這個住宅竣工的過程中，面臨很多的問題。如何處理好商業(yè)住宅銷售，如何將住宅賣得價格又好，老百姓又覺得不錯，要把這個問題搞好。尤其是社區(qū)的商業(yè)配套的不足，同時需求也是非常旺盛。包括了配套設施和售價，如果是純粹的賣是很多的，一鋪養(yǎng)三代的觀念影響。從開