中國商業(yè)地產現(xiàn)狀與危機分析報告(編輯修改稿)
2024-10-08 14:02 本頁面
【文章內容簡介】 著利潤最大化想法 而將商業(yè)面積銷售的開發(fā)商，似乎也不能算錯，畢竟企業(yè)運營，最終目的都是為了贏利。但這違背了商業(yè)只租不售的規(guī)律，所以售后的商業(yè)就鮮有成功的了。 所以，近些年內，不管是什么形式的基金或是 REITs，恐怕對絕大多數(shù)的開發(fā)商來說都沒有太大的意義，商業(yè)地產的開發(fā)商們應避免對此投入過多熱情。即使將來基金出現(xiàn)，也是遠水，解不了近渴。 售后包租 ——商業(yè)地產第二障礙 目前市場較流行的商業(yè)地產營銷方式是售后包租。給投資者 5 年、 8 年甚至 10 年以上 8%或 10%的租金回報。表面上，這似乎保證了商業(yè)地產的投資風 險，但對投資者卻存在著更大的欺騙性。 商業(yè)地產開發(fā)商要面對房地產和商業(yè)這雙重市場風險?；谶@一點，我們可以把這些開發(fā)商分為三種，其一是根本不考慮商業(yè)后期能否存活，只要把項目賣掉就行的開發(fā)商。早期的商業(yè)地產開發(fā)商大抵都是這種類型。他們靠著這種理念，掘到了首桶金，而套牢了投資者。二是對市場盲目自信樂觀，同時忽略了商業(yè)規(guī)律的開發(fā)商。這部分開發(fā)商所開發(fā)的項目死掉的最多。最后還有一部分開發(fā)商雖然能夠認識到所面對的商業(yè)風險，但面對資金壓力，不得不售，卻小心謹慎了許多。目前的市場，以這部分開發(fā)商居多。他們肯投入精力研究 解決租售的矛盾，探索多種形式和比例的售后包租，意圖走出一條具有中國特色的商業(yè)地產之路。但從北京碧溪家居廣場、巨庫及很多城市售后包租但最終死掉 SHOPPING MALLS 說明，這種探索至今并未獲得成功。盡管目前又出現(xiàn)了第三代、第四代的售后包租形式，但這些仍沒有解決包租后的風險，所以目前所有形式的探索，都只是開發(fā)商的一廂情愿。 究其主要原因，就是商業(yè)經營具有很大現(xiàn)實性和不確定性?，F(xiàn)實性就是商家一般不會賠錢經營，能贏利就經營，反之不能贏利即使零租金也不能打動商業(yè)經營者，因為裝修和后期的經營管理都需要很大費用， 零租金也不能保證商家就一定贏利，不能保證商家贏利，也就不能使商家駐留。不確定性就是今天開業(yè)大吉，明天關張走人的事對商家來說極為正常。這兩點是開發(fā)商所忽略或無力直面應對的。而一旦商家人去樓空，就缺少了租金收入來源，開發(fā)商又有多少資金能保證投資者 5 年、 8 年甚至 10年以上的租金回報呢？如果售后包租能夠保證商家不走和穩(wěn)定交租，那么投資者才算吃到了真正的定心丸。所以，探索商業(yè)地產售后包租的路漫長仍很漫長。 后期經營管理 ——商業(yè)地產發(fā)展的第三障礙 開發(fā)商翻山越嶺，繞過了前兩個障礙，卻有可能在此觸礁沉沒。如果說在售后包租方面開方商還能有所作為，那么面對后期商業(yè)的經營管理，開發(fā)商就實在是一籌莫展了。因為商業(yè)經營跟地產開發(fā)完全是兩回事。其實，中國的商業(yè)市場要比房地產市場發(fā)展成熟得多，競爭激烈程度也決不亞于房地產。而商業(yè)拼的就是經營管理。再好的地理位置，沒有先進的經營理念、成熟的管理模式、優(yōu)秀的人才團隊，也不敢保證能長期發(fā)展。 中國零售市場放開后，人們對本土零售商最大的擔心還是我們的經營管理理念和模式落后的問題。就商業(yè)而言，如果不能盡早縮小與國際零售巨頭在 經營管理方面的差距，那么＂與狼共舞＂就始終是一句空話。 最近一年來，在探討商業(yè)地產開發(fā)模式時，提出了后期統(tǒng)一經營管理的觀點。這個觀點并沒有錯誤，但對開發(fā)商來說實在是勉為其難了，很多開發(fā)商也非常希望能夠找到一個優(yōu)秀的經營管理團隊或公司。但結果卻令這些人非常失望，因為即使在商業(yè)圈中，這樣的團隊或公司也是寥寥無幾的。即使有這樣的團隊一般也只能滿足自己企業(yè)擴張和發(fā)展的需要，而不愿去幫助別人。這也就是賽特輸出管理最終不了了之的原因之一。市場上大部分從事商業(yè)顧問的公司都是以營銷策劃或者招商為主。在不得已的情況下，很多 商業(yè)地產項目最終組建了自己的商業(yè)管理團隊從頭學起，還有的委托物業(yè)管理公司來代替商業(yè)經營管理。其商業(yè)發(fā)展前景可想而知。 好的商業(yè)管理公司國外是有的，一般都叫資產管理公司，當然，也有的物業(yè)管理公司在商業(yè)管理方面是很出色的，如仲量聯(lián)行等。但目前這些公司卻不敢涉足中國的商業(yè)地產管理，因為中國的商業(yè)地產項目大都是產權拆散賣掉的沒有統(tǒng)一的產權，對優(yōu)秀的國外商業(yè)經營管理公司來說也是一個難題。 能夠成功開發(fā)商業(yè)地產項目并再成功做到商業(yè)經營管理的開發(fā)商，無疑達到了商業(yè)地產開發(fā)的最高境界。國內能夠在這兩方面結合較好的項目以 大連萬達為代表。然而，國內的地產商可以學習大連萬達的經驗，總結它的教訓，卻極難追隨它的腳步。因為大連萬達也是個案，不可以模仿和拷貝。 以上三大障礙，決定了我們的商業(yè)地產開發(fā)商要想擺脫困擾，還有許多彎路要走 。 2. 商業(yè)地產 發(fā)展 存在 的 問題 對于目前商業(yè)地產發(fā)展中所存在的主要問題， 可簡單 從 下面 四個方面分析： （一） 、商業(yè)地產開發(fā)商對商業(yè)特性的把握存在著偏差，在對商業(yè)規(guī)律的認識上存在著問題。不少商業(yè)地產商是由住宅地產商轉變過來的，沒有看到商業(yè)地產與住宅開發(fā)的根本區(qū)別，盲目套用住宅開發(fā)的模式。商業(yè)地產屬于復 合型產業(yè)，要求地產商、投資商、經營者、物業(yè)管理者要有機結合起來。在現(xiàn)實中這四方面還是不規(guī)范，并因此帶來巨大的投資風險。 （二） 、經營者在經營思路上有偏差。大多數(shù)地產商都抱著 “賣房子就走 ”的經營思想，這就不可能對商業(yè)地產完善規(guī)劃和長期運營。有的商業(yè)城包括商業(yè)街，出現(xiàn)銷售火爆的場面，但是地產商走了以后，商業(yè)城和商業(yè)街日漸蕭條。最近我們到東北進行考察，就看到一個商業(yè)
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